ザ・パークハウス 北赤羽ってどうですか？ その2

[検討中]

1000レスを超えたので立てました。

ザ・パークハウス北赤羽についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-k.akabane/

所在地：東京都北区浮間1丁目13番5他3筆（地番）
交通：埼京線 「北赤羽」駅 徒歩5分 （浮間口）
京浜東北線 「赤羽」駅 バス16分 バス停から 徒歩5分 （東口）
埼京線 「浮間舟渡」駅 徒歩12分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.58平米～86.67平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：日立アーバンインベストメント
施工会社：三菱地所レジデンス
管理会社：川口土木建築工業

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/525918/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


【物件情報の一部を追加しました 2015.3.20　管理担当】

[869: 匿名さん]

>>867共用施設がしょぼい。でもコンシェルジュやトレーニングジム等あると管理費高くなりますから逆にないほうがメリットに感じる方もいるようです。
ここのデザイン、ロビーは高級感あるのでしょうかね。

[870: 匿名さん]

そうですね。線路が近い、地盤が良くない、街力がない、眺望は期待できない、隣がセレモニーホールってところはデメリットですけどね。線路の音が気になるのであれば駅から遠くなるし、地盤の良さが外せないなら武蔵野台地の方の物件にすれば良いし、街力なら近場でしたら東十条のパークハウスや王子のタワマン、眺望でしたら同じ北赤羽のヴェレーナなどを検討するべき。ここはそれらを考慮した上で、全体のバランスの良さをとる人が購入する物件ですね。もうこの辺りの議論は出尽くした感があります。みんな納得して自分や家族にとって良い判断だと思えればそれがベターですね。

[871: 匿名さん]

全部条件良い物件は勿論高いですから、何を優先し何を捨てることができるかですよね。ここは23区内駅近ブランドマンションの割には安いのが最大のウリですね。

[872: 匿名さん]

>>870
立地に関してはもともと議論や検討の余地って基本的にないんですよね。
ほとんどの購入検討者にとっては立地と価格。この二つは否応でももともと条件があるはずで
そこに検討の余地とか議論の余地ってあまりないのかなとおもいます。

ここだってそうかなと。ここより安くて、でも環境が良くてっていうなら埼玉にいけばあるわけで。
でも23区内、って要件が高い人にとっては最初から埼玉方面なんて見てないでしょう。
他もおなじですよね。

[873: 匿名さん]

23区内、駅5分、3LDKでブランドマンション抜きにして調べてもここより安い物件は今は出てないですね。

[874: 匿名さん]

ここの外装、デザイナーつけてるとは思うけど、あまりオシャレに見えないのは私だけ？

[875: 匿名さん]

価格帯は入札じゃないから23区内のパークハウスでは最安値なのではないでしょうか？

[876: 匿名さん]

>>874
オシャレに見えないなら、買わなければ良いと思うのは私だけ？

[877: 匿名さん]

>>875
最安とか最高とか家電とかの価格ドットコムじゃないんだからどうでもよくない？って思うのは私だけ？

[878: 匿名さん]

ここはひねくれた人が度々出現しますね
まあ暇なんでしょう

タイミングもあり桜並木は見に行けませんでした。東向きの棟の前はどんな感じだったんですかね。以前のレスでも出てましたがバルコニーに近いんですか？（近過ぎ？）

[879: 匿名さん]

>>878
満開でなかったですが見に行きましたが、たしかに近いように思えました。
二階三階は目の前に圧迫感ありそうですし、一階は桜が散って片付けが大変そうに思えました。

[880: 匿名さん]

桜がすごく綺麗でしたね。特に先週。しかし桜の季節はなぜか土日が雨ですねぇ〜。
浮間公園の桜祭りも途中から雨で残念でした。

[881: 匿名さん]

お買い得物件であるには間違いないでしょうね

[882: 匿名さん]

>>879
そうですか…
参考にします

[883: 匿名さん]

