エアーズガーデン新浦安ってどうですか？パート２

[匿名さん]

エアーズガーデン新浦安についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
駅が遠いのが気になります。バスの利便性はどうでしょうか？
当地ならではの耳寄りな話しも聞きたいです。
よろしくお願いします。

公式URL
http://shinura222.jp/?utm_source=yahoo&utm_medium=sem&utm_campaign=ad0...

前スレ：エアーズガーデン新浦安【旧称：（仮称）しんうら・まいはまプロジェクト】ってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/543422/res/1-2000/

【注意事項】
心ない投稿が散見されますが、有益な情報も中にはあるようです。
事実であれば情報としてありがたく受け入れ、間違いであれば情報を以って正していきましょう。
感情的に反論すると心無い投稿をする方の情熱に火をつけて、荒れる可能性が高くなります。
ここはひとつ、大人になって淡々と対応しましょう。

なお、エアーズガーデンとかけ離れた浦安市、電車、中古の雑談やウンチク話しはこちらでお願いします。

浦安市の住環境ってどうですか？（ラウンド３）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/317839/

京葉線の将来　Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541162/

新浦安の中古ってどうですか？＜３棟目＞
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/70212/

では、パート２もよろしくお願い致します！

＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠

所在地：千葉県浦安市弁天一丁目6-831他（地番）
交通：京葉線 「舞浜」駅 徒歩19分
京葉線 「新浦安」駅 徒歩24分
京葉線 「新浦安」駅 バス8分 「弁天保育園入口」バス停から 徒歩4分 （「新浦安駅北口」バス停から東京ベイシティバス「舞浜駅」行）
東京メトロ東西線 「浦安」駅 バス15分 「弁天第二」バス停から 徒歩9分 （「浦安駅入口」バス停から東京ベイシティバス「舞浜駅」行）
間取：2LDK・3LDK
面積：63.20平米～75.40平米
売主・事業主：新日本建設　東京支店
売主・事業主：平和不動産
販売代理：東京建物不動産販売
媒介：長谷工アーベスト
施工会社：長谷工・新日本共同企業体
管理会社：株式会社長谷工ｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[852: 匿名さん]

>837さん
マンションの広告費ってどれくらいかかっているんでしょうね？
チラシ、電車の車内広告など全て合わせても物件価格を値引きするより
割安ということでしょうけど、数百万単位になっているように思います。
それなら成約キャンペーンの商品をグレードアップするか、
直接値引していただきたいと感じます。

[853: 匿名さん]

>>852
広告費はよくわからんけど、まずはモデルルームまで人を呼び込む必要があるよね？
この物件は、地元だけでいつの間にか完売するほど条件の良い条件でもないし、戸数もそこそこ多いので、周辺地域だけでなくある程度広域に広告をばらまかないと見込み客を増やせないのよ。
ある程度認知されて見込み客も十分増えたにも関わらず、誓約率が悪いようだと、成約者へのオプションプレゼントとかで後押しして契約を促すという感じかな。

[854: 購入検討中さん]

笑

徹底的に同じ方ですね。

何か恨みでもあるのかしら。

[855: 匿名]

マンション見に行ったかたから聞いたのですが、やはりまだ決まってないところは色々条件を交渉中らしいです。値段とか色々です〜と聞いたみたい。スカイはまだ間取りが決定していないと聞いたそうです。

[856: 匿名]

成約者のご紹介とか、近隣住民の入居者には特別便宜があるみたいな事を聞きました。それでも成約個数が増えない。
皆さん高いのに狭いって言ってます。

[857: 匿名さん]

>>854
笑

ばかだなあ、これまでの相場に慣れた地元民には魅力薄だということだよ 笑

３期でどれだけ出すか分からないけど、契約頭打ち傾向だからエリア広げてどんどん広告まかなきゃ客は集まんないってのが理解できないらしいね 笑

[858: 匿名さん]

ムキに否定されてる方は、近郊の営業マンですかね？

価格高くなったのは液状化対策したからだそうですが、地震対策しているのは安心ですし、
納得いった方が購入すると思います。

[859: 匿名]

今どき地震対策してないマンションなんかないです。特別なことじゃないし、そんなのは理由にならない。

[860: 匿名さん]

その通りだね。
新浦安の海側マンションでは、プラウド以外殆どのマンションが
液状化対策していたし、マンションの敷地は液状化の被害を受けていない。
価格高騰の理由にならない。

[861: 物件比較中さん]

