パークシティ中央湊 ザ タワー［旧称：（仮称）中央区湊再開発プロジェクト］ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

パークシティ中央湊ザタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/

所在地：東京都中央区湊二丁目14番、15番（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分
京葉線 「八丁堀」駅 徒歩6分
東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.13平米～115.78平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報の一部を追加しました 2015.8.26 管理担当】

[606: 匿名さん]

わかりやすいシンボルである「東京駅近く」「江戸っぽさ」「川を見下ろしつつ、都会の眺望も楽しむ」「川向こうの湾岸ではなく、川のこちら側というプレミア感」「日本でもトップブランドの三井」ということに加えて、あの資料やモデルルームの（外国人受けする）作り方とくれば、中国や台湾のお金持ちがいかにも買いそうというのは明白な事実のように思えます。

私は普段、中国を初めとするアジアの方々と仕事をしているので特に偏見等はないつもりですが、「なにもわざわざ、こんな高いお金を払ってまで、そんなリスクを負わなくとも・・」と思ってしまいます。
Airbnbとかよりも、とにかく「管理組合とかになったら大変そう」が正直な感想です。

「都心で魅力がある物件＝外国人も多くなりそうな物件」という図式が、最近はちょっと悩ましいです。

[607: 匿名さん]

今回の三井不動産グループの偽装問題では、日本人の購入検討者へ減るだろうけど、中国人は日本の不動産を買いたがっているので価格への影響はほとんどないと思う。結果として外人さんの比率は上がることになるでしょうね。自分としては、3000棟の調査の概要がわかるまでは見送りと決めています。

[608: 匿名さん]

外国人の購入は居住でも賃貸でもトラブルリスクが高まる。望ましくはないよね。

[609: 605]

やはりそうですかね。

[610: 605＝609]

9月下旬にモデルルームに伺った時には住戸の変更については聞いておらず、先日伺った際に突然一般住戸として販売予定だった住戸をプレミアム住戸として売ることになった旨を言われたんですよね。

これって、やはり607さんがおっしゃっていることを見越して日本人の検討者が減るだろうからそれなら外国の方に売ろうとこのような変更をしたとも考えられますね。

私の勘繰りすぎでしょうか？

[611: 物件比較中さん]

>>605
プレミアム住戸は2フロア以上になったのでしょうか?存じ上げませんでした。マナーの問題もあるので外国人が増えるのは不安です。

[612: 匿名さん]

地権者住戸があるわけだから、そもそも賃貸住民のリスクは避けられない。戸数的にはそっちのほうが多いでしょ。

[613: 匿名さん]

地権者住戸が36% だから、外国の方と合わせると6~7割くらいですかね? 1LDKも結構あるけどこれは投資用でしょうね。確かに賃貸も多そうですね。

[614: 605＝609]

>>611
605です。

プレミアム住戸の件ですが、当初地権者住戸とは記載されていない間取りの記載がなかった33階、34階の住戸(一般住戸と書き込んでしまいすみません。)
をプレミアム住戸とすることにしたようです。
10戸から16戸に増えたみたいなんですね。

いずれにせよあのモデルルームを見たらやはり不安になりますよね。

一部情報を誤って書き込んでしまい失礼致しました。

[615: 匿名さん]

地権者の割合が物凄く多いことは確定。
推測レベルだけど、外国人もおそらく非常に多そう。
投資用の人も結構いるはず。
そして、残りが実需や永住目的。

入居が2.5年後ということも考慮すると、入居が始まってから
実際にどうなるのか、行方が楽しみです。
賃貸が大量に出ることは確定だと思うけど、竣工売りでキャピタルゲインを狙う人が一斉に出るのか、それともしばらくはまだ持ち続けるのか、意外と実際に居住する外国人が多いのかなどなど、興味深いです。

[616: 匿名さん]

管理組合の理事って居住の区分所有者が要件ってケースが多い。その場合、投資用物件のオーナーは非居住だから理事は免除。不公平なんだよね。

[617: 匿名さん]

