ザ・パークハウス 北赤羽ってどうですか？ その2

[検討中]

1000レスを超えたので立てました。

ザ・パークハウス北赤羽についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-k.akabane/

所在地：東京都北区浮間1丁目13番5他3筆（地番）
交通：埼京線 「北赤羽」駅 徒歩5分 （浮間口）
京浜東北線 「赤羽」駅 バス16分 バス停から 徒歩5分 （東口）
埼京線 「浮間舟渡」駅 徒歩12分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.58平米～86.67平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：日立アーバンインベストメント
施工会社：三菱地所レジデンス
管理会社：川口土木建築工業

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/525918/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


【物件情報の一部を追加しました 2015.3.20　管理担当】

[41: 匿名さん]

徒歩5分と言ってもホームまで上がって電車乗るまでだと相当この駅は距離がありますか？

[42: 匿名さん]

>>40
二階以降になるといきなり高いですよね。あとフロントウイングとサクラウイングですと、ほとんど3千万台はないですし、やはりセレモニーが近いから安いんでしょうかね

[43: 匿名さん]

>>39
読んだのですがそういう要望書など突っ込んだ説明がまるでないのです

[44: 購入検討中さん]

リビオ板橋 浮間舟渡サクライエは駅近で「２６００万円」ですけど
１０００万円ほど安いですね。迷いませんか？

[45: 匿名さん]

>>44
リビオは借地権ですよ。そして駅近と言える距離でもないかと。

[46: 購入検討中さん]

＞４５
ありがとうございます。言われてようやく理解できました。
ここは土地が借地権で建物は区分所有ってことですね。あと、長谷工物件だから安いのでしょうかね。

敷地：専有面積持分割合による普通借地権の準共有、建物：専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による所有権の共有

[47: 匿名さん]

>>46
ここは土地共有建物区分所有でいわゆる一般的なマンション。
リビオが土地借地権建物区分所有。ただそれだけ。
リビオが安いのは借地権ということより、立地が工業専用地域、目の前17号(中山道。交通量多い)、
駅遠、小学校、中学校行くのに渡らないといけないなど立地がひどいから。

[48: 匿名さん]

このスレと関係ない物件のことを悪く言いたくないけど、あくまで情報として書くなら、リビオは安いだけですよ。借地権のことは書かれてますが、その他にもあんな幹線道路の目の前なんて朝から晩までうるさくて排ガスもハンパないです。さらに、シューズボックスまでオプションです。仕様もさすがの長谷工なので低いです。いろんなものを削って安くしてます。ついでに周りに普段使いできるショッピング施設はありません。眺望と日照は確保されてて桜も綺麗でしょうが、駅距離も微妙なうえに借地権なのでリセールも厳しいでしょう。

[49: 匿名さん]

>>48
個人の感覚なので別に否定はしないです。
ただ長谷工物件＝仕様が低いというのは間違っています。
施工会社ってのは依頼主からの受注を受けてその工事を実際におこなうだけです。
長谷工の売りは規格型物件を大量に作ることで余計な設計、工期、技術を使わないことによってコスト削減しています。
長谷工物件は一般的に面白みはなくごく普通のマンションです。それと言い悪いというのは別の話だと思います。

[50: 匿名さん]

長谷川工は、施工会社としては悪くないんじゃないですか。川口土建も微妙ですが…。いずれにしても、施工会社が手抜きをしないで、設計通りまともにやってくれれば、問題ないかと。

[51: 匿名さん]

いよいよ今日が抽選ですね。ドキドキしてきました

[52: 申込予定さん]

上野東京ラインの運行開始後初の平日ということで、埼京線の混雑緩和度合いが気になるのですがどうでしょうか？

通勤通学定期を持ってる人が大半でしょうから、しばらくはあまり変わらないですかね。

[53: 匿名さん]

抽選の部屋は多いのかな？
営業マンは振り分けるでしょ。
引き渡しまで一年間かるから準備楽しみですね

[54: 匿名さん]

やりましたぞーーーーー！

[55: 匿名さん]

当選まだですよね？

[56: 匿名さん]

抽選会って今日じゃないでしょうか

[57: 匿名さん]

14時から抽選会ですよ～

[58: 匿名さん]

>>57
ドキドキしますね！

[59: 匿名さん]

