パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？ part８

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[631: 匿名さん]

>>598 それを言ったら、月島の方が良いと言うことになっちゃうよ❗

[632: 匿名さん]

>>609
江東区で我慢できるような人は、江東区の方が安くていいんじゃない？

[633: 匿名さん]

>>618
はっきり言って杉並世田谷目黒の「終わった」地域の人は豊洲なんて、評価ゼロだよ。

[634: 匿名さん]

一番安い部屋が２８０万なのに、どうやったら平均が２９０になるのやら（笑）

算数できないから買えないんじゃないですか？

[635: 匿名さん]

by 匿名さん　2015-03-15 18:52:14
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絶妙なタイミングでパークホームズ豊洲の価格が発表されましたね。どうやら平均340辺りでKTTより遥かに高い模様ですので最終期はこちらに検討者が流れてくるかも。４月のBRT基本計画で勝どき５・６丁目のステーションが本決まりすれば、最終期の218は早々に捌けてしまいそうですね。

仮に７月頃に完売すれば１年ちょいで1318戸販売となりますが、これってTTT以来の販売戸数とペースじゃないでしょうか。ペースだけでいえば富久クロスとかは半年で992戸ですからKTTより上ですが、戸数＋ペースで考えるとこの規模って思いつきません。

[636: 匿名さん]

埼玉浦和や、市川ですら３００万ですからね。豊洲なら３５０万以上なのは当たり前だと思いますけどね。

[637: 匿名さん]

>>634
仮値段をみたし、三井の営業から実予想価格も聞いたけど普通の部屋で平均300は超えません！もう350、もうすぐ450さんはそろそろ昭和に行きなさい。現実をみて！

[638: 匿名さん]

ガチの話、中古評価になったらスカイズのが高いと思う。内見したが凄いぞ、あれ。唯一無事だよ。施設もあんなマンション見たことないし、眺望も異常。駅歩関係なくプレミア明らかにつく物件だよ。あれは二度と作れない。そのうちパークシティと同じくらいになると思う。

[639: 匿名さん]

人を騙そうとするから、ネガの＊＊となる。江東区民はしっかりした方がいい。

御存じのとおり、今はネットで叩かれたら、

それが世間の評価、全てです。

[640: 匿名さん]

普通階平均が290後半だけど正式発表では下げて来ます。わざと高めでKTTの完売を早めて、正式で下げて食いつかせる戦略ですね。プレミア抜いた平均は290くらいか少し切るかもしれませんね。PT晴美は三井が本気だしてるらしくここより高い予定とのこと。

[641: 匿名さん]

２年後には４５０万超えるよ。

最低価格でも２８０万、プレミアは４００万なのに、どうやったら平均が２９０万になるのか教えてくれよ。

[642: 匿名さん]

昨日の発表会では平均３４０万だったのに、もう値下げしてきたんですか？

[643: 匿名さん]

平均３４０万は変わらずですよ。

[644: 匿名さん]

プレミアなんてツインの時代から高いんだよ。プレミアは別物。普通部屋の平均がいくつという話だから。もう諦めな。君の売りたい中古はプレミアじゃないだろ（笑）

[645: 匿名さん]

まだ現実を直視できない人がいるのか、
それともおちょくっているのか、

まぁ皆さん適当に付き合ってあげて下さい。

[646: 匿名さん]

平均340じゃないから（笑）デマ情報です。340ならさすがにDT買うわ。

[647: 匿名さん]

No.309
by 購入検討中さん　2015-03-15 12:07:53
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プロジェクト発表会行ってきました。
一番安いお見合いの北東の8階で坪280、
一番高い南角の19階が坪400です。

[648: 匿名さん]

最安が２８０万、最高が４００万、平均が約３４０万ですね。

[649: 匿名さん]

>>648
足して２で割った平均なそれ(笑)

このキャラうぜー。

全部値段だしてないんだからさ。北東8階で280だぞ、その下はもっと安くなるわけだから。正式で10くらいは下げてくるからプレミア以外の平均は300切りは間違いないね。予想通り。

[650: 匿名さん]

埋立地は、上がりませんね。株は上がってるのに。

[651: 匿名さん]

>>640
え、それは流石にないのでは・・・

今出ている情報で
　一番安いお見合いの北東の8階で坪280、
　一番高い南角の19階が坪400です。
が正しいとして、まず坪280はお見合い北向きで条件最悪、ファミリー向きの本物件では南よりかなり単価を下げているはず。20～30単価差を設けたとすれば南向き8階で坪300超えますよね。

