パークシティ中央湊 ザ タワー［旧称：（仮称）中央区湊再開発プロジェクト］ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

パークシティ中央湊ザタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/

所在地：東京都中央区湊二丁目14番、15番（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分
京葉線 「八丁堀」駅 徒歩6分
東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.13平米～115.78平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報の一部を追加しました 2015.8.26 管理担当】

[1: 匿名さん]

タワマンになるのでしょうか。
３６階建てだと。
ここは、立地的にオシャレで都会派志向の人にうけそうな物件ですね。
銀座に歩いていける環境は、魅力です。
複路線利用できて駅からも近いですし。
ただ、地震が起きたら怖いですね。

[2: 匿名さん]

京葉線は東京駅構内を歩くので不便ですし
近くのバス停は東京駅行きが一時間に２〜３本しかないですね。
丸の内勤務にはイマイチ。近いのに遠い。

[3: 購入検討中さん]

丸の内でも南側なら京葉線東京駅すぐだけどね。北側だと電車では行きづらいから、タクシー乗っちゃいそう。

[4: 匿名さん]

ここは幹線道路沿いではないので、クルマの往来は少ない。
静かな環境がメリット。
川を挟んで佃島のタワーと向かい合う位置となる。

周辺の再開発が進んでも、中層階以上なら眺望の抜けは将来にわたって確保されそうです。
ただ、足元にスーパーなどが新設されないと、買い物は不便。
日比谷線駅までやや遠いのが気になりました。

[5: 匿名さん]

隅田川の船は、結構うるさいのも通りますよ。

[6: 物件比較中さん]

今の所、生活不便だよね。眺望だけかな、良さそうなのは。PT晴海のような不便をカバーするようなウリが欲しいね。

[7: 匿名さん]

もともと一部にURが入る計画だったと思いますが全部分譲になったのでしょうか？
地権者住戸が多いのと印刷工場が気になりますね。

このエリアに５年ほど住んでいますが、最近は宅配もネットスーパーもありますので
買い物不便なのはあまり苦になりません。
これでもミニスーパーやドラッグストアが出来て便利になったほうです。

商業施設が少ないのは閑静なのとトレードオフですから。
このあたりの魅力はなんといっても閑静さです。
便利、賑やか優先な人は向かないと思います。

[8: 匿名さん]

ＵＲは最近、新規物件はやっていません。

こちら側からの景色はキャピタルゲートのＭＲから眺めましたが、素晴らしいですね。

[9: 物件比較中さん]

a街区にもビルが建てばお見合いですね。

[10: ご近所さん]

Ａ地区にＵＲと聞いています。
何階建てかはわかりませんが。

ここの北側１階にスーパーが入るという話も聞きましたよ。

[11: 購入検討中さん]

たぶんURが建てて、すぐ民間に売却するんでしょうね。勝どきやアウルみたいに。

[12: 購入検討中さん]

パークタワーでしょうかね。

公式ホームページにはパークコートの実績が強調されていますが、従来の周辺地域の坪単価を考えるとパークコートクラスは厳しいかと。

[13: 匿名さん]

周辺住民ですが、商業施設と広場が楽しみです。
ただ、鉄砲洲公園が凄いことになりそうですね。
今は子供を遊びに連れて行っても子供の数より日向ぼっこしている
大人の方が多いぐらいでゆっくり遊べていいのですが。

[14: 物件比較中さん [男性 30代]]

「パークタワー八丁堀」か、「パークタワー新川」に一票。

[15: 物件比較中さん]

パークタワー湊京橋、なんてどうですかね？ここ京橋地区ですし

[16: 匿名さん]

パークシティでしょう。
パークシティ東京中央でどう？
今時、水辺に関係した名前は避けるんじゃないかな。

[17: 購入検討中さん]

パークシティに同意。

16さんのご指摘は尤もですが、一方で湊地区のポテンシャルやリバーサイドの魅力は高いように思います。

ということでパークシティ京橋湊に一票。

[18: 匿名さん]