液状化対策≠地震対策
すかさず論点を摺り替えて「理由にならない」なんて断罪口調だけど一体どんなポジションの人なんだろう

[862: 匿名]

比較検討していても良くわかってない人がいますね。どこと比較してエアーズのどんなところが優位なのか具体的にお願いします。

[864: 匿名]

それで、通常液状化対策にいくらかかり、地震対策にいくらかかるんだ？
それが高値の理由なら根拠を示しなさい。
比較検討の元データでもあるのか？

他のマンションも対策済みで、もっと広く仕様もランクが上で、管理費、修繕積み立て金もエアーズほど高くない。

駅から遠くて騒音、排気ガスがひどいのに何がポイントなのか比較検討結果を示してみてよ。
まさかバカの一つ覚えの平置き駐車場とテーマパーク!? それだけ？

[868: 匿名]

ほんとに購入検討中の人っているのですか？
なぜいつまでも購入をしないのですか？

[869: 匿名さん]

>>868
それは物件担当者か契約者だからか？
まあ冷やかしの暇人の可能性が高いとは思いますが。

大規模なのに、売れてないから書き込みしにくくて契約者板も盛り上がらないしねえ。
売れ始めたらわっと勢いづくんだけど、当分先だろうねえ。

[870: 匿名]

成約戸数55件になって2ヶ月以上経ちますが一戸も増えてないですね。
この間、エアーズの購入検討者の方々は何をしていたんだろう。
値段交渉ですか？

[871: 匿名さん]

>>870
1000万円の値下げを待っております。

[872: 匿名さん]

株バブルもはじけそうで危ういし、マンションバブルもいつはじけるかわからなくなってきた。
待った人勝ちになったら超ラッキー。

検討者がその前に定価で買ってくれれば売主はウハウハ。
決断できない人々を尻目に買ってあげてくださいよ。

[873: 匿名さん]

>>872
バブルついに弾けましたね。
中国マネーは利確できる海外不動産から一気に引き上げますから、湾岸マンションあたりから大量に売りが出て、不動産価格は暴落すると読んでおります。

[874: 匿名さん]

今回の上海の暴落で損してるような中国人は日本にマンション買いに来てないだろ

[875: 匿名]

結局最後は土地持ちの勝ちです。
土地価格が変動しようと、バブルが弾けようと、良い場所の土地は下がってもあがる。
万一土地が上がらなくても、景気にかかわりなく維持していける。
マンションは一度下がったら止まらない。
価値が下がっても半永久的に管理費、修繕積立金は値上がりしていく。
セキュリティに関してもSECOMやALSOKに加入したら良い。マンション管理費を支払うより遥かに経済的。
マンション価値は駅周辺に限る。
弁天の一種低層住宅地域にマンション建てるなど土地の価値を台無しにしてる。

[876: 匿名さん]

No.875
馬脚…

[877: 匿名さん]

>>876
君のほうが視野狭窄だな。

[878: 匿名さん]

真面目に検討している人は、あまり書き込んでいないんでしょうね(^^)

[879: 購入検討中さん]

まじめに検討している人は書き込んでいないと思う。

特定の人のみだよ明らかに。

言い方が特徴あるからねぇ。

[880: 匿名]

真面目に検討している人は書き込んでいない？
じゃあ、自称購入検討者はなぜ書き込むのかな？
不真面目だから？

[881: 匿名さん]

>>879
購入検討中を名乗りながら、真面目に検討する人は書き込んでないと言い出す。

自己否定だと思うのですが。

自分は冷やかしだとカミングアウトされてるのでしょうか？

擁護するふりして煽っているので、実際そうなんでしょうけど。

[882: 匿名さん]

>>870
すみません、素人なのでご教示いただきたいのですが、成約戸数55件になってから1件も売れていない、というのはどこを見ると分かるんですか？

[883: 匿名]

購入検討中さんは、自己矛盾の意味が理解できないと思います。
その証拠に、この先もずっと購入検討中のままで登場します。

[884: 匿名さん]

>>848

55→実は40という業界裏話を小耳に挟んだ。

真意の程はわかりませんが。

どなたか知ってますか？

[885: 匿名さん]

>>884
あり得る話だね。供給数何戸と発表してるわけでなく、物件概要の売り出し数と先着順の売れ残りから売れた数を計算してるだけだから、売れ残りの数を誤魔化そうと思えばできる。

実際、先着順の数は変わらず、販売価格帯が変動することがちょくちょくあるからね。売れたことにして先着順の数には入れていなかった部屋を少しずつ売ってるのかなって思うよね。