独身で買っておくのにこことタワーマンションの狭い部屋悩んでます。ここなら家族増えても対応できるけど、3LDKは賃貸借り手がつきずらそう。タワーマンションなら狭いから永住は無理かもしれないけど、売りやすい貸しやすい。でもタワーマンションバブルがいつまで続くか。

[884: 匿名さん]

うん。かなりのお買い得感がある。この価格でタンクレス（しかもグレード高！）＋専用手洗い場ってないよ。
ディスポ（強力粉砕）＋ルーバー＋スロップシンク＋サイクルポート＋ファンレスレンジフード（グレード高！）＋ミスティ＋食洗機（標準）＋二重床天井＋高級水栓＋浴槽床（グレード高！）

むろん上には上はある。７−８０００万レンジになればこんなのは当然だし天然石タイルとかになってくるわけだがそりゃそれだけ払ってるからまぁあたりまえ。
ここは4200万程度。このクラスになると基本、かならずといっていいほどどれかの一部だけしか入らない。
全部入りはまずない。あったら教えて欲しいぐらい。

[885: 匿名さん]

こちらは共有より各部屋にお金かかってますね

[886: 匿名さん]

こんなあたりの立地、規模で共用設備にお金をかける理由がないからね。
共用設備を豪華にしたほうがいいのは都心タワーだろうね。
こんなところではそういうのは不要。重荷になるだけ。

[887: 匿名さん]

維持費も管理費もバカにならんしね

[888: 匿名さん]

すでに十分な共用設備はあるからね。

[889: 匿名さん]

売れ行きどうなんでしょうね

[890: 契約済みさん]

売れ行きは、、、。
HPでは大好評と謳ってますが、第一期1次で52戸でしたからねぇ。
根本的なエリアの問題でしょうか？？
モノはとても良いと思うんですけどね。
設備仕様のことが大きく取りざたされますが、間取りも結構工夫してありますし。
アウトフレームはもちろんですが、その他でも収納は充実してますし、どのプランもパウダールームの入口がリビングの扉の外になってますもん。
ワイドスパン住戸が少ないのは残念ですけど、、。

[891: 匿名さん]

>>889
順調なんじゃない?
逆に悪いってなったらちょっと面白くなってくるよね。
この設備と価格でも売れないならここの立地はそれほどまでに最悪で重篤だという事になる。そしたら最もっと値下がって買う人にしてはラッキーですよね。

[892: 匿名さん]

>891

下げることはないと思うよ。
大苦戦してる上石神井だって大きくは下げてない。

体力のある会社は在庫上等が今の雰囲気ですから・・・

[893: 匿名さん]

>>892
そうだねーここみたいに価値ある物件は売れるの時間の問題。通勤楽な人は買ったらいいよ。

[894: 匿名さん]

>>892
上石神井は大苦戦だろうね。あの立地じゃあ。
ここも立地は良くないけど駅近と路線の利便性、設備と安価な価格でそれをカバーしてるから大丈夫でしょ。

[895: [男性 30代]]

気になるのは１、隣に葬式セレモニーホールがあることと、２、南西側に車＋電車が走っている、３、地盤の弱さ、４、川が反乱する危険性、、、、、、を考える割と高い気がしますね、、、

[896: 匿名さん]

それが客観的な意見でしょう

個人的には上石神井の方が値引きがあったらかなり惹かれます

[897: 匿名さん]

>>896
上石神井は駅前西友あるけど、道狭いし不便もありますよ。

[898: 匿名さん]

>>895
1、2は気にするかしないかで別れますね。3は都内ではハザードマップにのるほどの差はないでしょう。対して差がない。4は考え方でしょうが何メートル氾濫したら影響するかですけど、川との間にある都営とかマンションでほとんど影響ないのではないでしょうか？

[899: 匿名さん]

もう気になるような話題がないね（笑）

[900: 匿名さん]

