KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.21

[匿名さん]

KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.42平米～90.57平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物
施工会社：鹿島建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[841: 匿名さん]

>>839
えと、どう突っ込んでいいかな
条件にもよりますが、長期優良か否かで数百万の違いはでますよ。今の状況なら固定金利で組むのが合理的ですが、フラット35Sの0.3%の10年利息優遇があるので4000万の35年ローンとして計算しても100万は違います。固定資産税も5年優遇が延長されるので物件の価額によりますが65万くらいの違いがあります。所得とローン額によりますが、住宅ローン控除も100万くらい優遇されます。
都合265万くらい違いますが、数百万という表現が過大であるならばお詫びして訂正します。

[842: 匿名さん]

841です。
失礼しました、フラット35Sの優遇が今年は0.6なのでさらに100万くらい違いますね、365万くらいの差がありました。

[843: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

横からフラット35の優遇ですが、0.6%に加え0.3%って事ですか?

[844: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>842
優遇は長期優良物件以外でも対象ですよ

[845: 購入検討中さん]

>>842
その前にフラット35Sを使うよりも銀行の方が利息いいと思いますが？

[846: 匿名さん]

>>843
わかりにくくてすいません。トータル0.6の10年優遇です。インフレ政策下で変動金利にするほどチャレンジャーではないので固定で組んでますが、フラット35S固定金利で0.6優遇をうけて年利0.9で借り入れをしています。

[847: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>846
長期優良住宅じゃなくても同じですね

[848: 匿名さん]

>>841
固定資産税の減免は通常５年に対し長期優良７年なので、延長は２年ですよ。物件にもよりますが、65万の差額は大目に見積もりすぎですね。仮に１年辺り20万の減免額としても40万くらいでしょうか。ただ恐らく１年辺りの減免額は70㎡程度で比較しても20万もないと思われますが。

住宅ローン控除の通常400万に対して長期優良500万も、借入額が6000万位じゃないとフルに生かせないので100万全てを差額と表現するのもフェアじゃないと思いますがいかがでしょうか？またそもそも4000万の借入でシミュレーションされているようなので、そうであれば控除額に違いはありませんね。

フラットＳの金利優遇ですが、KTTはBプランで5年、長期優良はAプランで10年の優遇期間なので、4000万借入としても200万の差額は過大見積もりですね。恐らく120万位の差額になるはずです。
http://www.flat35.com/loan/flat35s/

借入額にもよりますが、トータルで200万～250万位の差額かと思います。DTと比較するなら分譲価格の単価差と仕様の違いも考慮する必要があります。

[849: 購入検討中さん]

>>848
わかりやすいです。

[850: 匿名さん]

>>848
841です。あなたのおっしゃっていることが正しいですね、いくつか誤りがあり失礼しました。
およそ200〜250万くらいの差ですので、数百万という表現はやや過大だったかと思います。200万程度の差と訂正致します。

[851: 匿名さん]

変形トライスラーを好む人等の特徴、コメントによく出ているよね。

[852: 匿名さん]

そもそも免震構造のメリットって、部屋の中の家具が倒れるのを防いだり、躯体の損傷を防ぐ目的だろ。
もっと勉強しろよ。笑

[853: 匿名さん]

ホテルニューオータニ本館もトライスター型だけど、部屋の中丸見えだよ。
でもココ免震じゃなから安いのでおすすめ。

[854: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>848
フラット35のAプランの基準は長期優良住宅ではないですよ

引用
次の１及び２の要件を満たす方が対象となります。
【フラット３５】Ｓの受付期間中に【フラット３５】Ｓのお申込みができる金融機関にお借入れのお申込みを行った方
【フラット３５】の技術基準に加えて、【フラット３５】Ｓの技術基準に適合していることを証明する「適合証明書」をお申込み先の金融機関へご提出された方(「適合証明書」は資金のお受取前までにご提出いただくことになります。お申込時に提出していただく必要はありません。）

[855: 匿名さん]

周りの新築湾岸タワマンはほとんど免震じゃね？
リセールは大変だぞ。

[856: 匿名さん]

