パークシティ中央湊 ザ タワー［旧称：（仮称）中央区湊再開発プロジェクト］ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

パークシティ中央湊ザタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/

所在地：東京都中央区湊二丁目14番、15番（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分
京葉線 「八丁堀」駅 徒歩6分
東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.13平米～115.78平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報の一部を追加しました 2015.8.26 管理担当】

[601: 匿名さん]

施工ミスはないに越したことはないけど、地所の南青山は３倍返し、その後の三井の新川崎は倍返し。問題が起きた後の対応も要チェック。

横浜も三井は、販売価格以上の買い取り、仮住まい費用の補償を表明してるけど、どれくらいの額を出すかが実はポイント。横浜はミニバブル前の物件なので販売価格に上乗せする分が十分でないと、買い替えはできない。新築だと２割は上がっている。

全棟建て替えを表明しているけど、それも管理組合での決議が前提。新聞報道では決議は難しいとの観測。全棟建て替えの提示はそれを見越したパフォーマンスともいわれている。

[602: 匿名さん]

ちょうど不動産価格の高騰が頭打ちになり始めたところ、中古の在庫が増え始めたところ、新築の売れ行きが鈍り始めたところで、今回の事件。（9月の新築マンション販売のデータや、どちらかといえばずっと買い煽り派であった沖有人氏までもが「頭打ち」と言い始めたのは、私にはちょっと驚きでした）

マンションコミュニティを見ているような人はともかく、一般では「なんか怖いから、しばらく様子見にしよう」「こんなに高い価格なのにそんなことがあるなら、無理して買わなくてもいいや」「三井でさえこれなんだから、他は・・・」と思う人も多そうだから、もしかしたら、トレンド転換の象徴的事件になるかもですね。

この物件に関しては、個人的には好きですし価値が高いと思いますが、いかにも外国人の方が多く買いそうな物件なのがちょっと心配なのと、これだけの地権者住戸があれば（そして投資用で買う人も多そうなので）、竣工と同時に大量の賃貸が出るのは明白なので、セカンドハウス用に借りればいいかなと考えています。
（ちなみにですが、パンフレットの作りとか、いかにも外国人受けしそうな作りだと感じたのですが、偶然なのか意図的なのかどちらなのか？と思いました）

[603: 匿名さん]

買値で買い取ってもらえるなら、10年間ただで住めたわけだし、羨ましく思える。日常生活に不便はなかったわけだし。
というわけで、トレンド転換なんかにならんだろう。

[604: 匿名さん]

>603

横浜の住民はいま大変なはず。こういうデリカシーのないコメントする人ってここの検討者かな。将来のお隣さん候補と考えると微妙。

[605: 匿名さん]

>>604
私も同感です。
住民の方々の不安や辛さを鑑みない心無い書き込みはやめて頂きたいです。

>>602
私もその点で悩むんですよね。
外国人だらけのマンションになるリスク。
プレミアム住戸が当初より増えた点もすごく気になっています。
あのプレミアムのモデルルーム見たら、やっぱり日本人好みではないと思うと思います。

三井さん、もし外国人購入者は多くないですと主張するのでしたらプレミアムのモデルルームをもう少し日本人好みに変えて下さいな！って感じです。

[606: 匿名さん]

わかりやすいシンボルである「東京駅近く」「江戸っぽさ」「川を見下ろしつつ、都会の眺望も楽しむ」「川向こうの湾岸ではなく、川のこちら側というプレミア感」「日本でもトップブランドの三井」ということに加えて、あの資料やモデルルームの（外国人受けする）作り方とくれば、中国や台湾のお金持ちがいかにも買いそうというのは明白な事実のように思えます。

私は普段、中国を初めとするアジアの方々と仕事をしているので特に偏見等はないつもりですが、「なにもわざわざ、こんな高いお金を払ってまで、そんなリスクを負わなくとも・・」と思ってしまいます。
Airbnbとかよりも、とにかく「管理組合とかになったら大変そう」が正直な感想です。

「都心で魅力がある物件＝外国人も多くなりそうな物件」という図式が、最近はちょっと悩ましいです。

[607: 匿名さん]

今回の三井不動産グループの偽装問題では、日本人の購入検討者へ減るだろうけど、中国人は日本の不動産を買いたがっているので価格への影響はほとんどないと思う。結果として外人さんの比率は上がることになるでしょうね。自分としては、3000棟の調査の概要がわかるまでは見送りと決めています。