知り合いが湾岸（港区のほう）のタワマンの管理組合になって、本当に大変だと言っていた。
あと、管理費が払えない・払わない世帯って、想像以上に多いみたいですね。
そこは地権者も外国人も極めて少ない物件。
そんな物件でさえそうなのだから・・・。

[618: 周辺住民さん [女性 40代]]

中国の方は、確かに日本の物件を欲しがっていますが、投資用目的と考えた場合、湾岸の物件はあまり人気がありません。
津波の影響を懸念しているそうで、内陸の物件に人気があります。
内陸でもパークシティLala横浜みたいなことになれば、それらも避けてしまうと思うのですが。。。

[619: 周辺住民]

横浜の件では、三井のデベロッパーとしての責任の取り方は方向性を示しているし、最悪の場合の対応としては一定の評価をしてもいいのかと思います。

ただ、その手前の対応では、あまりいい印象はないですけどね。
スーパーを購入希望者にも明かしてなかった、というのも意外に思いましたが、
近隣住民への事前説明会では、風の影響シミュレーションの資料が配付されず、それが作為的なことに感じられましたしね。

[620: 匿名さん]

>>618
この物件の地域は所謂、湾岸埋め立て地域ですよ。地図見ても、晴海ほど海側ではないが完全に湾岸です。運河も目の前だしね。

[621: 匿名さん]

>619

三井の初動の対応はひどいもの

昨年、棟と棟の間の手すりがずれていると住民が指摘しても問題ないと対応せず。住民が死にそうだ西手氏から指導があって初めて重い腰を上げた。

去年、住不の三ツ沢で同じく杭が支持層に達していない問題が発覚していて、それが露見した発端も手すりのずれ。業者なら当然知っているはずなのに、同じ問題の可能性すら想定できなかった。耐震性に問題があって、その間に巨大地震に襲われたら人命にかかわっていた。まさに神対応。死神だけど。

[622: 匿名さん]

横浜では、販売時に隣接のららぽーとの特典を説明してたみたいだけど、入居したらなかったなんてのも確かあった。

[623: 匿名さん]

>>618
東京五輪の会場に近い湾岸エリアは中国人に大人気ですよ。事実ここ数年、中央区、江東区の中国人増加率はかなり高いです。

[624: 周辺住民さん [女性 40代]]

そうですね。投資でなく、住む目的でしたら増加していると思います。

[625: 匿名さん]

ここは販売施工会社云々より、そもそも値段、仕様、地権者など総合的にリスクが高すぎる

[626: 物件比較中さん]

>>625
その通りだと思います。
最初は魅力的だと思っていたんですけど、内容が明らかになるにつれて買う気がこうも失せるとは…

[627: 匿名さん]

周辺環境からみて、もう少し安いと思っていたけどびっくりした。

[628: 匿名さん]

私も625、626さんに同意です。

魅力ある物件だと思いますが、リスクや将来的な不透明要因が高すぎるかと。

地権者と外国人で6～7割いきそうな気配ですし（少なくとも半分はそうでしょうね）、裏側の再開発（高層マンションが建つ？）、2年半後の経済・マンション市況、オリンピック後、（良くも悪くも川縁で埋め立てなので）天災の懸念などなど。

他にも数軒の物件を所有している人がコレクションの一つにするとか、「セカンドハウス的に一応持っておくか」みたいな人にはよいのではと思います。キャピタルゲイン狙いや賃貸利回り狙いとしては、今ひとつかと思うんですがいかがでしょうか。

[629: 匿名さん]

>>628
賃貸の利回りはあまり良くなさそうですね。

あと、やはり外国の方々が多くなりそうな予感ですよね。
今回の横浜の事態を受けて皆さんがみんなそうするとは限りませんが日本の方は買い控え、結果的に外国の方々が多くなりそうな不安があります。

[630: 匿名さん]

三井のほうでも、日本人たちは「ここは外国人が多くなりそうだから心配」「それほど高値を出すべきような土地ではない」と敬遠するかも・・・だったら、外国人をターゲットにしよう！外国人にはアピールしやすい物件なはず！という見積もりがあったりしてね。

[631: 匿名さん]