>>895
高いと感じるかどうかは人それぞれですね。
ただ数字上からみてやすいと思う人が多いんじゃないかな。
都内で駅近とこの設備とブランドなら最多価格帯で4200ってほとんどないし。

[901: 匿名さん]

だ〜か〜ら〜、、、

[902: 匿名さん]

どう見ても安いでしょう。
北赤羽徒歩10分のゴールドクレストとか、このパークハウスとそんなに変わらない価格だったのに500戸とか250戸とか売れちゃったんだもんね。川沿いだし、川氾濫とか地盤が弱いとか気にしない人は山ほどいるってことだよ。駅5分でこの設備、お買い得すぎます。すぐに売れるでしょうね。

[903: 匿名さん]

家から花火大会見えるのでしょうか？

[904: 匿名さん]

でもゴールドクレストの方が大規模でジムやBBQ場や豪華な共有部な気がしますが、こちらの方が設備はいいんですか？

[905: 匿名さん]

設備は確実にこちらの方が良いです。
間取りの工夫も収納率もこちらが上でしょう。
駅近という点でも上です。
共用施設はゴクレが良いですね。

[906: 匿名さん]

個人的に近隣でここと比較に値するのはメガシティかな。
メガシティは中古になるけど大規模で共用設備も充実してるし高台にあって同じ北赤羽駅が最寄りでも
雰囲気は全然違う。少なくともここみたいに低地、水害被害、都営住宅に囲まれてる、とかはない。
ただ駅近ではない。金額的には中古ということもあって今なら3700万前後で手に入る。
（ただどの部屋が開くかどうかは運）

一方ここは新築で今ならまだ部屋も選べる。設備に関してはこっちの方が上だろう。駅近だし
価格に関しても新築にしては十分競争力がある価格。ただ、皆さんご存知のように立地は駅近を
除いて良くはない。

より安さ重視で駅近とか設備とかよりもセレモニーや騒音、低地水害可能性が気になってしょうがない人は
メガシティも選択肢の一つじゃないかな。

逆にそれらが気にならなくて新築、駅近、設備重視ならここかもしれんし。

[907: 匿名さん]

メガシティは新築時はこちらより全然高かったのですか？

[908: 匿名さん]

>>907
坪単価は195万円前後。ただ昔の価格と今の価格を比べてもあまり意味はないよ。
バブル期の新築物件を比べてるのと同じでね。お金の価値ってのは変動するわけで。
戦後の1円と今の1円の価値が全く違うでしょ。それと同じですよ。

大事なことは自分にとって何がベストか？ってことを「自分の頭で」考えることです。

[909: 匿名さん]

>>906
メガシティは大浴場とか共用施設にお金かけてるから、管理費も上がりますよね。

大浴場、ジム、BBQなどは使わない人にとってはデメリットなので、使わない人は、最低限のここの方がメリットあるでしょうね。

[910: 申込予定さん]

>>909
どれもいらない施設…

[911: 匿名さん]

そういう設備って築10年経った今、何%の住人が未だ必要と感じているのか気になります。

[912: 匿名さん]

>>906
似たような間取りの部屋はもっと高い値段で出てて、すぐに売れてましたね。あとは中古なんで最初から管理費高いのに、住友のサポート受けられない。中古だとそうなるのが常ですけど。

[913: 匿名さん]

>>903
向き的に西側は見えるかもですが、前の方のレスで近くの穴場スポット記載してくれてる方いましたよ。

[914: 匿名さん]

要するに地盤、災害懸念気にならない人は買いってことか。埋め立てもあれだけ高値で売れてるしねぇ気にならないといえば気にならないけど、ここの立地だとライバルは埼玉の川口、浦和、大宮かな？
仕様はこっちが上だけど徒歩5分なら買える物件も出てくる気がする。

[915: 匿名さん]

