ザ・パークハウス 北赤羽ってどうですか？ その2

[検討中]

1000レスを超えたので立てました。

ザ・パークハウス北赤羽についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-k.akabane/

所在地：東京都北区浮間1丁目13番5他3筆（地番）
交通：埼京線 「北赤羽」駅 徒歩5分 （浮間口）
京浜東北線 「赤羽」駅 バス16分 バス停から 徒歩5分 （東口）
埼京線 「浮間舟渡」駅 徒歩12分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.58平米～86.67平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：日立アーバンインベストメント
施工会社：三菱地所レジデンス
管理会社：川口土木建築工業

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/525918/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


【物件情報の一部を追加しました 2015.3.20　管理担当】

[889: 匿名さん]

売れ行きどうなんでしょうね

[890: 契約済みさん]

売れ行きは、、、。
HPでは大好評と謳ってますが、第一期1次で52戸でしたからねぇ。
根本的なエリアの問題でしょうか？？
モノはとても良いと思うんですけどね。
設備仕様のことが大きく取りざたされますが、間取りも結構工夫してありますし。
アウトフレームはもちろんですが、その他でも収納は充実してますし、どのプランもパウダールームの入口がリビングの扉の外になってますもん。
ワイドスパン住戸が少ないのは残念ですけど、、。

[891: 匿名さん]

>>889
順調なんじゃない?
逆に悪いってなったらちょっと面白くなってくるよね。
この設備と価格でも売れないならここの立地はそれほどまでに最悪で重篤だという事になる。そしたら最もっと値下がって買う人にしてはラッキーですよね。

[892: 匿名さん]

>891

下げることはないと思うよ。
大苦戦してる上石神井だって大きくは下げてない。

体力のある会社は在庫上等が今の雰囲気ですから・・・

[893: 匿名さん]

>>892
そうだねーここみたいに価値ある物件は売れるの時間の問題。通勤楽な人は買ったらいいよ。

[894: 匿名さん]

>>892
上石神井は大苦戦だろうね。あの立地じゃあ。
ここも立地は良くないけど駅近と路線の利便性、設備と安価な価格でそれをカバーしてるから大丈夫でしょ。

[895: [男性 30代]]

気になるのは１、隣に葬式セレモニーホールがあることと、２、南西側に車＋電車が走っている、３、地盤の弱さ、４、川が反乱する危険性、、、、、、を考える割と高い気がしますね、、、

[896: 匿名さん]

それが客観的な意見でしょう

個人的には上石神井の方が値引きがあったらかなり惹かれます

[897: 匿名さん]

>>896
上石神井は駅前西友あるけど、道狭いし不便もありますよ。

[898: 匿名さん]

>>895
1、2は気にするかしないかで別れますね。3は都内ではハザードマップにのるほどの差はないでしょう。対して差がない。4は考え方でしょうが何メートル氾濫したら影響するかですけど、川との間にある都営とかマンションでほとんど影響ないのではないでしょうか？

[899: 匿名さん]

もう気になるような話題がないね（笑）

[900: 匿名さん]

>>895
高いと感じるかどうかは人それぞれですね。
ただ数字上からみてやすいと思う人が多いんじゃないかな。
都内で駅近とこの設備とブランドなら最多価格帯で4200ってほとんどないし。

[901: 匿名さん]

だ〜か〜ら〜、、、

[902: 匿名さん]

どう見ても安いでしょう。
北赤羽徒歩10分のゴールドクレストとか、このパークハウスとそんなに変わらない価格だったのに500戸とか250戸とか売れちゃったんだもんね。川沿いだし、川氾濫とか地盤が弱いとか気にしない人は山ほどいるってことだよ。駅5分でこの設備、お買い得すぎます。すぐに売れるでしょうね。

[903: 匿名さん]

家から花火大会見えるのでしょうか？

[904: 匿名さん]

