パークシティ中央湊 ザ タワー［旧称：（仮称）中央区湊再開発プロジェクト］ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

パークシティ中央湊ザタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/

所在地：東京都中央区湊二丁目14番、15番（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分
京葉線 「八丁堀」駅 徒歩6分
東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.13平米～115.78平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報の一部を追加しました 2015.8.26 管理担当】

[601: 匿名さん]

施工ミスはないに越したことはないけど、地所の南青山は３倍返し、その後の三井の新川崎は倍返し。問題が起きた後の対応も要チェック。

横浜も三井は、販売価格以上の買い取り、仮住まい費用の補償を表明してるけど、どれくらいの額を出すかが実はポイント。横浜はミニバブル前の物件なので販売価格に上乗せする分が十分でないと、買い替えはできない。新築だと２割は上がっている。

全棟建て替えを表明しているけど、それも管理組合での決議が前提。新聞報道では決議は難しいとの観測。全棟建て替えの提示はそれを見越したパフォーマンスともいわれている。

[602: 匿名さん]

ちょうど不動産価格の高騰が頭打ちになり始めたところ、中古の在庫が増え始めたところ、新築の売れ行きが鈍り始めたところで、今回の事件。（9月の新築マンション販売のデータや、どちらかといえばずっと買い煽り派であった沖有人氏までもが「頭打ち」と言い始めたのは、私にはちょっと驚きでした）

マンションコミュニティを見ているような人はともかく、一般では「なんか怖いから、しばらく様子見にしよう」「こんなに高い価格なのにそんなことがあるなら、無理して買わなくてもいいや」「三井でさえこれなんだから、他は・・・」と思う人も多そうだから、もしかしたら、トレンド転換の象徴的事件になるかもですね。

この物件に関しては、個人的には好きですし価値が高いと思いますが、いかにも外国人の方が多く買いそうな物件なのがちょっと心配なのと、これだけの地権者住戸があれば（そして投資用で買う人も多そうなので）、竣工と同時に大量の賃貸が出るのは明白なので、セカンドハウス用に借りればいいかなと考えています。
（ちなみにですが、パンフレットの作りとか、いかにも外国人受けしそうな作りだと感じたのですが、偶然なのか意図的なのかどちらなのか？と思いました）

[603: 匿名さん]

買値で買い取ってもらえるなら、10年間ただで住めたわけだし、羨ましく思える。日常生活に不便はなかったわけだし。
というわけで、トレンド転換なんかにならんだろう。

[604: 匿名さん]

>603

横浜の住民はいま大変なはず。こういうデリカシーのないコメントする人ってここの検討者かな。将来のお隣さん候補と考えると微妙。

[605: 匿名さん]

>>604
私も同感です。
住民の方々の不安や辛さを鑑みない心無い書き込みはやめて頂きたいです。

>>602
私もその点で悩むんですよね。
外国人だらけのマンションになるリスク。
プレミアム住戸が当初より増えた点もすごく気になっています。
あのプレミアムのモデルルーム見たら、やっぱり日本人好みではないと思うと思います。

三井さん、もし外国人購入者は多くないですと主張するのでしたらプレミアムのモデルルームをもう少し日本人好みに変えて下さいな！って感じです。

[606: 匿名さん]

わかりやすいシンボルである「東京駅近く」「江戸っぽさ」「川を見下ろしつつ、都会の眺望も楽しむ」「川向こうの湾岸ではなく、川のこちら側というプレミア感」「日本でもトップブランドの三井」ということに加えて、あの資料やモデルルームの（外国人受けする）作り方とくれば、中国や台湾のお金持ちがいかにも買いそうというのは明白な事実のように思えます。

私は普段、中国を初めとするアジアの方々と仕事をしているので特に偏見等はないつもりですが、「なにもわざわざ、こんな高いお金を払ってまで、そんなリスクを負わなくとも・・」と思ってしまいます。
Airbnbとかよりも、とにかく「管理組合とかになったら大変そう」が正直な感想です。

「都心で魅力がある物件＝外国人も多くなりそうな物件」という図式が、最近はちょっと悩ましいです。

[607: 匿名さん]

