プラウドシティ加賀学園通りってどうですか？その3

[匿名さん]

1000超えたので、その3立てました。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/kaga/

所在地：東京都板橋区加賀1丁目3356番47（地番）
交通：埼京線 「十条」駅 徒歩9分
都営三田線 「板橋区役所前」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.38平米～118.84平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/537707/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[57: 匿名さん]

ほんとだ。次はプラウド美しが丘で揉めてるね。建築費高騰の影響で安造りは否定出来ないかも。

[58: 契約済みさん]

まだやってるの？そんなに野村がいやならやめたらいいのに。
ぐちぐちしょっぱいことやってるね。

[59: 匿名さん]

>>58
契約済みさん、いつ契約したの？まだ販売開始してないけど。

[60: 匿名さん]

>>58
契約者のふりして悪口書いてたんですね。

[62: 匿名さん]

またウッディがでてきましたね

[63: 匿名さん]

１期いつから販売でしょうか？

[64: 匿名さん]

契約するのは建物がもう少し出来上がってからがいいですね。なんか不安だし。

[65: 検討中]

どうせ買うなら早いほうが良い場所が取れる。

買うか買わないかまだ決めてないなら、あわてると損だけど。

販売は3月末ですよね。

[66: 検討中]

最近、議論が活発ですね。

人気のあるマンションほど、ネガティブキャンペーンが強いという話も
ある。

野村の信頼性なんてたいしたことない、というのは同意するけど、もっと
信頼性のある会社って、三井不動産くらいしかない。三井不動産は、最近
は高給志向で、このあたりを考えている人には手が届かないだろう。

ま、高給マンションといっても、造りが贅沢なだけで、住む人が高級なわけ
ではない。外国人も多いし・・・普通の日本人が買えるマンションとしては
ここも高級な部類に入るんじゃないの？

[68: 匿名さん]

さて、そろそろ販売開始ですね。
週末にまた現地を見て、MRに行こうと思ってます。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[70: 匿名さん]

>>66
三井とスミフはどっちが良いのかね？
野村は売り急いでるだけで雑なイメージだけど

[71: 物件比較中さん]

売り急いでるってあくまでもイメージ先行だと思いますよ。

即時完売が多い=売り急ぐってかたちで言いますけど、売りたくない営業はどんなデベであれ、どんな業種だっているわけないじゃない。

まともな人だけが来るわけじゃないなか、対応もそりゃ変わるだろうしね。
もちろん、やな営業もいるけど。

日本人はブランド信仰が強い反面、ネットにはひねくれた人もいるから極端な議論が多くなるね、ネットでは。

最近この掲示板を見はじめて思ったことを書いてしまいました…

[72: 物件比較中さん]

売り急いでるって言いますけど、基本どこのデベだってそりゃ売りたいでしょ。営業だもん。
あくまでも変にイメージ先行だと本質見れなくなりますよ。

[73: 匿名さん]

ブライトコート東向きで4000万円台って、何階の部屋ですか？
詳しいお値段やお部屋の広さ等、教えて頂けませんか⁇

[74: 匿名さん]

>>72
別に個人がどう思うが勝手でしょ。それでいいんだよ。実際プラウドは最近問題が多いのも事実なんだから。

[75: 購入検討中さん]

野村は、キャッシュを持ってないので、竣工までに売らないと、高い給料が払えない構造になってる。
でも売り切るスキルはすごいと思う。
建物周辺の知識とか住友不動産営業とは比較にならないぐらい持ってるよ。
住友不動産は方針もあって、竣工後も販売して、値引きなしを前提としている。実際はあるけど。
最終的な利益をどう確保するかでしょう。
利益率は、住友不動産が高い。

[76: 匿名さん]

