管理組合総会の議決事項につきまして（長文恐れ入ります）

[サラリーマンさん [男性 40代]]

管理組合総会の議決事項につきまして

築約10年の物件に新築当時から自家用で居住する者です。

自宅のあるマンションの共有部の照明をLED化して電気代を減らそうと
言うことで、管理会社にて見積もってもらったところ、管理会社が、
概算見積りを総会に提出してきました。

総会当日、内容をみて部材費用があまりに高いので、以下文面の議決を
して、内容については組合員にて精査することとしました。

その後、管理会社からの見積りよりも30%ほど低減した見積りを組合員側で
入手したので、これで実施するよう管理会社に伝えたところ、臨時総会に諮る
必要があるので、管理組合の費用で開催すると伝えられました。

以下文面で、既に議決済みの内容に沿う（予算の範囲内で実施）なので、
そのまま実施できると考えていたのですが、上記のとおりで主張が平行線と
なっています。

文面からは、再度組合の費用をかけて、審議にかける必要があるとは思えず、
一円でも費用を削減したいのに対して、それを管理会社が妨害をしていると
感じています。

この様なケースは、客観的にみて正しいのはどちらでしょうか？

議事録文面
「前期総会で共用部分電灯器具をLEDタイプへ変更した場合の費用対効果の
　シミュレーションを行ってほしいとの御提案があり、実施した結果、別紙の
　とおり（xxx）ヶ所の器具やランプ交換または配線処理工事費用（xxx）円がかかり、
　今般修繕積立金会計より相当分を取り崩し、工事を実施することをご提案します。
　この工事を実施することによって、電気代年間約（xxx）円が削減し、この投資は
　（x.xx）年で償却でき、その後は電気料の削減が継続いたします。本議案は一部
　電灯器具の見直しをした上で、予算の範囲内で実施することに、賛成40票、
　反対1票、保留1票により承認された。」

上記（）内は原文から変えています

[1: 匿名さん]

議決の範囲内、つまり予算の範囲内で理事会に一任というのが妥当でしょう。

管理会社は、バックマージンが欲しいから、業者を変えてもらうと困るんだよ。管理委託契約を更新するかどうか検討してみたら？

[2: まんかんし]

理事会が相見積もりをとっていればよかった
管理会社の言いなりになる理事会ではこういう場合は多い
>>1　は正しいが
そのように理事会が出来るか大いに疑問

[3: 匿名さん]

管理会社は何考えてるんでしょ
クレーム受付部署みたいなものがあれば、そこに連絡するのが一番です
また、行政も使って、行政から管理会社に連絡をしてもらうようにしましょう

自分たちの工事にするために、業者を定めて理事会一任するケースがありますが、無視しましょう

総会を回避するならアンケートで、不満がある程度あるなら臨時総会、無いなら次回通常総会で追認します

なお、LEDは誰でも作ることができるので、粗悪品がものすごく多いです
出来る限りまともな会社の製品を使ったほうがいいです

[4: 匿名さん]

丁度いいチャンスだから、こんな、管理会社は分譲マンションの管理を、

任せられませんので、管理会社変更をしましょう。

総会で可決された事項よりも有利な条件で、次期理事会が実行する事は、

区分所有者の為に大いに結構な事です。ひるむことなく実行しましょう。

管理会社の臨時総会の提案が、いかに、区分所有者の為にならないかを、

説明して、新たな管理会社に変更議案を立ち上げるべきです。

[5: サラリーマンさん [男性 40代]]

コメントをいただきました皆様

ありがとうございます。

実は総会当日、出席していた別の組合員の方まで
管理会社の言うように、費用をかけて臨時総会でを
召集するのが当たり前だという趣旨の発言をしてい
たので、実際自分の考えがおかしいのか？と自分を
疑ってしまっていたのですが、皆様のコメントで
確信を持てました。

ただ、上記のように他の区分所有者の考え方も様々
なこともあり、戦い方を練る必要があるように思い
ます。

出費を抑えて修繕積立に回すことは間違いなく区分
所有者の利益なので、この点を如何に効果的に知ら
しめて賛同を得るかが鍵ですね。

[6: 匿名さん]