今回の三井不動産グループの偽装問題では、日本人の購入検討者へ減るだろうけど、中国人は日本の不動産を買いたがっているので価格への影響はほとんどないと思う。結果として外人さんの比率は上がることになるでしょうね。自分としては、3000棟の調査の概要がわかるまでは見送りと決めています。

[608: 匿名さん]

外国人の購入は居住でも賃貸でもトラブルリスクが高まる。望ましくはないよね。

[609: 605]

やはりそうですかね。

[610: 605＝609]

9月下旬にモデルルームに伺った時には住戸の変更については聞いておらず、先日伺った際に突然一般住戸として販売予定だった住戸をプレミアム住戸として売ることになった旨を言われたんですよね。

これって、やはり607さんがおっしゃっていることを見越して日本人の検討者が減るだろうからそれなら外国の方に売ろうとこのような変更をしたとも考えられますね。

私の勘繰りすぎでしょうか？

[611: 物件比較中さん]

>>605
プレミアム住戸は2フロア以上になったのでしょうか?存じ上げませんでした。マナーの問題もあるので外国人が増えるのは不安です。

[612: 匿名さん]

地権者住戸があるわけだから、そもそも賃貸住民のリスクは避けられない。戸数的にはそっちのほうが多いでしょ。

[613: 匿名さん]

地権者住戸が36% だから、外国の方と合わせると6~7割くらいですかね? 1LDKも結構あるけどこれは投資用でしょうね。確かに賃貸も多そうですね。

[614: 605＝609]

>>611
605です。

プレミアム住戸の件ですが、当初地権者住戸とは記載されていない間取りの記載がなかった33階、34階の住戸(一般住戸と書き込んでしまいすみません。)
をプレミアム住戸とすることにしたようです。
10戸から16戸に増えたみたいなんですね。

いずれにせよあのモデルルームを見たらやはり不安になりますよね。

一部情報を誤って書き込んでしまい失礼致しました。

[615: 匿名さん]

地権者の割合が物凄く多いことは確定。
推測レベルだけど、外国人もおそらく非常に多そう。
投資用の人も結構いるはず。
そして、残りが実需や永住目的。

入居が2.5年後ということも考慮すると、入居が始まってから
実際にどうなるのか、行方が楽しみです。
賃貸が大量に出ることは確定だと思うけど、竣工売りでキャピタルゲインを狙う人が一斉に出るのか、それともしばらくはまだ持ち続けるのか、意外と実際に居住する外国人が多いのかなどなど、興味深いです。

[616: 匿名さん]

管理組合の理事って居住の区分所有者が要件ってケースが多い。その場合、投資用物件のオーナーは非居住だから理事は免除。不公平なんだよね。

[617: 匿名さん]

知り合いが湾岸（港区のほう）のタワマンの管理組合になって、本当に大変だと言っていた。
あと、管理費が払えない・払わない世帯って、想像以上に多いみたいですね。
そこは地権者も外国人も極めて少ない物件。
そんな物件でさえそうなのだから・・・。

[618: 周辺住民さん [女性 40代]]

中国の方は、確かに日本の物件を欲しがっていますが、投資用目的と考えた場合、湾岸の物件はあまり人気がありません。
津波の影響を懸念しているそうで、内陸の物件に人気があります。
内陸でもパークシティLala横浜みたいなことになれば、それらも避けてしまうと思うのですが。。。

[619: 周辺住民]

横浜の件では、三井のデベロッパーとしての責任の取り方は方向性を示しているし、最悪の場合の対応としては一定の評価をしてもいいのかと思います。

ただ、その手前の対応では、あまりいい印象はないですけどね。
スーパーを購入希望者にも明かしてなかった、というのも意外に思いましたが、
近隣住民への事前説明会では、風の影響シミュレーションの資料が配付されず、それが作為的なことに感じられましたしね。

[620: 匿名さん]

>>618
この物件の地域は所謂、湾岸埋め立て地域ですよ。地図見ても、晴海ほど海側ではないが完全に湾岸です。運河も目の前だしね。