ニューオータニ本館もKTTと同様の変形トライスターですね。

ただあちらはバルコニーがないダイレクトウィンドウで各ウィングも非常に長い為、KTTよりも顕著に室内から他ウィングが目線に入ります。KTTとかケープタワーなどマンションの場合、2mのバルコニーとアウトフレームの柱が目線を遮る為、ニューオータニ本館ほどは見合いはありません。またウィング先端に行くほど見合いは緩和されます。

実際にフロアマップで室内からどの程度目線が入るかシミュレーションしてみると良くわかります。

[857: 匿名さん]

でもね、トライスター型はやっぱり避けるべきだよ。
営業の方も必死だけど、やっぱり住んだらキツイよ。

[858: 匿名さん]

TTTとKTTは堅い地盤に直接基礎で制震。
免震でも軟弱地盤に地下数十ｍの杭基礎の物件とでは、リセール時の評価は人によって分かれると思いますよ。

[859: 匿名]

免震か制振かはリセールに一番影響を与える因子ではありません。いろんなところに共通して書かれていますが、立地が第一条件です。ちなみに、まわりが免震であるにも関わらず、KTTは今まわりよりも売れていますよね？新築もリセールも人が一番重要しするおんは概ね一緒なのです。

[860: 匿名さん]

>>854
耐震等級3を満たすタワマンはまずないので認定低炭素か長期優良かです。認定低炭素住宅を満たすタワマンもあまりないので事実上長期優良住宅がプランAの要件のはずです。

[861: 匿名さん]

823です！
ローンとか免震の話にすり替わってっし！笑
どうして質問に答えてもらえないか不思議です！

828さん、ありがとうございました！
参考になりました！

[862: 購入検討中さん]

>>857
住んだことあるのですか？ちなみに、私はいまツインタワーの内側に住んでいますが、視界が90度なので、こっちのがよっぽどつらいです。。

[863: 匿名さん]

なんでここの人はドゥトゥールを敵視するんだろう…恥ずかしいからやめてよ。露骨にライバル視してる。
購入層は重ならないよ。

[864: 匿名さん]

>>854
仰る通りです、長期優良が直接の認定基準ではありませんね。
ただし、こちらを見ると分かります通り、Aプラン認定は多くの場合「耐久・可変」の技術基準を満たすようですがこれが長期優良認定における「劣化対策等級３」かつ「維持管理対策等級２」の基準とnearly equalなため、長期優良はほぼAプラン充足と考えてよいと言えます。

http://www.flat35.com/document/index.php/mansion/search?pref_id=13&...

[865: 匿名さん]

地盤いいとかいうけど、勝どき東は免震です。
この理由をポジの人論破してくれ。

[866: 匿名さん]

制震は揺れるからいやだなー。高い家具置けないよ。

[867: 匿名さん]

>>862
ツイン住んでるけど全然視界気にならないよ。上手く設計されてるから。

[868: 匿名さん]

>>865
特にポジではありませんが、勝どき東は杭基礎ですので勝どき５・６丁目と地盤が若干異なるんでしょうね。確かKTTとTTTミッド辺りが昔の勝どきの海中島の一番高い所に該当していたと思いますので、支持地盤が勝どきの中でも特に浅い位置にあるのかもしれません。

ただ、地震の揺れへの強さで言えれば明らかに免震＞制震です。ここが制震なのは建物形状とか建築コストから総合的に判断して再開発組合が免震を見送ったんでしょうね。ちなみに勝どき東ですが、今まで出てきている情報を総合すると恐らく当初は免震ではありませんでした。免震が確定した後の最新のフロアマップを見ると外周の柱スパンが2013年頃のフロアマップのそれより明らかに拡張されています。おそらく以前は制震だったのが、2014年春ごろに再開発組合側から免震にする事を要望して免震化したようです。西新宿５丁目北の住友再開発でも、当初は制震だったのを地権者要望により免震化されたことが再開発通信から明らかになっています。

免震か、制震か、を決めるのはゼネコンではなく、結局は事業主であることは知っておくべきだと思います。

[869: 匿名さん]