でもほんとに15戸も多くサバ読んでたら、壊滅的な売れ行きですよ。大丈夫なんですかね。

[886: 匿名さん]

今日、郵便受けに入っていたコミュニテイペーパーに、エアーズガーデンのあまりにドデカイ折込チラシが挟まれているのを見て「終わったな」と思ったのは私だけでしょうか？

[887: 匿名さん]

>>886
売れてない物件だと、生協のチラシにまで広告折り込んだり、地域の不動産屋にくまなく新規物件情報として貼り出されたりするよね。
ほんとに色んなルートで広告を撒いてて、よっぽど売れてないんだな～と納得しちゃう。

[888: 主婦さん]

THE幕張BAYFRONT TOWER＆RESIDENCEのような間取りが好き。
エアーズも似たようなのを建てたらよかったのに。

[889: 匿名さん]

やっぱり弁天は戸建地域。
マンションは向いてないな。

[890: 匿名さん]

ここは売れ残りではなく売り残しの売り方に見える。
最初は高めに設定、売れ残りを値下げして売る。
階や間取りなどにこだわらない人は値下げを待つのも良いと思う。
ただライオンズガーデンや富岡エステートの売れ方を見ると異常に高いとは思わない。
値下げとなってもそれら以下の値段になるとも思えない。
中町の、特にこの辺りのマンション需要はまだまだあるはず。
自分は最終的には売れると予想。

[891: 匿名さん]

ライオンズガーデン新浦安
http://www.shinurayasu.com/urayasu-ms/shinurayasu/lionsgardenshinuraya...

富岡エステート
http://www.shinurayasu.com/urayasu-ms/shinurayasu/tomioka/top.html

富岡エステートってエアーズから見てショッピングセンターの向こう側にある古いマンション（団地？）だよね？築32年で2500〜3000万か。うーん結構高いね…

[892: 匿名さん]

＞築32年で2500〜3000万か。うーん結構高いね…
さすがにそこまではしないでしょう
https://t23m-navi.jp/indexes/d/168837

[893: 匿名さん]

>>890
値下げすれば駅から遠くても高速そばでも売れるだろうね。
売れ行き鈍いのは、予想外に高かったからなので。
下がれば戻ってくる客もいると思うよ。

でも売り残しってのは、すみふやゴクレのように将来の相場値上がりを見込んでやるもんだよ。残して安く売るためじゃない。高値で売れる分だけ売り出し、残りは相場が上がるまで取っておく。それから売り出せば、割安感を演出できるし、場合によっては更なる値上げも見込めるからね。

[894: 匿名さん]

富岡エステートは3000万台もよく見かけましたね
それもわりとすぐ売れていたと思われ

[895: 匿名さん]

即日完売させず、高く売れる分は確実に高く売るという値段設定に見えますね。

[896: 周辺住民さん]

>>890

富岡エステート、富岡サンコーポは弁天地域の戸建て住宅街と同じころに建設されました。
30数年経過し、結局集合住宅は3000万円前後の価値。
弁天の中古一戸建はすべて6000万円以上。
マンションは区分所有分が少なくても戸建てより固定資産税も高い。管理費、修繕積立金などの固定出費もある。
戸建てと集合住宅、どちらが得か、誰でもわかる。
エアーズは今でも売買苦戦しているのだから、将来中古マンションとしての売買は更に難しいだろう。
シンボルロードのCOCO街区でさえ、販売価格を割っている。
アイルズに買い換えたい人がたくさんいるが、マンションが売れなくてあきらめている人が何人もいると地元不動産屋から聞いた。
エアーズはそのうち投機家が安く買い叩き、賃貸に出して利益を上げるにはいいかもしれないが。

[897: 匿名]

震災時にあれだけ報道されたんだから、新浦安の中古苦戦してるのは当たり前では？

[898: 匿名さん]

>>896

COCO街区
https://t23m-navi.jp/indexes/d/146544

そうなんですね。COCO街区というのは人気物件なんですか？
表面的なスペックだけを見ると、駅から遠く、また周辺には同等の物件が多く立地していますし、またNo.897さんのおっしゃっている様なことなども踏まえると、築10年なら元値を割っても仕方がない、いや十分に高い中古価格であるような気がしましたが...素敵なマンションなんですけどね。

