プラウドシティ加賀学園通りってどうですか？その3

[匿名さん]

1000超えたので、その3立てました。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/kaga/

所在地：東京都板橋区加賀1丁目3356番47（地番）
交通：埼京線 「十条」駅 徒歩9分
都営三田線 「板橋区役所前」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.38平米～118.84平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/537707/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[140: 匿名さん]

環境重視と言えば聞こえはいいが、なにもないと不便なだけ。

[141: 匿名さん]

勘違いしてる人おおいけど、ここって何もないだけで環境がいいわけじゃないよ。
よかったらもっと人気あるって（笑）
繁華街でお店などがたくさんある→利便性高いけどごちゃごちゃした感じ
緑、公園、図書館、児童館、スポーツ施設多い→環境重視。
それらがなにもないただの住宅街→利便性が低く環境もない→このエリア

[142: 匿名さん]

>>97
やっぱり目の前の工場もマンションになるのですか？

このあたり供給過多にならないか心配ですね

[143: 匿名さん]

すでに供給過多では？

[144: 匿名さん]

ファミリータイプのマンションは、ただ作っただけだと30年後には一気にゴーストタウンになる可能性も。
やはり街には人を惹きつける魅力がないと。
ここにはその魅力ありますかね？

[145: 購入検討中さん]

>>139
加賀地区では、新たな大型マンションの噂って？

[146: 匿名さん]

そんな計画ないよ。だってどうみてももう土地がない。

[147: 匿名さん]

あの学校が売れば大規模マンション件モールができそうですよ。

[148: 匿名さん]

どこの学校？そんな話出てる？

[149: 周辺住民]

>>141
このあたりはまさに、緑、公園、図書館、児童館、スポーツ施設多い地域だと思うんだけど？

[150: 匿名さん]

しかし、予想よりも大分安くしましたよね。

加賀頼みだったのが、売れ残りの懸念がでまくりだったんでしょう。

まぁ加賀だから5千万出せるかって言うと出せないですもんね。
これでこのあたりのマンションの上限金額も見えましたね

スカイティアラは死亡かな。。

[151: 匿名さん]

スミフマンションが割高なのがばれましたね。

[152: 匿名さん]

じゃあ環境重視ということで認定いたします。

[153: 匿名さん]

南西はすごく高いままでしょ。一部が安くなっただけでプラウドはお得だと騒ぐのは単純ではないですか？

[154: 匿名さん]

安く買える部屋の選択肢があるというのは嬉しい限りですよ。

[155: 匿名さん]

あの野村が安くしないと売れないと気付いた程。
需要なんてないよ。

[156: 匿名さん]

それは言えるかもしれない。野村の営業能力はハンパないし基本超強気だから。
ただ、その強気なのもただのごり押しではなく、正確なマーケティングによるものでもある。

[157: 匿名さん]

>>151
すみふマンションは買う時高いけどリセールも高いので。

[158: 匿名さん]

「思ったより」安いのは確かかもだけど、あくまでも相対的な話。
駅徒歩9分の立地を考えると、絶対額としてはまだ高めでしょ。
野村さん、頑張って現実路線を意識してくれたとしたら嬉しいけど、それでも即日完売ってわけにはいかないんじゃないかな～!?

[159: 匿名さん]

確かに、野村はすみふの販売不振を見てるので、
強気には出られないでしょ。
100戸くらいなら余裕だけど、さすがに360戸は相当需要ないと捌けないよ。竣工までに250戸ちょい売れれば良い方じゃないかな。

[160: 匿名さん]

>>157
それは場所によりますよ。

同じ仕様で価格帯が安いマンションあったらそっちえらぶでしょ

[161: 匿名さん]

シティテラスは385戸。ここは363戸。どちらも多いね。
都心タワーであればシングル、子育てファミリー、dinks、老後、別宅、などなど様々な形態と
なおかつ低所得層、富裕層まで巻き込んだ広い範囲をターゲットにできるけど、こういう
場所ではそういうわけにもいかないしね。

スミフと野村は販売戦略がまるで違うわけでスミフの売れ残りは別にスミフにとって問題では
ないのだが、野村からみて今の売れ残り状況を「潜在的需要自体が薄い」と踏んだのだろうかね。
仮にそうだとすると結構中身も削ってきそうな予感はするなぁ。

加賀自体は知名度もないし板橋区民の中でも別に憧れとか別格扱いしてる格上の存在って感じじゃない。
どちらかというと、不便で生活しづらい場所ってことで好まれないパターンだし。