>>868
ありがとうございます。
つまりはやはり免震が世間では人気で一般になりつつあるんですね。そりゃあ揺れない方が安心ですもん。
制震ははっきりいってマイナス要素です。
売れてるからいいという人がいますが、それは安いからだと思います。カローラとベンツの売り上げ台数比較しても意味ありません。

[870: 匿名さん]

安い安いと言っても不動産にお買い得なんてないよ。残念なところが多いから安いんです。冷静になりましょう。

[871: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>864
あまり間違った情報を書くと後がきついですね

[872: 匿名さん]

>>871
間違った情報？事実上長期優良住宅のタワマン＝Aプランでは？
間違っているのなら、長期優良かつAプランではないタワマン、長期優良でないかつAプランのタワマン、の事例をいくつかいただけますか？

[873: 匿名さん]

>>871
？？？間違ってますかね。
こちらにも耐久性・可変性のところに「長期優良住宅」と書いてありますので、やはり長期優良⇒フラットＡと考えて差し支えありません。省エネルギー性や耐震性などは長期優良の認定基準より厳しいためそこは異なりますが。
http://www.flat35.com/tetsuduki/flat35s/H241101.html

[874: 匿名さん]

>>869
正直、これから建築される30階以上の23区のタワマンについてはほぼ全て免震になると思われます。実際の地震への強さもそうですが、やはり消費者側の安心感が違います。免震装置のコストオンも階数が高くなれば躯体の削減により相殺して押さえられ、柱のスパンが拡大し梁も細くなって居住性もあがり、客にはアピールできてデベロッパにしてみればいいこと尽くめで免震にしない理由がないとすら言えます。

ただ勝どき東については建設費高騰と地価高騰の影響を受け、恐らく半端ではない単価になると思われます。坪300後半もありうる状況なので、もしそうなれば価格の力で非免震などのデメリットは相殺されてKTTのリセール価値は維持されると思われます。

あとKTTはランドマーク物件であるTTTや月島のCGPが制震なのもある意味幸いしてますね。これらは制震であろうとそれを圧倒する魅力があるのでKTTと一概に比べられませんが。

[875: 匿名さん]

>>865
だから、KTTが優位だっていってるじゃないか。
ネガネガしようとばっかり考えてるからそんなこともよめなくなる。
地盤だけでいえば、KTT=TTT >勝どき東なだけ。

[876: 匿名さん]

アスペクト比抜きに、やみくもになんでも免震>制震だって思い込んでるひとまだいるんだ。
いくらなんでもその程度の知識って恥ずかしくない？

[877: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>872
>>873
そんなに必死に頑張らなくても
私のタワマンは制震で非長期でぷらんAですよ

[878: 匿名さん]

>>877
反論になってません。長期優良⇒フラットＡです。
フラットＡの認定には複数条件から１つ充足すればよく、長期優良であればそれを最低１つ満たすという事です。
フラットＡ⇒長期優良とは言っていません。必要十分条件って理解されていますか？

[879: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>878
だから間違ってたでしょ

[880: 匿名さん]

>>877
どこのタワマンですか？プランAのどの基準を満たしてるのでしょうか？頑張るというか…まったく論理的な反論ができてないので、次の反論が非論理的であるなら若干頭が弱いと判断してもうスルーさせていただきますね。

[881: 匿名さん]

>>879
長期優良とそうではないマンションの優遇格差を議論していて、長期優良ならフラットＡ適用と書いた848に対し、フラットＡの認定基準が長期優良ではありませんよ、と反論？されました。

おそらく
　長期優良ならフラットＡを無条件適用されるわけではない
⇒長期優良にフラットＡの金利優遇を含めるのはおかしい
と言いたかったのではないですか？それは誤りですよね。

そうではなく単にフラットＡ認定の必要条件として長期優良がある訳ではない、と言いたのであれば特に異存ございません。ただ848に対する指摘っぽい書き方は誤解を招く記述だと思われますが。

スレの本旨から大幅に脱線してしまい申し訳ございません。

[882: 匿名さん]

