ザ・パークハウス 北赤羽ってどうですか？ その2

[検討中]

1000レスを超えたので立てました。

ザ・パークハウス北赤羽についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-k.akabane/

所在地：東京都北区浮間1丁目13番5他3筆（地番）
交通：埼京線 「北赤羽」駅 徒歩5分 （浮間口）
京浜東北線 「赤羽」駅 バス16分 バス停から 徒歩5分 （東口）
埼京線 「浮間舟渡」駅 徒歩12分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.58平米～86.67平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：日立アーバンインベストメント
施工会社：三菱地所レジデンス
管理会社：川口土木建築工業

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/525918/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


【物件情報の一部を追加しました 2015.3.20　管理担当】

[164: 匿名さん]

1期1次は要望が入っていて確実に売れる住戸しか出さないのが普通です。「即日完売」っていうとても印象の良い広告文句を使えるようにするためですね。そういう意味では、マンションギャラリーが満員の割には購入確定の意思表示をした人は少なかったのかもしれませんね。戸数もそれなりに多いし、まだ1期なので他と比較検討している人が多いのでしょう。

個人的には、東京の埼京線沿線ではこの物件が最良だと判断しています。
駅力がないと言われますが、落ち着いて住むにはこれくらいで良い。別に普段の生活に困る訳ではないし。
スーパーもコンビニも病院も保育園も学校も近くにあるからね。たまにはしゃぎたいなら赤羽もすぐだし、東京や上野、新宿、渋谷も行きやすい。

北区は子育て環境も悪くない。小児科強いし、医療費も18歳まで入院、通院ともに無料。（これは北区と千代田区だけ。他は15歳まで。）
都営やらセレモニーホールなんて言ってたらキリがない。
十分ですわ。

ま、地盤だけは気になりますけど。これはどうしようもない。

[165: 申込予定さん]

１期２次の販売戸数が追加されてますね。５戸と９戸。合わせて１４戸ということでしょうか。１期は合計６６戸の販売ということになりますかね〜

[166: 匿名さん]

北区って地味に市民サービスいいんだよね。還元率高いというか。子育て組にはおすすめだよ

[167: 匿名さん]

葛飾区足立区を除くと23区内のマンションでは安い気がします。これから4月以降になるともっと安くてお買い得物件ところ出でくるのでしょうか？

[168: 匿名さん]

これからはお買い得物件は出にくいと思われますよ。特に駅近は。もちろん無いとは言えませんが。今売り出し中、もしくは直近で販売予定のマンションは2.3年前の地価が上げ傾向に転じた時に土地を取得したものが多いはずです。それに加えて円安による建築資材費の高騰がありますから、価格が上がることはあっても下がることは稀だと考えられます。ただ、その値上げ感に購入検討者がついて来られず、販売のスピードや購入意欲そのものが鈍化することは考えられるので、それとのバランスをデベがどうとってくるかですねえ。

[169: 匿名さん]

>>168
未来のことは誰にもわからないのでそういうのは無駄よ。
今の人はバブル絶頂期に買った人はバカだなぁ〜って思う人がいるかもしれんがあの時代は
いけいけドンドンで大抵の人が今買わないと!っておもって買ってた人が多かった。
また逆に買えなくて郊外の遠いところに買って通勤通学に苦労しながらも買えないよりマシかとおもって
甘んじてた。その後バブルがはじけて大変な目にあった人もいたが、郊外に買った人だって決してまぬがれたわけじゃない。
都心だろうが郊外だろうが地価は暴落したし、暴落率でいえば郊外のほうがでかい。
さらに暴落してるだけではなく郊外だから余計売りずらい。

一方、2008年のリーマンショック。世界的恐慌。これも今覚えてあの時買ってたらなぁって思ってる人も
多いのかもしれない。不動産だけじゃなく株とかもそうだけど。なかなかあの雰囲気と状況で買えるわけがない。
株ならまだいい。100万、200万程度なら一か八かでやってみるのもまた一興。が、自分がガチで住む家を
多額のローンを組んでまで買おうとできたか。あのとき反動であがったりもしたが少しでも上がるとまた
その倍の反動ぐらいで下がっていた。頭では終わらない夜はないっとわかっていてもまぁその時にその行動が
なかなか起こせないもの。特に凡人ならなおさら。凡人は失うものがあるからね。得ることより失うことのほうが
つらいことをわかってる。