>>914
川口、浦和、大宮はプラウドが仕掛けたせいか、ここより高いですよ。川口、大宮はまだわかるけど、浦和が高くなる理由はいまいち。
まぁ都内ブランドか埼玉でもいいかで選択肢は増えますね。

[916: 匿名さん]

赤羽地区にはプラウドないんでしたっけ？

[917: 匿名さん]

>>915.916
川口、大宮はプラウドでもう上がってますか。
プラウドは赤羽、赤羽ディアージュの2件がありますしもう大分高いかな。

とすると割安感はあるから、ここも売れるのは時間の問題かな。
3L中心だしマンション全体の価格差も少ないから居住用には良いですね〜しかし悩むなぁ。もう少し飲食充実してたら即買い。。。

[918: 匿名さん]

23区絶対防衛ラインの人もいるので埼玉はあまり参考にならんかもね

[919: 匿名さん]

>>916
プラウド赤羽(駅徒歩7分)の中古でてますよー！3階71.16㎡4700万。4900万で売れなくて最近値下げしたみたい。

[920: 匿名さん]

>>917
川口は高くなってます。プラウド川口中青木は物件価格自体も高いですし、月々の管理費と修繕積立金も高かったので、何十年かの総合で考えたらけっこうな差になります。で、もっと駅近に東急のブランズが建設中ですが、そこはもっと高く出してくるような気配らしいですよ。川口は確かに利便性も良いし、商業施設も飲食も充実してるので街力は確実にあるんですけど、、、。

[921: 匿名さん]

>917
赤羽には、プラウド赤羽、プラウドシティ赤羽、プラウド赤羽ディアージュの３つがあります。
どれも赤羽駅南改札口からの東本通り沿いに集まってますね。

[922: 匿名さん]

赤羽と北赤羽は1千万くらい違うんですね

[923: 匿名さん]

>>922
赤羽は評価上がってますからね今新しくプラウドクラスが徒歩5分で出たら坪270〜280じゃないでしょうか。

ここが210くらいなので1500万近く違いますね。
中古はそこまで差が出てないところを見るとここはお買い得です。。。北赤羽に駅力が欲しい。

[924: 匿名さん]

価格重視なのであれこれ見ないことだろうね。設備十分だし駅近で便利もよい。
駅力はなくて当然。最寄駅が目黒でこの値段だったらもはや土壌汚染マックスじゃないかぐらい
疑う。

[925: 匿名さん]

目黒でこの価格だったら、不発弾でも埋まってそうですね（笑）

[926: 匿名さん]

そうですね、目黒でこの価格は、、、20年前の中古でも厳しいです。。。

やっぱり地域柄他が安いのでリセール、賃貸に不安は残りますが住む分には間違いなくお得な物件ですね。
リセールも時間をかければ狙いちょい下くらいで捌ける気はします。

人気地域は上がり過ぎてる感があるのでいずれこちらの地域も注目されそうですもんねー

[927: 匿名さん]

23区内池袋新宿へ直通15分程度で行けて地代が上がっていない地域なので、難点は複数あるものの、穴場地域ではありますよね。

[928: 匿名さん]

自分は逆に買いたくないけど借りたい物件だと思うけどね
借りるなら十分検討する

[929: 物件比較中さん]

ここって杭を　何ｍ打ってますか？

[930: 周辺住民さん]

エントランスとかラウンジが外から割りと見える気がするんですが・・・・
どうでしょうか？

[931: 匿名さん]

>>930
植林で見えなくなるでしょ

[932: 匿名さん]

あえて見える様にしてるのでしょう
そういうデザインなのだと思いますよ

[933: 周辺住民さん]

植樹は、パーティルームみたいなところだけなのでと思いまして

あえてそうしているんですよね～　分かりました！

[934: 匿名さん]

>>928
なるほど。確かに賃貸でこの設備仕様はなかなかないですもんね。

ただ周辺物件から比べると購入金額が割高なので貸し手的には+2～3万欲しいですが、借り手的に2～3万払うかっていうと微妙な感じですよね。

そう考えると低層階のパンダ物件が一番賃貸には向いてますね。
低層階で高めに賃貸出来るなら投資用として良いかもです。

[935: 匿名さん]