[608: 匿名さん]

外国人の購入は居住でも賃貸でもトラブルリスクが高まる。望ましくはないよね。

[609: 605]

やはりそうですかね。

[610: 605＝609]

9月下旬にモデルルームに伺った時には住戸の変更については聞いておらず、先日伺った際に突然一般住戸として販売予定だった住戸をプレミアム住戸として売ることになった旨を言われたんですよね。

これって、やはり607さんがおっしゃっていることを見越して日本人の検討者が減るだろうからそれなら外国の方に売ろうとこのような変更をしたとも考えられますね。

私の勘繰りすぎでしょうか？

[611: 物件比較中さん]

>>605
プレミアム住戸は2フロア以上になったのでしょうか?存じ上げませんでした。マナーの問題もあるので外国人が増えるのは不安です。

[612: 匿名さん]

地権者住戸があるわけだから、そもそも賃貸住民のリスクは避けられない。戸数的にはそっちのほうが多いでしょ。

[613: 匿名さん]

地権者住戸が36% だから、外国の方と合わせると6~7割くらいですかね? 1LDKも結構あるけどこれは投資用でしょうね。確かに賃貸も多そうですね。

[614: 605＝609]

>>611
605です。

プレミアム住戸の件ですが、当初地権者住戸とは記載されていない間取りの記載がなかった33階、34階の住戸(一般住戸と書き込んでしまいすみません。)
をプレミアム住戸とすることにしたようです。
10戸から16戸に増えたみたいなんですね。

いずれにせよあのモデルルームを見たらやはり不安になりますよね。

一部情報を誤って書き込んでしまい失礼致しました。

[615: 匿名さん]

地権者の割合が物凄く多いことは確定。
推測レベルだけど、外国人もおそらく非常に多そう。
投資用の人も結構いるはず。
そして、残りが実需や永住目的。

入居が2.5年後ということも考慮すると、入居が始まってから
実際にどうなるのか、行方が楽しみです。
賃貸が大量に出ることは確定だと思うけど、竣工売りでキャピタルゲインを狙う人が一斉に出るのか、それともしばらくはまだ持ち続けるのか、意外と実際に居住する外国人が多いのかなどなど、興味深いです。

[616: 匿名さん]

管理組合の理事って居住の区分所有者が要件ってケースが多い。その場合、投資用物件のオーナーは非居住だから理事は免除。不公平なんだよね。

[617: 匿名さん]

知り合いが湾岸（港区のほう）のタワマンの管理組合になって、本当に大変だと言っていた。
あと、管理費が払えない・払わない世帯って、想像以上に多いみたいですね。
そこは地権者も外国人も極めて少ない物件。
そんな物件でさえそうなのだから・・・。

[618: 周辺住民さん [女性 40代]]

中国の方は、確かに日本の物件を欲しがっていますが、投資用目的と考えた場合、湾岸の物件はあまり人気がありません。
津波の影響を懸念しているそうで、内陸の物件に人気があります。
内陸でもパークシティLala横浜みたいなことになれば、それらも避けてしまうと思うのですが。。。

[619: 周辺住民]

横浜の件では、三井のデベロッパーとしての責任の取り方は方向性を示しているし、最悪の場合の対応としては一定の評価をしてもいいのかと思います。

ただ、その手前の対応では、あまりいい印象はないですけどね。
スーパーを購入希望者にも明かしてなかった、というのも意外に思いましたが、
近隣住民への事前説明会では、風の影響シミュレーションの資料が配付されず、それが作為的なことに感じられましたしね。

[620: 匿名さん]

>>618
この物件の地域は所謂、湾岸埋め立て地域ですよ。地図見ても、晴海ほど海側ではないが完全に湾岸です。運河も目の前だしね。

[621: 匿名さん]

>619

三井の初動の対応はひどいもの

昨年、棟と棟の間の手すりがずれていると住民が指摘しても問題ないと対応せず。住民が死にそうだ西手氏から指導があって初めて重い腰を上げた。

去年、住不の三ツ沢で同じく杭が支持層に達していない問題が発覚していて、それが露見した発端も手すりのずれ。業者なら当然知っているはずなのに、同じ問題の可能性すら想定できなかった。耐震性に問題があって、その間に巨大地震に襲われたら人命にかかわっていた。まさに神対応。死神だけど。

[622: 匿名さん]

横浜では、販売時に隣接のららぽーとの特典を説明してたみたいだけど、入居したらなかったなんてのも確かあった。

[623: 匿名さん]

