パークシティ中央湊 ザ タワー［旧称：（仮称）中央区湊再開発プロジェクト］ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

パークシティ中央湊ザタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/

所在地：東京都中央区湊二丁目14番、15番（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分
京葉線 「八丁堀」駅 徒歩6分
東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.13平米～115.78平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報の一部を追加しました 2015.8.26 管理担当】

[51: 匿名さん]

>>49
二棟での再開発組合ですから、9F建てのC1街区にも地権者が入居すると思います。

[52: 物件比較中さん]

隣の新築戸建は土地を買って等価交換で移ってもらったのだと推測

[53: 購入検討中さん]

虫食い状の再開発ですし周辺が一変するとは考えにくそうです。戸建てもあったりして。

湊近くのリバーサイドもギリギリまで家が建っていてごちゃごちゃしているので、聖路加タワー周辺やリバーシティ21の川沿いのような雰囲気にはなりませんね。残念です。

[54: ご近所さん]

確かに周辺には個性的なデザインのビルもあって
街としてのまとまりでは聖路加、リバーシティには
劣りそうです。でも、ここの再開発を契機に
周辺の建物や店舗の顔ぶれも緩やかに
変わりそうなので、それに期待してます。

[55: 匿名さん]

目の前はすぐ川なのかな。眺望はよさそうなので、できれば高層階がよさそうですね。
低層階は日陰になってしまうということはあるのでしょうか？
周辺もマンションが建っているので気になります

[56: 匿名さん]

総事業費は224億円なのですね。

延べ床面積46000㎡の65%を分譲したとして平均坪単価350万円でも十分な利益が出ますね。この価格ならそこそこ人気が出るのではと推測。

さすが三井さんですね。

[57: 検討]

>>56
ソース希望。

権利変換計画は、縦覧されてるのか？

[58: ビギナーさん]

東京駅まで自転車で通勤出来そうだ

[59: 匿名さん]

パークコートですか？

[60: 匿名さん]

パークシティじゃないかなあ。

[61: 匿名さん]

隅田川沿いのタワーよこに戸建てですか、風の強い日は楽しいでしょうね。

[62: 匿名さん]

>>57
検索すればすぐ出てくるよ。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/minato/saikaihats...

[63: 匿名さん]

やっぱりパークシティになったみたいですね！

http://www.31sumai.com/mfr/X1009/

[64: 匿名さん]

ここは津波がきたら浸水する可能性は高いですか？

[65: 周辺住民さん]

>>64
3.11の時は、潮引いて川底見えてたよ。
でも、ここが津波で浸水する規模の地震がきたら、それ以前にダメじゃない？

水害とかは一度もないけど、水面かき混ぜられるような雨だとけっこう臭う。

[66: 匿名]

権利者住戸35%に印刷工場… 管理組合はなかなか大変そうです

[67: 匿名さん]

パークシティと名付けるなら、スーパーに入って欲しいね。

[68: 匿名さん]

地権者さん住戸の割合がすごく多いですよね
その住戸は実際に地権者さんが住まわれるのか、
それとも売り出したり貸し出したりするのか、その点によっても変わってくるかとは思いますが
実際にはどうなっていくのでしょう？？
管理組合の運営にも関わってくることですし…

[69: 匿名さん]

>>66
そのあたりの難点を値段に加味して欲しいですよね！

[70: 匿名さん]

値段もそうですが、例えば角部屋が欲しいなどと地権者が条件を提示している場合がありそう。

今日、現地を見てきましたがA～D街区のA街区にある自動車修理工場(現在営業中)がD街区へ換地されるようです。

[71: 匿名]

サイトに間取りが出てますね。
眺望はすごくいいんですけど…

[72: 購入検討中さん]

資料が届きました。７８平米の東向き・北向きの角部屋で東向きビューバスつきの間取りがいいなと思いましたが、いくらくらいになると思われますか？

[73: 匿名さん]

>>72
その部屋だと坪500万円位で買えたらいいなぁ

[74: 購入検討中さん]