結局は買いたい時、買いたいものがあった時が買い時なのよ。オリンピック、少子高齢化、都心回帰、などいろいろ
言われているが、んなこと関係ない。

[170: 申込予定さん]

詳しくないので教えて頂きたいのですが、今みたら、5戸と9戸の概要がありますが、一期二次は9戸でしょうか？5戸は4月以降に見えましたので。
9戸の対象の部屋はどこなのでしょうか？
日曜日にモデルルーム見学予約だと、次回しか申し込めないのですかね？

[171: 匿名さん]

>>170

えっと、マンションの期分販売(X期Y次)ってのは完全に「売主都合」の定義である、ということを
まず頭に入れていただきたいです。受験の「前期」「後期」や、一次試験、二次試験とかとは
受験者に対して「あらかじめ期日や内容、募集人員」などが定まっています。またいきなり、前期が終わった後に、
前期２次募集、とかそういうのはありません。ちゃんとあらかじめ計画され、またそれが提示されています。

一方で、マンションの期分販売ってのは売主の都合によりXとYが増えていく方式です。XとYが最大いくつまでなのか、
はたまたいつ、どれぐらいうるのか、そんなことは売主都合です。
二期５戸とありますが、そもそも1期Y次のYがあとどれだけ増えるのかなんてわかりません。
今HPで急遽１期２次緊急募集とかありますが、次は１期３次かもしれないですね。２次が実は最終期と呼ばれるかも
しれません。ってことで、そもそもどこの募集に入ろうかな、って思ってるのであればそれは無意味です。

自分がほしい住戸がいつどういうタイミングで売られるのかなどあなたに制御はできません。
あなたができることは、ほしいのであれば1日でも早くMRに行き、ちゃんと営業マンついてもらい、
購入意思を出し、なおかつあなたは買える人なんですよっていうことを証明し（ちゃんと登録、簡易ローン審査クリアなど）、
営業マンときちんと情報をもらって今ならどういう部屋が選べるのかを教えてもらうことです。

期分販売ってのは売り側がいつでも「X期Y次即日完売！満員御礼！」って書いて売れてるアピールと、
すでに「あっ、こいつ買うな」って足元みられちゃったバカな購入検討者にさっさと「不人気部屋」を
つかまさせて売らせるために有効です。基本的に良い部屋は営業しなくてもすぐ売ります。問題は売れない部屋。
売れない部屋をさっさと売りたい。でも全部を一気に出すと必ず偏る。そこで売れない部屋を中心に良い部屋を
ちょこちょこ出しながら本気で買う気がある客を焦られてつかませるのです。まぁつかませると書くと悪い感じ
ですが、実際人気爆発だったりする場合もありその場合は文字通り良い部屋のためにいつまでも次の販売開始を
待ってたら買えなくなるのは事実なのでね。

[172: 申込予定さん]

>>171
よくわかりました。次に行くときに書類関連は全て持っていくので、ローン審査にどれくらいかかるかと、要望をいつ出せるかに関わってくることと思いました。

[173: 申込み]

申込みします！
3年前くらいから今まで約20物件くらい見てきたものです。（都内いたる地域を見てきました）
物件もたくさん見てきたので（金額上限は決まっているが）目が肥えてしまってなかなか決まりませんでしたが、
この物件すごく気に入りました。設備・間取りに関しては100点満点です！
都内在住でこちらの地域はモデルルーム行くまで知りませんでしたが、落ち着いていて住みやすそうです。
物件に関して、どこを重要視するかで変わってくると思いますが、長い道のりでようやく決まったのでとても嬉しいです!!
l購入された方々、今後よろしくお願いします。

[174: 入居予定さん]

こちらこそよろしくお願いします。
私も三菱ではない不動産で勤めてますが、この条件でこの価格の物件はかなり珍しいと思っています。

[175: 匿名さん]

ただ価格帯については目玉の3000万台は条件よくないか１Ｆばかりですよね
設備は良いと思います

[176: 匿名さん]

一階はダメなのでしょうか？庭もついてていいかなと思ってましたが

[177: 匿名さん]

