ザ・パークハウス 北赤羽ってどうですか？ その2

[検討中]

1000レスを超えたので立てました。

ザ・パークハウス北赤羽についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-k.akabane/

所在地：東京都北区浮間1丁目13番5他3筆（地番）
交通：埼京線 「北赤羽」駅 徒歩5分 （浮間口）
京浜東北線 「赤羽」駅 バス16分 バス停から 徒歩5分 （東口）
埼京線 「浮間舟渡」駅 徒歩12分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.58平米～86.67平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：日立アーバンインベストメント
施工会社：三菱地所レジデンス
管理会社：川口土木建築工業

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/525918/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


【物件情報の一部を追加しました 2015.3.20　管理担当】

[808: 匿名さん]

>>806
2500万のローンはかなり多いですね。
うちは2000万です

[809: 申込予定さん]

>>808
うちは4000万強ありますよ

[810: 匿名さん]

えっ！少ないと思いましたよ。最低でも頭金1000万以上ないとその額にならないですもん。凄いです。購入した部屋の価格にもよると思いますが、うちは最初の借り入れを少し多くするつもりです。今は住宅ローン減税が10年間ありますので、それをたくさん使える借り入れにして、余裕があれば貯めておき、ローン減税が切れたら一気に返済するというプランが良いのかなと思ってます。

[811: 匿名さん]

>>809
このクラスのマンション買う人にしては多すぎじゃないですか?頭金ほとんど入れてないって事ですよね。

[812: 匿名さん]

>>810
それは最もやってはいけないパターンです（笑）
数字に弱い人ほどその発想でお得!と思ってる
ようです

[813: 匿名さん]

>>812
そうなんですかっ！
何故ですか？
参考にしたいのでご教授いただければありがたいのですが、、。
銀行の人とか知り合いのファイナンシャルプランナーさんとかが住宅ローン減税を活かす借り入れを勧めるのでそれが良いのかなあと思ってました。

[814: 匿名さん]

>>812
いやいや、フルローンでも年収700または世帯で950あれば行けますよ。
1000万頭金にしても月つぎの返済は3万しかかわらないので、住宅減税で繰り上げしても変わらないのでは？
まぁ余裕があって入れれるに越したことはありませんが。

[815: 匿名さん]

>>814
論点ズレてます。返せる返せないの話はしてません。

[816: 匿名さん]

>>813
ファイナルプランナーや銀行がまともなこと言うわけ無いでしょ（笑）情弱相手に飯食ってるのに。
まさか住宅ローン金利と減税金利の差額とかでお得ー!って思ってるの?

[817: 申込予定さん]

まぁまぁ！
購入方法は人それぞれで、そのことについてここで語るのは紳士じゃないですよ！
ローンについては別板でお願いします。

[818: 匿名さん]

>>813
ローン金利がゼロじゃ無いといけない。
つまり預金連動型とかで借入金以上の
現金預金が必要。

[819: 匿名さん]

>>818
必ずしもそうじゃないでしょう。借入金以上の預金が必要とかフルローンじゃ絶対そうなるとかありえないでしょう。中途半端なことは言わないでください。

[820: 匿名さん]

>>818
最適な方法を助言して頂けますか？
ローン審査は地所にてフルローンとしてオッケーを頂きました。
ただ繰り上げ返済とか金利とかでどのような銀行で、また固定と変動をうまく利用する考え方とか示してもらえませんか？
そのうえで最低頭金はいくらくらいが最適でしょうか？

[821: 匿名さん]

>>820
ローン版でやってください。迷惑です

[822: 匿名さん]

二期の前にまたまだ盛況のようですけど、二期ではまだ完売までいかない感じですかね？

[823: 匿名さん]

マンションマニアさんが価値あるマンションとしてここを紹介してますよ。

[824: 匿名さん]

志村坂上のパークハウスの方が高いんだね
やっぱり武蔵野台地が大きいか

[825: 匿名さん]

ローンは大半の人が悩むものでしょう。三菱ならではの金利とかもあるのだから、論じる必要もあるのではないでしょうか？

[826: 匿名さん]