ここの東北角が坪500だったら、
新川のタワーマンションは坪600越えだね。

[75: 周辺住民さん]

そんなに高くなってしまうんですか。びっくりですね。
この周辺で一度うまく買い替えができていたので、また同様にと思っていましたが、そこまで高くなってしまうとわが家は退散です。この物件には店舗が入るようなので、周辺住民としてそれに期待します。それにしてもマンションって買うタイミングでこんなに選択肢が変わるものなんですね。少し前まで中央区は都内でも銀座以外は比較的リーズナブルなマンションが多かったのに。

[76: 購入検討中さん]

中央区の湾岸タワーがこれだけ高くなっているので、より希少性の高い中央区内陸のタワーは強気な価格になるでしょうね。湊というかなりマイナーでディープな立地ですが、つまりは八丁堀物件ですし、この戸数で三井ブランドならすぐ売れてしまいそうです。

[77: 匿名さん]

>>75
高過ぎも嫌だけど、倍率が高くならない程度の仕様と値段にして欲しい。割安でも抽選外れたら全く意味なし

[78: 匿名さん]

>>75

そんなに高くなるはずもありませんのでご心配なく。周辺の新築が大分安いのにもかかわらず苦戦しています。

この辺りは佃や日本橋のように街力がありませんからね。眺望がいいぶん、ブリリアより個人的にはいいと思いますけどね。

[79: 周辺住民さん]

60〜70平米台を2〜3LDK、6000〜7000万台、って聞きました。売り抜けること考えての設定。
それ以上の広さの住戸は地権者住戸にはあるけど、売り出し用にはないとも聞いたけど。


A街区は70mの高さ制限があるので、20階以上に住むのであればそれほど気にならないのかな。

[80: 匿名さん]

大型マンションですね。間取りもひろいところもあるみたいで。一般的な間取りでも結構しますね。都心に近いのでいろいろ便利だし、眺めはいいし、再開発で今のっている感じです。

[81: 匿名さん]

>>80
今のっているとはどういうことでしょうか?具体的にお願いできると助かります。

[82: 匿名さん]

都心に近い、じゃなくて都心ですけどね。
もしスーパーが新設されないなら、便利と言うのは無理です。

[83: 購入検討中さん]

>>82
本当にここの周りは何にも無いですからね〜

[84: 匿名さん]

食料品の買い物だけ見れば便利ではないかもしれませんが、
タクシーワンメーター程度で銀座、東京、豊洲にアクセスできる立地は便利ですよ。
不便なおかげでまわりは閑静で落ち着いてますし。使い分けですね。

[86: 匿名さん]

ここの1階にスーパー入るの確定ですか？？

[87: 購入検討中さん]

中央区の内陸に存在するマンションにとって、豊洲にタクシーワンメータでアクセスできるというのは、個人的に何らメリットを感じない。

[88: 匿名さん]

>>87
キッザニア、ビバホーム、アオキあたりは価値があるのでは。

[89: 購入検討中さん]

そんなことないです。多くの人にはメリットあるはずです。
港区住民ですが、まとまった買い物はレインボーブリッジ超えて豊洲へよく行きます。
三越や大丸でするのとは、また違う買い物がありますので。

[90: 周辺住民さん]

この辺りにお住まいでお子さんのいるご家庭なら、豊洲のららぽーとはよく利用されると思います。子連れでも気がねせず食事できるしシネコンやキッザニアがありますので。その場合、自家用車か都バス、中には自転車で行かれるという方もいます。でも、DINKSや単身の方であれば豊洲に出る必然性は低いかもしれませんね。銀座、東京駅、日本橋で大たいていのことは済ませられますし、八丁堀や東銀座に日常づかいできるリーズナブルな飲食店もありますから。スーパーはご家庭によって使われているところがかなり異なる感じはします。うちは新富町駅を使っているので、新富町のまいばすけっとをよく使います。特殊な調味料やいいお肉を買いたいときは松屋銀座をよく利用します。

[91: 匿名さん]