業界関係者です。
まず、お解かり頂きたいのは基本的に
『総会で決まったことを覆すことは総会でのみ可能である』
という事です。
総会の決議事項を覆すための臨時総会にかかる費用を管理組合が負担するのは常識です。

理事会に対し臨時総会の招集を呼びかけましょう。

なお、蛇足ですが上にも書いている方がおられましたが、LEDは国産メーカーの物を使用しましょう。
韓国や中国製の場合、価格は確かに安いですが商品に当たり外れがあるようで、電気代が思うように安くならなかったり、頻繁に切れるなんてことも珍しくありません。イニシャルコストのみにとらわれず、アフターサービスや保証期間等内容の吟味もすべきかと存じます。

[7: サラリーマンさん [男性 40代]]

by 匿名さん　2015-03-14 15:01:22　さん

コメントありがとうございます。

おっしゃることがちょっと理解できていないのですが

「『総会で決まったことを覆すことは総会でのみ可能である』 」

なのですが、これがつまり

「電灯器具の見直しをした上で、予算の範囲内で実施すること」

であり、なんら覆すものではないのと違いますでしょうか？

[8: サラリーマンさん [男性 40代]]

by 匿名さん　2015-03-14 15:01:22　さん

＃No.7はかきしくじりましたので以下に訂正します。

コメントありがとうございます。

おっしゃることがちょっと理解できていないのですが

「『総会で決まったことを覆すことは総会でのみ可能である』 」

はその通りだと思いますが、

「電灯器具の見直しをした上で、予算の範囲内で実施すること」

という当初の議決に対して、なんら覆すものではなく

　新提案実行金額　＜　当初予算

であるのだから、臨時総会の開催は必要無いですよね？ということです。

もし、これが必要ということになると、見積りに対して差分が出たら
臨時総会が必要ということになりませんか？

[9: 匿名さん]

外野から失礼、総会での議決内容が今一良く理解できませんが、
共用部証明のLED化を議決したと言うなら管理会社は関係ありませんよ。
管理会社とのLED施工工事を議決したのかな？　見積もり取っただけじゃないの？

[10: 匿名さん]

No.9訂正　　共用部証明⇒共用部照明　　失礼

[11: 匿名さん]

管理組合の備品でテレビを買うことになったとして、
ソニーのブラビアを買うと総会での決議後、
同インチのLG電子のテレビが３０％安いからという理由で変更するには総会が必要です。

管理組合の備品で洗剤を買うことになったとして、
総会で近所のホームセンターで購入と決議後、
同様商品が安いからという理由でアムウェイの商品に変更するには総会が必要です。

管理組合で共用部分の修繕工事を行うこととなったとして、
ある一部住戸に大きな負担がかかるとき、
その迷惑のかかる該当区分所有者に協力謝礼のの贈答品を送る時、
その商品を三越で購入すると総会で決議された後、
同様商品が安いからという理由で近所のスーパーの商品に変更するには総会が必要です。

[12: 匿名さん]

総会での決議は
“いくらで”だけではなく、
“どの商品を”
“どの会社から”
購入するかまで決議されている訳です。

仰る内容は、全く同じ会社から、全く同じ商品を３０％安く見積もりを取ったなら、
（要するに値交渉）
総会の必要なく変更は可能かと存じます。

[13: 匿名さん]

何言ってんの？　総会の議決はその議案内容の是非だよ、
だから議案の内容がどうなの？　　ってこと。
　

[14: 匿名さん]

そうですね。だからその議案内容の中身すべてに議決が及ぶわけです。
当然、値段が安いからと言う理由で別業者に変更することは簡単ではありません。

[15: 匿名さん]

>スレ主さん
総会で決議されたことに対しては、予算内であれば、その後の取り付け業者や期日とかの
検討は理事会に一任されたということになりますので、再度臨時総会を開催して、承認を
もらう必要は全くありません。
それに、臨時総会を開催するのに費用はかかりませんよ。
１枚の用紙に、臨時総会の日時等を記入し、簡単な説明と賛否をとるだけでいいですよ。
そして、下の部分には、出席、議決権行使書での賛否、代理人での出欠に○印をつけるように
するだけでいいんですよ。
ただ、管理会社におんぶにだっこの相見積とかはいけませんね。もっと理事会が主体性をもつことです。
管理会社はバックリベートが入らないと困りますが、事務管理費は支払っているのですから、
本当は、工事や各種点検については、管理組合が管理会社を通さずに発注するのが一番
安く済む方法なんですが、理事会に力や時間がなければそうならざるをえないかもしれません。
しかし、現在の管理会社は感心しませんね。できれば、リプレースした方がいいのでしようが。