>>618
東京五輪の会場に近い湾岸エリアは中国人に大人気ですよ。事実ここ数年、中央区、江東区の中国人増加率はかなり高いです。

[624: 周辺住民さん [女性 40代]]

そうですね。投資でなく、住む目的でしたら増加していると思います。

[625: 匿名さん]

ここは販売施工会社云々より、そもそも値段、仕様、地権者など総合的にリスクが高すぎる

[626: 物件比較中さん]

>>625
その通りだと思います。
最初は魅力的だと思っていたんですけど、内容が明らかになるにつれて買う気がこうも失せるとは…

[627: 匿名さん]

周辺環境からみて、もう少し安いと思っていたけどびっくりした。

[628: 匿名さん]

私も625、626さんに同意です。

魅力ある物件だと思いますが、リスクや将来的な不透明要因が高すぎるかと。

地権者と外国人で6～7割いきそうな気配ですし（少なくとも半分はそうでしょうね）、裏側の再開発（高層マンションが建つ？）、2年半後の経済・マンション市況、オリンピック後、（良くも悪くも川縁で埋め立てなので）天災の懸念などなど。

他にも数軒の物件を所有している人がコレクションの一つにするとか、「セカンドハウス的に一応持っておくか」みたいな人にはよいのではと思います。キャピタルゲイン狙いや賃貸利回り狙いとしては、今ひとつかと思うんですがいかがでしょうか。

[629: 匿名さん]

>>628
賃貸の利回りはあまり良くなさそうですね。

あと、やはり外国の方々が多くなりそうな予感ですよね。
今回の横浜の事態を受けて皆さんがみんなそうするとは限りませんが日本の方は買い控え、結果的に外国の方々が多くなりそうな不安があります。

[630: 匿名さん]

三井のほうでも、日本人たちは「ここは外国人が多くなりそうだから心配」「それほど高値を出すべきような土地ではない」と敬遠するかも・・・だったら、外国人をターゲットにしよう！外国人にはアピールしやすい物件なはず！という見積もりがあったりしてね。

[631: 匿名さん]

>>630
それもあってプレミアム住戸を増やしたのかなと考えちゃいますよね。

ちょっと怖い。

[632: 匿名さん]

プレミアム住戸を増やしたのは、アンケートや事前説明会の段階で予想以上にプレミアム住戸への希望が多かったからなのは当然ですよね。
そして、推測レベルではあるものの、プレミアム住戸は外国人からの要望が特に多そうと考えるのも、自然かと思います。
地権者様と、プレミアム住戸のお金持ち外国人様が席巻するマンションになるんですかね。
実需で購入した日本人は、大人しくひっそり暮らすという（笑）。

[633: 匿名さん]

>>632
何かそれも淋しい感じですよね。
せめて地権者の方々とは仲良くやっていければ良いのですが。

予算いっぱいいっぱいで購入自体どうしようかなぁと悩んでいますが。当初30階～32階辺りの住戸で検討したいとアンケートも書いてきたのですが、住戸の位置を見るとまさに真上はプレミアム住戸でした。仮に自身の部屋の真上で夜な夜な大騒ぎされたりしたら本当に落ち着かないなぁと。
特に大陸系の方々はパーティーとか大好きですからね。

今住んでいるタワーでも度々苦情が入っているみたいです。エレベーターの中でも大声で携帯で話していたり、興奮した感じでなりふり構わず繰り広げられる大声トークにたまに虫酸が走ることも。

そんな想像をすると何か1億円超出して買いたい気持ちが失せていきますね。

検討はしていますが、何だかネガティブな書き込みしちゃってすみません。

[634: 物件比較中さん]

自分も、かなりここに期待していたので
残念です。
皆さんもそうかも知れませんが、総合的な感覚として
価格相当ではないのかなと…。

MRでもなんだか、気分が萎えるというか…
プレミアム以外は、どうでもいいのかなと。

[635: 匿名さん]

>>634
633です。
もしかしたら、634さんがそう思われる理由とは異なるかもしれませんが。
私は一般住戸のモデルルームについては、わざわざ1LDKにしていたのが解せませんでした。
おそらく73Wだとそのまま3LDKとして使うか、2LDKとして使うかという感じだと思ったんですよね。

地味目だったのは私には逆に自身の静かな日常生活を思わせて気に入ったんですけれどね。

プレミアム住戸は見なくて良いかなと思っちゃいました。
まるで中国の茶会。
あのキラキラ輝くガラスを見た瞬間私としてはアウトでした(笑)。

[636: 匿名さん]

