パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？ part８

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[265: 匿名さん]

そして10年後は150に下がっている？

[266: 匿名さん]

駅前の三井の再開発で、また商業施設も出来るんでしょ？

東急が出すとかって噂のとこは、採算の話だけすると400じゃないとダメだとか

[267: 購入検討中さん]

ベイズなんかを見送った理由として、駅遠だけでなく、ランニングコストの高さ及び将来の負担増加、というのがあったんだが。ここは、共用施設は必要最小限で、あまりお金がかかりそうなものもないからランニングコストは抑え目かな？そこらへんの情報お持ちの方いらっしゃいますか？

[268: 匿名さん]

街が便利になれば高くなると仰ってますが、ららぽーとも駅前開発も全部通りの向こう側ですね（笑）

ちなみに話変わりますが東急が仕入れた土地は西小の隣ですか？
ヤマトの方も含めて角地一体で取得してましたか？
あの場所は二丁目へのアクセスもよく、駅も近いので魅力的ですね。
芝工大付属も出来たら通学路に囲まれてしまうので、子供嫌いには向きませんね。
どういう売り方をするのか楽しみです。

[269: 購入検討中さん]

小杉のシティータワーは参考にならない。確かに@380以上だけど、間取りが70平米のみ。アウトフレームにして柱が外部に出たことにより、居住スペースが5平米ぐらい増えたと宣伝。豊洲のシティータワーシンボル、ツインはガラスカーテンウォールを採用し、柱が内部に出てきた欠点を克服と自社の過去の物件を否定してたね。
実際の購入者は広域と30%程度が地元の戸建等の買換えらしい。地元の駅遠い戸建の買換え需要があるから、多少高くても売れる可能性がある。
パークホームズ豊洲は地元の戸建の買換え需要は少なく、本来、港区、世田谷、中央区、千代田区を検討するアッパーミドルが購入者の中心になるから、マーケット相場には敏感。ツイン、シンボルの成約が@280ぐらいの現状をかんがえると、予兆を@330で行い最終@310じゃないかな。

[270: 匿名さん]

駅前再開発含め、三井が350のエリアにするってことでは？
晴海の端だって三井がやるわけでしょ。
江東区とはいえ、三井はこの辺は豊洲中心で考えてるかもね。

[271: 購入検討中さん]

ちなみにパークタワー晴海の予想は、三井は湾岸でKTTを完売すると売り物が無くなる。よって、予兆を@350で最終330ぐらいじゃないかなあ。湾岸タワーは品不足になってきたからね。
BRTルートもにも入ることが高くなってきたし、駅遠は克服可能。駅遠以外はランドスケープ、眺望、仕様をで今年のナンバー1物件だからね。

[272: 買い換え検討中]

>>262
実質そんな高値では売れないとシエルを売りに出した友人が申しておりました。

[273: 購入検討中さん]

勝どき、晴海エリアと豊洲エリアは地価が異なる。中古、賃貸相場でも中央区がうえだよ。三井が@350でやったところで全体のマーケットが上がるとは思えない。現実的に売れる価格の上限は@310だね。
KTTは絶好調で既に1100戸程度までいっているが、割高の部屋しか残っていない3期@320ぐらいは200戸しか供給できていない。売主がリスクをどこまで抱えるかで価格も当然変わってくるけどね。

[274: 匿名さん]

落ち着けよ。
ここは平均350じゃなくて、予定価格の上限が350だろ？
現時点の平均が320として、実際にはもう少し安くして売り出すから300前後。予想通りか少し高いだけでは？

[275: 物件比較中さん]

>>269

当方も同感です。
3LDK70ちょいで7000万円切る位ですかね。

さて、どーすっぺな。

買うか違うところにするか、もう1000積んでGFTか西新宿にするか。KTTは倍率凄そうだし。。。

目黒は価格が違うし、八重洲ブリリアは8000後半か(推察)。

家庭の事情的に待ってられないのが辛い。

[276: 匿名さん]

首都３区民は好き好んで豊洲は選ばない、
元麻布と十番とは違う、と町内だけでもカーストがあるのに　
湾岸を豪華設備につられて買うとしても、港南芝浦勝どき月島まで。

豊洲を買う層は江東区、江戸川区、千葉県民。その層に合わせたコンセプトや価格になると思う。

[277: 購入検討中さん]

晴海、豊洲の価格アップ要素は、三井は勝どき東地区再開発が遅れており、私の知る限りでは湾岸でパークタワー晴海、パークホームズ豊洲いがいの売物がない。勝どき西地区、豊海町、勝どき駅南側（三菱ufj側）、勝どき駅南側（東日本銀行側）、月島2件は一部都市計画決定しているものもあるが、解体にも着手できていないから時間がかかる。
つまり、売物が少ない状況で従業員を遊ばせるわけにはいかないので、価格を上げ、歩留まりを下げ、販売期間を伸ばす手法（住友手法）に切り替えてくる可能性がある。
現にマンコミの口コミでも三井の販売員が晴海は高いから行きたくないといった投稿も出てきている。