>>820
金利負担が住宅ローン減税分を下回る場合は、最初の10年間は最小学の返済にして、11年目に可能な限り繰り上げ返済する。金利が上がったら、その場合は繰り上げ返済をする。これ以外に会社補助などの要素があれば加味する訳ですが、、

[828: 匿名さん]

>>825
三菱ならでは?そんなものはない。
この物件だけでしか契約できない提携ローンがあるならそれはここでやる価値がある。それ以外の一般的なローン談義は他所でやれ。

[829: 匿名さん]

>>827
頭悪いというのは問題発言ですね。管理人にIPアドレス問い合わせて然るべき処置を講じます。

以上

[830: 匿名さん]

こうやって気軽に法律違反をして後悔する人が後が絶たないのに。残念な人ですね

[831: 匿名さん]

いずれにしても、普通のリーマンであればフルローンは危険です。

[832: 匿名さん]

>>831
そうなんですか。フルローンしちゃいました....

[833: 匿名さん]

>>828
ここならではの話ではなく、指定された審査先と個別で探してきたのとどうかの話を聞こうとしてるので、捉え方によっては一般論の話ではないでしょう。
ケチだけつけるのはやめましょう。

[834: 匿名さん]

>>833
規約読んでないの?

[835: 匿名さん]

>>832
現金で持ってるんでしょう？であれば問題ないっしょ。ただその場合は3割は必要だけど。

[836: 匿名]

手元キャッシュがあるけど、わざとゼロ金利だから、借りて、手元流動性と団信を買うのはありなんじゃないのかな？

わたしはそうします。

手元流動性をむだづかいしたらアウトだけれど。

[837: 匿名]

836です。

ローン板ではないので最後にします。

わたしの理解力では、ローン減税＋費用分、10年間平均90ベーシス前後で仕上がるなら、フルローンでもいいと思います。10年後に全部返済できる前提です。

ただ、変動金利が低いと思ってやると、金利が上がったときに苦しみますので、リスク管理はしっかりと。

[838: 匿名さん]

うちも10年完済ですね。
住宅ローン減税のためにマックスで組んでいます。今は金利０なので
400万もらったらゆっくり返します。

[839: 匿名さん]

>>834
貴方は通報されている身分なので書き込みしないほうがいいですね。

[840: 匿名さん]

>>839
しつこい君も通報しといたよ。

[841: 匿名さん]

売りやすい、貸しやすいとマンションマニアさんはおっしゃってますが、3LDKって賃貸で貸せるものでしょうか？

[842: 匿名さん]

>>841
もちろん。引きが強いよ 数少ないね

[843: 匿名さん]

賃貸需要があるかは金額によるでしょ。

ここは15万くらい？
新築のときはもう少しあるかな。

まぁ今は４人家族って減ってるから、3LDKの需要があがるかっていうと微妙。

[844: 匿名さん]

>>843
十六万だとすぐ借手が現れるだろうね。新築駅近設備最強だから。

[845: 匿名さん]

>>844
実際は18万ぐらいですかね
すぐ借り手つきます
（某不動産屋）

[846: 匿名さん]

南向きの6F以上ならもう少し賃料上がるでしょう。眺望的にも線路の少し上からがいいでしょうね。
西向きは14万ぐらいかな。セレモニーホールを嫌って借り手つかないと12～13万ぐらいに下がるかもです。
やはり賃貸は日照が優位になるので南向きが良いです

[847: 匿名さん]

ここの設備はそんなによいのですか？みなさん設備がよいと言ってますけど。キッチンもトイレのカウンターも天然石で廊下もタイルだったりするのでしょうか？

[848: 匿名さん]

>>847
この4200万前後レンジの物件にしては、という話です。お金を出せるなら上はいくらでもあるので。

[849: 匿名さん]

>>847
キッチンは天然ではなく人造大理石ですね。三菱地所は天然ってあまりないイメージあるので、地所の中では良いと思いますよ。
天然でこだわるならプラウド系でしょうか？

[850: 匿名さん]

>>847
かなり良いです
今首都圏で売り出しのマンションの中ではドップクラスですよ
調べてみれば分かります
しかもJR駅近 ！！

[851: 匿名さん]

ガスコンロは普通のものでしたでしょうか？

[852: 匿名さん]

>>851
ガラストップコンロ
IHはオプション

[853: 匿名さん]