でもゴールドクレストの方が大規模でジムやBBQ場や豪華な共有部な気がしますが、こちらの方が設備はいいんですか？

[905: 匿名さん]

設備は確実にこちらの方が良いです。
間取りの工夫も収納率もこちらが上でしょう。
駅近という点でも上です。
共用施設はゴクレが良いですね。

[906: 匿名さん]

個人的に近隣でここと比較に値するのはメガシティかな。
メガシティは中古になるけど大規模で共用設備も充実してるし高台にあって同じ北赤羽駅が最寄りでも
雰囲気は全然違う。少なくともここみたいに低地、水害被害、都営住宅に囲まれてる、とかはない。
ただ駅近ではない。金額的には中古ということもあって今なら3700万前後で手に入る。
（ただどの部屋が開くかどうかは運）

一方ここは新築で今ならまだ部屋も選べる。設備に関してはこっちの方が上だろう。駅近だし
価格に関しても新築にしては十分競争力がある価格。ただ、皆さんご存知のように立地は駅近を
除いて良くはない。

より安さ重視で駅近とか設備とかよりもセレモニーや騒音、低地水害可能性が気になってしょうがない人は
メガシティも選択肢の一つじゃないかな。

逆にそれらが気にならなくて新築、駅近、設備重視ならここかもしれんし。

[907: 匿名さん]

メガシティは新築時はこちらより全然高かったのですか？

[908: 匿名さん]

>>907
坪単価は195万円前後。ただ昔の価格と今の価格を比べてもあまり意味はないよ。
バブル期の新築物件を比べてるのと同じでね。お金の価値ってのは変動するわけで。
戦後の1円と今の1円の価値が全く違うでしょ。それと同じですよ。

大事なことは自分にとって何がベストか？ってことを「自分の頭で」考えることです。

[909: 匿名さん]

>>906
メガシティは大浴場とか共用施設にお金かけてるから、管理費も上がりますよね。

大浴場、ジム、BBQなどは使わない人にとってはデメリットなので、使わない人は、最低限のここの方がメリットあるでしょうね。

[910: 申込予定さん]

>>909
どれもいらない施設…

[911: 匿名さん]

そういう設備って築10年経った今、何%の住人が未だ必要と感じているのか気になります。

[912: 匿名さん]

>>906
似たような間取りの部屋はもっと高い値段で出てて、すぐに売れてましたね。あとは中古なんで最初から管理費高いのに、住友のサポート受けられない。中古だとそうなるのが常ですけど。

[913: 匿名さん]

>>903
向き的に西側は見えるかもですが、前の方のレスで近くの穴場スポット記載してくれてる方いましたよ。

[914: 匿名さん]

要するに地盤、災害懸念気にならない人は買いってことか。埋め立てもあれだけ高値で売れてるしねぇ気にならないといえば気にならないけど、ここの立地だとライバルは埼玉の川口、浦和、大宮かな？
仕様はこっちが上だけど徒歩5分なら買える物件も出てくる気がする。

[915: 匿名さん]

>>914
川口、浦和、大宮はプラウドが仕掛けたせいか、ここより高いですよ。川口、大宮はまだわかるけど、浦和が高くなる理由はいまいち。
まぁ都内ブランドか埼玉でもいいかで選択肢は増えますね。

[916: 匿名さん]

赤羽地区にはプラウドないんでしたっけ？

[917: 匿名さん]

>>915.916
川口、大宮はプラウドでもう上がってますか。
プラウドは赤羽、赤羽ディアージュの2件がありますしもう大分高いかな。

とすると割安感はあるから、ここも売れるのは時間の問題かな。
3L中心だしマンション全体の価格差も少ないから居住用には良いですね〜しかし悩むなぁ。もう少し飲食充実してたら即買い。。。

[918: 匿名さん]

23区絶対防衛ラインの人もいるので埼玉はあまり参考にならんかもね

[919: 匿名さん]

