パークシティ中央湊 ザ タワー［旧称：（仮称）中央区湊再開発プロジェクト］ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

パークシティ中央湊ザタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/

所在地：東京都中央区湊二丁目14番、15番（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分
京葉線 「八丁堀」駅 徒歩6分
東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.13平米～115.78平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報の一部を追加しました 2015.8.26 管理担当】

[281: 周辺住民]

A街区は計画建物を事務所から共同住宅へ主要用途を変更すると正式に案内がありました。

[282: 購入検討中さん]

>>281さま
情報ありがとうございます。
ということは住友さんのマンションが建つということになり、お見合いになりますよね。
個人的にそれは避けたいなぁ～。

皆さまの書き込みによるとリバーサイド側はあまり一般住戸が多くなさそうなので、もし仮に西側住戸を選ぶとしたら、予算が許す限り出来るだけ高層階を希望したいと思います。

[283: 匿名さん]

共用設備の事って何も公式サイトでは書かれていないですね。
大きなところって、共用部分のアピールがとても大きいところが多いように思いますが…
ゲストルームとかパーティルームとか、スカイラウンジ的な物は出来たりするのかな？
あまりド派手にはやらなさそうな感じはしますが、これ位は造ってくるかなぁ、なんて感じました。

[284: 物件比較中さん]

15階以上を買える財力があったら周辺が抜ける八重洲かな〜

[285: 匿名さん]

ここはリバーサイドでも毎日オンボロビルを眺めて暮らすことになる。

[286: 匿名さん]

東向き十階以上ならオンボロビルは、部屋からは見えなさそうですが

[287: 購入検討中さん]

>>283さま
私は先週プロジェクト発表会に参加してきました。

共用設備ですが、まだ色々とつめているところのようですが、ゲストルーム、キッズルーム、ラウンジはあるようで、あとはライブラリーを設けるみたいでした。

派手さはないですが、実用的なものを備えるスタンスは私は良いなと感じました。

[288: 購入検討中さん]

>>280さま
287です。
C1は普通に分譲マンションみたいですよ！
1階が高齢者の方のための施設になると伺いました。

[289: 周辺住民]

デイケアの施設になる予定です。

[290: 購入検討中さん]

>289さま
高齢者の方のための施設→デイケアの施設
適切な修正ありがとうございます！

プロジェクト発表会に参加させて頂きましたが。以下、私見を含みますことをご了承くださいませ。

まず良い点から。
①東西南北、どの住戸位置を購入してもある程度は眺望が大幅に塞がれないように工夫されている。
②いわゆるアジア系の方の検討者はほぼいらっしゃらないとのこと。
③1階にはスーパーが入り便利そう。
④隅田川テラスに降りるところにスロープが設置され憩いの場として楽しめそう。
⑤駐車場は地下ではなく棟内タワーパーキング(好みがわかれるところですが。)
⑥高層階が地権者の方の住戸というのではなく、南側の低層階～高層階までまんべんなくお住まいになるため一般住戸も思っていたより選択の余地がある。
⑦共用施設も派手な感じはなく、ゲストルーム、ビューラウンジ、キッズルーム、ライブラリー等実用的なものが備わっている。

気になった点
①価格が坪400万円～とかなり高額。
②窓がFIXの間取りが多い。
③70平米台が多く、80平米台は1種類ぐらいしかない。

[291: 匿名さん]

価格は坪400万円からなの？平均が坪400じゃなく？

[292: 購入検討中さん]

>>291さま
すみません。
坪400万円ぐらいとかなり高額と書き込もうとして坪400万円～と誤変換してしまいました。
おっしゃるとおり平均的な価格という意味みたいです。ただ期待していたように比較的こちら向きはお安いといった感じはありませんでした。あとは階ですかね。

[293: 匿名さん]

プロジェクト発表会では、25階で
北向き 56.7m2 7000万円台 （坪410万～460万程度）
西向き 72.5m2 9000万円台 （坪410万～450万程度）
東向き 77.0m2 10000万円台 （坪430万～470万程度）
と説明されました。