ガラストップコンロは今時最下限なので考慮に値しないのだけど、
ポイントはスイッチ部分ですね。最近の主流は下に押すのではなく音量ボリュームみたいになっており
点火スイッチと火加減が一緒になってます。

[854: 匿名さん]

設備の話になっているのでお聞きしたいのですが、この物件のキッチン換気扇がフィルターレスのタイプですが、これって自分にはなかなか想像できなくて、、、。
調べてみると吸い込んだ油を分離するとかしないとか、、、。
手入れが簡単なのは理解できるんですが、実際の機能面ではどうなんでしょう？
現状で使用されている方がいらっしゃるのであれば使い心地など聞いてみたいものです。

[855: 匿名さん]

>>854
せっかく興味を持ったのであれば是非調べてみてください。
まずフィルターレス最大の利点はお手入れのしやすさと吸引力の強力化です。
そして副産物としてユニットが小型化しフードがスクウェア化しました。

ここのものは最新型で遠心分離と整流板作用の間に生じる渦流をうまくつかうことで
さらに油のような重量があるものを吸引できるようになっています。
昔ながらのレンジフードは空力特性や流量制御をしていなかったので
油を広げてただそれをそのまま垂直に吸い上げていたので満遍なく広がって
あまり意味がありませんでしたがここのはすごいです。

[856: 匿名さん]

首都圏トップクラスの設備ですか。この北赤羽の物件でそれはすごいですね。ということは当然エアコンもビルトインなんですよね？

[857: 匿名さん]

ここは20-30代の若い方も購入される方多いのでしょうか？

[858: 匿名さん]

>>856
違います

[859: 匿名さん]

>>856
エアコンはビルトインじゃない方がいいです
故障したら大変です
またカビ問題もありビルトインじゃない方がいいですよ

[860: 匿名さん]

パークハウス東十条の掲示板に書き込みありましたが、東十条より北赤羽の方が設備は良いようです。例えばルーバー面格子、タンクレストイレ&手洗い、二重天井二重床、食洗機、床暖房、ミストサウナ、バルコニーに手洗い場、収納全てが音を立てずゆっくり閉まる仕様、完全アウトフレーム、キーをカバンに入れているだけで開くオートロック、サイクルポート等

[861: 匿名さん]

わざわざ書きなくても記載あります。
http://www.mecsumai.com/tph-k.akabane/quality/index.html
あとは、ディスポーザー

[862: 匿名さん]

>>860
東十条のほうは設備が終わってますから比較対象になりませんよ。
おなじディスポをとってみてもむこうはグレードの低い弱粉砕仕様。
コンロもそう。低グレードばかりですね。こっちは中以上です。

[863: 匿名さん]

>>857
年齢層からすると、もうちょっと上が多い気がしますが、価格的で手が届く方がその年代でも多くなると思いますので、他のマンションと比べて比率は高いと思います。

[864: 匿名さん]

>>857
MRで聞いたら若い人が多いみたいよ

[865: 物件比較中さん]

北赤羽は設備仕様は本当良いですよね。

ただ浮間の他物件より価格も高いと思うのですが、賃貸やリセール時は設備も評価して貰えるのでしょうか。

[866: 匿名さん]

>>865
もちろん！

[867: 匿名さん]

ここの物件、設備がいい中で、ここはダメってところありますか？

[868: 匿名さん]

>>867
ここの泣き所は環境だけ。

[869: 匿名さん]

>>867共用施設がしょぼい。でもコンシェルジュやトレーニングジム等あると管理費高くなりますから逆にないほうがメリットに感じる方もいるようです。
ここのデザイン、ロビーは高級感あるのでしょうかね。

[870: 匿名さん]

そうですね。線路が近い、地盤が良くない、街力がない、眺望は期待できない、隣がセレモニーホールってところはデメリットですけどね。線路の音が気になるのであれば駅から遠くなるし、地盤の良さが外せないなら武蔵野台地の方の物件にすれば良いし、街力なら近場でしたら東十条のパークハウスや王子のタワマン、眺望でしたら同じ北赤羽のヴェレーナなどを検討するべき。ここはそれらを考慮した上で、全体のバランスの良さをとる人が購入する物件ですね。もうこの辺りの議論は出尽くした感があります。みんな納得して自分や家族にとって良い判断だと思えればそれがベターですね。