そんな事はないと思いますよ。価値観や考え方の差ですね。
ただ一般的に、1階を選びたい人の数はそれより上の階を望む人の数よりも統計的に少ないのです。もちろん1階を好んで選ぶ方もいますよ。
価格差もシッカリ出ていますしメリットを重視し、デメリットを考察、判断すれば良いのです。

[178: 入居予定さん]

1Fはこの物件に限らず好き嫌いが分かれますよね。
専用庭や広いバルコニーがあるので好きって人も入れば、セキュリティや人の目を気にしなきゃならんから嫌いって人もいる。
近所の戸建の方々と顔を合わすのを楽しいと感じる人もいれば、億劫に感じる人もいる。
あくまで個人の感覚の問題であり、建物自体の条件が悪い訳ではないと思いますね。
この物件に関して言えば、人通りが多い訳ではないし、善くも悪くも若者が集まる街ではないので治安も悪くない。
23区内の他物件と比べると1Fの懸念は少ない方なのではないかと、、、。

そりゃ、この物件内の上層階住戸（ルーフバルコニー付き）などと比べると条件が悪いってことになるんでしょうが。

[179: 匿名さん]

>>177
その通りです。一階はエレベーター乗る必要もなく出入りが楽です。車利用だとなおさらです。どんどん跳ねても下の住人は居ないので気楽です。同様の理由で万が一水漏れを起こしても階下の人に迷惑をかけなくて住みます。
火災の時に逃げやすく、また火と煙は上に行くため被害も受けにくいです。そして安いです。

一方で泥棒が入るのは大抵一階です。出入りしやすいは泥棒にも言えるからです。また巨大地震があったとしこの建物が崩壊までするとしたら潰れやすいのは1階か2階です。重みの問題なので。
庭は危ない場合があります。上からモノが落ちるからです。一部の不心な人がゴミやタバコ、ガムを捨てる場合もあります。
プライバシーが低く掃き出し窓を開けられないです。蚊やセミなどの虫が入ってきやすいし眺望良好ではありません。特に風通しが良くありません。人気はないので売るときに買い手が少なく値段も下げる必要があります。

って言う感じでしょうか。一般的には。

メリット、デメリットは全部で比較すれば同じです。なのであとは、自分がどうかです

[180: 購入検討中さん]

一階は荒川が氾濫すると確実に水没して、
５メートル以上の水位だと水死の可能性
すらあるから住みたいと思う人が少ない。

[181: 匿名さん]

>>180
氾濫するまで気が付かない訳はないがな。
まぁ命のリスクは無いけど財産のリスクは当然残る。

がここ50年氾濫はないし荒川の氾濫といっても氾濫ポイントはたくさんある。運悪くここが氾濫したらそれはもう諦めるしかないね。

[182: 匿名さん]

>>180
あまりに極端なもので、ちょっと笑ってしまいました（笑）
しかしもちろんそうですね、5メートル水没したら本気でヤバイです。私も気をつけます。
これはもうこのマンションがとか北赤羽がと言うよりも、都内ありとあらゆる河川がとんでも無いことになるはずですから、2階以上の方でも低地、もしくは全ての河川近くで出勤される全ての方も是非気をつけて頂きたいですね。

[183: 契約済みさん]

>>173
私も同意です！！
いろいろ見ました。10軒は見ました。
トータルで考え満足度の高い物件と思って申し込みました。よろしくお願いします！

[184: 匿名さん]

私も不動産関係者ですが設備・価額・環境のすべてをとってもなかなかないでしょうね。
いわゆる不動産屋も住みたいマンションだと思います。

書き込みを見る限り荒川の氾濫をよく見かけますが、逆に言えばこれくらいしか
リスクはないのでしょうね。日常的には駅からの距離、騒音や日当たり、土壌汚染などを
妥協するとあとあと後悔される方が多いですが、そういう問題はこのマンションはすべてクリアしてますね。

しかしそうはいっても考え出すと不安は消えませんよね。

[185: 匿名さん]

木を見て森を見ずってやつかもですねぇ。
リスクを考慮しておくことは非常に大事。かといってリスクばかりを見ていると保険貧乏と同じで本末転倒になる。
またどのみち100%の物件などありえないし、良すぎるものは値段も跳ね上がる。だから結局買える物件ってのは
そう多くない。だから最後は妥協して自分で決めるしかない。

