KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.21

[匿名さん]

KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.42平米～90.57平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物
施工会社：鹿島建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[881: 匿名さん]

>>879
長期優良とそうではないマンションの優遇格差を議論していて、長期優良ならフラットＡ適用と書いた848に対し、フラットＡの認定基準が長期優良ではありませんよ、と反論？されました。

おそらく
　長期優良ならフラットＡを無条件適用されるわけではない
⇒長期優良にフラットＡの金利優遇を含めるのはおかしい
と言いたかったのではないですか？それは誤りですよね。

そうではなく単にフラットＡ認定の必要条件として長期優良がある訳ではない、と言いたのであれば特に異存ございません。ただ848に対する指摘っぽい書き方は誤解を招く記述だと思われますが。

スレの本旨から大幅に脱線してしまい申し訳ございません。

[882: 匿名さん]

>>879
だから、長期優良以外の基準はほぼ戸建のための基準で、満たしてるタワマンなんて殆どないから、タワマンに関しては実質的に長期優良がプランAの条件になってるっていってんじゃん。理解できないのかな？

[883: 匿名さん]

>>851
で、でた！
定期的にあらわれるトライスターをトライスラーにまちがえるネガさんだ。ちーっす。ちーっす！今日もネガに精がでますなぁ。

今流行りなんだよ。トライスター。
芝浦ケープ→スカイズ→KTT→勝どき東。
そんなにこの形が人気なかったらこんなに増えないでしょう。みんなが買うから増えるの。

[884: 匿名さん]

>>880、882
恐らく879さんから反論来るかもしれませんので補足しますと、タワマンでも長期優良ではなくプランＡを満たすことは可能です。

免震以外で耐震等級３はマンションではかなり厳しいですが（オフィスであれば制震装置で耐震等級３は存在します）、それ以外の省エネルギー性、耐久性・可変性、バリアフリー性で満たせばよいわけです。

何れか１つを満たせばＯＫというのがポイントですね。特に耐久性・可変性の「劣化対策等級３」かつ「維持管理対策等級２」は普通にタワマンで満たせますし、これを充足しつつ制震で耐震等級１の物件があれば非長期優良かつプランＡとなります。

[885: 匿名さん [男性]]

>>884
882です。
フラット35Sの解説ページでは、「耐久性・可変性」については
長期優良住宅であること　とイコール扱いしているところが多いですけど。
http://www.flat35.com/tetsuduki/flat35s/H241101.html

「耐久性・可変性」について長期優良でなく基準を満たすという
タワマンって具体的にどこのタワマンをいってますか？

ちなみに住宅性能評価協会による統計データによると
「耐久性・可変性」以外のAプランの条件を満たす集合住宅は1%程度しか
ありませんよ。タワマンに限って言えば殆どないはずです。

[886: 匿名さん [男性]]

>>884
プランBの条件と勘違いしてませんか？

[887: 匿名さん]

>>879
881ですがようやく仰っている意味が分かりました。836の当初記述では
「長期優良とそれ以外のマンションの優遇格差」
を比較していた事になっていたので、長期優良住宅以外でもフラットＳプランＡの適用が可能であるから、長期優良のみにプランＡ適用のメリットを計上するのはおかしいという事ですね。それは仰る通りです。失礼いたしました。

ただ当初はKTTと長期優良を比較していた雰囲気でしたので、その点では848に誤りはないと思います。またその後の864などの記述は特に誤りではありませんね。それに対しても反論されるので議論が拗れてしまいました。

長々と失礼いたしました。

[888: 匿名さん]

>>886
884です。大変失礼いたしました。確かにプランＢの条件と混同していました。となると「耐久性・可変性」は長期優良とイコール、他の条件も統計上１％程度となれば、事実上タワマンでは
　長期優良⇔プランＡ
と考えて差し支えなさそうですね。
そもそもKTTと長期優良の比較を議論していたわけで、優遇格差200万程度という結論には変わりないですし。

