パークシティ中央湊 ザ タワー［旧称：（仮称）中央区湊再開発プロジェクト］ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

パークシティ中央湊ザタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/

所在地：東京都中央区湊二丁目14番、15番（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分
京葉線 「八丁堀」駅 徒歩6分
東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.13平米～115.78平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報の一部を追加しました 2015.8.26 管理担当】

[861: 匿名さん]

ワイドスパンの間取り、眺望を考えると中央湊、
街の雰囲気だと明石町の野村か東急、
ちょっと迷いますね。

[862: 匿名さん]

こちらのサイトは昔から住んでいらっしゃる方が多いですが、こちらは銀座が近いので。

昔、銀座通りで、『音と光のパレード』開催していましたが、ご存知の方いらっしゃいますか？


資生堂や松屋等が、参加してして、とても華やかなパレードでした。

[863: 周辺住民さん]

明石町の野村は、まさに「銀座の奥座敷」という立地だね。つきじ治作もすぐだし。パークビューとリバービューをどう設計してくるんだろう。すごく興味あるけど、今の価格トレンドだとうちは手が出ないだろうな。

[864: 匿名さん]

10年後、センチュリーパークタワーと中央湊のどちらが中古価格高いでしょうか？

[865: 匿名さん]

値段に影響する要素はいろいろあるけど、今は信頼できる杭の施工がなされているかどうかが一番ポイントかな。

[866: 匿名さん]

杭打ち偽装が発覚した後に、杭打ち工事する物件を買いたいんだけど、ここはすでに杭打ち終わっていた？これから？

[867: 匿名さん]

腐っても中央区だから引き渡された途端、一気に資産価値が落ちるとは考えにくいけど、中長期的に考えると購入価格程の資産価値は維持できないと思いますが、どうでしょう。
このあたりはブランド価値はおろか、中央区内でもかなり地味なエリアだし、駅からも遠く(タワーマンションなら徒歩5分以内に駅は欲しい)、エリア内で目立った再開発が今後予定されていない(ごちゃごちゃした街並みが整然としたものになる可能性が低い)など、マイナス点ばかり目立つなぁと感じています。
もちろん今後しばらくは大規模タワーが隅田川左岸で供給されないこともわかっているのでデメリットがありつつも検討しているとこなのですが、かなりの割高感もあり今一歩踏み切れません。モデルルームも空いており、皆さんもいまいち盛り上がりに欠けているような気がしました。

[868: 近所住民]

先日見かけたチラシですが、明石小学校至近のマンションが90平米越え・築35年（リノベーション済）で7000万ちょいでした。

少し前、ネットでみかけた湊のマンションは90平米越・築4年で9000万円台でした。

築年数が全く違うので単純比較は出来ませんが。

子供が増えたので湊・明石町の辺りで買い替えたいのですが、我が家は中古でも無理そう。

明石町には何となく憧れますが、下町っぽい
湊も私は気に入っています。
このスレで検討中の方々が羨ましいです。

学区の児童さんも､だいぶ前のスレで銀座中ご出身の方が書き込まれていた傾向が現在でも当てはまるような気がします。

[869: 物件比較中さん [女性 40代]]

>>859
30階位のタワーマンションが建つと良いですね。スーパーも入ったりして。

[870: 周辺住民さん [男性 40代]]

野村さんもスーパーゼネコンでしょうか。

[871: 匿名さん]

>>867
3連休なのでモデルルーム混んでいるのかなと思っていたのですが、空いているのですか？

もしかしたらもう購入を決めている方々は何度も足を運んで要望書も入れているのであとは登録待ちなのかもしれませんね。

[872: 匿名さん]

明石町の野村は１３階だそうです。

[873: 匿名さん]

野村さんの完成予定は平成３０年３月だそうです。

[874: 匿名さん]

野村さんは総戸数３２戸で２～９階がワンフロア３戸、１０～１３階が２戸です。
公園側も川側も全面バルコニー。
物件と川の間も小さな公園になってるので低層階でも眺望は良さそうですね。

[875: 匿名さん]

>>874
全部で32戸ですか。
販売開始は来年のＧＷあたりですかね。
瞬殺の予感…

[876: 匿名さん]

