管理組合総会の議決事項につきまして（長文恐れ入ります）

[サラリーマンさん [男性 40代]]

管理組合総会の議決事項につきまして

築約10年の物件に新築当時から自家用で居住する者です。

自宅のあるマンションの共有部の照明をLED化して電気代を減らそうと
言うことで、管理会社にて見積もってもらったところ、管理会社が、
概算見積りを総会に提出してきました。

総会当日、内容をみて部材費用があまりに高いので、以下文面の議決を
して、内容については組合員にて精査することとしました。

その後、管理会社からの見積りよりも30%ほど低減した見積りを組合員側で
入手したので、これで実施するよう管理会社に伝えたところ、臨時総会に諮る
必要があるので、管理組合の費用で開催すると伝えられました。

以下文面で、既に議決済みの内容に沿う（予算の範囲内で実施）なので、
そのまま実施できると考えていたのですが、上記のとおりで主張が平行線と
なっています。

文面からは、再度組合の費用をかけて、審議にかける必要があるとは思えず、
一円でも費用を削減したいのに対して、それを管理会社が妨害をしていると
感じています。

この様なケースは、客観的にみて正しいのはどちらでしょうか？

議事録文面
「前期総会で共用部分電灯器具をLEDタイプへ変更した場合の費用対効果の
　シミュレーションを行ってほしいとの御提案があり、実施した結果、別紙の
　とおり（xxx）ヶ所の器具やランプ交換または配線処理工事費用（xxx）円がかかり、
　今般修繕積立金会計より相当分を取り崩し、工事を実施することをご提案します。
　この工事を実施することによって、電気代年間約（xxx）円が削減し、この投資は
　（x.xx）年で償却でき、その後は電気料の削減が継続いたします。本議案は一部
　電灯器具の見直しをした上で、予算の範囲内で実施することに、賛成40票、
　反対1票、保留1票により承認された。」

上記（）内は原文から変えています

[21: 匿名さん]

スレ主さんのいう
＞臨時総会に諮る必要があるので、管理組合の費用で開催すると伝えられました。
管理会社がなぜわざわざそのような発言するのでしょうね。

臨時だろうが通常だろうが総会の費用は管理組合が負うのは当然ですが、たいした費用は掛かりませんよ。
マンション規模のわりに会場として使える集会室等がないのでしょうか？ 　外部で借りると費用掛かるね。

＞管理会社にて見積もってもらったところ、管理会社が、概算見積りを総会に提出してきました。
ということで見積もりを提出というだけでその見積もりが理事会で議案化された訳ではないようですね。

要はLED施工費用と施工業者の選定ですよね、臨時総会の必要はないと思います。
理事会で推進したら良い事です。

[22: 匿名さん]

理事会でやればいいです
総会開催するだけで費用がかかりますから

[23: 元フロント]

この議事録、そもそも誰が書いたのでしょう。

議事録文面
「前期総会で共用部分電灯器具をLEDタイプへ変更した場合の費用対効果の
　シミュレーションを行ってほしいとの御提案があり、実施した結果、別紙の
　とおり（xxx）ヶ所の器具やランプ交換または配線処理工事費用（xxx）円がかかり、
　今般修繕積立金会計より相当分を取り崩し、工事を実施することをご提案します。
　この工事を実施することによって、電気代年間約（xxx）円が削減し、この投資は
　（x.xx）年で償却でき、その後は電気料の削減が継続いたします。

　ここまでは、組合の要請を受けて、管理会社が提案しますという、管理会社の発言になっています。
　以降は、組合決議の内容が記載されています。

本議案は一部
　電灯器具の見直しをした上で、予算の範囲内で実施することに、賛成40票、
　反対1票、保留1票により承認された。

　総会議案は、理事会が上程するものであり、管理会社が議案の提案をするなどありえません。
　恐らく、フロントが総会で発言し、フロントが作成した議事録案を丸呑みしたのでしょうが、フロント及び管理会社の資質に問題ありです。

総会開催要領の根本的な見直しが必要です。

通常、総会議案は
1.　事業報告
2.　決算報告
3.　監査報告
4.　事業計画
5.　予算案承認
6.　次期役員承認
7.　その他理事会提案の議案
などですが、これらは全て理事会が行うべきものであり、管理会社は原案を作成し、理事会の決定を受けて、事務作業を行うにすぎません。

この場合、「ＬＥＤ化の議案」は、事前に理事会に提出させ、審議の上内容を理事会で決定し、理事会提案で議案とすべきでした。

＞その後、管理会社からの見積りよりも30%ほど低減した見積りを組合員側で 入手したので、
　これを、管理会社から理事会に提案があった時点で行い、相見積もりを提出した業者名と金額、理事会で内定した業者と工事内容、金額をすべて記載して、総会に上程するのが、正しい方法であったと思います。

　尚、承認された予算内で承認された工事を行うのですから、再度総会に諮る必要はありません。

＞管理会社に伝えたところ、臨時総会に諮る必要があるので、管理組合の費用で開催すると伝えられました
　総会開催の必要はないと伝え、理事会決議の通り発注するよう管理会社に命令すれば良いと思います。
　管理委託契約書の中に、組合が発注する工事の代行に関する項目があると思います。
　従わなければ、契約違反だから管理会社変更を考えると伝えましょう。

貴方のマンションの管理委託契約書に下記の文言はありませんか？
（善管注意義務）
第５条　乙は、善良なる管理者の注意をもって管理事務を行うものとする。


（誠実義務等）
第二十三条 甲及び乙は、本契約に基づく義務の履行について、信義を旨とし、誠実に行わなければならない。

[24: 匿名さん]

何を決めて何を一任としてるかわからない議案ですね
でもLED化は一任されてますね

発注して後始末させればいいでしょう
管理会社は変更です

[25: 匿名]

日頃から、管理会社まかせで、理事会に主体性がないからこういうことになるんだね。
発注業者をどこにするかは総会決議内容に含まれないから、複数社見積もりを取って、理事会が業者を決定すればよい。
見積もりを取るのを、管理会社に任せちゃだめですよ。　管理会社は普段付き合いのある業者に頼んで、適当な金額で見積書を作らせるようなことをするかもしれないから。　一種の談合だよ。
理事会の理事が直接、業者にあたって見積もりをとらなければ安くはできない。

[26: [男性 30代]]

総会なんて、公民館でやったら2千円くらいだろ。議案化する前に相見積もりで、価格交渉しとくのがじょうしきでは？

[27: 匿名さん]

臨時総会も通常総会のように、分厚い議案書作成費用が
かかると思わせたいんじゃないかな。

[28: 匿名さん]

賃貸人が多ければ郵送費もかかりますが、これしきの話で今までほとんど臨時総会が開催されていないとしたら、理事会が白い目で見られますね

印刷費用などは雀の涙程度でしょうが
人を集めるコストが高いです

それも含めて理事会で決めればいいだけ

[29: 匿名さん]

臨時総会の費用としては、議案書１枚、出欠確認書１枚、それに何人かの
郵送代、それに集会所がなければ公民館の賃借料
それだけですよ。
１つの議案に対して、数１０枚の資料は必要ありません。
収支報告書や活動報告書、予算書等は必要ありませんよ。

[30: 匿名さん]

総会開催費用を考えているだけまともな理事会
と思いきや、費用は元々管理会社持ち？と考えていたダメな理事会？
どっちかわかりませんね

まともな理事会なら前者でしょうね