なんてことはみんな頭ではよくわかってるけどなかなか決められない人もいる。言うは易し行うは難しってやつですね。
一応他人事ながらいっておくと、荒川氾濫に関しては高階層買っておけば家族の命はもちろん私財も流されて消えることはない。
1F,2F部分の共用部修繕に費用は掛かるだろうが水災保険に入るはずだから特段負担が増えることもない。
ゲリラ豪雨なんかが普通にある昨今において荒川氾濫は１００％ないとは言えないがまぁ世の中自然災害だけではなく
いろんなリスクが発生するわけで考慮しても無駄。
自分はいつ大病に患ってしまうかもしれない、っていう不安だけで過ごしている人とおなじぐらい無意味かなと。


ヘッジできるリスクはヘッジする。できない、またはヘッジするにはコストがあまりに大きすぎる場合はもう考えない。
割り切りが必要だよ。

[186: 匿名さん]

>>183
私はマンションの購入を検討し始めて3週間目、物件数にすると5件目のここに決めました。休日に自然を感じられる河川敷の近さと、駅近の立地、仕様で即決でした。荒川のちかさはメリットとデメリットの表裏一体だと思います。このタイミングでこのマンションを見つけられてラッキーでした 宜しくお願いします

[187: 匿名さん]

＞＞１８６
１８４です。
まだ３週間しか見ていないのならまだゆっくりと考えた方がいいですね。

みんながいいと言っているから自分にもいいかといえば、かならずしもそうではありません。
自分の負担範囲や重視するところなどを考慮してください。こういうマンション選びをすると
焦らされてしまうので。。

[197: 匿名さん]

さて、週末はまたマンションギャラリーも沢山の方が訪れるのでしょうね。
また1戸、告知が追加されましたが2期が来るまえにこうやって細かく出ていくものなんですね。

[198: 匿名さん]

>>197
どこのデベもこれまで売ってきた過去の実績データがこと細かく記録されDBには行っており
またそのデータから最適な売り方、出し方を行う専用解析ツールがあるのでそれとそこの責任者の
経験などによりその都度仕掛けていくのでそんなもんですよ。

また企業としては当たり前ですが、儲けたいのは当たり前ですが金銭的な内部事情によって
今売りたいものとあえて在庫として処理したい場合など会計系的な話もありますからね。

[199: 匿名さん]

ほほう…そういうものなのですね。
なかなか興味深いものがあります。

[200: 匿名さん]