豊洲のモデルルームで、パークコートと聞いたけど

[19: 物件比較中さん]

ここ賃貸も入るんでしたっけ？賃貸タワーができると将来の取得者が増えて周囲が発展していって良いですよね

[20: 物件比較中さん]

ここ、板っぽい高層でこの戸数だと、かなりのワイドスパンになる予感。眺望も合わせると中央区内陸物件としてはタワマンらしい住み心地では相当優秀になりそう。間取り楽しみですね。

[21: 匿名さん]

無難な八丁堀、逆に新鮮な響きの鉄砲洲、佃をパクって大川端あたりかな。

[22: 匿名さん [男性]]

ブリリアと真向勝負、　立地はこちらの方がよいですね

[23: 匿名さん]

立地の良さは何を重視するかによって人それぞれじゃないですかね。
八丁堀や東京はブリリアのほうが近いですし、あのあたりは飲食店も多いです。
有楽町線も使いたい人や閑静さや隅田川テラスに魅力を感じる人はこちらでしょうし。

[24: 匿名さん]

みなさん、坪単価はいくらと予想されますか？

[25: 物件比較中さん]

平均で350ぐらいでないと完売に時間かかりそう。。湊はまだイメージが良くないし良くなる兆候も感じづらい

[26: 匿名さん]

25さんの予想に同感ですが、港区の芝浦と同価格と考えると少し高い気もしますね。

[27: 匿名さん]

ブリリア400、こちら420、くらいでは？　350はないと思います　

[28: 匿名]

パークホームズ豊洲が340ですからね―
虎ノ門ヒルズ、800
まあ、500にして、最高級路線をお願いいたします。
内陸嫌いでも良いマンション書いたい私のような人はたくさんいます。

[29: 匿名さん]

ここ、は内陸というよりリバーサイドですね。
新川の堀は人工的に掘ったそうなので、
ブリリアの立地は何と表現すればよいのかな？内陸ではないし、リバーサイドではないし、湾岸ではないし。

[30: 物件比較中さん]

近隣の非タワマンが300強で割と苦労してるので350。

[31: 匿名さん]

パークコートだな、ここ。で、@500で決まり。

[32: 匿名さん]

問題はその坪単価で市場性があるかですね。

31さんは500出してまでここ住みたいですか？

[33: 物件比較中さん]

昨今の相場で＠300台だったら比較的早期に完売でしょうね。
＠400-420くらいかと…
個人的には高めな設定ですが販売戸数分買いたい人がいれば売れてしまいますからね。
あとは間取り次第！！早く出ないですかね。

[34: 物件比較中さん]

同じように眺望メリットのあるPT晴海との駅距離の差の分しか添加できないと思うので、PT晴海の1割増し、300中盤が限界でしょう。

[35: 匿名さん [ 40代]]

>>32さん
私も同感です。
坪500でしたら私も他を検討したいです。

ちなみに、ここは31さんがおっしゃるようにらパークコートが建つような土地なのですかね？

[36: 匿名さん]

ここ、住戸の他に店舗１区画、印刷工場１区画、事務所１区画が
入るんですね。店舗や事務所の入居って何となくわかりますが、
印刷工場ってどんな感じで入居するんですかね？
工場でも音とか気になるレベルじゃないってことですかね？
店舗はスーパー系が入ると便利になりますね。

[37: 匿名さん]

スーパー系はミニスーパーが大通りにあるから難しいのでは。
もしコンビニならガッカリ。

[38: 匿名さん]

印刷工場入ってパークコートは、無いかと。

[39: 匿名さん]

同じ再開発の一環で、中央区のグループホームも建つよね。

[40: 匿名さん]

このあたりは元々零細の製本屋が集積している地区なので、製本工場じゃないですかね。
印刷工場だとしてもかなり小規模だとは思います。

[41: 購入検討中さん]