利便性の感じ方は人によって様々という感じですかね。
間取りのタイプも1LDK～3LDKで面積も41.13平米～115.78平米という幅がありますから、単身からファミリーまで多様な住民層になりそうですよね。
単身向けの部屋だと投資目的で買われる方もいらっしゃるのかな。
賃貸の部屋があると落ち着かないマンションになりがちですかね。

[92: 購入検討中さん]

賃貸以前に地権者がわさわさいるので、
そっちの方が色々弊害があるかと。

[93: 匿名さん]

>>92
地権者は、ほぼみんな賃貸にだすから、問題ないよ。賃貸マンションになる方がいろいろと問題だよ。

[94: 匿名さん]

>>89
それもただの一意見だよね。
俺も港区民だけど、豊洲には行かないね。
ららぽーとはテナントショボすぎるし。
豊洲でまとめ買いするものって何？

[95: 不動産業者さん]

地権者が1/3というのがネック
管理組合がしぶつかされるのは覚悟したほうがいいだろう
地権者は未来永劫管理費0とか勝手に決められそう

[96: 買い換え検討中]

確かに地権者さんが多いと不安事項はありますよね。

ただ、今私が住んでいるところも再開発で立てられた物件でして、やはり地権者さんが多いですが皆さんとてもいい方が多いです。自身も理事をさせて頂いたことがありますが、特定の人間だけが特をするような案が出たりもなかったですね。
どんな方が地権者さんかにもよる気がします。

むしろ私が気になるのは賃貸住戸が多くなることですかね。決して差別をするわけではありませんが、賃貸のフロアー(地権者さんがワンフロアお持ちです)ではゴミ捨てに関するトラブルなどが多く管理組合や管理会社も困惑しています。

[97: 匿名さん]

ここは免震でしょうか?

ご存じの方教えてください。

[98: 匿名さん]

>>97
ホームページの物件概要には免震と書いてあります。

[99: 匿名さん]

>>95
3分の1って、恐ろしいね。
撤退、撤退。。。

[100: 匿名さん]

>>98
ご親切にありがとうございます。

ところでここは建物の長寿命化の評価が星ひとつなんですね。地権者比率が高く大規模修繕も難航する可能性があるので併せてディスカウント要因になりそうですね。

[101: 購入経験者さん]

>>95
これらの不安要素は投資目的の外国人にとってはそれほどデメリットと感じない部分でしょうから、賃貸化がますます進む物件になるかもしれませんね。

[102: 買い換え検討中]

>>101さん
ここは投資で買われる方が多くなるんですかね。
そうなると私はパスかなぁ。

[103: 匿名さん]

ここには、古いライオンズマンションが建っていましたからね。
住民がずっと住まわれているようなマンションだったか、既に賃貸マンション化していたかどうかは、
地元の方に話しかけてみられるとよいのではないでしょうか。

[104: 匿名さん]

>>102
私もパス。ところで今まで書き込み少なかったのにここ数日で増えましたね。何故急に？

[105: 匿名]

投資といってもこの値上がりだと…
やはり中華マネーが流れ込むことになるのでは

[106: 購入検討中さん]

新川が思ったより高い価格できたので、ここも高めでしょうかね。

[107: 匿名さん]

資料見ましたが、共用部のデザインが地味というか大人しい感じで華やかさがないような気がします。

[108: 匿名さん]

ターゲット層が高齢者なんだろうなと。

[109: 購入検討中さん]

新川との比較検討中。
価格を見てからにしたいが・・・

[110: 匿名さん]

ここのターゲットって高齢者でしょうか?