いつの間にか、野村の宣伝スレになっとる！

[877: 匿名さん]

野村さんの販売開始は分かりません。
瞬殺っぽいですよね。

２～９階ワンフロア３戸の内容ですが
まず川側のワイドスパンが１戸、公園側の標準スパンが１戸
両側の標準スパンが１戸になります。
１０～１３Ｆは両側のワイドと両側の標準の２戸です。

[878: 周辺住民]

>>862
大銀座まつり？今は観光商業まつり？
確かに秋ごろにやっていましたね。バブルの終焉と共に止めたのかな。
中央区ってやっぱり商人の街だから、花火もこともそうだけど、対応がわかりやすい。区長が変わらなすぎのせいもあるのでしょうね。

思えば、銀座も昨今はだいぶ庶民的になりましたね。
親世代は中央通りにUNIQLOができたときはガッカリしてましたし。
ヒートテック着てるけど、グローバル企業だけど、違うんでしょう。

あの頃は自転車で行ったら恥ずかしい場所だったけど、今は逆みたいですよね。

[879: 匿名さん]

>>878
そうです！
大銀座祭りとも言ったかな〜。
ディズニーランドのパレードのような。
銀座の松屋や三越、松坂屋などが趣向を凝らした光の自動車を一丁目から八丁目までパレードするのです。
小学生の時でしたが、学校終わったら、皆で場所取りに行って、この日だけは、夜遅くまで、銀座通りまで、いることを許されたなー。

銀座通りは、UNIQLOで、大分庶民的になったかもしれませんが、花火大会も終わりだし、矢田区長、音と光のパレード復活させてくれないかなー。
こう言うのも、ここら辺に住む子供にとったら、子供の社交場になるし、思い出になると思うのになー。

[880: 匿名さん]

野村の営業マンさんが必死ですね。

[881: 購入検討中さん]

野村の間取りの情報ってもう出ているんですね。
32戸とは小規模マンションですね。
そのディスポーザーなどはつかないかな。
湊タワーにもあまり影響なさそうですね。
東急の方の情報をご存知の方はいらっしゃいますか？

[882: 匿名さん [男性 30代]]

三井さんの話をしてあげましょうよ。。。

[883: 匿名さん]

聖路加タワーのマクドナルド、潰れたんですね。
次、何になるのでしょうか。
美味しいお店だといいですね。

[884: 物件比較中さん]

野村は少戸数ですか。
30戸台だと仕様を上げると管理費・修繕費は上がりますし、
何かと金がかかりそうで将来的にも不安に感じてしまいます。

[885: 周辺住民]

>>879
今は、企業も区もお金の掛けどころが昔とは違いますね。
花火も開催当初は晴海や豊海で見て迫力に感動しましたが、
湊からは年々タワマンで見えなくなりました。
オリンピック口実に止めどきというのは、区として正解でしょう。
もともとあの地区に注目を集めるためだったと思うので、役目は終わり。

次は、オリンピックまでに水上交通の整備でしょうか。
湊のこの界隈、バブル期の計画ではヨットハーバーでしたが、再開発では水辺との共生は計られなかった。
要所として用いる予定がないという行政判断ですね。

[886: 匿名さん]

駅からの道が遠いし地味で凹んだ。夜怖い。。てか最寄り地下鉄入り口からホームまで深いし階段はつらすぎる。

[887: 匿名さん]

>>886
私は地下鉄ではなく京葉線の八丁堀駅利用が懸念事項となり、まだ迷っているため一旦希望住戸アンケートは取り下げました。

買いたいですって言っておきながらいざ売り出してもらってやはり買いませんっていうのはあまり良くないなと思い苦渋の選択をしました。

あまり考えていませんでしたが、地下鉄駅までもやはり遠いのですか。

設備仕様や外観デザイン、間取りはかなり気に入っていたからこそ悩んでしまいます。価格的には少し高いなという気持ちがありますが、今の不動産市況だと仕方ないのかなと受け入れています。

[888: 購入検討中さん]