先ほど営業の方から当選することになりますと連絡をいただきました！プラウドよりここを希望してたので嬉しい！！みなさん入居されたらよろしくお願いします

[60: 匿名さん]

>>59
もう連絡来たんですか!?あと1時間、ドキドキです

[61: 匿名さん]

もう確定された方がおられるのですね。おめでとうございます。
抽選になる場合は事前に連絡がくるのでしょうか？

[62: 匿名さん]

もう連絡来たとすれば、倍率1倍ということでは？
他に申込者がいたとしても、
その方が倍率のない部屋に希望を変えたとか。

[63: 匿名さん]

>>59
2時から抽選じゃないの？

[64: 匿名さん]

先ほどと連絡来ました!
13時の締切で、抽選にならない場合は早めに連絡があるみたいですね～

[65: 匿名さん]

良かったですね

[66: 匿名さん]

14時になったけど連絡来ない・・・
人気(？)だから時間かかるのかな。

[67: 検討中です]

①こちらの北赤羽周辺で、雨の日屋内で子供と遊べるようなスポットはどこになりますでしょうか。
（アリオとかイーオンとかでも）
私は運転できないので電車乗車で10分くらい駅直結であれば嬉しいのですが・・
②セブンタウン小豆沢までは自転車で行ける範囲でしょうか。どのくらいかかりますか。坂があったりしますか？

こちらの地縁が全くないものです。みませんが、教えてください。

[68: 匿名さん]

担当の方から来るので、順番に連絡してるんじゃないです?

[69: 匿名さん]

抽選ってどんな感じでやるの？

[70: 匿名さん]

第一希望が通らないとがっかりですね

[71: 申込予定さん]

>67
①は北赤羽だと少し厳しいと思います。
お子さんによってはセブンタウンや今後できる島忠でも喜んでくれるかもしれません。
赤羽に行けば少しはあります。

②は自転車で7分前後で行けると思います。
橋が若干緩やかな登り降りがあるかとおもいますが、電動アシストなくても大丈夫な感じです。
あとは環八を跨ぐところで信号待ちがあるくらいだと思います。

[72: 匿名さん]

>>67
1はまさにこのマンションだと思います！
2はママチャリなら10分ですね。

[73: 匿名さん]

マンション内のラウンジや廊下が遊び場では、程度にもよりけりでしょうが苦情がでますよ。

[74: 匿名さん]

>>73
コミュニティルームなら大丈夫ですよ。そのための場所なんで。

[75: 匿名さん]

>>74
もしかしたらご存知ないのかもしれないので一応情報だしておきますが、ここのコミュニティールームは通常は有料で使用する共用施設です。
その都度、一時間単位で使用料が発生するので気軽につかうにはあまり向かないように思いますよ。

[76: 申込予定さん]

要望OKだった人ってどのくらいいるんでしょうか？

[77: 匿名さん]

1期1次即日完売となったね

[78: 匿名さん]

>>77
そりゃそうだろうね。物件自体良いしやすいから

[79: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[83: 匿名さん]

>>76
逆に落選した人は他の部屋に移るんですかね？
それとももうこのマンションは買わないんですかね？

[84: 購入検討中さん]

抽選で落選された方いますか？

[85: 購入検討中さん]

>>83
どうしてもこのマンションに住みたければ、明日の１次2期の申し込みをされるんじゃないですか？営業の方も買う気のある客にはもう声かけてると思います

[86: 匿名さん]

落選いなかったんじゃ？事前の調整でみんなハッピーライフだったのだと思いました。我が家も納得の結果でした。

[87: 購入検討中さん]

何部屋かは抽選になると聞きました。そういう人は複数の部屋に要望書を出しているのでは？明日の２次で何部屋売れるかですね。それも52戸に含まれてるのかな？どなたかご存知ですか？

[88: 匿名さん]

>>87
そんな事聞いてるうちにもう無くなるよｗ
検討してるんならまずはMRいって自分で確かめないと。

[89: 入居予定さん]

こんなに一時金を支払うなんて聞いてなかったです。


管理準備金：11,630円～14,910円(引渡時一括)
修繕積立基金：675,800円～866,700円(引渡時一括)

[90: 匿名さん]

>>89
どこもだけど。いらないマンションなんてないよ

[91: 入居予定さん]

初期費用の２００万円の中に含まれている費用でしょうか？

[92: 匿名さん]

