パークシティ中央湊 ザ タワー［旧称：（仮称）中央区湊再開発プロジェクト］ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

パークシティ中央湊ザタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/

所在地：東京都中央区湊二丁目14番、15番（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分
京葉線 「八丁堀」駅 徒歩6分
東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.13平米～115.78平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報の一部を追加しました 2015.8.26 管理担当】

[484: 匿名さん]

483です。
復層ガラス→複層ガラス
ですね。すみません。

[485: 匿名さん]

>>484
細かな事ですが、オートバスではなくセミオートバスでしたね。

[486: 匿名さん]

>>485さん
484です。
そうだったのですね！
教えて頂きありがとうございます。
使い勝手にさほどの差はないですが、やはり気持～ちコストカットなんでしょうかね。

私はこの広さなら1418の普通のお風呂だろうなと過度の期待もせず、さらっと見て終わりにしてしまいました。ちゃんと見ないとですね。

[487: 匿名さん]

ここミストサウナも付いてなかったですよね？

[488: 匿名さん]

>>487
ついてないですね。キッチン天板もシザーストーンでしたしね。
微妙な部分でのコストカットが残念ながら目立ちますね。

[489: 匿名さん]

確かにモデルルームに行かれた方で書き込んで下さっている方がおっしゃるとおり微妙にコストカット感が否めないですね。

あと、まだモデルルームはグランドオープンしていないのですが、10月中旬ぐらいまでに再度モデルルームへ来訪して希望住戸アンケートに答えてほしいと日程予約をその場でするように言われたのはビックリしました。事実上の要望書みたいですね。

私が随分前に今の物件購入した時はこういう感じではありませんでした！ここと違ってそんなに人気のあるようなマンションじゃなかったからかなぁ。

[490: 匿名さん]

どなたか、3506（94Ｅ）の販売予定価格を教えていただけませんか？

[491: 物件比較中さん]

>>489
つまり10月半ばまでに再訪して要望書を書けということですね？
逆に言えば、次までに決心しろ、決心しない奴は来るなと。
早めに希望状況が分かるのは確かに良いことではあるのでしょうが…。

[492: 匿名さん]

>>491
489です。
そういうことですね。
出来るだけ抽選にならないようにということなのかなと。

とりあえず予約はしましたが、購入自体まだ迷っています。

[493: 匿名さん]

価格、ブリリアより高い？同じ？

[494: 匿名さん]

>>493
まだ全住戸の価格はわかりませんが、全体的に高いと思います。

三井さんとしてはこの価格でも十分いけると自信はあるようですが。

[495: 匿名さん]

>>488
あと細かいところですが、トイレも立ち上がったら水が流れるようなオート洗浄ではありませんでしたよね。

何だかあちこち微妙な気がしてきました。

[496: 物件比較中さん]

オート洗浄は個人的にはウザいので（笑）要りませんが、
確かに仕様のグレードの目安にはなりますかね。

資産価値という点で考えると、今後この辺はタワー同士の競合になると
思われますから、ココは厳しいですかねぇ・・・

[497: 匿名さん]

再開発だと資産価値は落ちにくいとかなり昔に聞いたことはありますが、ここはどうでしょうかね？

あとプレミアムのモデルルームを見る限りあまり日本人好みではないような気がしたのですが、やはり外国の方も多く買われるのですかね。営業のかたはその点否定をされますが。

[498: 匿名さん]

外国人というのは、欧米系かアジア系かどっちですかね？

[499: 匿名さん]

>>498
アジア系のことを言っているのではないですかね？

管理費不払い、マナーを守らない等報道でもやっているから多いと敬遠したくなる気持ちは私もわかる気がします。

[500: 物件比較中さん]

今まで挙がっている情報を総合すると、東京都マンション環境性能表示の
★1つに始まって、その他細かい仕様を見ても単価の割に品質は微妙なようですね。
隅田川を渡らない東京駅近くの中央区タワーということで資産価値も
大きく落ちることはまず無いでしょうし、何だかんだで売れるんでしょうけどね。