非長期優良でプランＡのタワマンが存在するのであれば、どのプランＡ条件を満たすのか気になりますね。耐震性を満たすのは現実的ではないので省エネルギー性かバリアフリー性ですが。

[889: ビギナーさん]

あれ、免震が話題になっているけど
基本的に超高層と免震は相性が悪いらしく、
KTTの構造には合わなかったと話があったかと思います。

それ以前に
南海トラフレベルでも最上階で1メートルほどの揺れのシミュレーションになっているので、
無理してあえて価格を上げてまで免震にする必要は無いイメージですね。
湾岸は風が強い日があるので制振がより適していますね。

でも免震は、ゴムがシミュレーション通り働けばいいと思いますよ。

後重要な点は直杭で、
以前に話題になったキラーパスは柔らかい表層地盤が影響していることを考えると
直杭の良さが際立ったものかと思います。

[890: ビギナーさん]

あっ、キラーパルスでした・・・

[891: 匿名さん]

>>866
制震は揺れると言ってる人良くいますが、TTTは制震なのに全然揺れないけど、何故だろう…

[892: 匿名さん]

＞＞８６８

勝どき東の地盤よりも、ＴＴＴとＫＴＴの地盤の方が、浅くて堅い。場所によってはほんの少しの距離でも違いがあります。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/geo-web/00-index.html

勝どき東のピンポイントを示すものではないが、勝どき４丁目のトヨタカローラ店あたりのボーリング調査によると、Ｎ値で５０を超えてくるのは２５メートル付近まで掘り下げないといけない。だから、勝どき東は浅めの杭基礎の上にマッドスラブを敷く形の中間タイプの基礎になるはずです。たしか。

これに対して、ＴＴＴとＫＴＴはＮ値で５０を超えてくるのは１５メートル位。これだと直接基礎を敷ける。

ＴＴＴの紹介ページだが・・・参考までに。

埋立地にありながら基礎構造は事業地の安定した地盤から直接基礎構造を採用し、高層棟は地下16メートルの支持地盤に約70メートル角、高さ約4メートルのコンクリート基礎（マットスラブ）をのせる直接基礎によって支持される。支持地盤は、東京都庁舎などの超高層ビルが建つ西新宿地域と同様の上総層群である。
http://ja.wikipedia.org/wiki/THE_TOKYO_TOWERS

[893: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

恥ずかしいだろ
841から引用
>えと、どう突っ込んでいいかな
条件にもよりますが、長期優良か否かで数百万の違いはでますよ。今の状況なら固定金利で組むのが合理的ですが、フラット35Sの0.3%の10年利息優遇があるので4000万の35年ローンとして計算しても100万は違います。固定資産税も5年優遇が延長されるので物件の価額によりますが65万くらいの違いがあります。所得とローン額によりますが、住宅ローン控除も100万くらい優遇されます。
>都合265万くらい違いますが、数百万という表現が過大であるならばお詫びして訂正します。
引用終わり

[894: 匿名さん]

免震は面積と高さで制約あるの。
狭くて細長いペンシル型はぶっ倒れるから、免震にしたくてもできない。
ここがそう。

[895: 匿名さん]

>>894
日本語がおかしいよ！
何が言いたいの？

[896: 匿名さん]

KTTは敷地面積が著しく狭いのに、戸数を稼ぐために上背も伸ばしたから、免震が採用できませんでした。
よその物件の地盤説明会で言ってましたよ。
地盤がいいから制振にしてるわけじゃなく、免震にしたくても条件が満たせない。

このあたりも安さの秘訣ですね！
当然ご存知の話でしたね。
失礼しました。

[897: 匿名さん]

高田馬場のスカイフォレストを借りませんか？湾岸地域に較べ、地震＆水害に対し安心です。環境も、早稲田大学理工学部、学習院女子、戸山高校、財務省の官舎が隣接し、公園や図書館や区ジム施設に囲まれ、緑多く、精神的にリッチになると思います。

[898: 匿名さん]