眺望も良くて、どちらかと言えば
若者である程度収入のある層向けかと思ってました。

どちらにしても、まだ価格帯は出てませんが
結構な価格帯になることは予想できますよね。

[111: 物件比較中さん]

ここの沖式新築時価は平米単価101万円となっていますね。ブリリア八重洲は115万円なので駅距離が考慮されているんでしょうか。

[112: 匿名さん]

高いね。
これが妥当な価格なのかな？

[113: 匿名さん]

高いか安いかは今売ってるグランスイート八丁堀と比較すればいいかな？

[114: いつか買いたいさん]

ＭＲを見る限り、新川はよさそうですよ。
ここはどうでしょうか？、ＭＲのオープンは楽しみです。
ここは、いつからですか？

[115: 物件比較中さん]

新川は思ってたより良かった。専有部の仕様は、東建の目黒より良いくらい。
周辺で比較対象になる物件は、今のところ見あたらない。
ここ、もう少し早く見せてくれるといいのに。

[116: 購入検討中さん [男性 40代]]

なかなか、MRの案内が来ませんねえ。
新川のMRは良かったですねぇ。
価格も同様なんでしょうか？

[117: 購入検討中さん]

新川のＭＲは見ました。
ここと比較したうえでどうするか？決めたいと
思っています。

[118: 匿名さん]

ファミリー層も住む方が多いと思いますが
小学校しか掲載されていませんね。
ここだと中学校はどこになるんでしょうか。
近ければ記載されますよね?

[119: 匿名さん]

中央区に公立中は4校しかありません。
湊だと銀座8丁目にある、銀座中ですね。
書いていないのは、中央区に住むファミリーは私立を受験するのが多いからもあるかもしれません。
クラスの8割くらいは受験するとするそうで。
それもあって、区立小学校の数に比べ中学校の数が少ないのでしょう。(一学年あたりのクラス数も違いますが)

[120: 購入検討中さん]

下に入る印刷工事って、うるさくないのですか？

[121: 匿名さん]

ここにあった、ライオンズマンションの住民は、この建て替えでどの位の費用負担をするのでしょか？

[122: 匿名さん]

建て替えではないのだから地権者でしょう

[123: 匿名さん]

地元民ですが、このあたりから銀中まで歩くのは結構遠くて大変なんですよね。チャリ通禁止ですし。
中央大橋越えて佃中に通った方がよほど近いです。
20年ぐらい前の話ですが、銀中は地元民5割、越境の子が5割といった感じでした。
銀中のレベルは決して高くないですが、荒れている千葉や江東区から逃れてくる子が多かったですね。

[124: 匿名さん]

ブリリア八重洲の学区は、ここと同じですか?

[125: 匿名さん]

中央区のホームページに載ってるから自分で調べなさい。

[126: 匿名さん]

同じ銀座中学校だと思います。教室が足りるか心配ですね、

[127: 匿名さん]

印刷工場もできることになってるけど、このマンションの敷地内(B地区)にできるってことですか？

[128: 購入検討中さん]

>>127
敷地内ですね。

[129: 匿名さん]

>>128
おお、やはり。。。というか資料見る限りはどこにもそれらしきものが見当たらないのですが、1Fや地下にでも作るのでしょうかね。

[130: 匿名さん]

地権者が多いだけでなく、地権者の建物が多いね。

[131: 匿名さん]

そうですね。
「湊二丁目東地区第一種市街地再開発事業」なる事業の一環でマンションができるということなので、
色々と他の地権者さんと融通し合ってこういう形になったのかなぁなんて思いました。
印刷工場自体は新しく建物を作るのかな？
とすると、あまり今どきの建物なら、工場自体は音やにおいは出にくいとは思いますが。
車の出入りですかね、気になるのは。

[132: ご近所さん [男性 30代]]

リバーシティーと豊洲パークシティーに住んでいます
クイーンズパレス東京中央は売却用で所有しています

リバーシティーは売りに出せば直ぐ買い注文が来ます
豊洲は家族住まいには便利でしょう
八丁堀、湊、新川エリアは便利ですがリセール価格は
思ったより高くないです

投資用にはあまりお勧めしません

オリンピック効果は港区中心にトレンドは向いていくと思います

[133: 購入経験者さん]

>>132
その意見には同意ですが、もう結構バブっちゃってますからねー。
むしろバリュー戦略で買うならこっちだと思うんですが、どうでしょう。

[134: 購入検討中さん]