[294: 匿名さん]

293さん、ありがとうございます＞価格について

坪単価、やはりそれくらいしますか。
東向きはさすがにすごいなぁ（汗）
かなりの強気な感じもしますけれども、場所が場所で、価格が動きやすい地域だから仕方がないのか。

[295: 匿名さん]

ブリリア八重洲が人気だから、高くても売れそうと想定してる？

[296: 匿名さん]

うわ、そんなに高いのですか！！

[297: 匿名さん]

いつまで、値が上がっていくのか
見極めは難しいですね。

[298: 物件比較中さん]

消費税増税ぐらいまでじわじわ上がって高値止まりかな？
オリンピックが終わって不景気になってもタイムラグがあるから数年後まで下がらないし
買い時は十年後？
あかんローンがくめない

[299: 周辺住民さん]

向かいのリバーシティーと比べると
価格が高い割にいろんな面で劣る

今時のマンションのはずなのに設えは普通
内装建具も一般的クラス
館内にスポーツジムがない　周辺にもない
スカイラウンジがない
リバーシティーと違い、自宅までのゴミの回収がない
地権者の割合がかなり多いので、そこが気になる
三井ブランドで価格高騰気味

外国投資家の購入があるので、数年で価格は下落予想
八重洲ブリリアの方が駅に近いという事で価格は安定的

平置き駐車場なし
駐車場機械式2台のゲートで
どうやって入庫出庫の通勤時間対応するのだろう・・・？？

眺望がかなりの高層階でないと期待出来ない
実質的に川沿いではない　川から近いという感じ

マンション地区は再開発地区だが
周辺街は再開発でないので、廃れた湊のままで風情がない

個人的見解

中古リバーシティー購入のリフォームもあり
ブリリアの方が資産の目減りはない

[300: 購入検討中さん]

299さん
なるほど。
ちなみにですが。
内装建具は一般的とのことですけれども、もうある程度仕様などは決まっているのですか？先日プロジェクト発表会に参加した時には内装建具についてはまだ未定と伺ったのですが。
一般的というとどの程度なのか気になりますね。個人的には今住んでいる住戸よりも仕様があまりに落ちている感じですと検討迷っちゃいますね。

あと、外国投資家の購入の件ですが、以前こちらの営業の方に伺った際には、今のところ外国投資家の方は殆ど興味を示されていないと伺ったのですが。現実は比較的大きなタワー物件ですし、そういう方もいらっしゃるのでしょうね。

駐車場の件、再開発地区以外の地区の件は私も少し気にはなりましたね。
ただ、スーパーが入ることが決まっているみたいなので日々の買い物などの利便性を考えるとブリリアさんよりこちらの方が良いかなと個人的には思っていました。

[301: 匿名さん]

ここ地権者３６％もいるんですね。だから高めなのでしょうか？

[302: 匿名さん]

下の階は商業施設になっていますから、利便性はよさそうです
自分も共用部分がどのような施設ができるのか気になりますね。
ゲストルームもあったらいいですね
価格は少し高めなのかな

[303: ご近所さん [男性 30代]]

にしても高いですね
７０㎡以上は９，０００万～１億円超えを想定しないといけないですね・・・
正式価格発表はは秋頃だと言われていますが、昨今の不動産価格上昇を考え、強気にさらに値上げもあるかもしれませんね

目黒駅のブリリアが殆ど１億円越えは環境や場所柄で考えると分かるのですが、
湊で大台越えは地域住民的にはこの何もない裏通りで高過ぎだろうと思っています。
まだ八重洲ブリリアは駅近で大通り沿いということで価格が高いというのは分かるのですがね

まぁ大台超えるような物件なら、共用設備、駐車場等　もっと充実してほしいと思いますね

完成後、資産価値は減少して行くのが確実そうなので、せめて住みやすいマンションにしてもらいたいです

[304: 購入検討中さん]