しかも眺望が抜ける13～4階辺りから価格ががくっと上がるはずです。以上考慮すると坪290後半で収まるとはとても思えないのですが。。

あと19階の南角はプレミアムフロアではないため、各フロアの最高値は間違いないですがプレミアム価格ではない。仮に坪400が突出していたとしても、400と280の中央値よりやや低めに見積もったとしても坪320～330辺りとみるのが普通ではないでしょうか。ここは角部屋が各階６個と多めに作られていますし。

[652: 匿名さん]

>>651
わかってないね。正式でてからMR行って確認してきなよ。正式が平均320になったらみんなKTT, DT, ティアロに流れるよ。いくら三井とはいえ、かなり販売厳しくなるよ。

[653: 匿名さん]

KTTはもう残りすくないし、次で完売。
DTは駅から遠すぎてNGんご。

[654: 匿名さん]

平均だと３４０万くらいでしたよ。

[655: 匿名さん]

豊洲駅近は便利そうだからねぇ。

さすがに、何も無い不便なKTTやDTに流れる人はすくないんじゃない？

Skyzやベイズの客なら流れそうだが。

[656: 匿名さん]

３３０万なら瞬間蒸発でしょ。

[657: 匿名さん]

不動産は半年遅れで値上がりするからねぇ。まぁ、こんなもんでしょ。

[658: 匿名さん]

>>621
20階以上です。間取りはおなじですが。
価格未公表です。

[659: 匿名さん]

ざっとコメント読んだけど、酷いコメントが多いね。買えないなら千葉へ行けなど人を小馬鹿にした下品なコメントばっかじゃん。書き込みしてるのは夜中が多いから業者ではなく中古を高く売りたい周辺住民かと推察しますが、マンションの資産価値はコミュニティが大きな要素を占めるからちょっと考えさせられるねぇ。
やっぱ民度って重要ですよ。

[660: 匿名さん]

>>654
平均340でも思ったより安い。パークホームズ豊洲はかなり競争率が上がりそうですね。

[661: 匿名さん]

最安値の部屋は280万だし安いよね。
瞬間蒸発の予感。。。

[662: 匿名さん]

買えないなら、千葉や埼玉が良いのでは？安いし。
買えない奴に無理して都内に買わせる方が酷いよ。

[664: 匿名さん]

パンダ部屋を投資用に買っておこうかな。徒歩5分の割には安い。
お見合い部屋なら騒音も少ないし。昼間部屋にいない人向けには良いかもな。

[665: 匿名さん]

>>659
ここは匿名掲示板なんでね
ここの荒れ模様と、民度は関係ないでしょ

[666: 匿名さん]

まあ、住民層は良さそうだよね。
価格が高くなると変な人は買えなくなるから（笑）

買えない人は埼玉や千葉に行くしかないですから。

[668: 匿名さん]

2年後には450万超えてくるからね。

[669: 匿名さん]

タワマン幾つか売却して、ここの安い部屋幾つか買おうかな。

[671: 匿名さん]

大方の予想だった平均単価350万円よりも安く、340で決定ならば、早期完売を目指した売主の姿勢が現れていますね。
都心に近い豊洲が、みなとみらいの2割安、そして武蔵小杉より1割以上も安いだなんて、まさに瞬間蒸発に成るでしょう。

[672: 匿名さん]

>>671
小杉とみなとみらい、そんな高いの？
やっぱりちょいバブルな感じなのかな。。

[673: 匿名さん]

だいたい、70平米で7000万くらいか。
比べちゃいけないが、グランアルト豊洲を知っているとビックリな価格だなあ。
それなりの街になったけど。

[674: 匿名さん]

>>670
ここは儲かる予感がしないの間違いでしょ？笑

[675: 匿名さん]

>>671
ここの平均は300前後なんでしょ。
350を予測というより連呼してたのはキミ1人だけだよ。

[676: 匿名さん]

正解は350万ですね。

[678: ご近所さん]

70㎡が7000万円は高いでしょ。
6500万円位ならば検討の価値ありだけどね。
いずれにせよ、あと３年もしたら豊洲北小学校より西小学校の方がいい感じになりそうだな。

[679: 匿名さん]

>675
350予想は多かったですよ。
むしろ、相場観無しの280や250予想屋が少なかったと思いますね。
集計されてみては？

[680: 匿名さん]

豊洲街並みは良いと思うのですが、地歴で少しこわくなっています。
埋立地が普及してきてるとはいえ、埋立の材料や埋立られた年月を気にしないと。皆様どう思われますか？

KTT、TTTはたまたま岩盤と島だったそうなので貴重な立地だそうです、340万円ならあの辺りと変わらなく、手に入れられるのかと。気持ち良く安心して暮らしたいです。豊洲にも近いしいいかなって思っています。

[681: 匿名さん]