高級物件はイメージしにくい立地ではありますね。
富裕層の投資はbrilliaに流れそう。

[42: ご近所さん]

隅田川テラスまで含めた再開発なので
明石町側（聖路加タワー）から続くテラスの付加価値で
大化けする可能性もあるんじゃないかな。

[43: 匿名さん]

古い建物が取り壊され、かなりスッキリしてきました。
この写真には写っていませんが、驚いたのは、この再開発地域のすぐ隣に新築戸建て物件が、続々と出来ていることです。なんでだろう？なぜ一戸建て？

[44: 匿名さん]

>>43
想像ですが再開発で土地建物を買い上げてもらった人が住み慣れた地に家を建てているのでは。

[45: 匿名さん]

元々住んでいた人達ですよ。
あの人達が戸建てに住む権利がある！ってゴネて再開発が止まっていましたが、
まとまらないからじゃあもうあんたらは戸建てでいいわってことで
戸建ての区画とタワーの区画に別れたのですね。

[46: 匿名さん]

ほほう。
なるほど。

[47: 匿名さん]

>>44
個人宅の街区は区画整理ですよ。

どこの再開発も同じ状況だと思いますが、新しい住まいを望まない高齢の地権者たちが、
虫喰い状態にされた街のことを考え、次世代に問題を先送りしないために決断したということです。

[48: 匿名さん]

>>10
A街区は住友所有じゃないですか？
そのうち、マンション事業部に移管するのではないかと聞きましたが。
まあ、タワマンでしょうね。

[49: 匿名さん]

普通は、キャピタルゲートプレイスみたいに
地権者たち用の低いマンションを作って妥協するんでしょうけどね。

[50: 匿名さん]

>>36
事務所は町内会の事務所、印刷工場はもともとの地権者マンションのテナント入居者では？
店舗は未定と聞いていますが、竣工までまだありますし、C1街区にも商業施設を期待ですね。

[51: 匿名さん]

>>49
二棟での再開発組合ですから、9F建てのC1街区にも地権者が入居すると思います。

[52: 物件比較中さん]

隣の新築戸建は土地を買って等価交換で移ってもらったのだと推測

[53: 購入検討中さん]

虫食い状の再開発ですし周辺が一変するとは考えにくそうです。戸建てもあったりして。

湊近くのリバーサイドもギリギリまで家が建っていてごちゃごちゃしているので、聖路加タワー周辺やリバーシティ21の川沿いのような雰囲気にはなりませんね。残念です。

[54: ご近所さん]

確かに周辺には個性的なデザインのビルもあって
街としてのまとまりでは聖路加、リバーシティには
劣りそうです。でも、ここの再開発を契機に
周辺の建物や店舗の顔ぶれも緩やかに
変わりそうなので、それに期待してます。

[55: 匿名さん]

目の前はすぐ川なのかな。眺望はよさそうなので、できれば高層階がよさそうですね。
低層階は日陰になってしまうということはあるのでしょうか？
周辺もマンションが建っているので気になります

[56: 匿名さん]

総事業費は224億円なのですね。

延べ床面積46000㎡の65%を分譲したとして平均坪単価350万円でも十分な利益が出ますね。この価格ならそこそこ人気が出るのではと推測。

さすが三井さんですね。

[57: 検討]

>>56
ソース希望。

権利変換計画は、縦覧されてるのか？

[58: ビギナーさん]

東京駅まで自転車で通勤出来そうだ

[59: 匿名さん]

パークコートですか？

[60: 匿名さん]

パークシティじゃないかなあ。

[61: 匿名さん]

隅田川沿いのタワーよこに戸建てですか、風の強い日は楽しいでしょうね。

[62: 匿名さん]

>>57
検索すればすぐ出てくるよ。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/minato/saikaihats...