>>75
正しい。そしてその売り方の違いとキャッシュフローから野村は竣工前に完売してもらわないと困るし後からの出費が出来無い体質。それが仕上げや引渡しが雑という昨今の問題に繋がる。
野村の場合は売り切った時点でもうその物件には全く興味がなくもう次の物件へシフトしてるはず。だから売り切った物件の仕上げなんかもまさしくどうでも良い雑用としかきっと思ってない。
一方スミフはじっくり太く売る。あらかじめ長期販売を想定してるのもあってもともとの定価も高く設定し利益率を上げる。また竣工後も当然営業は続くわけで仕上げチェックは他人事ではなく自分事。だから客から言われたのはもちろん自分たちからも言う。当然だ。そこを売るのは自分たちだからね。

[77: 匿名さん]

なるほど。勉強になります。
野村の営業って、なんか売ることしか考えてないと言うか、雑だなと思っていたんです。

[78: 匿名さん]

>>77
野村をかばうつもりは全く無いということを前提にあえていうが、問題なのはなにも野村だけではなく、
そもそも施工会社だと思うけどね。
施工会社だって実際の工事、仕上げはそこに受注してやってるんだし、役割分担考えたらわかるじゃん。
売主は企画、販売、営業が主な役割であって最終的に全ての責任を持つわけだが、施工会社は
依頼された内容でしっかり仕上げることが仕事だからね。

[79: 匿名さん]

>>78

その依頼の内容がすみふと野村で違うんでないの。
すみふ「ホンマ細部までしっかり頼んまっせ」
野村「体裁だけはそれなりに整えておいてね」

[80: 匿名さん]

>>78

それは違う。デベによっても物件によっても依頼する仕事内容は変われども、
「雑でいいから安くして」ってのはない。結局のところ細部にまで渡る詳細設計仕様書
がなければ現場の人間は作れないからね。

[81: 匿名さん]

プラウド美しが丘は田園都市線たまプラーザ駅が最寄りなんですね。高級住宅地ですよ。こんな高い物件購入して揉めてるなんてかわいそうです。

[82: 匿名さん]

>81
たまプラーザ駅なんて郊外の郊外じゃん。高級住宅街？化石の間違いでしょ。

[83: 検討中]

成城とか二子玉川とか、人気は昔のことでしょう。

今は、とにかく都心、もしくは都心に近いところですよ。
便利さが最大の重点項目。もちろん、周辺環境が悪くない範囲で・・・

渋谷あたりはすでに落ち目。

[84: 匿名さん]

よそのエリアの話は荒れるだけだしスレ違いなのであまり深入りはやめましょう。

[85: 匿名さん]

>80

雑でいいからって依頼はない。
ただ、元々ぎりぎりのスケジュールを引いてると、納品後のチェックとか直しに時間を取ることが出来ないから、
現場の担当者もいい加減な品質でも時間が無くなって検収完了せざるを得なくなる。

現場の担当者は、客が文句をいうより、上司にスケジュール遅延を責められる方がマイナスだから。

[86: 匿名さん]

>>85
うん、だからそれは完全に施工会社側の問題だよね。
無理な納期を引き受けたのも施工会社、それを下請けにやらせてるのも施工会社、下請けの仕事を
ちゃんとみていないのも施工会社。そこが問題。

[87: 匿名さん]

>86

ビジネスの経験がないのかな？

きちんとしたスケジュールを確保するのは依頼主の責任。
施工会社が失敗する可能性を見越して、バッファを確保しておかないとプロジェクトが失敗する可能性は高くなる。

施工会社が失敗しました。で、それをそのまま引き渡すしかスケジュール上選択肢がありません。
となる可能性があるスケジュールを引くほうが悪い。

[88: 匿名さん]

