ザ・パークハウス 北赤羽ってどうですか？ その2

[検討中]

1000レスを超えたので立てました。

ザ・パークハウス北赤羽についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-k.akabane/

所在地：東京都北区浮間1丁目13番5他3筆（地番）
交通：埼京線 「北赤羽」駅 徒歩5分 （浮間口）
京浜東北線 「赤羽」駅 バス16分 バス停から 徒歩5分 （東口）
埼京線 「浮間舟渡」駅 徒歩12分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.58平米～86.67平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：日立アーバンインベストメント
施工会社：三菱地所レジデンス
管理会社：川口土木建築工業

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/525918/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


【物件情報の一部を追加しました 2015.3.20　管理担当】

[253: 匿名さん]

パークハウス東十条の掲示板で話題にでてましたが、東十条より北赤羽の方が同じパークハウスでも仕様が高級になっているんですね

[254: 匿名さん]

>>253
はい。仕様に関してはこちらの方が圧倒的に上です。トイレなんて雲泥の差

[255: 匿名さん]

>252
葛飾区足立区は安いですよね〜
でも駅近はないですよね

[256: 匿名さん]

このマンションの悪いところってどんな所ですかね？

[257: 匿名さん]

>>256

・川がが近く低地なので仮に氾濫した場合の被害は甚大（ハザードマップ該当）
・周辺に都営も多く所得層低めなのでそういう人が多く集まる
・隣がセレモニーホール
・南側が道路＋線路

こんな感じ。それを踏まえての低価格になっているので物件としては部相応。
あとは欠点が買う人にとってどれだけ致命的かってところだろうね。

[258: 匿名さん]

>>256
セレモニーホールと地盤ぐらいですかね

[259: 匿名さん]

駅前に何もない
物件周辺にも何もない
北区
埼京線各駅しか停車しない
一路線しか使えない
低地

[260: 匿名さん]

ちなみにどれだけ立地、建物、環境などなどがよくても高過ぎるものは選ぶ以前に買えない。
逆にどれだけ悪かろうが価格さえ安ければ、買うかどうかは選べる。
予算は人それぞれだと思うけどここぐらいの価格帯(4500万未満)の人にとっては利便性にこだわれば
ここしかないし、環境にこだわるんだったらもっともっと郊外になるからね。

[261: 匿名さん]

しっかし西側はさあ、戸建ての便所の屋根とかパイプが敷地内に侵入してるっていやだよなあ。
なぜ日立も許容しているのか。。あんなもの切り落とせよって思ってしまう。

[262: 匿名さん]

資産価値の死角ってなんでしょうか？

[263: 匿名さん]

>>261
ん？どこのこと？敷地境界線の立会いもあるわけだしさすがに侵入はないと思いますよ

[264: 匿名さん]

デメリットが多からこそ買えるわけであって仮にデメリットが少なければ徒歩5分大手デベロッパーブランドマンションでこの値段では買えません。

[265: 匿名さん]

セレモニー側は安いけど売れ行きよくないようですね。やはり買うのに毎日見える目の前にセレモニーがあるとなると気になる方が多いのでしょうね

[266: 匿名さん]

>>265
実害はないけど精神的にはどうしても気になるひとは気になるから。

[267: 匿名さん]

>>263
西側の戸建てあるの知ってます？日立の社宅があった時代から敷地内にトタン屋根みたいなものとか
鉄パイプが侵入してて、戸建てのオーナーと日立製作所が契約書を結んでいる。
その内容は侵入を認めるという内容。それはマンションが建って所有権が移転されても継承されると
のなっているから我々にも説明があった。
もし西側を検討しているなら営業に聞いてみな。

[268: 匿名さん]

>>267
知りませんでした...
でも理由はなに？ただの戸建オーナーと法人である企業がそんなわけがわからない侵入を認める必要がどこにあるの。

[269: 匿名さん]

ここを買うとしたら出来るだけ安い部屋が良いなーマンション内で価格差があると高い部屋は売りにくいし。
永住目的の人ばかりなら良いけど、ここは不動産関係の人も沢山買ってそうだからリセールバリューは気になっちゃうよね。

[270: 匿名さん]

>>268
本当の理由までは知らないけども、普通に考えると近隣住民と関係を崩したくないからだろうね。
日立の施設が建っていたということもあって近隣住民からすると、環境汚染とか大丈夫か？騒音被害でないかとか
気にするから会社側も気を使ってたんだろうね。

ただし、人の土地にはみ出ることは常識的に許されないし、戸建ての主には常識を持った対応をしてほしいものだ。
そして日立も後に尾を引くような契約を結ぶというのはイマイチだよな

[271: 匿名さん]

リセールは売る時期、期間、その時の客、その時の社会情勢で変わってくるしなんとも言えないのが実情。
さっき調べたら駅徒歩２分の浮間 クリオレジダンス北赤羽が3980万で売りに出てた。75m2角部屋2F築8年。
ネットにのってるぐらいだから値引きされて実際の取引額はまぁ3500万といったところか。
さて、この金額をどう見るか。今の中古販売価格高騰にしては随分控えめ。2Fってことで低層階ではあるが
駅徒歩２分という利便性、まだ築10年未満でしかもわざわざ内装リフォームまでしても即売はしない。

ちなみに他にも北赤羽駅徒歩２−３分で築浅、3800万前後能吏だしなのにネットにのっかってる。
で、将来のことはわからないが今のこの情報からでもわかることがいくつかある。

一つは今のように中古新築にかかわらずマンション価格が高騰している状況を鑑みて23区JRの駅近4000万前後の価格
でも、「即売」されないってことは、数字上の4000万前後、ですら多くの人が「でも高い」と思ってるってこと。
もっといえば、「絶対的な買い手」が非常に少ないと言えると思う。世の中捨てる神あれば拾う神ありで、検討者が
たくさんいれば買うって人はいるから。

新築だけは新築プレミアで多くの人が対象とするのでまだマシだが中古はどうしても買い手が少ない。そんな中で駅徒歩５分以内、池袋、新宿まで15/20分一本の利便性であっても残る。っていうことを考えると、将来今みたいな上げ相場ではなく、中立または下げ相場出会った場合はきっと3000万でも売れない可能性が高まる。実際、お隣の浮間舟渡では新築時4500万だったマンションがわずか築５年なのに2800万で売りに出てた。いまも3000万というかなり低い水準で売りに出てる。
その辺りが現実だといえる。

なので、リセールを気にする人は、逆にここでは素直に中古を買えばいい。おそらくこのマンションも必ず誰かは様々な事情で売りに出されるはずで、その場合3500万とか3000万で手に入ることになる。築浅3500万で手に入れたら新築時より1000万近く割り引いたことと同じだしリセール時の損失可能性もぐっと減るよ。

[272: 匿名さん]

>>270

ってかそれおかしくね？本当か？
そもそも契約書ってのは当事者双方だけでの契約であって、「その土地」が契約主体じゃない。
そのまま次の所有者間で引き継ぐとかありえなくね？
それにその理由の説明なく、しかも侵入してる側が一方的に権利侵害を認めらていて
侵害されてるほうは何の見返りも権利もないってのはあり得ないだろ？

ましてやもう普通マンションになるわけでそういう内々的な権利関係は無効だろ？
普通に裁判で戦えば綺麗さっぱりできるわけだろ。
もしかしてその戸建オーナーって暴力団関係とかじゃないよね？