[501: 匿名さん]

なんだかんだで再開発エリアで、中央区でというふうになると
普通に資産として持っておきたいという人も出てくると思われますし
売れ残るっていうのはあまりなさそうな感じではあります
投資に回すかどうかはまた別のお話になって来るかとは思いますが
ただ値段を考えるのなら、もう少し仕様を上げておいても良かったのかもしれません

[502: 匿名さん]

良かったら参考までに教えてください！

八重洲・丸の内あたりでお勤めの方はこちらのマンションからはJR八丁堀から京葉線を利用されることになるのでしょうか？

実際に東京駅から現地までJR利用で行ってみたのですが、京葉線までのホームが遠く少し不便に感じました。
乗車時間は2分ほどですが、仮に朝の通勤時間帯に八丁堀から1駅乗ろうとした場合の混雑状況はどうなのでしょうか？1駅ぐらい混んでいても我慢しろって感じなのかもしれませんが。

車で通勤したほうが無難かなとも思い始めておりますが。

[503: ご近所さん]

東京駅まで都バス（東１５）で通勤できますよ。
近くの鉄砲洲公園にバス停があり、八重洲口に着きます。
渋滞もないですし、八丁堀の駅を利用するより断然早いと思います。

[504: 匿名さん]

>>503さん
502です。
バス利用という手があるのですね。
教えて頂きありがとうございます。

[505: 物件比較中さん]

都バス（東１５）は豊洲方面から出ているみたいですが、
八丁堀から乗って激混みってことはないんですかね？

中央区の江戸バスもありますよね。ここからだとちょっと遠いですが・・・

[506: ご近所さん]

そんな激混みのバス、この路線で見たことないですけどね。
座れないことがあってもぎゅうぎゅう詰めで乗っていることはないです。
将来的にはわかりませんよ。
ここの住民さんで利用する人が多ければ混むでしょうし、勝どきや晴海にもマンション建設しているのでその人たちが乗れば今よりは混むんじゃないでしょうか。
ぎゅうぎゅう詰めになる日も来るかもしれません。

江戸バスは新大橋通り沿いなので少し歩きますね。

[507: 匿名さん]

ほとんど地権者がいい眺めの部屋を確保しており、それ以外を販売してるだけ。地権者はいくらの評価で得たのかしらんが、高いよ。

[508: 匿名さん]

>>498
中国ですよ。

[509: 匿名さん]

>>508
ここはそんなに中国の方が多いのですか？

確かにプレミアムのモデルルームは外国の方が好みそうでした。

[510: 匿名さん]

中国人の好みってどんなんでしょう？中華料理店の内装みたいなんですか？

[511: 匿名さん]

ここは、地権者1/3、リタイアした富裕層夫婦1/3、残りが中国人を中心とした外国人、その他という感じですかね。
仕様からして割高ですね。お金が余っている人向けなのでしょう。

[512: 周辺住民]

>>506
人口が増えれば、増便されるかもしれないですね。
東16も開通当初より増えていますし。

東京駅に行く時、時刻表によっては新川から東16に乗車することもあります。

[513: ご近所さん]

>>512
今は通勤時間帯は15分に1本程度なので、10分に1本くらいになるといいですね。

[514: 匿名さん]

>>513
確かにそのぐらいあると便利ですね。
東16がさらに増便してくれたらありがたいですが。

[515: 匿名さん]

>>511
やはりあのモデルルームを見てしまうと外国の方に積極的に売りたいのかな？と思わざるを得なくなりますよね。
個人的には営業の方の外国の方はあまり興味を示されていないという発言を信じていたのですが、建前なのでしょうね。

やはり見送りかなぁと家族とも話しています。

[516: 周辺住民]

>>513,514
16は増便後も混んでいますね。
月島、晴海経由する路線も1日に何便かできましたし、築地、明石町、入船、湊も人口が増えれば検討されるのではないかと期待してます。