そうですよ。

[93: 入居予定さん]

>>92
ありがとうございます！

[94: 匿名さん]

あたりまえだけど修繕費は売却しても戻ってこないからね。
当然最初の一括積立金もね。なので買ってすぐの売却はこの分損した
気分になるから注意。もちろん損したわけではないんだけどね。

[95: 入居予定さん]

皆さまご職業はどういうかたでしょうか？
私はある市役所の職員ですが年収は高くありません。入居後、三菱マンションに住む住民の方々と
ちゃんとお付き合いできるか不安です。

[96: 匿名さん]

公務員さまがお住まいになられるのですか。私のような一民間企業勤めの私のような下地民とは縁がなさそうですね。

[97: 匿名さん]

>>95
この付近の分譲マンションに住んでる人は地方から仕事で東京に出てきてしばらく賃貸で暮らしてて家さがしをしていた人が安さを求めていきついた感じの人が圧倒的に多いです。なので、普通はそれなりに数が多い、もともとが地元や地縁者の人が少ないです。
地方から東京に来た人は当初は会社の寮、社宅、または補助がある賃貸などに住まわれます。しかしながらそういう待遇があるうちは意識していませんが、結婚や子どもが生まれるのを機に分譲マンションを買おうとすると立ちはだかるのが「価格の壁」と「地縁性」です。もともとどちらか片方でも東京出身であればその近くで探そうとするものです。しかしどちらも住んでいないとなれば、なんのしがらみもなく広範囲から選べます。選べますがまずは今住んでる場所とか人気の場所、憧れの場所などを中心に最初は見ます。そして現実を知ります。結局は価格レンジで「買えるマンション」でフィルタしたほうが早いことを学びます。
そうやって流れ着いてくる人が圧倒的に多いのがこのあたりの「浮間、舟渡エリア」といわれています。

そもそも、この浮間、舟渡エリアは知名度などありません。板橋区、北区は23区内では知名度０、足立区のように悪い評判があるわけでもないが、かといって港区や世田谷のような知名度もない。無関心で興味がない区。それが板橋区と北区。
そんな北区、板橋区でもさらに興味がない忘れれられた街が、このエリアになります。板橋区民や北区区民に書かせたらわかります。日本人でも47都道府県をかけ、って言われたら一つや二つ書けない、存在すら忘れられた県はあるでしょう。まさにあのかんじ。

なので、このエリア、「このエリアをご指名で狙ってくる人」ってのはいません。浮間にすみたい！！って言って言う人はいないのです。じゃあ何が理由でここを住むのか。それはこのエリアに移り住んできた住民に実際に聞けばわかります。それは「安かったから」です。

今や、不動産は個人がネットで様々な条件を入れて探せるでしょう？すると、ブランド（大手）、駅徒歩５分、２３区、新築、70m2以上、4500万未満、とかで選ぶとここが出てきてくれます。地方の人にとって別に浮間がどうとか関係ありませんから。
そうやって流れ着いてきた人が集まるのがこのエリアです。

ゆえに、みなさん最初から関係が作れますので仲が良いです。変な派閥もありません。非常に過ごしやすいと思います。しかもみんな庶民で屈託なく話せます。みんな似た者同士、似たような年収層です。都心のタワーマンションやら高級住宅街を有するようなエリアのような殺伐感や格差社会はありません。みな同じ。だから気取らない感じです。安心なさてくださいね。

[98: 匿名]

修繕積立基金ってほかのマンションより高くないでしょうか?
私が他検討している物件（マンション規模も同じくらい180邸）のsumo情報だと
修繕積立基金：339,000円～503,000円(引渡時一括) とかだったりで高くても50万位と思っていたのですが。
この金額はどこで決まるのでしょうか?