富岡エステートは富岡とあるので富岡という地区なのだと思っていました。あそこも弁天なんですね。ただ戸建エリアとは道路や別のマンションを挟んで隔たっていますね。公示地価を見ましたがこの弁天という地区はそれなりに人気エリアなんだと思いました。駅近の舞浜や美浜には劣りますが、新浦安や舞浜エリアでは上位に位置していますね。戸建の価格が高いのもわかります。6000万ですか。それに引き換えマンションは築30年で3000万...という点をどう捉えるかということですね。悩ましいですね！？

アイルスというのは戸建なんですね。やっぱりマンションより戸建、すくなくとも浦安では戸建のほうがいい、ということなんでしょうか。イメージが違いました。教えていただきありがとうございます！

[899: 買い換え検討中]

富岡は富岡という住所ですが、弁天と同じ時期に開発した集合住宅＆戸建て地域です。
ただ、一種低層住宅という点においては断然弁天地域の方が邸宅地としてはいいですね。
富岡の戸建ては中古で5000万くらいですが、弁天となると現時点で6000万から一億越え（1件）です。
震災後、助成金でかなり建て替えたようで、舞浜や美浜地域より立派な家が多いです。
エアーズのイメージビデオや広告にあるように、「弁天の邸宅地域を望む」と書いてあります。
それだけ、弁天の戸建て地域は売りなのです。
エアーズ住民は眺めるだけしかできませんが、今川や入船と違い、弁天は区画整理もきちんとされ美しい街並みです。
秋の銀杏並木や、ひだまり公園のガーデニングも美しいです。
エアーズは富岡の中央公園を売りにしてますが、ここで遊んでいる子供はいませんね。
家族連れも、ひだまり公園でピクニックします。
弁天は美浜とも違い、なんか住民が楽しんで暮らしているというか、いい雰囲気なんですよね。
なかなか売り物がでないのも頷けます。

[900: 匿名さん]

ここで話題に上がってる中古のマンションは、 基本的には面積が広いよね？
対して、エアーズは70㎡台と狭い。

そう考えると、エアーズの中古価格は今の中古物件より安くなると想定されないのかな、、、。

いわゆるグロス価格、つまり面積関係ない売り出し価格でなく坪単価で見たらどうなるの？

[901: 匿名さん]

例えば上でも挙がっているライオンズガーデンは築15年で＠170前後ですね。

勿論個体差がありますので一概には言えませんが、ここはエアーズと立地条件（アドレス、駅距離、近隣施設、道路や鉄道等への接近の程度）が同様ですので中古価格も近似するものと仮定すると、エアーズは販売価格が平均＠230程度ですから仮に15年後に＠170になると26％の下落。

つまり、エアーズのグロスが平均4500万程度ですから26％を掛け合わせると平均1200万程度の下落になりますね。

15年住んで1200万なら郊外物件としては悪くはない気がしますが、どうなのでしょう？

[902: 匿名さん]

No.901です。

因みに、将来相場全体の騰落、あるいは液状化対策の程度、共用施設の有無、高速道路沿いか鉄道沿いか、といったファクターは議論が紛糾し過ぎる傾向があるので、推論の条件からは捨象しました。

[903: ご近所の奥さま]

>>エアーズと立地条件（アドレス、駅距離、近隣施設、道路や鉄道等への接近の程度）が同様ですので中古価格も近似するものと仮定すると、

そう思うのは浦安市街から来た人でしょうね。

浦安市自体が限定された広さなので、道路一つ違えば雰囲気も住む人の様子も、環境もガラッと違います。
弁天の中でも一丁目、二丁目、三丁目、四丁目で明らかに住んでる人の属性も雰囲気が違います。

ライオンズは元々タウンハウスなどの地権者や弁天戸建ての二世帯の子供たちが購入したのでそれなりに広さも確保されているし、住んでる人もお互い感覚が似た感じの住民たちです。

一方、エアーズは近隣住民ならみなさん「あの、サンゴルフのねえ。相続税対策で売った土地でしょ。」って感じ。
うるさい、空気悪い、高速道路沿いに建つマンションになんかわざわざ住みません。
テーマパーク好きのよそから来た人が、花火見たさに住むって感じに思っています。

しつこいほどチラシが入ってきます。
売れてないんですね。

[904: 匿名さん]

成約戸数は何件になりましたか？

40戸ですか？43戸ですか？

[905: 匿名さん]

中古が坪170ってのは、最近の相場高騰で中古価格も上がったのを反映した値段。
15年後の相場がどうなるかだね。

長期的に見れば一般的には物価は上がるけど、少子化の影響で市場が萎んだり、古くて広い中古のリノベーションが普通になってたりして、相場が今より下がってる可能性もあるし。
なんとも言えないね。