バスは接近情報が家で確認できるから便利です。
豊洲に買い出しに行くときも、有楽町線よりバスです。
AOKIの袋提げて乗ってても、バスならいいか、と。

[517: 匿名さん]

>>515
私は投資用としてどうか検討していましたが、この価格では十分なリターンが得られないと思い見送りに傾いています。インフレがどんどん進むような雰囲気ではありませんから。あとここはファミリー向けではないですよね。

[518: ご近所さん]

>>516
豊洲のスーパーAOKIはいいですよね。
広さも広いし品ぞろえもいいですよね。
マルエツにはない品格があり、高級スーパーまでいかないカジュアルさが魅力です。
うちでも買い物に行きます。
行きは歩いていくことが多いですが、帰りはバスが家の近くまで来てくれているので
本当に助かります。

ここのスーパーにAOKIが入ってくれたらいいのにとも思います。

[519: 匿名さん]

>>517
515です。
確かに投資用で購入されるにはあまり利回り良くなさそうに思えますね。高過ぎると思います。

ちなみにここはファミリー向けではないとお考えなのですね。
それは間取り的に70平米台がほとんどで広さが狭すぎるからということでしょうか？そういう意味でおっしゃったのではないのでしたらすみません。
確かに我が家も80平米台が希望でしたが、ここは殆ど無いですよね。残念ながら我が家にはプレミアムを買う余裕はないですし。

[520: 購入検討中さん]

営業の方はファミリーも多いというお話をされていましたが、実際はどうなのでしょうね。
小学校や公園も近くにあり、子育てにはいいかなぁと思っています。
共働きのため、通勤先からの距離感も魅力的。

ただ、お値段は高すぎますね。。
この辺の相場はたしかに上がっているようですが、それにしても。。。
低層マンションとお見合いになる部屋でも8000万もするなんて、驚きでした。

[521: 購入検討中さん]

地権者が多いといえば、月島のキャピタルゲートもそうでしたよね。
管理組合とか、うまくいってるのでしょうか。問題ないなら、ここも地権者についてはあまり気にしすぎなくてもいいのかなぁと思いました。

[522: 匿名さん]

キャピタルゲートの総会はまだってスレで読みましたが。
あそこは総戸数も多いから、地権者の割合はここほどではないのでは？
地権者云々より何かを決めるにしても大規模だと取りまとめるのが大変でしょうね。

[523: 購入検討中さん]

湾岸プラスアルファのイメージで、あの価格はちょっと高過ぎですねぇ。

[524: 匿名さん]

>>523
確かに湾岸プラスアルファのイメージがありますよね。

何となくですが、ここも結局は外国の方が多くなりそうな気配ですよね。みんながみんなでは無いのでしょうが、湾岸のタワーの住民版も参考に拝見していますが、外国の方のマナーの悪さが問題になっています。

個人的には1億円超という高い金額を払ってまでマナーを守らない外国の方が多いマンションには住みたくないなと思ってしまいました。

長くなり申し訳ありません。

[525: 匿名さん]

優先順位は、本当に家庭によって違ってくると思いますが
複線利用が出来て、公園など周辺環境も整っているので
少し価格帯は高くても、住めたらいいなと考えています。

[526: 匿名さん]

現段階では周辺環境が整っている印象はないけどね。

これから多少は良くなるのかな？

[527: 匿名さん]

>>525
確かに鉄砲洲公園がありお子さんで賑わっていました。
緑が多くて良いですよね！

[528: 匿名さん]

「パークシティ」って大規模開発に付けられるブランドだけどここはそのネーミングが付されるだけの開発規模なのか疑問。
ここ最近の他の事例を見てもパークシティ○○ってマンションは本当に大規模だったり、街自体の形成がなされていて、そこに魅力があるプロジェクトばかりなんだけど、ここは直接メリットがある施設はスーパーと堤防のみ。あとは直接住人に関係の無い戸建てエリアと統一感や一体性を醸成しにくい住友の開発エリアで、街区もそこまで広くない。