[16: 匿名さん]

「通常総会の出席確認について」

　　通常総会での出席確認・議決権行使書・委任状は下記要領で行ってください。

　Ａ．通常総会の出席通知

　　　　　　１．出席します　　　　　　２．欠席します　　　　　３．代理出席者を選任します
　　　　代理出席者　（　　　）　号館　（　　　　　　）　号室　（　　　　　　　　　　　　　　）様

　※欠席しますとされた方だけ、下記事項のＢ・Ｃどちらかにご記入ください。

　Ｂ．欠席しますとされた方で、委任状を委任される方

　　　　　１．議長に一任します。
　　　　　２．（　　　　　　　　）　号室　（　　　　　　　　　　　　　　　）　様に一任します。

　Ｃ．欠席しますとされた方で、議決権行使書で書面投票に参加される方は、議案ごとの
　　　賛否をお願い致します。

第一号議案 １．　賛成 １．　反対
第二号議案 ２．　賛成 ２．　反対
第三号議案 ３．　賛成 ３．　反対
第四号議案 ４．　賛成 ４．　反対
第五号議案 ５．　賛成 ５．　反対

　（　　　　　　　　　）　号室
　　　　　氏名（組合員）

[17: 匿名さん]

＞予算内であれば、その後の取り付け業者や期日とかの検討は理事会に一任されたということになります
んな訳ない。
予算内ならば決議後に反社会的団体と関連のある業者に変更してもいいことになるのか？

[18: 匿名さん]

>17
例えば大規模修繕委員会をするとき、専門委員会を設置しますね。
その専門委員会は理事会の諮問機関として、調査とかをして理事会に
提案し、それを理事会で決議しますね。
当然予算が絡みますので、修繕積立金の取り崩しは、普通決議が必要です。
しかし、その範囲内での承認をもらう訳ですから、期日や業者の選定とかは
理事会に任せるということになります。
それぐらいは常識の範囲ですよ。

[19: 元フロント]

＞反社会的団体と関連のある業者に変更してもいいのか
例が悪い。

[20: 匿名さん]

>スレ主さん
総会で承認をもらっているのですから、臨時総会を開催する必要は
まったくありません。
それに、管理会社を経由せず、直接その業者と契約を交わすこともやられては
いかがですか。
自信をもってやるべきですよ。
管理会社を恐れてはいけません。もし、その担当者を変えて欲しいなら
本社に管理組合として、正式に申し込まれれば、すぐ変えてくれますよ。
くれぐれも、支店長ではなく、本社に提案してください。

[21: 匿名さん]

スレ主さんのいう
＞臨時総会に諮る必要があるので、管理組合の費用で開催すると伝えられました。
管理会社がなぜわざわざそのような発言するのでしょうね。

臨時だろうが通常だろうが総会の費用は管理組合が負うのは当然ですが、たいした費用は掛かりませんよ。
マンション規模のわりに会場として使える集会室等がないのでしょうか？ 　外部で借りると費用掛かるね。

＞管理会社にて見積もってもらったところ、管理会社が、概算見積りを総会に提出してきました。
ということで見積もりを提出というだけでその見積もりが理事会で議案化された訳ではないようですね。

要はLED施工費用と施工業者の選定ですよね、臨時総会の必要はないと思います。
理事会で推進したら良い事です。

[22: 匿名さん]

理事会でやればいいです
総会開催するだけで費用がかかりますから

[23: 元フロント]

この議事録、そもそも誰が書いたのでしょう。

議事録文面
「前期総会で共用部分電灯器具をLEDタイプへ変更した場合の費用対効果の
　シミュレーションを行ってほしいとの御提案があり、実施した結果、別紙の
　とおり（xxx）ヶ所の器具やランプ交換または配線処理工事費用（xxx）円がかかり、
　今般修繕積立金会計より相当分を取り崩し、工事を実施することをご提案します。
　この工事を実施することによって、電気代年間約（xxx）円が削減し、この投資は
　（x.xx）年で償却でき、その後は電気料の削減が継続いたします。