引き渡しが3年後というのはどう考えられますか？

[135: 購入経験者さん]

金利変動のリスクということでしょうか？
であれば、購入価格の4割以上の頭金を入れられるようにしてください、としか言いようがないですね。

[136: 匿名さん]

>>135
どちらかというと相場です。今の値段は明らかに変なので、結果的に高掴みにならないかなと。

[137: 購入検討中さん]

>>136
間違いなく高掴みでしょうね。

[138: 周辺住民さん]

引き渡しの三年も前に売り出すということは、相場の高い今のうちに売ってしまおうという売主判断でしょう。

[139: 匿名さん]

間違いありませんね。株価も高値を維持できる訳ないし、なんちゃらショックや地震も有り得ますからね。中古狙いが賢い選択かもしれません。

[140: 匿名さん]

>>138
タワマンってそんなもんでしょ？普通だと思うけど・・・
これが住不物件だったらそういう見方もありだけどさｗ

売主には申し訳ないけど手付放棄っていう最終手段もあるんだから、
あんまり気にし過ぎる必要もないんじゃない？
ぶっちゃけ売主も戦々恐々だと思うよ
引き渡し時に円が100円にでもなったら海外勢はみんなキャンセルでしょｗ

[141: 購入検討中さん]

>>140
手付放棄が最終手段ってどんだけ金持ち?
我が家では1000万単位のお金をおいそれと、
捨てられないよ～

[142: 匿名さん]

>>141
金利変動不安や地価暴落や震災っていうと、
言い様のない不安に駆られるけど、
引渡し前なら損したとしても物件価格の10パーが上限ですよ、ってこと

手付と天秤に掛けて金利がとんでもないことになってたり、
周辺で質の良い物件が10パー以上安く分譲されてればそっちに鞍替えすればいい

つーかそういうのを気にする人に限って、
住み始めた後の金利上昇や震災リスクには無頓着だったりするから困るｗ

[143: 匿名さん]

>>134
確かに戸数が少ない割に売り出しが早いですね。普通ならもっと後でも良いはず。新川ブリリアや晴海が落ち着いてからでも良いですものね。

早期完売したい理由があるのかもしれませんね。第二弾第三弾があるとか…

[144: 匿名さん]

>142
そこまでリスクを踏んでまで欲しい物件とは思えないということです。
駅距離、中規模タワー、地権者などのマイナス要因もあり。

この規模で3年も前に売り出しをするということは、
売主もこの先は相場が上がらない可能性のほうが高いと見ているのではないでしょうか。
いくらで出てくるかによりますが、直近の相場感で高い値付けをするなら
手をだすべきではないと思っています。

[145: 購入経験者さん]

価格が妥当かどうかの判断ももちろんですが、再開発に関してどのような商業施設が入るのか、何を誘致できるのかの方が気になります。この物件の売りは何より、ポテンシャルだと思っているので。
それが決まるのはいつなのか分かりませんが、デべ側の奮起を促す意味でも、それを待ってから決めるというスタンスでも遅くはないと思います。

[146: 匿名さん]

早期に売りたいのは、西側隣接の住友・UR?の高層住居の計画がはっきりする前にすべて売り切ってしまいたいというのがあると思います。お見合いになるっていうのが確定していたら、未決定の段階より相当売りづらいのではないでしょうか。

[147: 購入経験者さん]

なるほど、それはあるかも。

[148: 匿名さん]

>146
既に高層が建つことが決まっているのなら、計画がはっきりしているほうが
かえって売る側も買う側も決めやすいと思うので
はっきりしないうちに売りたい、という理由ではないと思います。
やはり相場が高いうちに、、ということだと私も思います。

[149: 匿名さん]

そうなんじゃないかと思われます。
消費税が上がることも決定して
今は金利も安くて、
買う側としてもチャンス！という風にとらえている時期
オマケに売る側としては高く売れる時期ですから
丁度いいという感じではないかという印象を受けます

[150: 購入検討中さん]

>>146
西側の高層住居は、確定なんですか？