安いか高いかは年収次第だから。。。

[682: 匿名さん]

>>671
豊洲５分が坪340なんてやさしい低価格なら、早期完売を狙ったということになるね。ライバル不在で少ない戸数だから、もっと価格を上げてじっくり売るかと思ってた。

[683: 匿名さん]

>682
はい。
この局面での平均340万円という単価ですと、かなり安過ぎと思いますね。
どの業界もベア、日本経済は好景気で株価はうなぎ登りです。

このままでは、PHTは高倍率になってしまうと思います。
三井さんには、倍率1倍を目指して、平均370や400万円あたりのプライシングでお願いしたい。

[684: ご近所さん]

>>682
高年収の方が増えて物価が上がると低年収は住みづらくなる。
結果、低収入の原住民は移転していき、新住民ばかりの街になる。良くも悪くも今は過渡期。

[685: 匿名さん]

問題は地震だな。
埋め立て地、大金注ぎ込むの怖くないのか？
俺はそこで迷ってる

[686: 匿名さん]

>>679
頑張って高値を連呼したもんね。

[687: 匿名さん]

>>685
海抜0mだからね。

[688: 匿名さん]

いま予定価格が分かってるのは、プレミアムを除く中高層の一部ですよね？
それで平均340であれば、正式価格の若干の調整を加味して、最終的な全棟平均（プレミアム除く）は、320～330ぐらいに落ち着くのではないでしょうか。

[689: 物件比較中さん]

>>605
駐車場率4割ですよね、ここ。
地味に地下鉄で移動する人が6割。

[690: 物件比較中さん]

>>683
682と同一人物でしょ？高値煽り。

[691: 匿名さん]

685.
心配なら、
戸建て、マンション、預貯金に3分割しとけば良いでしょう。
リスクの回避ですよ。

[692: 匿名さん]

同じ程度の価格とするのであれば、パークタワー晴海の方が良いね。

駅遠とは言え、シャトルバスが出てる。仮に月島までなら3分で着く。ららぽーとまでも徒歩8分。東京駅までなら1km、銀座までなら1.5km近い。しかも中央区。ただ大方の予想どおりに本当に晴海が豊洲よりも安く出るのかは眉唾だけど。

[693: 匿名さん]

691 意味不明

[694: 匿名さん]

691

ポートフォリオとしては日本・不動産に傾倒しすぎ。

心配であれば、日本不動産、海外不動産、ドル預金、円預金、ユーロ預金、中国株、日本株、米国株あたりの分割がいいと思うよ。

[695: 匿名さん]

>>692
同じ三井系なんだから、晴海の方を上げてくるだろ。
わざわざオリエンタルランドとコラボしたり、シャトルバス出したりするのは
何のためだと思ってるんだ？

[696: 匿名さん]

豊洲によく住めるよなあ

昔を知っていても埋立地育ちでこ慣れてる区民か、地方出身なんだろう

[698: 匿名さん]

>694

そうウンチクしながらも自分は全て様子見とかw

[699: 匿名さん]

>696

豊洲は地方の人が買うんでしょ

都内人は投資でも買いません

[700: 匿名さん]

>699
っていうより
ここが投資で儲るなら
同じ駅５分で４丁目の内廊下タワーを買った人は大儲け。

[701: 匿名さん]

>>700
そうだよね。
こんなに値段が上がってるなら、もうマンション投資は手遅れだニャー。。。

[703: 匿名さん]

>最終的な全棟平均（プレミアム除く）は、320～330ぐらいに落ち着くのではないでしょうか。

そんな恣意的な平均値は不自然では？
つまり、最高位を外れ値として平均から除外するならば、280のパンダ部屋も外れ値として除外しなければならない。

今ある情報での信憑性の高い平均単価は、プレミアムやパンダの数にもよりますが、平均値で340あたりじゃないですか？

不思議なほど安いですね。
価格破壊でしょうか？

株主としては、利益が出ないのでは？と心配になります。

[704: 匿名さん]

>>703
なんで利益出ないの？
土地をこれから買う訳じゃないし、資材の高騰だって高止まりだよ。
平均がいくらになるかは、正式な発表を待たないと分からないにしても、デベはぼろ儲けでしょ。

[705: 物件比較中さん]

>>703
そんな訳ないと思います。
材料費高騰を含めても、その価格じゃ儲けすぎでしょう。
三井さんらしくない感じでびっくりしています。
ここでな情報を念頭に入れ、週末発表会へ行ってきます。

[706: 匿名さん]

>>704
ましてや、内廊下ではなく外廊下のマンションだしね。
「内廊下ならもっと高くなっていた」と過去レスで散々書かれたから、
外廊下のほうが建築費は安いってことでしょ。