この辺りで資産価値で選ぶとリバーシティの中古
古いけれども資産価値としては安定してるし底堅い

だがそもそも今の市況では買わない方が･･･

[305: 匿名さん]

無理して買う理由はどこにもないと思う

[306: 匿名さん]

単に、投資という観点だと、いま不動産を買うのは無駄なのかもしれませんが、５年、１０年待てない人は、限られた範囲で選択するしかないのですよ。

いつ買い時かなんて、いつ買ってもいい人にとっては考えられますが、いま必要な人や何年も待てない事情人たちは、考えないのでは？

中古、新築から、通勤や好き好みで選んだらよろしい。

[307: 購入検討中さん]

先日、プロジェクト発表会に行ってきました。

営業担当の方から「ブリリアと同じ価格帯にしました」と言われ、絶句。
営業担当者も予定価格が高いことは認めてましたが、
徒歩１分のマンションと徒歩６分のマンションが同じ価格帯？？

モデルルームもできていない状態での発表会だから、
もろに競合するブリリア検討者を奪うのが目的なのは明白で
あからさまに、価格を下げてくるのかなと思っていましたが。
ましてや、希望する高層南角部屋がほぼほぼ、地権者住居に‥‥

正式な価格は下方修正するのでしょうが、
我が家はブリリアにしようと思います。

[308: 匿名さん]

ここのおおよその価格を聞いて、ブリリアを決断した人が多いと思う。

[309: 匿名さん]

三井と東建の実力差でしょ。これだけの価格を出すんですから「モノがいい」ほうが人気になりますよ。ケチった仕様にしたほうが負け。

[310: 匿名さん]

そもそも場所が…

ここって一番条件の良いリバーサイド高層階の部屋でも、築15年以上経ったオンボロビルを眺めて暮らすことになりますよね？

[311: 匿名さん]

下を見下ろせばオンボロビルは見えると思うけど、それなりに上の方の階の窓からは見えないんじゃない？

[312: 匿名さん]

仕様的に、ブリリア八重洲とどっちがいいの？

[313: 匿名さん]

三井が言うには、ブリリア八重洲と同等とのこと。こちらの方が価格は上なんですけどね。

[314: 匿名さん]

>>311

川の対岸にありますよね！？

築15年以上のオンボロビル群が…

[315: 匿名さん]

ブランド力は三井のほうがありそう

[316: 匿名さん]

距離離れていますし、新川のオンボロビルはそんなに気にならないと思いますよ

[317: 匿名]

>>315
同感。
ブリリアと設備仕様が同じなのでしたら、個人的にはこちらを選びたいです。

せめてLDだけでも天井カセットエアコンにして頂けるとうれしいですけどね。

[318: 匿名さん]

>>317
でも立地はブリリアでしょう。腐っても徒歩1分。同じ価格帯なら…

[319: 匿名]

>>318
317です。

おっしゃるとおり立地に関しては駅からの距離は確かにブリリアの方が近いですよね。

ただ、私の場合は自身が車通勤であったり、家族のライフスタイルから考えて八丁堀駅徒歩1分ということをさほど重視しなくても良いというのが、こちらを検討対象として選ぶことにした理由の一つかもしれません。

毎日の通勤で八丁堀駅を使われる方は確かにブリリアの方が駅近で便利だと思います。

あと、抜け感に関しては個人的にはこちらの方が良さそうだなと思ったのですが、いかがですか？ちなみに今のところ北西か北東の住戸を検討しております。

また対岸のリバーシティも夜はキラキラとしていてなかなか美しい光景だなと個人的には感じるのですが、築年数が経っているマンション群ですから感じ方は人それぞれでしょうかね。

[320: 匿名さん]

>>318
八丁堀駅１分は、京葉線側かつ連絡口までのことで、実際歩いてみると、日比谷線までは大して湊もブリリアも感覚的にはかわらなかったですよ。
確かに東京駅までは、若干距離感じますね。ただし、東京駅といっても、新日本橋口から有楽町横まで有りますが…