>>630
それもあってプレミアム住戸を増やしたのかなと考えちゃいますよね。

ちょっと怖い。

[632: 匿名さん]

プレミアム住戸を増やしたのは、アンケートや事前説明会の段階で予想以上にプレミアム住戸への希望が多かったからなのは当然ですよね。
そして、推測レベルではあるものの、プレミアム住戸は外国人からの要望が特に多そうと考えるのも、自然かと思います。
地権者様と、プレミアム住戸のお金持ち外国人様が席巻するマンションになるんですかね。
実需で購入した日本人は、大人しくひっそり暮らすという（笑）。

[633: 匿名さん]

>>632
何かそれも淋しい感じですよね。
せめて地権者の方々とは仲良くやっていければ良いのですが。

予算いっぱいいっぱいで購入自体どうしようかなぁと悩んでいますが。当初30階～32階辺りの住戸で検討したいとアンケートも書いてきたのですが、住戸の位置を見るとまさに真上はプレミアム住戸でした。仮に自身の部屋の真上で夜な夜な大騒ぎされたりしたら本当に落ち着かないなぁと。
特に大陸系の方々はパーティーとか大好きですからね。

今住んでいるタワーでも度々苦情が入っているみたいです。エレベーターの中でも大声で携帯で話していたり、興奮した感じでなりふり構わず繰り広げられる大声トークにたまに虫酸が走ることも。

そんな想像をすると何か1億円超出して買いたい気持ちが失せていきますね。

検討はしていますが、何だかネガティブな書き込みしちゃってすみません。

[634: 物件比較中さん]

自分も、かなりここに期待していたので
残念です。
皆さんもそうかも知れませんが、総合的な感覚として
価格相当ではないのかなと…。

MRでもなんだか、気分が萎えるというか…
プレミアム以外は、どうでもいいのかなと。

[635: 匿名さん]

>>634
633です。
もしかしたら、634さんがそう思われる理由とは異なるかもしれませんが。
私は一般住戸のモデルルームについては、わざわざ1LDKにしていたのが解せませんでした。
おそらく73Wだとそのまま3LDKとして使うか、2LDKとして使うかという感じだと思ったんですよね。

地味目だったのは私には逆に自身の静かな日常生活を思わせて気に入ったんですけれどね。

プレミアム住戸は見なくて良いかなと思っちゃいました。
まるで中国の茶会。
あのキラキラ輝くガラスを見た瞬間私としてはアウトでした(笑)。

[636: 匿名さん]

ここの掲示板、冷静な書き方や上品な書き方をされる人が多くていいですね。
ブリリア目黒の時は、「オリンピック後まで様子見しようかな」とか「目黒はいい店が少ないですよね」と書いただけで、すぐに「買えないやつのひがみ」を連発されて、イヤになってしまいました。
みなさんのおっしゃるとおり、この物件は、最初は「おお、いいかも！」と惹きが強いのですが、事実やシミュレーションを踏まえながら冷静に検討するうちに、「残念だけど見送りかな」との結論に至る人が多そうですね。「こんな物件、ダメだ！」ではなく、「残念だな」と思う人も多そうに感じます。

[637: 匿名さん]

>>636
気持ちわかりますよ。
悩んでいる方の書き込みに買えない奴の僻みとかいった書き込みは気分害しますよね。

ちなみにオリンピックをひとつの境目とする見方をする評論家等は多いですね。何分不確実なので悩むところですよね。

目黒のブリリアは約坪600でしたっけ？その価格だとやっぱりポンポンは買えないですよ。

[638: 購入検討中さん [男性 40代]]

１期抽選は12/6でしょうか。不明です。逆算で希望部屋番号を11月初旬までに３つ営業さんに申請。倍率状況を平坦にしてもらい、登録住居は抽選当日に。
先日誤差数百万以内で公表は、SE東南角25F76平米12900 E25,64,8900 E25,77,10800 E25,72,9900 NE25,78,11300 ですね。

[639: 物件比較中さん]

>>638
数百万円単位で金額が出始めたのですね。
北向きや南向き・西向きの価格はお分かりになりますか？
お分かりになるのなら教えて下さい。

[640: 匿名さん]