[707: 匿名さん]

６９４
＞７００
だから投資で豊洲を選ばないですよ、普通に。

大丈夫？

[708: 匿名さん]

もう豊洲は供給過多では？
そうなると今天井に近いです。
オリンピック前は売り手が増えそうですね

[709: 匿名さん]

豊洲は供給過少ですよ。
供給過多は勝どきや晴海。

[710: 匿名さん]

>>708
豊洲は早期完売が続いて、今買える新築が今は１戸もないのにどういう意味？１戸もないのに供給過多？

[711: 匿名さん]

>>709
勝どきや晴海は新築トータルで何戸くらい残ってるんでしょうね。

[712: 匿名さん]

>>710
中古は山ほどあるな。
オリンピック前に、高値売り抜け狙いで中古が供給過多。

[713: 物件比較中さん]

>>710
どう見ても過多でしょう。
まだまだこれから建ちますしね、

[714: 匿名さん]

>>703
あんたの計算のどこに信憑性有る情報が入ってんだ？
単に（280＋400）÷2 で計算してるだけじゃん？
それじゃ平均は出ないよ。
そして280〜300の部屋が結構有りそうって情報は無視しちゃう訳ね。
予想でも情報の整理でもなく、単なる願望と妄想っていうレベル。

[715: 匿名さん]

>>714
400が最高じゃないよ？坪単価。

[716: 匿名さん]

豊洲はここ以外に新築ゼロ。過多なんて語るのは無理すぎる。

勝どきや晴海は新築だけで何戸残ってるのかは気になるね。中古もだけど。まだまだ先の予定もあるから。

[717: 匿名さん]

次の新築は、ベイズの手前のあたりの東急か？

[718: 匿名さん]

>>703
確かに平均坪単価340は不思議なほど安いけど、価格破壊は大袈裟では？まあ、利益が出せるギリギリのラインなのかな。早期完売目的。

[719: 物件比較中さん]

>>717
おそらくそうですね。
あの場所も駅徒歩５分物件になりますね。そう先の話でもないようですし、楽しみですね。

[720: 匿名さん]

>>716
それは、新築限定で考えるからだよ。
みんな儲けたいと考えるのは同じだから
オリンピック前には、スカイズやベイズやその他色々の豊洲中古が
ワンサカと中古市場に出ることになるだろう。その他の東雲・有明・晴海・・・などの中古と共に。

[721: 匿名さん]

714は安くして欲しいあまりに、バイアス山盛りにしたいわけですね？
この時代、安売りは期待薄と思いますが？

[722: 物件比較中さん]

>>716
新築ならね。
ただ今後新築同様の中古物件が山ほど出てくる。というか、すでに出てるよ。スカイズとか、次々に。
ベイズもスカイズと同じ様に竣工と同時に出てくるだろうから、新築の定義が分からなくなるよね。

[723: 購入検討中さん]

>>403
共用ラウンジにあるカフェカウンターで、土日祝日の朝には無料でコーヒーを提供するとか(数量限定とのことでしたが)...。
もし違っていたらどなたかご訂正ください。

その設備費、人件費、維持管理費を考えると..。

その他フィットネスジムこそないものの、たくさんの共用施設&サービスあり、その分管理費も↑という印象でした。

[724: 匿名さん]

>>721
高くしたいばかりに703にバイアスがかかってるって指摘でしょ？
おまけに安すぎるとか、どういうコメントだよ。

[725: 匿名さん]

>>723
マンション本体が高くて、管理費も高いなら、なんで内廊下にしてくれなかったんだろう。
5丁目の立地のマイナスは駅近で相殺するとして、廊下はなあ…。
今のマンション内廊下なのに、高いマンションに移って外廊下へ格下げは結構キツイ。

[726: 匿名さん]

サイト見た限りだけど、
床暖房が二部屋以外に特質すべきところがない気がするんだけど気のせいというか、
あんなもんなの？天井高も普通というか低いというか「今の時代の」標準だしさ
角部屋も何だか分からない棚？がついてるし・・・
是非間取りオタさんの見解を聞きたい

[727: 匿名さん]

もう豊洲も終焉だね。

[728: 匿名さん]

693
貴方の意味不明は理解できるよ。
資産の３分割はお金のある人に対して言ったので、無理もないですね。

[729: 匿名さん]

今まで内廊下で住んでいたのに、外廊下じゃ悲しいな。
なんか貧乏臭い。吹き抜けのメリットとか、経費削減のためにしか聞こえなかったわ。
これで管理費が高いとかほんと萎えるわ

[730: 購入検討中さん]

確かに。一億近いのに何故外廊下なのだ…