ここの掲示板、冷静な書き方や上品な書き方をされる人が多くていいですね。
ブリリア目黒の時は、「オリンピック後まで様子見しようかな」とか「目黒はいい店が少ないですよね」と書いただけで、すぐに「買えないやつのひがみ」を連発されて、イヤになってしまいました。
みなさんのおっしゃるとおり、この物件は、最初は「おお、いいかも！」と惹きが強いのですが、事実やシミュレーションを踏まえながら冷静に検討するうちに、「残念だけど見送りかな」との結論に至る人が多そうですね。「こんな物件、ダメだ！」ではなく、「残念だな」と思う人も多そうに感じます。

[637: 匿名さん]

>>636
気持ちわかりますよ。
悩んでいる方の書き込みに買えない奴の僻みとかいった書き込みは気分害しますよね。

ちなみにオリンピックをひとつの境目とする見方をする評論家等は多いですね。何分不確実なので悩むところですよね。

目黒のブリリアは約坪600でしたっけ？その価格だとやっぱりポンポンは買えないですよ。

[638: 購入検討中さん [男性 40代]]

１期抽選は12/6でしょうか。不明です。逆算で希望部屋番号を11月初旬までに３つ営業さんに申請。倍率状況を平坦にしてもらい、登録住居は抽選当日に。
先日誤差数百万以内で公表は、SE東南角25F76平米12900 E25,64,8900 E25,77,10800 E25,72,9900 NE25,78,11300 ですね。

[639: 物件比較中さん]

>>638
数百万円単位で金額が出始めたのですね。
北向きや南向き・西向きの価格はお分かりになりますか？
お分かりになるのなら教えて下さい。

[640: 匿名さん]

バカ高いですね。こんなものなのでしょうか？

[641: 匿名さん]

高くてもこの価格で買う人がいる限り、その時点では妥当な価格ということなんでしょう。
所詮、デベにとってはマンションは儲けるための手段なので、
日本人の客が減っても最終的に外国人が予定価格で買ってくれれば三井としては大成功ですね。
マンションが傾くのは論外だけど、住人の構成がどうかは売れてしまえば関係ないですから。

[642: 匿名さん]

>>638
抽選の日付も12月6日と言われていたのですね。私はちゃんと聞いていなかったみたいです。

報道レベルですが、今回の横浜の一件で国交省が売主である三井に対しても行政処分を検討していると知り、住民の方々のお気持ちもお察ししますし今後の動向を見守っています。

[643: 匿名さん]

>642

宅建業法違反で処分だと営業停止、免許取り消しもありうる。かかわらないほうが賢明でしょ。

[644: 購入検討中さん [男性 40代]]

>>639
25f 73NW9700 25f 73W9600 25f 77W10500 25f 54N7900 です。
16f77E10700 16f72E9800 16f56N7800 11f52N5900などです。

[645: 物件比較中さん]

>>644
ありがとうございます。
方角による単価差はあまりないですね。
全体的に8月の予定価格より上がってますし。

[646: 購入検討中さん [男性 40代]]

>>642

12/6抽選はテキトーな予測で、営業さんが言及されたものではありません。報道の過熱で予想以上に購入意思が弱くなる場合はスケジュールの変更もあり得るかもしれませんね。
個人的には競争率低下に逆に条件としては良いと判断しています。

[647: 購入検討中さん]

ここを買おうと思われた方は、決断に至った決定打は何ですか？

[648: 匿名さん]

三井不動産レジデンシャルに、国交省の調査が入ったらしいです。
宅地建物取引業法に抵触する疑いとのことですが、販売計画に影響あるかもしれませんね。
営業許可取り消しや業務停止になれば販売できませんが、さすがにそこまではやらないですよね。

[649: 匿名さん]

>>648
私も状況を見守っています。
住民の方々への対応や行政処分の有無等により検討をより前向きに進めるか止めるか決めようと考えています。

[650: 匿名さん]

６４８さん　さすがにそこまではやらないのでは…と思いますが世論の後押しというものも影響してしまうでしょうし、わからない状況ではありますね…

こちらを購入しようと考えている人は、資産性のことを考えておられる方が多いのではないでしょうか。
自分で暮らすためにというのもある方もおられるでしょうけれど、基本的には資産と捉えられるような土地であり、立地であると考えられます。