>>934
パンダ物件って何ですか？

[936: 物件比較中]

客寄せという枕詞があると良いかと

[937: 匿名さん]

>>936
なるほど。
ありがとうございます

[938: 匿名さん]

賃貸情報によると、
築7年のクレストリヴァシス北赤羽徒歩7分、65平米で管理費込み16.8万円。
築10年メガシティ北赤羽徒歩10分、76平米管理費込みで18万ですね。

パークハウスも10年後は家賃＋管理費で18万かもしれないけど、新築時なら20万越えるかんじでしょうか。高いですね、それなら私なら借りません。

[939: 匿名さん]

>>938
借り手はすぐつきますよ

[940: 匿名さん]

賃貸に出すときには1階の安い部屋がいいということですか？

[941: 匿名さん]

>>940
一階よりは二階以上の方が良いかと。賃貸相場は階数であまり変わらないので、低層階が利回り良いって話です。

ただ借り手がつくのはタイミングもあるのでご自身で相場観を掴んで間違いなく貸せるラインを事前に掴むのが大切です。

[942: 匿名さん]

>>941
賃貸、販売でも階数は関係あります
同タイミングで低層、高層の部屋が賃貸なり販売されれば必ず価格差はつきます
ただ新築時の価格差が単純比較はされない事もありますね
それは物件ごとで変わります
ここは駅近のブランドマンションなのでそれなりに階数で価格差つくでしょう
駅遠の郊外マンションは物件自体の資産性が低いので価格差はつきずらいです

[943: 匿名さん]

>>942
なるほど〜勉強になります。
ここだと2階の部屋と最上階の10〜11階ならどれくらい賃貸で差が付きますか？参考程度に教えて頂ければ幸いです。

[944: 匿名さん]

駅に近いと言っても5分だしここも郊外だと思いますが

[945: 匿名さん]

ここみたいな郊外は駅が遠いと資産価値が付きにくい、それに対してここは駅から近いしブランドマンションなのでまだ良いって書いてるんだと思いますよ。

[946: 物件比較中]

まーそんなブランドマンションも青山の物件では工事不良で作り直しでぽしゃったりしているけどね

賃貸は２階と10階だったら5000円くらいしか変わらないかな
ファミリータイプの場合賃料は階数ではそんなに差はつきにくい　郊外とか関係なく

だから下の安い部屋の方がお得って事を前の方は言っているのでは？
つきやすいかどうかは別ですけどね

条件の良い部屋の方が決まるは速いと思いますよ　　

[947: 匿名さん]

駅近は賃貸してもすぐに借りているから良いよね

[948: 匿名さん]

>>946
以前川崎駅前の賃貸に住んでましたが2階と8階でも2万3千円も違いがありました。間取りや向きの差はありません。
駅近だったので騒音や防犯の問題もあり差があったのかもしれません。やはり物件によって違うと思います

[949: 匿名さん]

>>948
価格の差もそうだけど借手また買い手の対象者が全然変わってくるからね。
今はみんなネットで条件を絞ってから検討するからね。価格、駅までの時間、広さ、築年数、階数あたりは大事。
ただシングル向けのワンルームとかとファミリー向けはまた違うからなぁ。
シングル向けだと大抵「2階以上」のチェックはつける。基本不在が多いし統計的にも危ないわけだから。
一方で子供が小さいファミリーはどうかな。一階だと出入りが楽だし子供がどんどんしても階下から文句はない。しかも基本安い。日中人が基本いるなら空巣の心配に敏感にならないし。まぁそれでも上層階に比べれば需要は低いだろうけどね。

[950: 匿名さん]