[99: 匿名さん]

>>98

高くありません。まず金額ベースで考えるのは合理的ではない。
金額は持分によっても変わるし当然規模や設備によっても異なる。

そもそも押さえておくべきは、この積立金基金ってのは将来の修繕に
備える金額であって管理組合名義の口座にプールするもの。戸建でいうと
将来の積立のための口座に入れておくのと同じ。
しっかりした金額を納めておけば将来の急激な修繕費値上げや追徴を避けることができるし
修繕に困らないし、逆であれば困るのはその時の住民。

一般的には月額修繕費x60-80倍程度が設定されるがこれは物件ごとに異なる話。
どこで決まるかは販売会社が管理組合が決まるまでの素案として作ってる管理修繕計画
をみたらわかる。

[100: 購入検討中さん]

>97
弁護士みたいにべラボーに高い訳ではないですが、年収が1,000万越えてる私はご近所付き合いで妬まれたりしてしまう感じでしょうか。

仲良くできればいいのですが、ただでさえコミュニケーション下手なので・・・

[101: 匿名さん]

>>100
妬まれませんよ。むしろそういうステータスの人も住んでるマンション、ということで安心されると思います。

[102: 匿名さん]

というか、年収の話なんて他人とします？しれっとしとけば誰も気にしませんよ。そりゃ、明らかに成金みたいな身なりしてれば噂されることもあるでしょうが、そんな人はこのエリアには興味ないでしょ？年収とか気にしなくてわいんじゃないか。ちなみに私はビンボーですが何とか購入するつもりです。でも引け目とかないですし、金持ちがいても何ら気にしません。こんにちはって言って万民と接するようにしますけど。

[103: 入居予定さん]

Ｎｏ．９５です。稚拙な質問で失礼いたしました。
皆さまご丁寧にありがとうございます。皆さま常識的な方で安心しました。
入居で同じになりましたらよろしくお願いします。

私は仕事も早い方ですのでマンション組合の仕事などさせていただきたいと思っております。

[104: 匿名さん]

>>102
それで大丈夫ですよ。同じマンションに住めばみんな同じです。都心タワーのように価格レンジも大きくありません。
仲良くといってもマンションの場合は戸建のような付き合いもありませんから。

[105: 匿名さん]

職場が赤羽なので電車一本なのがすごい楽になりそうです。
これまでは川越だったのでかなりの時間でしたが...

[106: 匿名さん]

良い管理と気配りで、綺麗な建物維持と生活環境が出来るといいですね。

[107: 100]

>101-102
ありがとうございます。
少しホッとしました。

[108: 申込予定さん [男性 30代]]

皆様より行動が遅くこれからローン審査なのですが、要望締め切りの日曜の朝の時点と締め切り近くで、かなり駆け込みでご希望出されているのでしょうか？
まだ日曜には希望の間取りは空いていたんですが、チャンスはあるのでしょうか？要望出す次回の予約はしてるんですが、空きあればいいんですが。

[109: 匿名さん]

>>108
まだ空きはあるから大丈夫ですよ。
それよりも買う気があるんだったら充分に準備をしておかないと言い部屋はすぐにうまりますよ。
営業マンだってローン審査や本人の要件がブレてない確実性の高い人を優先します。

[110: 申込予定さん [男性 30代]]

>>109
ご返信ありがとうございます。書類関係は大丈夫なんで、あとは初期費用の捻出とローン審査なんとかなればいいんですが。
今週行くときに意思表明はきちんとしてきます。

[111: 匿名さん]

>>110
良い部屋が見つかること祈ってます。
ちなみにあまりに買いたい光線は出さないことです。足元見られます。
気に入った部屋があったら「それだけが自分にとって買う気がある。」と示すことです。
さすれば優先順位が上がって有利です。

[112: 申込予定さん [男性 30代]]

>>111
貴重なアドバイスありがとうございます。たしかに他の部屋でも良いと思われたらいやですもんね。
気をつけながら話を進めてみます。

[113: 匿名さん]

1期2次はどのくらいでるのでしょうね。

[114: 匿名さん]

ここは資産価値はどうなんでしょう？

[115: 匿名さん]

>>114
大災害さえなければ値崩れはないと思います

[116: 匿名さん]

>>115
大災害があっても暫くしたら戻ります。
新浦安だって湾岸だって元通りどころか盛況です。

[117: 匿名さん]

>>115
というと販売価格の8掛けぐらいですか？

[118: 匿名さん]

資産価値を気にしてる人はそもそもこんなところに買わない。資産価値を求めるなら都心でお探しください。

[119: 匿名さん]

資産価値を求めるなら低層でも狭くても良いから山手線内側で駅近を買うのが間違いない。

東京都内の面積が山手線内側って3%しかないですから。

[120: 匿名さん]

山手内側はここを検討してる人だと、ワンルームにするかそもそも予算的に買えないのでは？

[121: 匿名さん]