[63: 匿名さん]

やっぱりパークシティになったみたいですね！

http://www.31sumai.com/mfr/X1009/

[64: 匿名さん]

ここは津波がきたら浸水する可能性は高いですか？

[65: 周辺住民さん]

>>64
3.11の時は、潮引いて川底見えてたよ。
でも、ここが津波で浸水する規模の地震がきたら、それ以前にダメじゃない？

水害とかは一度もないけど、水面かき混ぜられるような雨だとけっこう臭う。

[66: 匿名]

権利者住戸35%に印刷工場… 管理組合はなかなか大変そうです

[67: 匿名さん]

パークシティと名付けるなら、スーパーに入って欲しいね。

[68: 匿名さん]

地権者さん住戸の割合がすごく多いですよね
その住戸は実際に地権者さんが住まわれるのか、
それとも売り出したり貸し出したりするのか、その点によっても変わってくるかとは思いますが
実際にはどうなっていくのでしょう？？
管理組合の運営にも関わってくることですし…

[69: 匿名さん]

>>66
そのあたりの難点を値段に加味して欲しいですよね！

[70: 匿名さん]

値段もそうですが、例えば角部屋が欲しいなどと地権者が条件を提示している場合がありそう。

今日、現地を見てきましたがA～D街区のA街区にある自動車修理工場(現在営業中)がD街区へ換地されるようです。

[71: 匿名]

サイトに間取りが出てますね。
眺望はすごくいいんですけど…

[72: 購入検討中さん]

資料が届きました。７８平米の東向き・北向きの角部屋で東向きビューバスつきの間取りがいいなと思いましたが、いくらくらいになると思われますか？

[73: 匿名さん]

>>72
その部屋だと坪500万円位で買えたらいいなぁ

[74: 購入検討中さん]

ここの東北角が坪500だったら、
新川のタワーマンションは坪600越えだね。

[75: 周辺住民さん]

そんなに高くなってしまうんですか。びっくりですね。
この周辺で一度うまく買い替えができていたので、また同様にと思っていましたが、そこまで高くなってしまうとわが家は退散です。この物件には店舗が入るようなので、周辺住民としてそれに期待します。それにしてもマンションって買うタイミングでこんなに選択肢が変わるものなんですね。少し前まで中央区は都内でも銀座以外は比較的リーズナブルなマンションが多かったのに。

[76: 購入検討中さん]

中央区の湾岸タワーがこれだけ高くなっているので、より希少性の高い中央区内陸のタワーは強気な価格になるでしょうね。湊というかなりマイナーでディープな立地ですが、つまりは八丁堀物件ですし、この戸数で三井ブランドならすぐ売れてしまいそうです。

[77: 匿名さん]

>>75
高過ぎも嫌だけど、倍率が高くならない程度の仕様と値段にして欲しい。割安でも抽選外れたら全く意味なし

[78: 匿名さん]

>>75

そんなに高くなるはずもありませんのでご心配なく。周辺の新築が大分安いのにもかかわらず苦戦しています。

この辺りは佃や日本橋のように街力がありませんからね。眺望がいいぶん、ブリリアより個人的にはいいと思いますけどね。

[79: 周辺住民さん]

60〜70平米台を2〜3LDK、6000〜7000万台、って聞きました。売り抜けること考えての設定。
それ以上の広さの住戸は地権者住戸にはあるけど、売り出し用にはないとも聞いたけど。


A街区は70mの高さ制限があるので、20階以上に住むのであればそれほど気にならないのかな。

[80: 匿名さん]

大型マンションですね。間取りもひろいところもあるみたいで。一般的な間取りでも結構しますね。都心に近いのでいろいろ便利だし、眺めはいいし、再開発で今のっている感じです。

[81: 匿名さん]

>>80
今のっているとはどういうことでしょうか?具体的にお願いできると助かります。

[82: 匿名さん]

都心に近い、じゃなくて都心ですけどね。
もしスーパーが新設されないなら、便利と言うのは無理です。

[83: 購入検討中さん]

>>82
本当にここの周りは何にも無いですからね〜

[84: 匿名さん]