すでに近隣に住んでるけど利便性的に立地的にここの良いところをあげてみる。思いっきり主観です。
1. 経路が選べる
北赤羽駅は普通しか停まらないため朝の通勤時間帯以外は4-5本/hで20分くらい待つ時があるんだけど
赤羽まで一駅で、そこから都心へは主に埼京線と京浜東北線が選べる。これ地味に便利。
2. 美容院は赤羽で
今時どこの駅でも美容院はたくさんあるが赤羽駅もめちゃめちゃたくさんある。
しかも激戦区らしくどこもレベルは高い。クーポンもっていけば初回3000円ぐらいで切れるし
1年でも全部回りきれないのでこだわりがない人はいいかも。
3. 病院は北医療センター（旧北社会）
北区を支えてる最後の砦だと思ってる。医師のレベルも高く看護師さんがすごく優しい。
特に昨今絶滅危惧される小児科のレベルも高い。この物件からならタクシーでワンメータ。
自転車でも5分。（ちょっと坂あり）大人も子供も頼れる病院が近いというのは大きい。
4. 酒はカクヤス
この物件のすぐ近く、ココスのとなりにカクヤス対応の酒屋がある。ここに頼めば冷やしたビールを
　すぐ持ってきてくれる。ネットより電話がおすすめ。常連になるともうわかってくれてるから。
5. 普段の買い物はカズン
　すぐ近くに高架下ライフ、赤羽口にもライフ、自転車８分でセブンタウンもあるんだが
　やはりここを買うような住民におすすめはカズンだろう。500m先、徒歩５分自転車３分のところにある
格安スーパーである。特に野菜、菓子類は圧倒的に安い。
6. レンタルビデオはセブンタウン蔦屋よりも北赤羽駅のゲオ
近いし100円で安いってこともあるがセブンタウンのゲオは品揃えが悪く混み具合がひどい。
それよりもゲオのほうがいい。安いし品揃えは蔦屋よりマシ。ゲームも安い。
7. 戸田の花火大会は場所取り不要
８月は戸田橋でこのあたりでは有名な板橋・戸田共同花火大会がある。出店も多数出品され
　お隣の浮間舟渡駅では昼ぐらいから人が殺到しだす。が、場所取りなどはする必要はない。
打ち上げ1時間前になったらそのまま目の前の道路をひたすら歩いて行き浮間舟渡駅を通過して17号
　を超えて河川敷に向かう。そのあたりが本部だが本部周辺はみんな混んでるだろう予想で普通に
空いてる。もともとが河川敷含めてかなり広いから。
むろん、人混み大嫌い、歩くのいや！って人はOkay.そのままこの物件北にむかって土手で
でも良く見える。
8. 北赤羽なら終電は心配不要！
埼京線の川越方面終電(=北赤羽最終でもある)は実は早い。車庫がある赤羽まで戻らないといけないことも
要因らしいが新宿発23:55である。他の路線や私鉄が0:30ぐらいまであるのと比較するとかなり早い部類。
が、心配無用。赤羽までなら0:30まで伸びる。んで、赤羽からであれば深夜バスが国際バスからも
出てる。タクシーは1.1メータ。赤羽駅から徒歩20分。距離は2km。普通に歩ける。
9. 幼稚園・小学校で公立が不安なら星美
はっきりいってこのあたりの公立幼・小・中・高はよくない。しょうがない。
であれば、星美がおすすめ。私立にしては安い金額でレベルが高い教育が受けらえる。
ちなみにこの近辺のエリアの人で教育二力を入れている人は大抵幼稚園・小学校はここにいれてる人が多い。
* 中学校・高校はまたそれぞれのレベルに応じて違うところにいく。ちなみに星美はちょうど北赤羽と
　赤羽駅の中間ぐらい、北医療センターの裏にある。ここからなら自転車で行くのが良い。
10. 車・電動付き自転車はあると良い
このあたり、坂がそれなりにある。一方この周辺は高台にいろんなものがあって結構up-downがある。
ここから北赤羽口いくのも橋を渡るのにup-downがあるし、病院、星美も高台。
セブンタウンも橋を渡るのに高台。ってことで電動付き移動手段があるとかなり捗る。

[201: 匿名さん]

読みいってしまいました。
私は赤羽で京浜東北に乗り換えですが、埼京線は朝の7時台、赤羽までの一駅の混雑はひどいのでしょうか？

[202: 匿名さん]

>>201
朝の7時台といいますが前半、中盤、後半でだいぶ違います。
ピークは朝の8時中盤-後半です。
なので、7時台であれば前半中盤はまだマシです。ただどのみち隣駅、
時間にしてわずか2分です。

[203: 匿名さん]

ちなみに北赤羽-赤羽ということは普通ということになると思います。
普通は通勤快速や快速と比べて全然空いています。
7時台だろうが８時台だろうが普通の北赤羽-赤羽間であれば乗車率は150%程度。
楽に新聞が読める程度、っていう感じです。通勤快速は当然この限りではありません。

[204: 201]

>>202
>>203
混雑がひどいのは通勤快速のほうだったのですね。
たった一駅ではありますが、ホッとしました。情報どうもありがとうございました。

[205: 物件比較中さん]

>203
北赤羽から赤羽で降りず、そのまま池袋に向かうと赤羽から快速並みに混む感じでしょうか？

[206: 匿名さん]

マンションのカラーセレクト、何色か迷いますね〜

[207: 匿名さん]

>>205

はい、そうです。
埼京線が最も混む区間は赤羽-池袋です。
そして赤羽からは普通も快速も関係ありませんからね。
赤羽駅では他の路線からの流入組もいるため激混みです。
そして多くの人は池袋で降りていきます。

[208: 匿名さん]

>>206
基本的にはモデルルームのタイプが多いのでしょうか？

[209: 匿名さん]

でも赤羽で乗客の入れ換えがかなりあるから、乗り換えの間にドア近くから中の方に避難できるよ。

[210: 匿名さん]

>>208
そうみたいですね。モデルルームの色は高級感が出るみたいですよ！（暗くなりますねど）

[211: 匿名さん]

>>210
薄目のタイプは汚れ目立ちますかね？

[212: 匿名さん]

三階までは色もセレクトも選べません 涙

[213: 匿名さん]

色は選べますよ