バカ高いですね。こんなものなのでしょうか？

[641: 匿名さん]

高くてもこの価格で買う人がいる限り、その時点では妥当な価格ということなんでしょう。
所詮、デベにとってはマンションは儲けるための手段なので、
日本人の客が減っても最終的に外国人が予定価格で買ってくれれば三井としては大成功ですね。
マンションが傾くのは論外だけど、住人の構成がどうかは売れてしまえば関係ないですから。

[642: 匿名さん]

>>638
抽選の日付も12月6日と言われていたのですね。私はちゃんと聞いていなかったみたいです。

報道レベルですが、今回の横浜の一件で国交省が売主である三井に対しても行政処分を検討していると知り、住民の方々のお気持ちもお察ししますし今後の動向を見守っています。

[643: 匿名さん]

>642

宅建業法違反で処分だと営業停止、免許取り消しもありうる。かかわらないほうが賢明でしょ。

[644: 購入検討中さん [男性 40代]]

>>639
25f 73NW9700 25f 73W9600 25f 77W10500 25f 54N7900 です。
16f77E10700 16f72E9800 16f56N7800 11f52N5900などです。

[645: 物件比較中さん]

>>644
ありがとうございます。
方角による単価差はあまりないですね。
全体的に8月の予定価格より上がってますし。

[646: 購入検討中さん [男性 40代]]

>>642

12/6抽選はテキトーな予測で、営業さんが言及されたものではありません。報道の過熱で予想以上に購入意思が弱くなる場合はスケジュールの変更もあり得るかもしれませんね。
個人的には競争率低下に逆に条件としては良いと判断しています。

[647: 購入検討中さん]

ここを買おうと思われた方は、決断に至った決定打は何ですか？

[648: 匿名さん]

三井不動産レジデンシャルに、国交省の調査が入ったらしいです。
宅地建物取引業法に抵触する疑いとのことですが、販売計画に影響あるかもしれませんね。
営業許可取り消しや業務停止になれば販売できませんが、さすがにそこまではやらないですよね。

[649: 匿名さん]

>>648
私も状況を見守っています。
住民の方々への対応や行政処分の有無等により検討をより前向きに進めるか止めるか決めようと考えています。

[650: 匿名さん]

６４８さん　さすがにそこまではやらないのでは…と思いますが世論の後押しというものも影響してしまうでしょうし、わからない状況ではありますね…

こちらを購入しようと考えている人は、資産性のことを考えておられる方が多いのではないでしょうか。
自分で暮らすためにというのもある方もおられるでしょうけれど、基本的には資産と捉えられるような土地であり、立地であると考えられます。

[651: 匿名さん]

>>650
資産性もそれなりに高く設備仕様も普通かもしれないけれど悪くないし個人的に満足だったので、予算を数百万円オーバーしてはいましたが前向きに検討しておりました。

今回の横浜の件もあまり検討状況には影響させずにと思っていましたが、やはり売主の三井の売りっぱなし感が気になり出してしまって。
厳しい品質管理を前面に出していますが施工の各段階でのチェックってやって下さっていないのでしょうか？

それだとちょっと怖いなと。

[652: 匿名さん]

横浜の件、三井住友建設の黒が確定。旭化成建設の偽装としていた説明が覆った。三井不動産がこのことを知っていたら、また、話も変わってくる。

三井住友建設、長さ不足くい発注
http://s.news.nifty.com/domestic/societydetail/kyodo-2015102401001953_...