>>896
日本語でok。形状的に免震にできない建物を制震にしたからといって安さの秘密ですね？。いやいやケチったわけでもなんでもないし。というのが答えでしょう。
でないと新開発VDコアフレーム制震なんていれてこない。

上背を例えば40階くらいに下げても免震にはできませんよここ。変形トライスターの3っつのほっそいマンション単体で構造を考えなきゃいけないんですよ。ほっそいマンションにどうやって免震いれるのよ。というはなし。
その分地盤が安定してるから、むしろ安全なんだけどね。免震教原理主義者にはわからないかもね。

[899: 匿名さん]

>>898
言い訳にしか聞こえない笑
免震にできないから制震。それが答え。
だから安いというのはあると思う。
長期的優良でもないし、loweガラスも一部だけだし、けちってるよここ。湾岸新聞というブログをみればいい。

[900: 匿名さん]

ここが免震じゃないのは狭いから。
狭いから土地代安い。構造も安い。
だから価格も安い。あたりまえじゃないでしょ？
ここ、反論するところじゃないと思うんですけど。

あと、、、日本語おかしいですよ、笑

[901: 匿名さん]

これもおかしい、、笑
てきとう〜

[902: 匿名さん]

>>896
KTTの面積が狭いというので近隣と比較してみたよー。

勝どきザタワー
http://www.mansion-review.jp/mansion/700461.html
建ぺい率　54.38%

ドゥトゥール
http://www.mansion-review.jp/mansion/700040.html
建ぺい率　60%

狭い狭いと言われるけれど、以外と余裕あるんですね。ここ。

[903: 匿名さん]

>>898
SKYZはこことほぼ同じ大きさのトライスターで高さを少し縮めたサイズで免震ですから、トライスターだから免震不可というのは誤りですよ。

各棟単独で考えるのもおかしく、内周フレームと外周フレームで各棟が連結されているため単独とした場合より遥かに安定性が優れた構造になっているのは明らかで、単体では免震不可でも連結すれば免震は可能です。

狭いから免震じゃないとかいう適当な意見は全く理由になってないので論外ですね。

LOW-EについてはDTとティアロもKTTと同じ仕様でケチってます。
（バルコニー窓は通常、ダイレクトウィンドウのみLOW-Eは３物件共通）

[904: 匿名さん]

>>899
いちいち調べさせないでよ。
http://bayfront-redevelopment.blogspot.jp/search?updated-max=2014-09-3...

すべてLOW-EってBAYZしかないんだけど。BAYZ推しなの？

[905: 匿名さん]

でも狭くて戸数多けりゃそりゃ安いですよね、笑

[906: 匿名さん]

>>903
SKYZとそもそも形も構造も違うのよー。なのでSKYZ引っ張ってきてもはぁなにそれおいしいの？にしかなりませんよー。普通のトライスターの形ではないのですよ。変形トライスターの風車構造。KTTの物件ロゴもそうなっているでしょう？

本家から消えたので他から引っ張ってきたけど
http://itm.news2u.net/items/output/121039/10/
これでわかるんじゃないかな？

技術やさんてきに免震不可という単語がきらいであれば、免震より制震+VDコアフレームの方が鹿島は適合すると判断した。
そりゃ安全性考えなければ、どんな建物だって免震にできますね。

[907: 匿名さん]

>>906
＞SKYZとそもそも形も構造も違うのよー。
＞なのでSKYZ引っ張ってきてもはぁなにそれおいしいの？にしかなりませんよー。

変形トライスターであろうと各棟を連結しているのはSKYZ等のトライスターと同じであり、そうなれば各棟独立に考えて免震不可⇒連結しても免震不可　と考えるのは成り立ちませんよね。

示して頂いた構造概念図ですが、あくまでイメージであり実際にこのように３棟が分離してそれを制震装置で連結している訳ではありません。構造図を見れば普通に内周フレームと外周フレームのダブルチューブ構造です。