パークシティブランドだけど、実質はパークタワーだよねココ。名前から大規模再開発だと思っていたけど、この物件とレジデンス棟、そしてどうなるかわからない住友不動産の3棟構成。豊洲や武蔵小杉、大崎なんかのパークシティと比べると駅からの導線や周辺整備も含めた規模感・華やかさが欠けているので、なんでパークシティにしたのかなと思う。2棟以上の再開発だからかな。

[889: 匿名さん]

>>888
2棟構成なのでパークシティになったと伺いましたよー。
華やかさに欠ける部分もあるかもしれないですが、落ち着いていてそれはそれで良いなと思う部分もありますね。

[890: 匿名さん]

地権者住戸が半分くらいあり、コミニティは確実に二分しますから、、ここはパスしました。地権者は管理費が向こう30年安くなる覚書があったり、一階の印刷工場の配慮とか考えると、一般購入者へのしわ寄せがハンパない！

[891: 物件比較中さん]

>地権者は管理費が向こう30年安くなる覚書

これ本当ですか。
きちんと決められた対価を払って購入するんですから
条件は平等にして欲しいですね。
地権者の数が多いほど皺寄せが来ますよね。
私だったらそんな物件はパスですけどねー。

[892: 匿名さん]

>>890
その話は三井の営業さんから聞かれた話ですか？
私は自身ではそういった事項の確認をしていませんでした。

再開発で地権者さんが多くいらっしゃる物件の場合にはそういう点も確認しないといけませんね。
管理費や修繕積立金は長く負担するものですからとても大切ですよね。
一つ勉強になりました。

[893: 匿名さん]

>>890
以前、営業の方に聞いたところ地権者と一般購入者とで管理費等に差は無いという話でしたがどちらが正しいのでしょうか。
もし、その覚書の存在が事実なら今回、要望書こそ入れましたが本申込みはパスしたいと思います。

[894: 匿名さん]

管理費、修繕積立金が安くなってる分を三井不動産が補填するってのならいいんだけどな。

[895: 匿名さん]

町会事務所があるので、町会の人なら誰でも鍵を借りてここの共用部を使えるようです。地権者と関係者優遇。

[896: 物件比較中さん]

管理規約の変更すれば良いんじゃない？
売り主との覚書がどうかしらないけど、管理費や修繕費は管理規約の方で縛れるんじゃないの。

[897: 匿名さん]

>>894
万一、三井が補填するとなっても、その分は結局、物件価格に上乗せされているということだよ。デベが収支の内訳見せるわけないから。

[898: 匿名さん]

変更できると言っても当初の規約から変更するには普通のマンションですら相当、手のかかる話だし、そもそも既得権を持つ地権者が4割を占める本マンションの場合、既得権を失効させるような変更は絶望的だと思います。

[899: 匿名さん]

>>890
地権者が管理費安くなるなんて、そんなことあるのですね。
そんなの平等に払うのが当たり前だと思って確認しませんでしたよ。
同じサービス受けるのに。

他の地権者がいるマンションもそうなのですかね。

[900: 匿名さん]

>>895
それもおかしいでしょー。
町会事務所が町会の人誰でも入れるのは分かりますが、共用部は使っては駄目でしょー。

[901: 匿名さん]

そもそも地権者の合意があって初めて成立する計画なのですから、それは地権者に有利或いは優遇されてるのは当たり前であると考えられますよね

[902: 匿名さん]

実際どうなのか・どうなるのかは別として、そもそもそんな心配や懸念、めんどくさいことがついてまわってくるこの物件を、そこまでして欲しいか？ということになってきますね。

「地権者が多い方が好ましい」という人は購入者ではいないと思うので、やっぱり地権者が多い物件は判断が難しいですね（私は必ずしもダメだとは思いませんが、めんどくさいなーとは正直思います）。

[904: 物件比較中さん]

今思えば、ブリリアの方はわかりやすくて良かったな。
１／３を占める地権者の管理費分まで２／３の新規住民が払うのっておかしいでしょ？
最初の管理規約もよく読まないと地権者有利な取り決めとなっているかもしれないな。

[905: 匿名さん]