[653: 周辺住民さん]

タワークレーンが一機立ちましたね。

[654: 匿名さん]

>>652

ちがうでしょ。支持層なんて、実際に打ってみなければどこにあるかなんてわからないんだから、
届かない場合があるのは想定内。その場合は、届きませんでしたって杭打った人が報告して、再
製作、打ちなおしておわり。

設計ミスは黒とか、そういう問題じゃない。

[655: 匿名さん]

打ってみなければわからないのならそれこそ立ち会って確認でしょ。現場任せだからこうなる。責任がないとはいえない。

[656: 匿名さん]

大成建設は杭打ちにちゃんと立ち会ってくれてたのかな。現場任せだったら同じことがすでに起きているのかもしれない。

[657: 匿名希望さん]

>>651
今後の資産性の高さと設備・仕様(現在の建設費の値上がりを考えると)は私も満足出来るレベルでした。
ただ今回の横浜の件を見ているといくつかの不安点も出てきています。
ここ最近リリースされる三井物件全般に言える事ですが、建物の長寿命化★1つの物件が多く建物構造に不安が残る点。地権者割合の多さがああいった問題が起きた時にネックになるのではという点です。

[658: 匿名さん]

建物の長寿命化って、コンクリの強度を高めて長寿命化といった構造的なものもあるけど、評価項目としては間取り変更の容易さ、配管の維持・管理あるいは更新のしやすさといったものも含まれている。タワマンってちょっと前まではスケルトンインフィルで、竪排水管のパイプスペースを住戸外に配置してそういったものに対応してたんだけど、ここはそうじゃない。

竪排水管って３０年後くらいには更新が必要だけど、住戸内にあると作業員の立ち入りが必要になるから難しくなる。

[659: 匿名さん]

場所に不釣り合いでアメイジングな価格なのに、建物の長寿命も期待できないってどういうことなの

[660: 匿名さん]

>>653
情報ありがとうございます。

基礎工事が終わったんでしょうかね？
横浜の問題が起きたばかりですし、大成さんにはしっかり頑張って頂きたいです。

[661: 物件比較中さん]

>>660
例の問題が明るみに出たあとに基礎工事が行われたのならばまだ安心ができるが、ここの基礎工事はその前に実施されているので然るべく実行されれたかどうか非常に不安が残る。いずれにしても、バブルの崩壊は間近なのでこのアメイジングに割高な価格で買う人は少数と思うが。

[662: 匿名さん]

>>661
660です。
確かにアメイジングな価格ではありますね。
まさか1億円前後の住戸を検討することになるとは思いもよりませんでした。

[664: 働く女子さん]

湊町に住んでおりますが、何処へ行くにも便利で、しかも静かで住みやすい町ですね。
湊町でタワーマンションとなると、すぐ売れそうですね。

[665: 匿名さん]

>>663さん
女性の方の怒鳴り声ってどういうことでしょうか？
酔っぱらって外で叫んでるとかでしょうか。それとも特定のマンションの一室で喧嘩でもしているんでしょうかね。

[666: 物件比較中さん]

モモレジさんのブログで取り上げられましたね。
なかなか良い評価ですが、やっぱ少し割高かな〜

[667: 購入検討中さん]

ここは場所がいいですからねー。
地味で下町の所がいい。

[668: 匿名さん]

場所いいかな？

周辺建物がボロボロでびっくりしました。

[669: 匿名さん]

今はボロボロなところも今後建て替わっていきそうですよ。
三井、住友、リエトが建ち並ぶと街並みが相当変わりますよ！

[670: 匿名さん]

最高天井高2.45ｍなんですか？

[671: 匿名さん]

>>670
2.55mですよ。
私もモモレジさんの間取りブログ好きで見ているので細かいところは気にしていませんでした。
この物件の良いところも良くないところも適切に紹介してくださっていましたね。

ここは梁が目立たないですし空間が広く感じます。

[672: 匿名さん]

ここは間取りは良いんだけど立地がなぁ…駅から遠いよね。。。

[673: 匿名さん]

それでいて、高い。

[674: 匿名さん]

立地は良いが、価格がちょっと高めだよね。

[675: 匿名さん]

間取り○
立地△
価格×

[676: 働くママさん]

湊に勤めてるたけど、マンションはファミリーなんてあんまり向かないところですよ・・・

[677: 匿名さん]

>>676
どの辺りがファミリーに向かないか教えて頂けますか？参考までに。

[678: 周辺住民さん]