有楽町線も行けることを考えると、必ずしもブリリアが有利とはいかないかもしれません。

まぁ、あのエリアはどこもそんなに 不便とは思いませんが。

[321: 匿名さん]

私も、ここの場合は徒歩1分と言っても、普段使わない京葉線の連絡口のところなので、あまり関係ないかなと思っていました。
ここから京葉線は通勤で千葉方面に行く人以外はわざわざ使わないかと。
日比谷線を遣おうと思っている人が殆どになってくるんじゃないかと考えています。

[322: 物件比較中さん [男性 30代]]

三井と東京建物　ネームバリューは三井だが
如何せん、三井の建物は家庭的と言うか一般的な内装外装で東京建物の建物の方が
洗練されていて新しい物を導入してくるでしょうね

皆さんが仰るように、圧倒的駅近のブリリアの方が同価格帯だったら
現状でもに人気がさらに人気出るでしょうね
ちなみにブリリア　第一期二次販売　完売とのこと

[323: 匿名さん]

>>322
新川のブリリアは高級な感じなのですか？
私はビルに囲まれている感じとスーパーがないから嫌だと家族に言われてしまい検討対象から外しました。

こちらはまだ設備仕様の詳細はわからないのですが、ある程度の天井高と出来ればエアコンが天カセだったらいいなと思っています。
やはり空間がスッキリしているのが良いですからね。

今の住まいも普通のタワーですが、もし仮に今よりも設備仕様が良くないのなら購入は見合せです。
価格が高いのは同感です！

[324: 匿名さん]

>>323
家族は通勤しないんだろうから、反対するよな。スーパー近いところ選ぶのは、通勤してないひと視点だと当然。

[325: 匿名さん]

>>324
323です。

そうなんですよね。
ネットスーパーもあるよという話もしたんですが、やはり自分の目でその日その日に買い物がしたいんですね。

通勤されるかたは駅近を重視しますよね。
当然のお話と思いますね。

[326: 匿名さん]

ご家族のかたの意見も、大切だと思います。
メリットを感じないのであれば、双方どこかで妥協が
必要ですよね。

子供とかの環境や日々の買い物重視であれば、
豊洲とかのほうが、いいでしょうね。

通勤は余程離れなければあまり変わらないし、
都心の雰囲気やその土地が気に入るかで
決めないと。あとあといろいろ、文句が出ますよ。

[327: 匿名さん]

>>326
でた、豊島

[328: 匿名さん]

豊島と豊洲を間違えたのかなあ

[329: 匿名さん]

いやいや、意外と豊島かも

[330: 周辺住民]

豊洲ってアレだったのに、今は隔世の感だけど。
どんなとこでも気に入ったと思う人が住めばいいので。

ブリリアは比較的オフィス街、ここは比較的住宅街。
来年には近隣街区の戸建住宅用地も売り出される予定。

[331: 匿名さん]

この辺りまでくるとさすがに住宅街という感じかな。
駅周辺だと高層マンションも多くあるけれど、会社が入っているビルがドドーンというふうにあるから、オフィス街っていうイメージの方がある。
雰囲気的にはこの辺りはまったりゆったりという感じはあるかも。
マンションが出来上がって、また雰囲気も変わってくる可能性もあるとは思いますが。

[332: 匿名さん]

>>326さん
豊洲も良いのでしょうが、私はこちらのほうが落ち着いている印象を受けました。

あと皆さんがおっしゃるゆったりまったりした雰囲気が好みでした。
オフィス街にはあまり住みたいとは思えなかったです。

[333: 匿名さん]

豊洲は便利だけど、埋立の来歴や支持層までの深さなど考えると
住居として数千万も出す気になれないですね。

ここも落ち着いているというか少し寂れているような･･･
メトロ２線使える、これは非常に大きいです。

あとは東京駅行きのバスがもっと頻繁にくればいいかな。
東京駅の八重洲側は近い将来一変しますから。

[334: 物件比較中さん [男性 30代]]