人気エリアや再開発エリアとか注目されてるところは地元や地縁者以外の客がかなり見込める
だろうがもともと板橋みたいな場所は基本的には地縁者の購入割合が最も見込まれるところだと
おもうが、そこの潜在層が薄いんだろうね、きっと。

環境重視派でシティテラス加賀クラスの金額を払うのであればもっと実績と知名度がある場所に
その金額を払う方を選ぶだろうし利便性を求める人間であればここは選ばないだろう。
エリアブランドを求める人もここには来ない。そういうこともあってプラウドは価格を「板橋クラス」に
抑えざるをえなかったのではないかなぁ。

[162: 匿名さん]

>161

大筋同意だけど、今はシティテラス加賀クラスの金額を払うのであればもっと実績と知名度がある場所はムリだね。
だから住友もスカイティアラで強気なんだと思う。

同じ金額で買える場所はどんどん遠くなってる。

[163: 匿名さん]

>>162

それがそうでもないんだよ。プラスの方向に動けば必ずマイナスの方向、抵抗力が発生するのと同じで
確かに東日本大震災発生後の建築費高騰やオリンピック、アベノミクスなどによって不動産価格は
上がっているし中古もそれに伴って上がってるんだよね。マクロで見れば。

が、実際ミクロで見ると二極化が進んでいて実体はかわってないんだよ。高騰した水準の不動産、つまりは
その物価上昇率にあわせて買える人ってのは普通に少なくない。ってのは給料もそれに伴って上がってるし
株等で金融資産運用してる人は日経平均がそうであるようにそれに伴って資産も上がってる。

「同じ金額で」っていってたけど、以前5000万円相当だったものが5500万円まで値段が高騰してるが、
当時5000万円相当を買えていた層は今の5500万円相当をかえるわけ。不動産価格だけが一人で上昇して
全員が取り残されてるわけではない。まぁマスコミは都合の良いところだけマクロ、ミクロで見ていうから
あたかもそうであるようにいうけどね。

実際高値をつけてるところでも売れてるところはちゃんと売れてるし、シティテラス加賀やスカイティアラみたいな
価格だけ強気なところは客がついてこない。
これはどういうことかというと、一つはさっき言ったようにシティテラス加賀でいえば潜在的需要が薄いと思われる。
スカイティアラみたいな小豆沢、志村エリアは所得層の食い違い。もともとあのあたりは高騰前でいえば4000万前半が
相場。昨今の価格高騰を受けたとしても4500万がいいところ。年収500万の人と900万の人では資産運用時の結果が
だいぶ異なる。今みたいな上げ相場の場合は年収が高ければ高い人ほど高い結果を残せる確率が高く逆に低い人は
同じ率だけ勝率を残せても上げ幅が少ない。それはベースが違うせい。100万を運用するのと500万運用するのとでは
同じ上昇率でも結果の金額ベースでは５倍も違う。スミフの提示価格は、マクロでみて金額だけ見たら別に高すぎてる
わけじゃないし他と同様率の値付けなんだろうけど、それでは板橋区民のその周辺の人には高すぎるだと思うよ。

だからプラウドも下限の金額値を下げてきたんだと思うけど。当然その分の仕様はきっちり落としてくるしかなくなるけど。
極端な話、加賀でも志村でもいいけど、板橋区に富裕層御用達みたいな高級物件はほとんど売れないよ。
板橋区は良くも悪くも特徴がない「普通」の街だから。世田谷みたいに高級、とか杉並みたいにサブカルxプロ市民x環境教育、
とかそういうレッテルがまるでないのが板橋区の特徴だもの。何も尖ってないっていうのかな。
23区でそこそこの利便性、そこそこの住環境、教育も決して高くも良くもない、かといって底辺で荒れ放題ってこともない。
普通マンションが23区内では安く買えるし普通に住める。そこが板橋区です。

[164: 匿名さん]

>>159
販売不振なの？販売を何度も延期してるけどそれは売れないのではなく住友の都合で売らないのでは？？

[165: 匿名さん]

野村が価格下げないと売れないと思ったから価格を下げた。
そういう物件だということ。

[166: 匿名さん]

先日、価格表見て「安いですよね」って担当者に言ったら、「皆さん、高いっておっしゃるんですよぉ」と嘆いてました。苦戦中なのかもしれませんね。

[167: 匿名さん]

板橋ってことを忘れてるんだろうな。
あと、北陸新幹線xガラガラでもわかると思うんだけどな。
加賀にどれだけの需要があるとおもってんだろ。

[168: 匿名さん]

この辺は供給過剰でしょう？

[169: 匿名さん]

過剰だろうがなんだろうが安ければ買う人がいる。よければ買う人がいる。
単純な話ですよ。

[170: 匿名さん]