　ここまでは、組合の要請を受けて、管理会社が提案しますという、管理会社の発言になっています。
　以降は、組合決議の内容が記載されています。

本議案は一部
　電灯器具の見直しをした上で、予算の範囲内で実施することに、賛成40票、
　反対1票、保留1票により承認された。

　総会議案は、理事会が上程するものであり、管理会社が議案の提案をするなどありえません。
　恐らく、フロントが総会で発言し、フロントが作成した議事録案を丸呑みしたのでしょうが、フロント及び管理会社の資質に問題ありです。

総会開催要領の根本的な見直しが必要です。

通常、総会議案は
1.　事業報告
2.　決算報告
3.　監査報告
4.　事業計画
5.　予算案承認
6.　次期役員承認
7.　その他理事会提案の議案
などですが、これらは全て理事会が行うべきものであり、管理会社は原案を作成し、理事会の決定を受けて、事務作業を行うにすぎません。

この場合、「ＬＥＤ化の議案」は、事前に理事会に提出させ、審議の上内容を理事会で決定し、理事会提案で議案とすべきでした。

＞その後、管理会社からの見積りよりも30%ほど低減した見積りを組合員側で 入手したので、
　これを、管理会社から理事会に提案があった時点で行い、相見積もりを提出した業者名と金額、理事会で内定した業者と工事内容、金額をすべて記載して、総会に上程するのが、正しい方法であったと思います。

　尚、承認された予算内で承認された工事を行うのですから、再度総会に諮る必要はありません。

＞管理会社に伝えたところ、臨時総会に諮る必要があるので、管理組合の費用で開催すると伝えられました
　総会開催の必要はないと伝え、理事会決議の通り発注するよう管理会社に命令すれば良いと思います。
　管理委託契約書の中に、組合が発注する工事の代行に関する項目があると思います。
　従わなければ、契約違反だから管理会社変更を考えると伝えましょう。

貴方のマンションの管理委託契約書に下記の文言はありませんか？
（善管注意義務）
第５条　乙は、善良なる管理者の注意をもって管理事務を行うものとする。


（誠実義務等）
第二十三条 甲及び乙は、本契約に基づく義務の履行について、信義を旨とし、誠実に行わなければならない。

[24: 匿名さん]

何を決めて何を一任としてるかわからない議案ですね
でもLED化は一任されてますね

発注して後始末させればいいでしょう
管理会社は変更です

[25: 匿名]

日頃から、管理会社まかせで、理事会に主体性がないからこういうことになるんだね。
発注業者をどこにするかは総会決議内容に含まれないから、複数社見積もりを取って、理事会が業者を決定すればよい。
見積もりを取るのを、管理会社に任せちゃだめですよ。　管理会社は普段付き合いのある業者に頼んで、適当な金額で見積書を作らせるようなことをするかもしれないから。　一種の談合だよ。
理事会の理事が直接、業者にあたって見積もりをとらなければ安くはできない。

[26: [男性 30代]]

総会なんて、公民館でやったら2千円くらいだろ。議案化する前に相見積もりで、価格交渉しとくのがじょうしきでは？

[27: 匿名さん]

臨時総会も通常総会のように、分厚い議案書作成費用が
かかると思わせたいんじゃないかな。

[28: 匿名さん]

賃貸人が多ければ郵送費もかかりますが、これしきの話で今までほとんど臨時総会が開催されていないとしたら、理事会が白い目で見られますね

印刷費用などは雀の涙程度でしょうが
人を集めるコストが高いです

それも含めて理事会で決めればいいだけ

[29: 匿名さん]

臨時総会の費用としては、議案書１枚、出欠確認書１枚、それに何人かの
郵送代、それに集会所がなければ公民館の賃借料
それだけですよ。
１つの議案に対して、数１０枚の資料は必要ありません。
収支報告書や活動報告書、予算書等は必要ありませんよ。

[30: 匿名さん]

総会開催費用を考えているだけまともな理事会
と思いきや、費用は元々管理会社持ち？と考えていたダメな理事会？
どっちかわかりませんね

まともな理事会なら前者でしょうね