以前の湊を知ってるから想像つくね。低収入の人々が住むバラック小屋の町だから。地権者でも収入低ければ管理費払えない。地権者から再開発の合意を得る為に覚書交わしたのかもね。

[906: 匿名さん]

地権者の多いマンションの問題点が指摘されています。

http://allabout.co.jp/gm/gc/185379/

[907: 匿名]

真偽のわからない情報に惑わされ過ぎ。
地権者住戸は仕様に差をつけてる、管理費優遇、とか、そうだったらいい、いやだ、という願望だね。
権利交換は、もともとの価値がそれ以上にも以下にもならないように交換される。
地権者は事業者だから利益は還元される。

あと、町内会事務所は１Ｆ西側で外玄関だからね。

[908: 匿名さん]

　
「低収入の人々が住むバラック小屋の町」
だったんですね。

やっぱりそうなんだ。

[909: 匿名さん]

>>907
いやいや、これは地権者が多い物件の一般論としての考察と危険性を言っているので、実際に本当かどうかわからないとしても、そういう前提で考えるべきなんですよ。後の祭りになってバカを見るのは自分ですからね。
まぁ、そのように考えるなら買えばいい。それだけです。

[910: 匿名さん]

以前の湊の姿がここで見れますよ

http://view.tokyo/?p=5146

[911: 匿名さん]

この物件がどうのこうのに関係なく、味わい深い写真の数々でした。
ご紹介、ありがとうございます。

[913: 物件比較中さん]

>>910
ありがとうございます。この周辺は戦前より貧民街だったのでしょうか?三井は例の問題もありますし正直心配になってしまいます。

[914: 匿名さん]

去年撮影でこの風景ですよね。
これじゃあ　「１９５０年代ぐらいまでコリアンタウン」って言われても
おかしくないと思いました。

去年の時点で思いっきり面影ありますよね。
６０年の時を経ても、なお貧民街。

　

[915: ご近所さん]

バラック長屋に住む人はもうまばらでした。
写真にも写っているレンガ色のマンション（取り壊された）も古くて低所得者が細々と生活している印象でした。
そのような旧住民と新住民の間では、懐具合や価値観がかなり違うのではないかと想像します。
以前の姿を知る者としては、湊に億ションは本当にびっくりです。

[916: 匿名さん]

地権者の方は今どの辺りに仮住まいされているのでしょう。
湊のあの辺りにはいらっしゃらないかしら。

[917: 購入検討中さん]

土地柄が気になるなら明石町物件を待てばいいのではないですか？もしくは中央区内陸でなら日本橋の浜町界隈。湊は本来もっと早くに再開発されるべきがバブル期以降も土地買収がうまく進まなかっただけで、月島も築地も戦後は同じような光景だったわけです。入船、湊の古い建物は21世紀に入ってから次々にマンションやビルに塗り変わり、最後の最後に残ったエリアが今回の再開発地域です。その間に中央小学校もデラックスになり、周辺マンションには大手町・丸の内・有楽町界隈の大手企業に勤めるサラリーマンなどの住民層が増え、地域住民のニーズも変化しています。この再開発によってガラッと雰囲気が変わると思いますよ。

[918: 匿名]

>>909
地権者です。

再開発は二十年前からの話で、手付かずのまま放置されてたから、面白おかしくスラムと言われても仕方ない。

確かに反社や宗教団体の持ち分もあったし。

お仲間になる方には真実となるべく有益な情報をと思ったけど、やっぱり匿名のココじゃ無理か。

できれば心ある人に住んでほしい。投機目的になるような土地ではないのだから。
ただそれだけ。

>>916
付近の賃貸に移ってます。
もともとここには住んでない人もそれなりにいます。

[919: 匿名さん]

数年前から湊に住んでいるものですが、私も貧民街とかいう言葉には悲しくなりました。
自分の住んでいる場所をそう言われたからではなく、一緒に屋根の下に住もうと思っている方がそういうことをいうのかとびっくりしたのです。

どうかここに住もうという方には、そういう地権者との壁を作るような言葉は遣わないで欲しいなと思います。
難しい部分もあるでしょうが、仲良く暮らして欲しいのです。

私が子連れで歩いていて、顔見知りではないのに気軽に声を掛けてくださるご高齢の方が何人もいらっしゃいます。
地権者の方かどうかはわかりませんが、心の温かい方はこの辺りにたくさんいらっしゃると思っています。