食料品の買い物だけ見れば便利ではないかもしれませんが、
タクシーワンメーター程度で銀座、東京、豊洲にアクセスできる立地は便利ですよ。
不便なおかげでまわりは閑静で落ち着いてますし。使い分けですね。

[86: 匿名さん]

ここの1階にスーパー入るの確定ですか？？

[87: 購入検討中さん]

中央区の内陸に存在するマンションにとって、豊洲にタクシーワンメータでアクセスできるというのは、個人的に何らメリットを感じない。

[88: 匿名さん]

>>87
キッザニア、ビバホーム、アオキあたりは価値があるのでは。

[89: 購入検討中さん]

そんなことないです。多くの人にはメリットあるはずです。
港区住民ですが、まとまった買い物はレインボーブリッジ超えて豊洲へよく行きます。
三越や大丸でするのとは、また違う買い物がありますので。

[90: 周辺住民さん]

この辺りにお住まいでお子さんのいるご家庭なら、豊洲のららぽーとはよく利用されると思います。子連れでも気がねせず食事できるしシネコンやキッザニアがありますので。その場合、自家用車か都バス、中には自転車で行かれるという方もいます。でも、DINKSや単身の方であれば豊洲に出る必然性は低いかもしれませんね。銀座、東京駅、日本橋で大たいていのことは済ませられますし、八丁堀や東銀座に日常づかいできるリーズナブルな飲食店もありますから。スーパーはご家庭によって使われているところがかなり異なる感じはします。うちは新富町駅を使っているので、新富町のまいばすけっとをよく使います。特殊な調味料やいいお肉を買いたいときは松屋銀座をよく利用します。

[91: 匿名さん]

利便性の感じ方は人によって様々という感じですかね。
間取りのタイプも1LDK～3LDKで面積も41.13平米～115.78平米という幅がありますから、単身からファミリーまで多様な住民層になりそうですよね。
単身向けの部屋だと投資目的で買われる方もいらっしゃるのかな。
賃貸の部屋があると落ち着かないマンションになりがちですかね。

[92: 購入検討中さん]

賃貸以前に地権者がわさわさいるので、
そっちの方が色々弊害があるかと。

[93: 匿名さん]

>>92
地権者は、ほぼみんな賃貸にだすから、問題ないよ。賃貸マンションになる方がいろいろと問題だよ。

[94: 匿名さん]

>>89
それもただの一意見だよね。
俺も港区民だけど、豊洲には行かないね。
ららぽーとはテナントショボすぎるし。
豊洲でまとめ買いするものって何？

[95: 不動産業者さん]

地権者が1/3というのがネック
管理組合がしぶつかされるのは覚悟したほうがいいだろう
地権者は未来永劫管理費0とか勝手に決められそう

[96: 買い換え検討中]

確かに地権者さんが多いと不安事項はありますよね。

ただ、今私が住んでいるところも再開発で立てられた物件でして、やはり地権者さんが多いですが皆さんとてもいい方が多いです。自身も理事をさせて頂いたことがありますが、特定の人間だけが特をするような案が出たりもなかったですね。
どんな方が地権者さんかにもよる気がします。

むしろ私が気になるのは賃貸住戸が多くなることですかね。決して差別をするわけではありませんが、賃貸のフロアー(地権者さんがワンフロアお持ちです)ではゴミ捨てに関するトラブルなどが多く管理組合や管理会社も困惑しています。

[97: 匿名さん]

ここは免震でしょうか?

ご存じの方教えてください。

[98: 匿名さん]

>>97
ホームページの物件概要には免震と書いてあります。

[99: 匿名さん]

>>95
3分の1って、恐ろしいね。
撤退、撤退。。。

[100: 匿名さん]

>>98
ご親切にありがとうございます。

ところでここは建物の長寿命化の評価が星ひとつなんですね。地権者比率が高く大規模修繕も難航する可能性があるので併せてディスカウント要因になりそうですね。