>>949
その通りだと思います
ただ転勤等の需要もあるので3LDKも高い賃貸で貸せますよ
数が少ないですから。
ここはかなりの需要があると思います

[951: 匿名さん]

>>950
まぁどれだけ借り手がいるかどうかはわからないですけどね。
ただ安いだけでよければこのあたりはUR、JKKの都民住宅があります。
65m2が10万-12万とかで借りられたりするんで。やすさ重視の人は
そこに流れるとおもいますよ

[952: 匿名さん]

>>951
転勤族は会社負担もあるので都営には住まないでしょう

[953: 匿名さん]

>952
ＵＲやＪＫＫ都民住宅は「都営住宅」とは違うよ。
一般のサラリーマンは「都営住宅」には住む事ができない。
所得制限があり、かつ抽選だから。
ＵＲやＪＫＫ都民住宅には転勤族のサラリーマンも結構住んでる。

[954: 匿名さん]

>>953
その通りです。952は何も知らないのでしょう。
このエリアにわざわざ来てる人って安いから目についた、ってパターンがほとんどだからね。
賃貸で一時的に、って人ならなおさらだね。

[955: 匿名さん]

943です。皆さん色々と情報頂きありがとうございます。
やはり高層の方が貸しやすそうですが、この物件内で幾つも競合しなければあまり差はつかないイメージですかね。

質問続けてすみませんが150戸くらいの物件だと引き渡し時にどれくらい賃貸で出回るのでしょう？
経験がなくイメージ湧かないので参考情報頂ければ幸いです。

[956: 匿名さん]

>>955
戸数じゃなくて物件ごとに特性があるわけで。ここみたいに特段人気もなく繁華街でもないようなここでは
がっつり普通の住まいとしての分譲マンションなわけでこういうところで賃貸に出回るのはオーナーが
なんらかの転勤なりしかないです。数は2-3戸あるかないか。

都心タワーみたいなところだと投資用買われている人も多いし、1LDK〜から多種多様な部屋がありますから
賃貸も当然多いですよ。

この物件を投資用で買われてる人はほとんどいないと思いますよ。

[957: 匿名さん]

第一期９次始ってますね♪

[958: 匿名さん]

第1期が9次まであるというのは売れているからなんですか？

[959: 匿名さん]

いつの間に1期9次ですか？
HPには、1期4次で次は2期って書いてありますが。本当ですか？
今何戸売れてるんでしょう。

[960: 匿名さん]

>>959
今は受付順も並行して採用してるみたいなんで、9次まで行ってるなら希望の所購入できてると思いますよ。それとそれだけ購入されてるはずです。

[961: 匿名さん]

そうですね。滑り出しはイマイチでしたが順調に売れているようです。この価格帯で満足出来る物件は少ないですから新宿や池袋勤務の方は早目に手を付けた方が良いと思います。特に低価格帯。

[962: 匿名さん]

>>961
低価格帯はいまいちかな
4500万円は出した方が良いよ

[963: 匿名さん]

北赤羽に4500も出すのってどうなんだろうか。

[964: 匿名さん]

この地域ってそのうち上がってくるんだろうか

[965: 匿名さん]

>>964
円安資材高騰・人件費高騰・消費税等で値上がりしている中で浮間地域に何件か新しい物件が出てくれば自ずと引きあがるでしょうね。駅前再開発は、、、あまり期待出来ませんが大きな物件が来ればもしかしたらくらいでしょうか。

[966: 匿名さん]

>>963
でも4000万円ぐらいでは満足できる部屋はないのが現実

[967: 匿名さん]

>>963
今の相場じゃ都内23区駅近では4500くらい考えないと無理でしょう。
中古でもなかなか出て来ないでしょう。
どこならその費用で買えるとかありますか？

[968: 匿名さん]

>>967
たしかにそう思います
特に23区JRの駅近はかなり厳しいでしょう
4500万円以下の部屋もありますが低層、眺望悪、西向き、東向き、セレモニー等何かしらの問題があります。