[871: 匿名さん]

全部条件良い物件は勿論高いですから、何を優先し何を捨てることができるかですよね。ここは23区内駅近ブランドマンションの割には安いのが最大のウリですね。

[872: 匿名さん]

>>870
立地に関してはもともと議論や検討の余地って基本的にないんですよね。
ほとんどの購入検討者にとっては立地と価格。この二つは否応でももともと条件があるはずで
そこに検討の余地とか議論の余地ってあまりないのかなとおもいます。

ここだってそうかなと。ここより安くて、でも環境が良くてっていうなら埼玉にいけばあるわけで。
でも23区内、って要件が高い人にとっては最初から埼玉方面なんて見てないでしょう。
他もおなじですよね。

[873: 匿名さん]

23区内、駅5分、3LDKでブランドマンション抜きにして調べてもここより安い物件は今は出てないですね。

[874: 匿名さん]

ここの外装、デザイナーつけてるとは思うけど、あまりオシャレに見えないのは私だけ？

[875: 匿名さん]

価格帯は入札じゃないから23区内のパークハウスでは最安値なのではないでしょうか？

[876: 匿名さん]

>>874
オシャレに見えないなら、買わなければ良いと思うのは私だけ？

[877: 匿名さん]

>>875
最安とか最高とか家電とかの価格ドットコムじゃないんだからどうでもよくない？って思うのは私だけ？

[878: 匿名さん]

ここはひねくれた人が度々出現しますね
まあ暇なんでしょう

タイミングもあり桜並木は見に行けませんでした。東向きの棟の前はどんな感じだったんですかね。以前のレスでも出てましたがバルコニーに近いんですか？（近過ぎ？）

[879: 匿名さん]

>>878
満開でなかったですが見に行きましたが、たしかに近いように思えました。
二階三階は目の前に圧迫感ありそうですし、一階は桜が散って片付けが大変そうに思えました。

[880: 匿名さん]

桜がすごく綺麗でしたね。特に先週。しかし桜の季節はなぜか土日が雨ですねぇ〜。
浮間公園の桜祭りも途中から雨で残念でした。

[881: 匿名さん]

お買い得物件であるには間違いないでしょうね

[882: 匿名さん]

>>879
そうですか…
参考にします

[883: 匿名さん]

独身で買っておくのにこことタワーマンションの狭い部屋悩んでます。ここなら家族増えても対応できるけど、3LDKは賃貸借り手がつきずらそう。タワーマンションなら狭いから永住は無理かもしれないけど、売りやすい貸しやすい。でもタワーマンションバブルがいつまで続くか。

[884: 匿名さん]

うん。かなりのお買い得感がある。この価格でタンクレス（しかもグレード高！）＋専用手洗い場ってないよ。
ディスポ（強力粉砕）＋ルーバー＋スロップシンク＋サイクルポート＋ファンレスレンジフード（グレード高！）＋ミスティ＋食洗機（標準）＋二重床天井＋高級水栓＋浴槽床（グレード高！）

むろん上には上はある。７−８０００万レンジになればこんなのは当然だし天然石タイルとかになってくるわけだがそりゃそれだけ払ってるからまぁあたりまえ。
ここは4200万程度。このクラスになると基本、かならずといっていいほどどれかの一部だけしか入らない。
全部入りはまずない。あったら教えて欲しいぐらい。

[885: 匿名さん]

こちらは共有より各部屋にお金かかってますね

[886: 匿名さん]

こんなあたりの立地、規模で共用設備にお金をかける理由がないからね。
共用設備を豪華にしたほうがいいのは都心タワーだろうね。
こんなところではそういうのは不要。重荷になるだけ。

[887: 匿名さん]

維持費も管理費もバカにならんしね

[888: 匿名さん]

すでに十分な共用設備はあるからね。

[889: 匿名さん]

売れ行きどうなんでしょうね

[890: 契約済みさん]