参考までに　残りブリリアの価格

2LDK　60.10㎡　南西　02階　6,548万円
3LDK　69.30㎡　北西　02階　7,418万円
3LDK　75.06㎡　南西　06階　8,198万円

高層階や方角選ぶとさらに高くなる感じ

一般的な感覚で購入すると9,000万円台中盤は覚悟しないといけない・・・

はっきり言って高過ぎ　カオスだよこの価格は

三井も駅から離れてこの価格帯ってさらにカオス

[335: 匿名さん]

でもってブリリア八重洲は売れ行き好調だからそれがマーケットプライスでしょ。来年の今頃は安かったって言ってるのでは？

[336: 物件比較中さん]

まぁ、ここの営業さんが、若干ブリリアを勧めてたしね。
ビックリだよ。

[337: 匿名さん]

ここはHPとか宣伝にもあまりお金かけてない感じですし、余程地権者にお金を払っているんですかね。まぁ、この価格上昇の波に乗ってる感じは当たり前ながらありますが。

[338: 買いたいけど買えない人]

地権者有利物件ですか…
やはり、ブリリアが良かったのか？

[339: 匿名さん]

やっぱりタワーマンションなら一番上の階の物件が良いんだけど、
また販売価格は決まっていないんですね。
でも完成イラストからしたら部屋からの眺望って、なんだか良い雰囲気に感じちゃいましたが、
実際はどうかなぁ。

[340: 購入検討中さん [男性]]

売主が建物全体で利益を考えるとしたら、地権者住居が3割ということは残りの7割の販売価格
にしわ寄せがきて、割高になるのでしょうか？

[341: 匿名さん]

普通に考えると、地権者に関する諸々の経費は他の購入者が支払うことになりますね。地権者４割近いです。

[342: 匿名さん]

このあたりの隅田川テラスは雰囲気悪いのが残念。

[343: 匿名さん]

しかし、再開発事業ということで。割安に土地を仕入れられますよね。
西新宿が、いい例ですよ。

[344: 匿名さん]

単純に340さんが書かれている事という訳にはならないのでは？とは思われますが…。
その土地の取得の為に等価交換が物件とされている可能性もありますから。
そこは当人同士じゃないと何とも言えない部分ですし。
周りの相場と比べてみて、このマンションの価格がどうかっていうのを考えていけばいいのではないかとは思います。

[345: 匿名さん]

理屈からして、地権者が損しない仕組み。

[346: 匿名さん]

損するなら地権者も売らないよ。

[347: 匿名さん]

故に一般人には割高に自然となるのですね。

[348: 購入検討中さん [男性 40代]]

東京都マンション環境性能表示で「建物の長寿命化」が星一つなのですが、これって気にする必要ありますかね？

[349: 匿名さん]

ちょっと建物、手抜きな仕様ということですかね。

[350: 匿名さん]

最上階は2〜3億円はするんでしょうね。

[351: 匿名さん]

建物の長寿命化ですか。
改めてガイドラインを確認してみると、
★★★が75～90年は大規模な改修工事を必要としないレベル、
★★が配管は建物に影響を与える事無く管理できる、
専有部の配管工事は他の住戸に入ることなく管理できるということなので
最低ランクは工事の手間・コスト共にかなり面倒な事になるのでは？

[352: 検討]

ここのスーパーマーケット、大きさはどれくらいですかね？

車ないので、スーパーマーケットでも、マルエツプチとか、小さいのだとがっくりです。

[353: 物件比較中さん [男性 40代]]

隅田川対岸の大川端リバーシティと比べると、エリアの環境が違いすぎるんだよな。リバーシティのマンション住民はやっぱり金持ち多いわ、高い修繕費と管理費で、マンションは経年劣化せず中も外も、街全体も調和がとれ、しっかり整備されてるよ。さすがに三井のフラッグシップだけのことはある。年数が経っても落ちるマンションと落ちないマンションをしっかり見極めたほうがいいね。