まぁネーミングは三井が決めることであって外野が文句を言うものじゃないんだろうけど、パークタワーでも良かったんじゃないのかなと思う。

[529: 匿名さん]

地権者棟との街づくりでしょ！？

[530: 匿名さん]

地権者住戸の管理費積立金は、一般住戸より安いって知ってましたか？

[531: 匿名さん]

>>530
そうなんですか？
今私が住んでいるマンションも再開発で建ったタワーマンションで地権者の方も多数いらっしゃいますが、当初のことはわかりませんが今は皆さん同じ額の管理費・修繕積立金を負担されています。

[532: 匿名さん]

>>530
ガセネタだろ

[533: 匿名さん]

ここがどうなっているかは知りません。
ただ参考までに。
再開発された勝どきビュータワーの中古物件の新聞折込チラシが、今週末入ってましたけど、82㎡1億800万円で管理費が10,890円となっていました。ずいぶん安いなぁと思ってたら注意書きに、「管理費のうち、11,900円については中央区が負担しているため、下記期間減額になり上記金額になります。平成22年11月〜平成52年11月まで」

これって、再開発協力者住戸？うーん、こんな所に税金が払われているなんて…どうなんでしょう。
しかし、中央区がこんなに負担してくれるなら、管理費未納リスクはかなり軽減されるという考え方もあります。

[534: 周辺住民]

>>518
AOKIは、本社が静岡県ならではという感じですよね。

ここのテナント予定は、残念ながら微妙な首都圏に本社があるのです。
店舗をのぞきに行きましたが、そういう地の利的なものは望めなさそうな印象でした。

やっぱりAOKIには行きそうです。

[535: 匿名さん]

>>533
それって信じられないが、URだからでしょうかね。ここは違うでしょ。

[536: 匿名さん]

>>534
情報ありがとうございます。
AOKIさんではないのですね。

そして既に周辺にお住まいの方にはテナントになる予定のスーパー名はある程度告げられているのですね。

私はここの購入を検討していますが、どこが入るか気になっています。

[537: ご近所さん]

>>534さん

ここのスーパーをもうご存じなんですね。

AOKIじゃないのは残念。
あまり特徴のないスーパーって感じなのでしょうか。
使い勝手のよいところだといいんですけど。

[538: 周辺住民]

>>537,536さん
知っています。ごめんなさい。口止めされていないけど、まだオープンにしたらダメ、という空気を読んでます。

ここに一度も名前が挙がっていないし、思いつかないと思う。
「働く女性の増加や、高齢化などの様々な要因で食事の準備に不便を感じている方々に、利便性・快適さ・美味しさを追求した総菜を中心に展開」だそうです。
輸入品も扱うようなちょっとだけ高級志向みたいなので、AOKIに似た感じでもありますが、生鮮食品の魅力はマルエツ以上AOKI以下というのが個人的な感想です。

なんとなく、参考になるようなイメージを持ってもらえたら幸いです。

[539: 匿名さん]

>>538
ライフでしょ？アタッた？

[540: 申込予定さん]

>>538

横浜に本社があるスーパーですね。
意外すぎて、とても思いつきませんでした。。。

[541: 匿名さん]

>>538さん
536です。
何となくオープンにはしづらいですよね。そんな内容をご親切に書き込み頂きありがとうございます。
具体的な店名はとりあえず置いておいても、どんな感じのスーパーが入るかのイメージだけでもわかるといいなと思っておりましたので有り難かったです。

[542: 匿名さん]

そのキーワードで検索したらデリドが出てきた

ＭＲでは成城石井や紀伊国屋などの高級路線でなく
もう少し庶民的なスーパーって言ってたけどデリドの立ち位置がよくわからん

[543: 匿名さん]

デリドは大崎のパークタワーグランスカイに入ったけど、すぐ撤退したよね。内部情報漏えいして大丈夫？

[544: 物件比較中さん]

勝どきのタワマンに入っているよ。普通のスーパーですね。

[545: 匿名さん]