私は湊が好きですし、この先もここに住むと決めました。
みなさんもきっと入居されたら、中央区や湊を好きになってくれるのでは、と思っています。

みなさんそれぞれに良いお住まいにご縁がありますように。

[920: 匿名さん]

「土地買収がうまく進まなかった」というのは、
それなりの住民がある程度いたのかもしれませんね。

そして行政機関は頭にきて二十年放置って訳ですね。

[921: 物件検討中]

>>918さん

こちらの物件を、検討している者です。

反社の持ち分もあったと言うことですが…これに関して安心出来る情報がありましたら、教えて頂きたいのですが。

[922: 匿名さん]

>>921さんへ
公共の場では無理でしょう。
突然出てきた話ではなく、知っている人はみんな知っている話です。

[923: 匿名さん]

反社の存在自体は否定しないんですね

元々、湊のポテンシャルに疑問符でしたが、地権者の件といい、反社の件といい、いい話がないですね
色々冷めてしまって買う気が失せつつあります

[924: 匿名さん]

>>923
ちなみに、反社はどこでも有りうるのでは？
高級住宅街でもしかりです。
灘なんか…。

見栄でなくて、その土地でどのように生活
するかじゃないですか？

[925: 匿名さん]

>>918
地権者とおっしゃる方、有益な情報ついでに、共益費、維持管理費に関しては優遇があるのでしょうか！？

[926: 匿名さん]

>>918
おっしゃるとおりと思います。

ここは投機には向かないと私も思います。実需の方向きだと思います。
最近、ここも事実だか事実ではないのかは別として心無い書き込みが増えていますね。

価格的なこともありまだ悩んでいますが。今のすまいを売却しないで購入する予定なので予算的な弾力性があまりなく。

仮にここに決めることとなった場合には、地権者の方もそうでない方でも本当にここに大切に住みたいと思っていらっしゃる方々とご一緒できたら嬉しいなと思います。

[927: ご近所さん]

私が考える湊の良さ：
　高速や大通りがないので車の騒音や排気ガスが少ない
　地味で静かな環境
　されど銀座や日本橋が徒歩圏
　橋を渡らなくてすむアクセスの良さ
　リバーシティを望む眺望や開放感
　今後も開発が進む将来性
　月島や勝どきのように別のタワーが建つ可能性の低さ

[928: 918です]

>>921-924
これだけの期間再開発を噂されたままでいれば、反社の存在は必然のような気もします。地上げ屋が跋扈して放置された街ですので。
権利関係は清算されたときいていますが、経緯は922さんもご存知では？

>>925
現代の日本で、いまだ公私混同的な分配があると考えることが不思議なのですが、三井さんだからあり得るとなるんでしょうか。
優遇はないと言っても、信じる信じないは結局その方次第なのでは。
そのご質問をされること自体、空しさを感じます。
むしろここで、私が地権者だということは信じていただけるのが意外です。

例えば、従前以上のものを取得する場合には、必ず地権者が負担しています。ゴネ得はありません。
でも、それは他人からは見えないので、あの人は優遇されていると言う人が必ず出るでしょう。
地権者周辺から出てくる聞きかじりの話は、総じてタチが悪い。

>>926
926さんのように穏やかな方がいてくれてよかった。
湊を好きになってくれて、うれしいです。
一般のマンションと比較して、タワーだと従来の価値観で湊を選ぶ人とは違うとわかってはいるのですが、つられてしまいます。

[930: 物件比較中さん]

都内のどこにだっている可能性はあるよ、そんなの。
みんな言わないだけ。

[931: 匿名さん]

低層階だと同開発の建物でリバーシティが見えないなあ。

[933: 購入検討中さん]

希望住戸アンケートは締切られたようですが、結果について何かご存知の方いらっしゃいますか？

[934: 購入検討中さん]

高層階の方がかぶり気味と聞きました

[935: 購入検討中さん]