>>916
プラウド赤羽(駅徒歩7分)の中古でてますよー！3階71.16㎡4700万。4900万で売れなくて最近値下げしたみたい。

[920: 匿名さん]

>>917
川口は高くなってます。プラウド川口中青木は物件価格自体も高いですし、月々の管理費と修繕積立金も高かったので、何十年かの総合で考えたらけっこうな差になります。で、もっと駅近に東急のブランズが建設中ですが、そこはもっと高く出してくるような気配らしいですよ。川口は確かに利便性も良いし、商業施設も飲食も充実してるので街力は確実にあるんですけど、、、。

[921: 匿名さん]

>917
赤羽には、プラウド赤羽、プラウドシティ赤羽、プラウド赤羽ディアージュの３つがあります。
どれも赤羽駅南改札口からの東本通り沿いに集まってますね。

[922: 匿名さん]

赤羽と北赤羽は1千万くらい違うんですね

[923: 匿名さん]

>>922
赤羽は評価上がってますからね今新しくプラウドクラスが徒歩5分で出たら坪270〜280じゃないでしょうか。

ここが210くらいなので1500万近く違いますね。
中古はそこまで差が出てないところを見るとここはお買い得です。。。北赤羽に駅力が欲しい。

[924: 匿名さん]

価格重視なのであれこれ見ないことだろうね。設備十分だし駅近で便利もよい。
駅力はなくて当然。最寄駅が目黒でこの値段だったらもはや土壌汚染マックスじゃないかぐらい
疑う。

[925: 匿名さん]

目黒でこの価格だったら、不発弾でも埋まってそうですね（笑）

[926: 匿名さん]

そうですね、目黒でこの価格は、、、20年前の中古でも厳しいです。。。

やっぱり地域柄他が安いのでリセール、賃貸に不安は残りますが住む分には間違いなくお得な物件ですね。
リセールも時間をかければ狙いちょい下くらいで捌ける気はします。

人気地域は上がり過ぎてる感があるのでいずれこちらの地域も注目されそうですもんねー

[927: 匿名さん]

23区内池袋新宿へ直通15分程度で行けて地代が上がっていない地域なので、難点は複数あるものの、穴場地域ではありますよね。

[928: 匿名さん]

自分は逆に買いたくないけど借りたい物件だと思うけどね
借りるなら十分検討する

[929: 物件比較中さん]

ここって杭を　何ｍ打ってますか？

[930: 周辺住民さん]

エントランスとかラウンジが外から割りと見える気がするんですが・・・・
どうでしょうか？

[931: 匿名さん]

>>930
植林で見えなくなるでしょ

[932: 匿名さん]

あえて見える様にしてるのでしょう
そういうデザインなのだと思いますよ

[933: 周辺住民さん]

植樹は、パーティルームみたいなところだけなのでと思いまして

あえてそうしているんですよね～　分かりました！

[934: 匿名さん]

>>928
なるほど。確かに賃貸でこの設備仕様はなかなかないですもんね。

ただ周辺物件から比べると購入金額が割高なので貸し手的には+2～3万欲しいですが、借り手的に2～3万払うかっていうと微妙な感じですよね。

そう考えると低層階のパンダ物件が一番賃貸には向いてますね。
低層階で高めに賃貸出来るなら投資用として良いかもです。

[935: 匿名さん]

>>934
パンダ物件って何ですか？

[936: 物件比較中]

客寄せという枕詞があると良いかと

[937: 匿名さん]

>>936
なるほど。
ありがとうございます

[938: 匿名さん]

賃貸情報によると、
築7年のクレストリヴァシス北赤羽徒歩7分、65平米で管理費込み16.8万円。
築10年メガシティ北赤羽徒歩10分、76平米管理費込みで18万ですね。

パークハウスも10年後は家賃＋管理費で18万かもしれないけど、新築時なら20万越えるかんじでしょうか。高いですね、それなら私なら借りません。