>>87

ビジネスしたことがないのはあなたのようですね。もしくは典型的な言いなり作業しかできない人のご様子。
いったい誰のスケジュールの話をしているのかな？売主が施工会社に依頼するときのスケジュールか？それとも
施工会社が各作業員や下請け会社に発注するときのスケジュールかな？どちらでもいいが、依頼する側が要求するのは
要件と納期。それを踏まえて判断するのは施工会社だろ。納期が無理、であればそういってちゃんと調整するのがビジネス。
できもしないのに押し切られて適当な仕事をするのはそこの受けた側がプロじゃなくてアマだってことだろ。
だから施工会社なり下請けだってだめなんだってことをいってるんだが。

施工会社が失敗したときのためにバッファを確保する？はぁ？よくまぁそんなトンチンカンなこといってるね。
なんで業務委託先が失敗した時のためにバッファを確保するのよ(笑) どれだけ親切なんだか。
リスクを制御するってのは、そんなバッファを用意するってことではないわ。

[89: 匿名さん]

価格表が来ました。まだ、販売開始してないので、価格表スレッドには書けません。

おおまかなところ

南西側には5000万円未満の部屋はない。
東側の2階と4階の半数くらいが5000万円未満。
東側の9階が5000万円台前半。
いずれも70〜80m2
このマンションには70m2未満の部屋はない。
まだ、値段がわかってない部屋もかなりある。
ざっと見たところ、南西側は東側に比べて似た条件（広さ、階数）の部屋で500万円〜600万円
高い。

東側は目の前がテニスコートだし、その先は家政大学。目の前にマンションが建つ可能性
はない。狙い目かも・・・

[90: 匿名さん]

>>89さん
かなりお得感が。。
空気読んだ値付けですね！シティテラスにしなくて良かった。

[91: 匿名さん]

>>89
ありがとう！素晴らしい！まってよかた

[92: 匿名さん]

安くなって嬉しいの？逆に不安になってる。建築費高騰の影響でどこのマンションも新価格だと騒がれ１割は高いはず。5000万切るなら安価な造りになるんでしょうね。

[93: 匿名さん]

確かに！価格からすると仕様は抑え目？

[94: 匿名さん]

去年秋頃、すぐ前にある「テラス加賀」の中古を見学したけど4500万でしたよ。新築と中古、値段の差がほとんどないけど‥。

[95: 匿名さん]

>>92
っていうかもともとのこの辺りはそんなもの。スミフが高いだけ

[96: 匿名さん]

むずかしいところだね。

東側は冬の午後は寒い。
南西側は夏の午後は暑い。

冬暖かくて、夏涼しい部屋が欲しいけど、無理か・・・

[97: 匿名さん]

利益を減らしても、売り切れば、結局、安く済む。

スミフはどうして潰れないのかね。

ただ、スミフも近いうち、売り切れると思う。目の前の工場に
動きがあるようだ。

[98: 匿名さん]

>>97
最初から高い値段で潤うから。
スミフの場合半分も売れたら利益が出るような価格設定。エントランスは豪華に作るが中身はない。

[99: 匿名さん]

>>96
それは最上階の中住戸。一番いいよ。
冬はポカポカ夏ヒンヤリだもの

[100: 匿名さん]

>>98
何処だってエントランスは豪華でしょ

[101: 匿名さん]

さっきまで野村は雑だなんだと言ってたのに価格出たらテンション上がり気味。

[102: 匿名さん]

>>89
結局、一番安い東側のお部屋で、平米数＆詳細の価格としてはおいくらなんですか？
教えてください。

[103: 匿名さん]

>>101
みんな情報待ってたから。

[104: 匿名さん]

今までの情報を見る分には東側高階層が狙い目だね。

[105: 購入検討中さん]

東側の４Fまでは5000万未満があり、4800万円以上ですが、仕様は地方標準です。この物件は上下の価格差があまりないので上層角など上層階にお得感ありますね。なにか見えるわけではありませんので通常の価格差より少ない差で上階が買えます。

[106: 匿名さん]

>>105
上層階は競争倍率高そうですね。
野村はつく営業マンで倍率も変わると言われてるぐらい変わるのでやるしかなさそう