湊に6年住んでるファミリーですが、あまり不都合感じたことないですよ。
以前に比べてミニスーパーやドラッグストアが増えましたし、そこそこ広い公園やテラスもありますし。
ただ、習い事関連は佃や月島など橋を渡らないといけないのが唯一難点かなとは思います。

[679: 契約済みさん]

値段高くて良いのですが、安心出来る物を作って頂きたい。

[680: 匿名さん]

ここが2012年頃の分譲だったら幾らくらいだったのだろう
平均320くらいで出てただろうな～

[681: 購入検討中さん]

>>680
いいところですね。三井のブランドをもってしても当時なら平米100万以上はつけなかったでしょうね。
いまはタイミングが悪いとあきらめるしか…それでも買える人は買うんですね…羨ましい…

[682: 匿名さん]

野村が明石町でやるみたいだし、そっちが気になるよ。

[683: 匿名さん]

東急も明石町でやるね。どっちも高そう。

[684: 匿名さん]

価値があるのは明石町の方ですからね。
気になっている人は多いと思います。
時期の問題ではなく、そもそも湊とでは格が違う。

[685: 匿名さん]

野村の方は坪500以上という噂がすでに出ているよ。

[686: 匿名さん]

>>685
そう聞いていますが、欲しいです。

[687: 購入検討中さん]

>>685
そんな噂があるのですね。
野村の方は前も後ろも公園なので、このあたりでは比較的抜けてる方だと思います。
高い時期に土地を買ってるのでしょうから、価格に反映しそうですね。

ところで、湊の学区は中央小学校ですけど、評判はどうなのでしょうか？

[688: 購入検討中さん]

野村の明石町のマンションってどこにできるんですか？

[689: 匿名さん]

野村の明石町は聖路加レジデンス並びであかつき公園入口の目の前。まさにザ・明石町＆パークフロントて感じの立地です。竣工は湊タワーと同時期予定みたいです。

[690: 匿名さん]

明石にも、野村のマンションが出来るのですね。知りませんでした。
明石のマンションは、タワーマンションですか？

[691: 匿名さん]

タワーじゃないですよ。
12，3階建てです。
きれいな公園が目の前ですし、ここ本当に欲しいです。
高いと噂ですけど長期的に見たら、湊のタワー買うよりお得なのではとも思っています。
リセールにも強いでしょうし、地権者の問題もないので住みやすそうです。

[692: 匿名さん]

そうですか…タワーではないのですね。
タワーにこだわらなければ、明石町もいいかもしれないですね。

[693: 匿名さん]

中央区内陸部のタワーマンション作るには、土地が無いですよね。

[694: 匿名さん]

最近増えてる気がするけどな。

[695: 匿名さん]

>>694
どこら辺に増えてますでしょうか？
比較検討したいので、是非教えて下さい！

[696: 匿名さん]

何だか湊タワーの話題はかすんじゃっているな・・・苦笑。

[697: 匿名さん]

>>694
ブリリアザタワー東京八重洲は、ほぼ売り切れてしまったので、八重洲以外で、教えて下さい。

[698: 匿名さん]

>>696
湊は、欲しいけど、買えない。
買える人が羨ましいです。

[699: 契約済みさん]

中央区のなかで明石町は別格です。オフィス立地における丸の内レベル。
坪600でも欲しい人は出すよ。

[700: 匿名さん]

そう言う事ですね。
欲しければ、坪600でも買うでしょうね。
湊タワーも、欲しければ、高くても売れるでしょうね。

[701: 匿名さん]

中央区民は明石町欲しがるんじゃない？
明石町でも東急も野村も一等地だからね。

区外の人はここのタワー欲しがる感じ。

[702: 匿名さん]

ここは、再開発でどう化けるかですね！

[703: 匿名さん]

>>699
銀座アドレスの方から言うと、明石町も湊も入船もどこも一緒…らしいです。
再開発で、隅田川テラスで綺麗になれば、雰囲気が変わるだろうな。

[704: 匿名さん]

湊＆入船は街がごちゃごちゃしているんだよね。
道も狭いし、電線もクモの巣状態。一方で明石町方面はすっきりしているよな。

[705: 匿名さん]

>>703
その方は興味がないだけでは？