北赤羽を含む埼京線ってこれから渋谷駅移設や羽田空港、京葉線直通の噂がありますがよくなる可能性はあるのでしょうか？本数少ないのと、終電早いのは気になります。だからこそリーズナブルなんですが

[122: 匿名さん]

浮間口って新宿で言う西口東口寄り車両ですか？渋谷でいうと遠い方面ですか？

[123: 匿名さん]

資産価値ここもあるでしょ、じゅうぶんに。

[124: 匿名さん]

だれも聞いてもないのに資産の運用講座ですか。
ご苦労様です。

[125: 匿名さん]

まったくだ。ここは環境がだめだけど安さと設備で帳尻を合わせてる物件でそれ以上でも以下でもない。まぁ駅近だから将来売却するのも楽だとは思うしね。

[126: 匿名さん]

>122
北赤羽駅浮間口は新宿駅で言うとできるだけ北側の大宮寄り車両に乗らないと出口が遠くなります。
埼京線渋谷駅は南渋谷駅と言われてるくらい恵比寿寄りにあるので、遠い方まで歩かないですぐ近くの車両に乗った方が浮間口で降りる場合は便利です。

[127: 匿名さん]

>>122

北赤羽で浮間口付近から電車に乗ると進行方向の最後尾になります。
なので新宿駅につくと、東口・西口に出やすいところになります。つまりお得です。
南口方面に行きたい人は、乗る時に進行方向の最前列にいってください。

新宿から帰るとき。今度は進行方向先頭に乗ればいいのでそのまま東口・西口から
乗ってください。北赤羽で降りると浮間口で降りられますよ。

渋谷駅も同様で、行く時はそのまま浮間口付近で乗ればいいです。さすれば渋谷駅では渋谷駅に最も近いところで
降ろしてくれます。帰りも同様です。

埼京線は、京浜東北線とは逆で、都心に向かう時は最後尾車両、郊逆方面の時は先頭車両にのれば幸せになれます。

[128: 匿名さん]

ありがとうございます！浮間口からすぐの車両に乗車した方が私にとっては便利でした。ただ、混雑しそうですが、、、

[129: 匿名さん]

7時台は激混みですよね…

[130: 匿名さん]

資産運用というか、別に不動産で儲けるつもりがなくても様々な理由でいずれ手離さなければいけないこともあるはずだから、売却時のことまで考えて買うのは普通だと思うけど。
いざ売却の必要性がでたときに二束三文の価格にしかならなくて苦しまないのなら結構ですが。

[131: 匿名さん]

>>130
ここは10年後も3500万で売れるよ。

[132: 匿名さん]

ここはそんなに心配しなくても大丈夫でしょう。
儲かるって事もないでしょうが。

[133: 匿名さん]

10年後でもトントンじゃない
特に南向きの間取りは。

[134: 匿名さん]

もとが安い分損失も知れてる。
駅近で設備はいいから賃貸にはもってこい。
売りたくなったら賃貸にしておけばいい。
家賃12万にしたらわんさか来る。
ここだと住宅ローンは毎月高くても月七万ぐらいの支払いだろうから無理に売らなくても運用は余裕。

[135: 物件比較中さん]

マンションマニアさんもここを買っておけば間違いない！
と言っていますからね。

上がることはなくとも下がりにくいのはたしかでしょう！

[136: 匿名さん]

近隣の商業施設やロケーションがウリでも無し。注目されるような人気エリアでも無し。隣にセレモや線路等の懸念材料も有。
しかしそういう場所で価格と駅近と品質でバランスをとって勝負した物件は後々も強いですよ。デベロッパーも地所ですから素性も良いですしね。
物件に納得がいけば、入居後はしっかり管理をしてもらって、共用部分も皆が常識的な範疇で綺麗に使えば住むのはもちろん、手放す時も貸す時も必ず恩恵がありますね。

[137: 購入検討中さん]

１次2期の販売戸数は5戸のようですね

[138: 匿名さん]

ここは南向きと東向きの部屋の価格差が小さいようですけど、何か理由があるのでしょうか？
それとも大体どこもこんなものですか？

[139: 物件比較中さん]

>138
たぶん、南向きは道路と線路の騒音を気にして強気の価格が出せないのではないかと思っています。

[140: 契約済みさん]

そういうのが逆に買う方にとってみたら有利ですね！南向きが安く買えるわけですから。