[278: 匿名さん]

>>268
>>街が便利になれば高くなると仰ってますが、ららぽーとも駅前開発も全部通りの向こう側ですね（笑）

どういう意味？
豊洲5丁目では、駅前開発の恩恵を受ける事が出来ないということ？

[279: 匿名さん]

開発坊は無視した方がいいよ。

だって、新宿の価格になるのに、あと２００年ぐらい掛かるのか？　

開発のない田園調布は割高か？ｗ　でたらめ過ぎる。

[280: 匿名さん]

昔は、日本橋が日本の中心で、その真横で江東区は安値付けてきたし、その埋立地じゃ下地が悪すぎる。

新商品に飛びついてるだけだな。

[281: 匿名さん]

>>270
豊洲が３５０エリアであることを徹底的に認識させるには、ライバル不在で、駅徒歩５分の物件のプロモーションは最適なのでしょうね。戸数も適度だし。

[282: 匿名さん]

いくらになっても。こんな小さな目立たないマンションの影響はないけどねｗ

[283: 匿名さん]

>>282
そんな風に思うマンションを検討してるの？豊洲５分の新築はインパクト充分なのでは？
この先、確定している新築物件は豊洲に１つも無いわけだし。

[284: 匿名さん]

地図をみること、誰一人ここに住んで便利になる人はいないよ。

[285: 匿名さん]

>>279
よくわからん

[286: 匿名さん]

銀座まで5分の立地で不便な事は無いだろう（笑）

[287: 匿名さん]

だからここは350じゃないんだってば。
最高値の部屋が350なんて、6丁目でも超えてたよ。

[288: 匿名さん]

平均でも350万くらいだって話ですよ。
何を言ってるんだろ。

[289: 匿名さん]

2年後には450万超えると思います。

[290: 匿名さん]

２５０〜の、平均280ではなくて？

[291: 匿名さん]

中古が300超えてるから、そんな安値では買えないかと。。。

[292: 匿名さん]

最上階が350なわけないでしょ。

夢からさめてください。

[293: 匿名さん]

>>292
最上階はいくらなの？

[294: 匿名さん]

http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/201501mansion_tokyo_23.pdf

これを見る限り、豊洲は所詮豊洲。

[295: 匿名さん]

最上階角部屋だと400いくんでしょうか。

[296: 匿名さん]

東京の不動産は世界的に見たら割安だから。。。
まだまだ値上がりするでしょうね。

[297: 匿名さん]

>>294

15年後のことを言いたいのか？
どうした？

[298: 匿名さん]

>>292
築７年のパークシティ豊洲でも高い部屋は坪４９３ですからね。

[299: 匿名さん]

なんだか、東京のマンションって全体的に値上がりしてきたよね。
３５０くらいなら安い方だもんな。

目黒狙ってたけど、５００万だってさ。

[300: 匿名さん]

正直なところ、350で収まれば御の字でしょう。
330なら瞬間蒸発。

[301: 匿名さん]

２８０くらいだと思おう。
豊洲住民には有難いけど。

[302: 匿名さん]

×豊洲住民には有難いけど。
○豊洲住民には高いほうが有難いけど。

[303: 匿名さん]

>>300
そんな訳ない。
だったら、なんでDTが苦戦してんだよ。
晴海は駅遠とは言え280で売れ残りだよ。

[304: 匿名さん]

駅遠物件は、数年で資産価値がゼロになるから当然でしょ。

駅近物件なめてんの？（笑）

[305: 匿名さん]

駅遠はダメでしょうね。

[306: 匿名さん]

駅遠物件が安くて満足できるなら、そっちにしたら？

駅近物件を安く買おうと思っても無理があるでしょ。
豊洲は、中古でも３００超えてきてるのに、新築が３５０万以下になるわけないでしょ。

[307: 匿名さん]

デベだってボランティアじゃないんだから、わざわざ安値で売る訳ないでしょ。

２年後には４５０万超えてくるだろうし、今の時代だったら３５０なんて普通だよ。

[308: 匿名さん]

>>304

ゼロには成りようがないでしょう。土地がゼロになる根拠は？

[309: 購入検討中さん]

プロジェクト発表会行ってきました。
一番安いお見合いの北東の8階で坪280、
一番高い南角の19階が坪400です。

[310: 匿名さん]

え？意外に安い。

坪２８０万からあるんですか。そこ、狙おうかな。

[311: 匿名さん]

ホントですか…
山手線京浜東北線徒歩10分をはじめ、
5路線利用可の港区内廊下大規模タワーのGFTより平均坪単価を上回るとは… 当分はマンションを購入すべきではないんですかね…残念です……

[312: 匿名さん]

GFTは駅遠だし、周りは倉庫街だから人を選ぶでしょ。あそこで生活できる気がしないわ。

[313: 匿名さん]

パンダ物件なら２８０万から買えるみたいだし、これならネガも買えるんじゃないかな。
ギリギリだけど。

[314: 匿名さん]

KTTも次が最終期ですって。GFTもそろそろ完売？