免震よりVDコアフレームが適切と判断した、、かどうかは実際に構造計算して比較しないと判断できない事ですが、色々な情報を総合すると多少設計変更すれば免震は可能であうと思われます。SKYZは制震やコアフレームを導入するなどかなり複雑な構造でトライスターを免震化したので、トライスターの免震化は色々と技術課題が多いという事は理解できますので、もしかしたら免震化するにはかなり大幅な構造変更を加えなければならず、設計コストや期間の問題で断念したという話はあるかもしれません。

なお鹿島はあくまで事業主の要望に従って構造決定しているだけですよ。事業主が免震を要望しなかったら免震にしないでしょうし、免震と制震を比較してよりベターを採用したかどうかは当事者でなければ分からない話ですね。

ここの構造が他の免震物件より地震耐力に優れているか、は実際の地震で試されるまでは地震応答解析を見て判断するしかありません。その地震応答解析の結果、こちらは耐震等級１ですので、免震よりも優れた構造というのは言い過ぎでしょう。免震であれば等級１よりもかなり応答を低減しているのが通常ですので。

[908: 匿名さん]

耐震等級1の安タワマンの検討者の知識レベルはこんなもんなんでしょうね（笑）

[909: 匿名さん]

>>907
素朴な疑問なんだけど地盤見ずに耐震等級だけみて地震に強いか判定できるの？

[910: 匿名さん]

>>909
タワーマンションの場合、時刻歴応答解析というシミュレーションを行ってその計算結果から耐震等級を判定します。これは計算機上でマンションを疑似再現して地盤特性も考慮した上で地震に対する揺れを時々刻々と計算し、その最大変位や速度などを見ます。なので等級判定にはある意味で地盤特製も考慮されているのです。

http://www.bcj.or.jp/file_data/c12/64/file.pdf
＞告示第四号イに定められた解放工学的基盤における加速度応答スペクトルをもち、建設地表層地盤による増幅を適切に考慮して作成した地震波（以下「告示波」という。）を設計用入力地震動とする。

ただし結局シミュレーションなので想定通りとは限りません。軟弱地盤上に長大な杭を打った場合と、強固な地盤に直接基礎の場合では当然後者のほうが本質的に有利です。軟弱地盤に杭基礎の免震と、強固な地盤に制震の場合を比較してどちらが有利か、は意見が分かれる所だと思われますが。

[911: 匿名さん]

>>902

DT はエントランス棟を含めての建ぺい率。
容積率だとKTT 1069.67%
DT 400%
これが圧迫感の差になるかも

[912: 匿名さん]

>>907
＞なお鹿島はあくまで事業主の要望に従って構造決定しているだけです

KTTの場合鹿島主導で動いてますから制震は鹿島の意思だと思います。


免震・制震は構造により向き不向きがありますが
一般に高層になるほど免震は不向きといわれています。
構造説明会でも言及されていましたが
KTTの規模になると免震のメリットはほとんどないそうです。
むしろ制震のほうが風揺れも軽減できますし
様々計算した結果、制震がベストだと判断されたのだと思います。

ただ、一般的なマンション購入者がそこまで理解してくれることはないでしょうね。
「免震＞制震」と考えらえていることが多いですし、制度上も免震有利なので
KTTより細長くておよそ免震向きではないマンションでも
免震を導入する機会が増えているのだと思います。
別の方が仰ってましたが勝どき東が制震→免震に変更になったのもそうした事情でしょう。

ですのでKTTに関しては、実際に住む方にとっては制震で良かったといえるでしょうが
リセールや転売目的の方にとっては免震でないことが不利になってくるでしょうね。

[913: 匿名さん]

>>904

もう完売しちゃったけどGFTは全戸Low-Eだったよ。

[914: 匿名さん]

>>912
たぶん勝どき東はもともと免震ですよ。

[915: 匿名さん]

>>903
けどドゥトゥールはほとんどがダイレクトウィンドウ何だけど。つまり殆どの部屋がLOW-Eです。
住友がダイレクトウィンドウ推してるの知らないの？

[916: 匿名さん]