新築のときはそうでも、リセールのときは違いますけどね。

地縁の関係でどうしても特定のエリア住みたい人はいるはずで、そのときに、供給数が少ないエリアならその人は、出てきた物件を買うしかないわけです。

供給数が少ないほうが有利ですよ。

[171: 匿名さん]

そういう一般論をかたってなんになるのね。
だから？ってかーんじ。

[172: 購入検討中さん]

一期は150戸販売予定ですか
即日完売にするだろうから、この数・割合(41%)ってまずまず順調？

[173: 匿名さん]

価格下げて第一期で150戸は野村にしたら想定外だろ。
竣工まであと10ヶ月しかないしね。
こりゃ仙川の二の舞も覚悟しないと。

[174: 匿名さん]

>>172
順調でしょう。完売できたらですが。かかなかの苦戦を予想です

[175: 匿名さん]

最近のプラウドは評判わるいですからね。

ただ、安ければ売れますよ。
ここはリセール考えるマンションじゃないので。

[176: 匿名さん]

でもこれで完売しなかったら、さらに値下げするかもですね。

このご時世で値下げマンションは貴重です

[177: 匿名さん]

>>176
総戸数も多いからね。ただ安くしても厳しいと思うよ。板橋区に住んでる人は加賀には興味がない。利便性が悪いから。志村エリアのほうが彼らには人気がある。そういう意味ではスカイティアラなんかは値下げしたら地元民も含めて売れると思うがここはどうかな。
高いと売れないし安くしても売れないんじゃないかな。当然安くするってことは仕様もガッツリ落とす事になるわけで。板橋区なら志村か板橋本町あたりじゃないと住民は見向きしないし区外からも無名な土地には興味ないよ。

[178: 匿名さん]

日経に十条駅前再開発の記事出てましたね。あの駅までの細い道が解消されないと、ここはキツいっす。特に毎日出歩く主婦の方々には。

[180: 匿名さん]

プラウドを旦那の稼ぎだけで買えるの？
男性の年収がいくらなら専業主婦になれるもの？

[181: 匿名さん]

>>180
すぐに君のように年収の話になるけど年収だけではなく資産、キャッシュフロー、生活様式、家族構成
そういうもの全てが関わってる。

[182: 匿名さん]

>179
主婦がいる人がメインターゲットでしょ。
共働きで5千万に手が届くなら、（湾岸とか）もっと都心・駅近を選ぶ。

ここは広さからしても子ども2人以上の専業主婦世帯狙いと思う。
その割には安いっていうのも売りになるんだし。

[183: 申込予定さん [男性 20代]]

価格表あげて具体くださいよ

[184: 匿名さん]

>>182

何もなかってなくてちょっと笑ってしまった。
加賀ってエリアをしらないみたいだね。そりゃそうだ、ここは誰も知らない無名の地。
人に楽しみを与えられない街に好き好んで来る人はだ〜れだ。答えはここの地縁がある
地元の人。地縁があって今から買う人ってだ〜れだ。もうリタイヤ間近か子供がすでに
手が離れた世帯。だから売れ残る。

[185: 匿名さん]

>184

ここは先行物件があったんだから、地縁のある人は既に買ってる。
地縁需要はゼロじゃないけど少ないよ。

池袋や大久保で大々的に宣伝してることから見ても、外部需要を野村が重視してるのは明らか。

[186: 匿名さん]

>>185
わかってないですねぇ〜。逆よ、逆。
地縁者（近隣周辺含む)が主力ターゲットにしてるんだけど
想像以上にこのエリアがそういう人に人気がないことがわかってきたので
外部にそれを求め出したってのが正しい

[187: 匿名さん]

大久保で大々的な宣伝ですか。韓国人・中国人もターゲットですね。実際、朝鮮学校の人達は何処に住んでるのでしょう？

[188: 周辺住民]

>>186
ここら辺歩いた事ないでしょ
周辺マンションは子育て世代が多いよ。十条商店街の当たりは高齢者ばかりだけど、このあたりは子供も多い。
地縁の中高年層ターゲットで300世帯超の物件企画するとか想像出来ない（笑）

[189: 匿名さん]

>187

新大久保駅ホーム前の野村の巨大看板は常設ですよ。
都内北半分や埼玉方面の大規模物件の宣伝で使ってます。

なぜ新大久保なのかといえば、
朝のラッシュ時に新宿駅で電車が詰まると、埼京線・湘南新宿ラインがちょうどあの近辺で停止・徐行するんです。
長いと２～３分も。

だからあの看板は埼京線・湘南新宿ライン利用者向けであって大久保住人向けじゃないと思います。