HPに第1期の価格が全て出ていましたよ。かなり安い部屋もありましたよ！！

[936: 物件比較中さん]

ひょっとして当初より少し安くなった？

[937: 購入検討中さん [男性 40代]]

話聞いてきた　全くふざけている　　角部屋の良い所ほとんど地権者に決まっているとのこと
時間の無駄だった　馬鹿にしている

[938: 匿名さん]

やっぱり地権者は発言力が強いですね。

[939: 物件比較中さん]

うん？！良い部屋は一般向けには少ないことは6月あたりには既にわかっていましたよ！

[940: 購入検討中さん]

バルコニーのガラス手摺がモデルルーム（スタンダード）と同じ形状になるのは一部住戸だけ。
住戸によって30センチほど立上がりがあってガラス手摺になります。
ガラス面積が減る分、バルコニーはやや暗くなると思う。

[941: 匿名さん]

やはりマンションはタイミングによって、かなり価格の差があるようですね。
このあたりは、情報を知っていないと、損をしてしまいそうです。
安い時があると、のちに高くなってしまうと、買いにくいところがありそう。

[942: 匿名さん]

レジデンス棟の情報出ていますか？
タワーより仕様グレードが上ということですが。

[943: 物件比較中さん]

レジデンス棟は地権者用ですよ。

[944: 購入検討中さん]

レジデンス棟は販売があったとしても5部屋以下になると聞きました。

[945: 匿名さん]

>>942
レジデンス棟の方が仕様が高いのですか？
私は三井の営業担当の方から全く逆に伺いました。
レジデンス棟はほとんどの住戸が地権者の方が住まわれるというのは私もそのように伺っています。

[946: 匿名さん]

情報ありがとうございました。
やはりほとんど販売されないのですね。
購入は別として、どのような建物になるのか楽しみにしていました。

>>945
地権者からそう聞いたのですが、情報の鮮度がわからないので本当のところはわかりません。

[947: 匿名さん]

>>946さん
945です。
なるほど。
地権者の方からお聞きになったのですね。仕様についての感じ方は人それぞれになりますし、もしかしたらどちらが高い低いとは言いきれないかもしれないですね。
せっかくなら、どちらも良い仕様だとよいなぁと思います。
同じパークシティですしあまり変な差別化はしないでほしいです。

[948: 匿名さん]

東向きは何階から抜けますか？

[949: 匿名さん]

良かったら教えてください。
このマンションですが、バルコニーの外壁にガス給湯器が設置されているかと思います。
これは一般的なのですか？

今の住まいは玄関内のポーチの見えない部分に設置されているため何となく違和感がありまして。

ちなみに音などは気にならないのでしょうか？

[950: 匿名さん]

内廊下のマンションなんだから
給湯器は廊下には普通付けないでしょ？

[951: 匿名さん]

>>949
内廊下マンションではそれが普通ですよ。

[952: 匿名さん]

950、951様

949です。

教えて頂きありがとうございます。
今の住まいも内廊下タワーなのですが、こちらのように外に付いているのが内廊下のマンションでは一般的なのですね。

[953: 匿名さん]

土地柄を気にする人もいるみたいですが、今現在の東京の中では中の上か、上の下くらいのレベルだと思いますよ。

[954: 匿名さん]

ココはどこで聞いても評判が良くないですね。
申し込む取りやめも多いのかな
余ったら先着の話も出てきてるようですね

[955: 匿名さん]

>>954
ちょっと日本語通じないのでもう一回書いてください

[956: 購入検討中さん]

>>954
評判良くないですか？確かに数年前なら考えられないくらいの価格ですし、湊という土地柄には似合わないような値段の高さだなぁとは思います。でもマンション自体はわりと気に入ってます！

[957: 購入検討中]

値段高過ぎるから近くの中古マンションにしようと考えているところです。
新川なんですが3400万円でお手頃価格。どうでしょうか？

[959: 匿名さん]

湊を実際歩きましたが、一部アレな感じの場所があるだけで、全体的にはこれから綺麗になっていきそうですね。

[960: 匿名さん]

>>954
外国人投資家の方々には、恐らく評価は高くないでしょうねぇ。そういう意味では。