[354: 匿名さん]

いくらになっているのかな？

[355: 匿名さん]

やっばり、ブリリアの方が良いかな！

[356: 匿名さん]

物件としては総合的にブリリアが良いのでは？

[357: 匿名さん]

>>355
ブリリアがいいねぇ
ここ買うならブリリア

[358: 匿名さん]

>>357
なんで？場所見た？

[359: 匿名さん]

ブリリアにしてください！

[360: 物件比較中さん [男性 30代]]

パークシティ中央湊とブリリアを比較している方で予算一億越えの方は

一度、リバーシティーも内見した方がいいですよ（公団はNG）

前者と違い、総合的に中古でも格上ですから

庭師も清掃人もちょくちょく見かけ、ゴミ一つないエリアですから

[361: 匿名さん]

>>360
古すぎる、アンティークが好きな人向けですね

[362: 匿名さん]

ここの建設地からリバーシティ見たけど、オンボロビルとしか思わなかったな。

[363: 匿名さん]

リバーシティって何年前の建物？
積立金だけ高くなっていって、建物も価値も落ちていく一方

そこの住人以外、よほどとち狂ってないなければまずこちら側を選ぶと思いますよ

[364: 周辺住民さん [男性 20代]]

リバーシティーは

確かに20年前以上の物件で古い感じがする

ただ、購入しようと思っても

市場に数が出回っていない

まぁ、人気はいまだに根強くありますよ

[365: 周辺住民さん]

一億近く払って、中古じゃねえー

[366: 購入検討中さん [男性 40代]]

もう少し待てば、都内のマンション市場価格が下がりそうな気配ですね。バブル崩壊はもう直ぐでしょうか。ここも下がることを期待します。

[367: 匿名さん]

下がらないと思いますよ。何を根拠に言っているのでしょうか？

[368: 匿名さん]

中国バブル崩壊じゃない？

[369: 匿名さん]

>>368
崩壊だね

[370: 匿名さん]

中国のバブルが崩壊すれば日本の不動産価格が下がってくるんですか？
都心のマンション価格の高騰は中国の投資家による影響が大きいように思いますが、それがなくなる事でようやく正常に戻るという事ですか？

[371: 匿名さん]

大規模物件では20-30%は中国人が買うと言うから、それなりに影響はあるでしょ。景気悪化で地価も下がるだろうし。

[372: 匿名さん]

特に湾岸周辺は、海外からの投資が無ければ今の価格を維持できないらしいです。この物件は戸数がそれほど多くないのでそれほど影響ないと思いますが、投資での購入は減るでしょうね。

[373: 購入検討中さん]

下記のの東急不動産物件も気になります。タワーではないのでこちらより価格抑えめになりますかね？
中央区　明石町に共住｜建設ニュース　
http://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/150811500013.html

[374: 匿名さん]

>>371
誰が言ってるん？適当なことを…

[375: 匿名さん]

明石町のマンションは既存物件の建て替えだと思います。
たぶん新規販売個数は少ないのでは？

[376: 匿名さん]

購入者の国籍は営業に聞くと教えてくれるよ。港区や中央区は中国人比率高い。最近では田町の物件など。

[377: 匿名さん]

70平米9000万円台は、なかなか高いね。

[378: 匿名さん]

高っ。低層階ですか？

[379: 匿名さん]

え～、９０００万円とはまた随分と高いことで。
消費税を払えばもう１億に届きそうな金額ですね。
もしこれで低階層なところなら、上階層だとお幾らするんでしょう。
勿論タワーマンションだから、うんと上にある部屋なんだから、
立地的にも気分もリッチかな。（笑）

[380: 匿名さん]

以前聞いた予定価格では、ブリリア八重洲より高かったです。西向き25階 72.5m2 9000万円～1億とのこと。
サラリーマンがターゲットでは無さそうですね。地権者1/3、リタイアした富裕層夫婦1/3、残りが外人その他という感じですかね。