売れ行きは、、、。
HPでは大好評と謳ってますが、第一期1次で52戸でしたからねぇ。
根本的なエリアの問題でしょうか？？
モノはとても良いと思うんですけどね。
設備仕様のことが大きく取りざたされますが、間取りも結構工夫してありますし。
アウトフレームはもちろんですが、その他でも収納は充実してますし、どのプランもパウダールームの入口がリビングの扉の外になってますもん。
ワイドスパン住戸が少ないのは残念ですけど、、。

[891: 匿名さん]

>>889
順調なんじゃない?
逆に悪いってなったらちょっと面白くなってくるよね。
この設備と価格でも売れないならここの立地はそれほどまでに最悪で重篤だという事になる。そしたら最もっと値下がって買う人にしてはラッキーですよね。

[892: 匿名さん]

>891

下げることはないと思うよ。
大苦戦してる上石神井だって大きくは下げてない。

体力のある会社は在庫上等が今の雰囲気ですから・・・

[893: 匿名さん]

>>892
そうだねーここみたいに価値ある物件は売れるの時間の問題。通勤楽な人は買ったらいいよ。

[894: 匿名さん]

>>892
上石神井は大苦戦だろうね。あの立地じゃあ。
ここも立地は良くないけど駅近と路線の利便性、設備と安価な価格でそれをカバーしてるから大丈夫でしょ。

[895: [男性 30代]]

気になるのは１、隣に葬式セレモニーホールがあることと、２、南西側に車＋電車が走っている、３、地盤の弱さ、４、川が反乱する危険性、、、、、、を考える割と高い気がしますね、、、

[896: 匿名さん]

それが客観的な意見でしょう

個人的には上石神井の方が値引きがあったらかなり惹かれます

[897: 匿名さん]

>>896
上石神井は駅前西友あるけど、道狭いし不便もありますよ。

[898: 匿名さん]

>>895
1、2は気にするかしないかで別れますね。3は都内ではハザードマップにのるほどの差はないでしょう。対して差がない。4は考え方でしょうが何メートル氾濫したら影響するかですけど、川との間にある都営とかマンションでほとんど影響ないのではないでしょうか？

[899: 匿名さん]

もう気になるような話題がないね（笑）

[900: 匿名さん]

>>895
高いと感じるかどうかは人それぞれですね。
ただ数字上からみてやすいと思う人が多いんじゃないかな。
都内で駅近とこの設備とブランドなら最多価格帯で4200ってほとんどないし。

[901: 匿名さん]

だ〜か〜ら〜、、、

[902: 匿名さん]

どう見ても安いでしょう。
北赤羽徒歩10分のゴールドクレストとか、このパークハウスとそんなに変わらない価格だったのに500戸とか250戸とか売れちゃったんだもんね。川沿いだし、川氾濫とか地盤が弱いとか気にしない人は山ほどいるってことだよ。駅5分でこの設備、お買い得すぎます。すぐに売れるでしょうね。

[903: 匿名さん]

家から花火大会見えるのでしょうか？

[904: 匿名さん]

でもゴールドクレストの方が大規模でジムやBBQ場や豪華な共有部な気がしますが、こちらの方が設備はいいんですか？

[905: 匿名さん]

設備は確実にこちらの方が良いです。
間取りの工夫も収納率もこちらが上でしょう。
駅近という点でも上です。
共用施設はゴクレが良いですね。

[906: 匿名さん]

個人的に近隣でここと比較に値するのはメガシティかな。
メガシティは中古になるけど大規模で共用設備も充実してるし高台にあって同じ北赤羽駅が最寄りでも
雰囲気は全然違う。少なくともここみたいに低地、水害被害、都営住宅に囲まれてる、とかはない。
ただ駅近ではない。金額的には中古ということもあって今なら3700万前後で手に入る。
（ただどの部屋が開くかどうかは運）

一方ここは新築で今ならまだ部屋も選べる。設備に関してはこっちの方が上だろう。駅近だし
価格に関しても新築にしては十分競争力がある価格。ただ、皆さんご存知のように立地は駅近を
除いて良くはない。

より安さ重視で駅近とか設備とかよりもセレモニーや騒音、低地水害可能性が気になってしょうがない人は
メガシティも選択肢の一つじゃないかな。

逆にそれらが気にならなくて新築、駅近、設備重視ならここかもしれんし。

[907: 匿名さん]

メガシティは新築時はこちらより全然高かったのですか？