>>911
そりゃそうでしょ。
ここはまれに見る土地の狭さだね。敷地にマンションのみというか。容積率４桁が物語ってるね。ドゥトゥール運河もあるし、本当に静かで解放感があるね。電柱も地中下してるし。勝どきはトラックと排気ガスのイメージ笑 トラックが通るということは便利なんでしょうけど。

[917: 匿名さん]

>>911
それ容積率割増前の値です。
DTは確か容積率800%だったはず。

[918: 匿名さん]

>>916
そりゃあなただけのイメージ。
電柱の地中化は清澄通りは名指しで地中化対象になってるし、環状2はもともとない。ゆえに比較してもいみがない。

トラックは主に環2をとおるんだろうけど、DTも環2のよこだし、KTTは確かにちかいんだけどその分2重窓対策されてる。DTはされてないね。

今後5年間オリンピックのトラックがたくさん通るのはどっちだろうねー。勝どきより晴海だろうねー。晴海に用があるトラックはいろいろおもいつくんだけど、勝どきに用があるトラックってなくない？通り過ぎるのはあるかもしれないけど、通り過ぎたのは全部晴海にいくよー(笑

[919: 匿名さん]

要は狭い土地にさんざん詰め込んで戸数稼いでるってことだよね。割安って、そりゃそうでしょ。

[920: 匿名さん]

　＞９１８
どっちもどっち。
晴海通りを豊海水産埠頭に向けてトラックがガンガン走ります。
防音サッシは良いと思います。

KTTは建物の形が凶相じゃなかったら良かったのに。。。

[921: 匿名さん]

凶相って・・・ｗ
トライスターじゃなかったら見合いがきつくなるだけだし、足元の空地もほとんどなくなる。
何だかんだこの立地と敷地にあった建物形状とランドプランだと思いますよ。
トライスターがいやなら他の物件にすれば良いだけですね。

個人的不満を言うと・・・フィットネスがある２階建ての共用棟をなぜもっと有効活用しなかったのかな。あの建物は結構面積あるから３階建てにしてプールとかスパとか作ればTTTのシーサイドアネックスみたいにアピールになったのにね。水物嫌ならフィットネスにサウナとマッサージルームつけるとか。

[922: 匿名さん]

現地とMRに行ってきました。
建物はまだ21～22階の工事ですが、角部屋のソリッド感に惚れ惚れ。
MRも4期に向けて、なかなかの盛況。残っている人気の間取りは、倍率つきそうでした。

[923: 匿名さん]

>921

プールやスパ？老人ホーム付マンションには似合わないよ

rich思考はTTTとDTに任せて、KTTは地域密着ファミリーマンションでいいんじゃあ。

[924: 匿名さん]

>919
狭い敷地に人がぎっしりって、ストレス溜まりそうw

[925: 購入検討中さん]

>>922
ここの角部屋本当いいよね。羨ましいです。。。

[926: 匿名さん]

＞９１１

見た目、かなり圧迫感を感じるのは敷地にゆとりがないからかな。

スカイツリーもなぜか似た様な妙な圧迫感を感じる。

[927: 匿名さん]

>>923
rich思考にしては、DTは専有部の内装が(笑
DTの営業さん必死(笑笑

[928: 匿名さん]

＞＞927
普段他物件の掲示板でＫＴＴ関係者と思われる人から荒らされているからいろいろな方々からの
ＫＴＴへのネガが絶えないね。
他物件への名指しネガとか結局自分に帰ってくるから控えたほうがいいと思うよ？

[929: 匿名さん]

>>928
ん？自分にいってるの？自分は関係者じゃないんだが。

あんまり他板みないんだが、GFTとかでDT信者っぽい書き込みはみたことあるがKTT関係者の書き込みはみたことないな。参考までにどのスレにKTT関係者っぽい書き込みがあるのか教えてくれ。
今のところの第一印象は、DTの営業さんって煽ったらの反応から考えてDT関係者っぽいひとがブーメラン発言してるようにしかみえないんだが。それを否定する論拠があるなら聞きたい。

[930: 匿名さん]

結局、ここの売りって安い以外に何かあるの?