内部漏洩ではないと思いますよ。

あくまでキーワードを挙げて下さった方がいて、それをヒントに他の方がネット検索をしたりして推測してスーパー名を書き込んだりしているだけですしね。

個々人の満足度の違いはあるかもしれませんが、スーパーが入るのはやはりありがたいです。このマンションの検討者だけでなく、この地域にお住まいの皆さん楽しみにしていると思いますよ。

[546: 匿名さん]

グラスカは周りに競争スーパーあるからね。
撤退後はダイエー系のフーディアムが入ってる。
ここは川のこっちには皆無だし大丈夫じゃね？

関係ないが新築のバブルについてこれなくて流れが中古に向いてきてる感じだな。

[547: 匿名さん]

デリドだったら残念。

[548: 周辺住民さん [女性 40代]]

デリドならとっても残念。
マイナーならマイナーで、サカガミか三浦屋ぐらいにはいって欲しかった！

[549: 匿名さん]

どのスーパーだったらベスト。成城石井？プレッセ？リンコス？

[550: 匿名さん]

okストアでしょ

[551: 匿名さん]

週刊現代読んだ？

[552: 匿名さん]

>>551
何が書いてありましたか？

[553: 匿名さん]

杭が支持層に達していなかったら免震でもアウトかな。

[554: 購入検討中さん]

>>551
このマンションのこと、書いてありました？

[555: 匿名さん]

>>553
割高感はあるものの前向きに検討していましたが、今回の一件で正直どうしようかなと。

施工ミスは施工会社の下請けのミスではあるのだけれども、三井の対応がいまいちな気がしています。報道レベルですが、正直誠実さを感じません。

[556: 匿名さん]

>>554
名指しではもちろん書いてないけど、中国人の入居比率とか、入居者の所得格差とかから発生する深刻な問題

[558: 匿名さん]

>>557
普通に考えたら、やばすぎるよ。旭化成が捏造したのに、三井住友建設を叩く奴いるけど、これ事実なら三井不動産ゴミだわ。

[559: 匿名さん]

ゼネコンは下請けを管理するのもお仕事。それができてなかったわけだから叩かれるのも当然。

[560: 匿名さん]

施工管理は売主のお仕事。三井も同じく同罪。

[561: 匿名さん]

だとしてもあちこちにコピペしまくる５５７はキモい

[562: 匿名さん]

まあ、マルチポストはマナー違反だけど、ここの管理人はそういうの削除依頼しても対応しないからOKなのかも。

[564: 匿名さん]

ステマも問題だよね。それもここの管理人は黙認。

検討者はそういうモラルのない行為で判断して、デベの選択をすればいいのかな。

[565: 匿名さん]

>>564
だとすると、三井は検討から外れますね。

[566: 購入検討中さん]

この事件のせいで少し安く買えればラッキーですね。スーパーの件もあるし、少なくとも競争率が低くなれば良い買い物となるのでは。

[567: 匿名さん [男性]]

確かに三井が悪いというのもわかるけど、自分の仕事に置き換えたらさ、改ざんしたデータを渡された後で、あれは偽物ですと言われたら被害者ぶるでしょ？

[568: 匿名さん]

現状だとモデルルームはプレオープンになっていますが、
資料とか、掲示物とかそういうものはフルで揃っているのでしょうか。
あまり何もないのに行ってもなぁと思います。
ただ早く行動することで、良い面もあるのかしらん？とも考えたり。
価格については詳しく出ているのですか？

[569: 購入検討中さん]

チェックするのも仕事の一つ。
チェックする手段が無い、解からないなどと言うなら仕事を投げ出してるのと同じ。

[570: 匿名さん]

>568

モデルルームオープンって販売開始。その前のプレオープンの段階で、要望書を集めて希望住戸の調整してる。

モデルルーム行くタイミングって難しいんだよね。早く行き過ぎるとまだ決まってませんってやられるし、遅いと調整が終了しちゃってる。まあ、抽選覚悟なら販売開始してから行ってぶつけるのもありだけど。