>>879
だから、長期優良以外の基準はほぼ戸建のための基準で、満たしてるタワマンなんて殆どないから、タワマンに関しては実質的に長期優良がプランAの条件になってるっていってんじゃん。理解できないのかな？

[883: 匿名さん]

>>851
で、でた！
定期的にあらわれるトライスターをトライスラーにまちがえるネガさんだ。ちーっす。ちーっす！今日もネガに精がでますなぁ。

今流行りなんだよ。トライスター。
芝浦ケープ→スカイズ→KTT→勝どき東。
そんなにこの形が人気なかったらこんなに増えないでしょう。みんなが買うから増えるの。

[884: 匿名さん]

>>880、882
恐らく879さんから反論来るかもしれませんので補足しますと、タワマンでも長期優良ではなくプランＡを満たすことは可能です。

免震以外で耐震等級３はマンションではかなり厳しいですが（オフィスであれば制震装置で耐震等級３は存在します）、それ以外の省エネルギー性、耐久性・可変性、バリアフリー性で満たせばよいわけです。

何れか１つを満たせばＯＫというのがポイントですね。特に耐久性・可変性の「劣化対策等級３」かつ「維持管理対策等級２」は普通にタワマンで満たせますし、これを充足しつつ制震で耐震等級１の物件があれば非長期優良かつプランＡとなります。

[885: 匿名さん [男性]]

>>884
882です。
フラット35Sの解説ページでは、「耐久性・可変性」については
長期優良住宅であること　とイコール扱いしているところが多いですけど。
http://www.flat35.com/tetsuduki/flat35s/H241101.html

「耐久性・可変性」について長期優良でなく基準を満たすという
タワマンって具体的にどこのタワマンをいってますか？

ちなみに住宅性能評価協会による統計データによると
「耐久性・可変性」以外のAプランの条件を満たす集合住宅は1%程度しか
ありませんよ。タワマンに限って言えば殆どないはずです。

[886: 匿名さん [男性]]

>>884
プランBの条件と勘違いしてませんか？

[887: 匿名さん]

>>879
881ですがようやく仰っている意味が分かりました。836の当初記述では
「長期優良とそれ以外のマンションの優遇格差」
を比較していた事になっていたので、長期優良住宅以外でもフラットＳプランＡの適用が可能であるから、長期優良のみにプランＡ適用のメリットを計上するのはおかしいという事ですね。それは仰る通りです。失礼いたしました。

ただ当初はKTTと長期優良を比較していた雰囲気でしたので、その点では848に誤りはないと思います。またその後の864などの記述は特に誤りではありませんね。それに対しても反論されるので議論が拗れてしまいました。

長々と失礼いたしました。

[888: 匿名さん]

>>886
884です。大変失礼いたしました。確かにプランＢの条件と混同していました。となると「耐久性・可変性」は長期優良とイコール、他の条件も統計上１％程度となれば、事実上タワマンでは
　長期優良⇔プランＡ
と考えて差し支えなさそうですね。
そもそもKTTと長期優良の比較を議論していたわけで、優遇格差200万程度という結論には変わりないですし。

非長期優良でプランＡのタワマンが存在するのであれば、どのプランＡ条件を満たすのか気になりますね。耐震性を満たすのは現実的ではないので省エネルギー性かバリアフリー性ですが。

[889: ビギナーさん]

あれ、免震が話題になっているけど
基本的に超高層と免震は相性が悪いらしく、
KTTの構造には合わなかったと話があったかと思います。

それ以前に
南海トラフレベルでも最上階で1メートルほどの揺れのシミュレーションになっているので、
無理してあえて価格を上げてまで免震にする必要は無いイメージですね。
湾岸は風が強い日があるので制振がより適していますね。

でも免震は、ゴムがシミュレーション通り働けばいいと思いますよ。

後重要な点は直杭で、
以前に話題になったキラーパスは柔らかい表層地盤が影響していることを考えると
直杭の良さが際立ったものかと思います。

[890: ビギナーさん]

あっ、キラーパルスでした・・・