[571: 匿名さん]

>>568さま
私もプレオープンで先日行って来ました。
モデルルームも完成しており、資料も頂けますよ。ただ、価格についてはまだ大まかにしか出ていません。
570さまが書いてくださっているように、要望書を集めていますね。

[572: 匿名さん]

要望書を集めて、希望住戸が特定の部屋に集中しない、あるいは不人気の部屋が出ないように価格を調整したりする。なのでこの段階では予定価格しか出さない。

提供される資料も間取り図とかパンフレットといったレベルで、重要事項説明や契約書はまだできてなかったりする。ただ、これらは早い段階で入手してじっくりと読んだほうがいいから、いつ提供できるかも要確認。

ちなみに横浜の施工ミスの対応とかも契約書に記載されている瑕疵担保責任に基づいている。初めての不動産取引だと知らないことばかりだからじっくりと読む必要がある。いわれるままだと契約の直前に渡されて、しかもポイントだけを説明されるだけ。

おまけだけど、地盤調査の結果も確認しないとね。モデルルームに行ってもこちらから要望しないと出てこない資料って色々ある。

[573: 匿名さん]

横浜の場合は引き渡し後だけど、引き渡し前に施工ミスがあった場合、契約者って弱いんだよね。

売る側が補修して引き渡すと主張した場合、傷物だから嫌といって解約しようとすると手付金没収。逆に売主が引き渡しをあきらめたら手付金倍返しではいさようなら。新川崎では後者のパターンを三井はしている。

[574: 匿名さん]

これからモデルルームを見に行く人達は地盤や基礎の話しを良く勉強してから行った方がいいですね。
隅田川沿いの立地でしかも湊町ですから地盤や基礎はしっかり確認できると安心だと思います。

[575: 匿名さん]

不正を見過ごした三井の管理体制に重大な問題があると見ます。旭化成に限らず、丸投げで管理監視が行きと届いていないことが明確になった以上、私はパスすることにします。

[576: 匿名さん]

>>575
典型的なネガティヴキャンペーン。検討止めるひとは、普通書き込みせずに、そっと去っていく。

そもそも三井を検討外したら、優良マンションの多くを検討から外したことになる。感覚4割ぐらい。

[577: 匿名さん]

横浜の件は、モデルルームで提示される地盤調査（貫入試験）の結果ではなく、杭を打ち込む穴をあけるときに計測するデータに改ざんがあった。なので、再発防止策が実施されない限り不安は払しょくできないでしょ。

モデルルームで地盤のことを聞いても問題ないとは判断できない。

[578: 匿名さん]

>576

むしろあなたが典型的なステマ。優良マンションの４割が三井ですって（失笑）。

[579: 物件比較中さん]

この価格高騰のタイミングにおいて安全面でネガティブな事象が表面化してしまうと、一旦購入を見送らざるを得ないですねぇ。そうこうしてる内に価格もピークを打つでしょ。

[580: 匿名さん]

ネガティブキャンペーンなどではなく。
今回の件で購入を見送る方が多いのでしょうか？

小出しに情報が出てきており、イマイチ事態の全容がわからないので、私も悩み中です。

[581: 匿名さん]

色んなことが不透明な今、無理に高値圏で買うことはないわな。

[582: 匿名さん]

地所のケースだけど、南青山で施工ミスが発覚した後、他の物件の契約者には確認した結果問題ありませんと連絡してた。ところがしばらくして新子安で同じ問題が露見。問題起こした後だからちゃんとやるだろうと考えるのは危険。

それから問題を起こした会社のセルフチェックも当てにならない。第三者検証して安全宣言しないか限り信用できないでしょ。

[583: 匿名さん]

これだけ大々的にニュースに取り上げられたら、三井物件は販売に影響するでしょ。

自分は気にしないといって購入するのも要注意。竣工時に未販売住戸があると入居者にもデメリットが生じる。