ここを買うなら、やはり資産価値を気にしないほうが幸せになれそうですね。

[906: 周辺住民さん]

ライオンズは、私の記憶では販売当初坪単価214万円くらいだったと思います。3SLDKで5980万でした。
坪170万円なら20％くらい値下がりしたという事でしょうか？
戸建ては震災後一度落ちましたが、現在は少し戻り、新築販売当時の価格の倍以上になっているので、やはりマンションは損だということですね。
将来エアーズはいったいどれ位まで下がるんでしょうか？

[907: 匿名さん]

No.901です。

>そう思うのは浦安市街から来た人でしょうね。
>浦安市自体が限定された広さなので、道路一つ違えば雰囲気も住む人の様子も、環境もガラッと違います。 弁天の中でも一丁目、二丁目、三丁目、四丁目で明らかに住んでる人の属性も雰囲気が違います。

おっしゃるとおりです。一度MRに足を運んだことがありますが近隣住民ではありません。

ただし、残念ながらマンションの中古市場においては、近隣住民の方が抱かれているようなミクロ且つエモーショナルな価値判断が反映される余地は殆どないのではないでしょうか？とくに浦安のような新しい街では相対的に地縁に乏しい分、取るに足らない瑣末な差異（ご気分を害されたら申し訳ありません）が先鋭化、拡大化して捉えられる傾向にあるように感じられます。

MRに伺った際の印象ではライオンズガーデンの立地とエアーズの立地を比較して、周辺環境についても所謂「雰囲気」についても特に決定的な差異があるようには感じられませんでした。

ライオンズガーデンは若潮通り？という片側2車線のそれなりに交通量の多い道路に隣接していて、且つ京葉線の線路及び鉄鋼通りという工業地区にも接近していますよね。やはり決定的な差異があるようには考えられません（まあここらへんの話を追求すると議論が荒れてしまいそうなので先述の通り深入りしたくはありませんが）。

その差異が分からないのは近隣住民ではないからだと言ってしまえばそれまでですが、繰り返しになりますが、そのような非常にミクロな差異が中古価格に反映されることはないと考えております。

>一方、エアーズは近隣住民ならみなさん「あの、サンゴルフのねえ。相続税対策で売った土地でしょ。」って感じ。

サンゴルフについては詳しく存じ上げておりませんが、サンゴルフの跡地だからどうしたの？というのが、中古市場に影響力を持つ不動産業者や金融機関、そして多くの消費者たちの一般的な感覚なのではないでしょうか。

念のため申し添えておきますが、近隣の方やライオンズガーデン、或いはエアーズに住まわれる方を揶揄する意図はございません。全体的には落ち着きのある良好な住宅地区であると思います。

フラットな視点でこの物件の価値を検討したいと考えております。

[908: 匿名さん]

たびたびNo.901です。 連投失礼いたします。●●の業者だ、とか言わないでくださいね。

>中古が坪170ってのは、最近の相場高騰で中古価格も上がったのを反映した値段。
>15年後の相場がどうなるかだね。

そうですね。こればっかりはなんとも言えません。更に上がるかもしれないし下がるかもしれない。

No.905さんがおっしゃる「少子化」「市場縮小」「中古」というワードで「市場縮小は先ず新築市場の縮小として発現し相対的に中古市場は高騰化する。また少子化により標準的な専有面積の物件に人気が集まる」という全く反対の推論も言えてしまうわけですから、やはり何とも言えません。

ましてや人間の一生は有限ですから無限の時系列で議論をするわけにもいきません。すなわち「買い時」というファクターもあります。

したがって申し上げた通り推論の条件からは外しました。

更に浦安という街は近年特殊な相場の騰落が生じていますから更に予測が難しくなります。興味深くはありますが。

[909: 匿名さん]

多くの庶民にとって5000万以上というのは中々手が出ない。
弁天の6000万の戸建の方が良いよ！と言われてもそれは無理なのです。。
私もその庶民。

中町に生まれ育って中町に住みたいと思う「庶民」がおそらく一度は考えること
「駅周りのエステート系などの築30年超の物件は手頃ではあるが将来の老朽化を考えると…」ということ。
今は築30年だからまだ売れてはいるがこれが築40年50年となってきたらどうなるか。

そんな中でこのエアーズは中町ファンの庶民にとって良い選択肢となるのではないかと思う。
中町ファンには元町・新町が肌に合わないという人が少なからずいる。
貴重な大規模、駐車場500円、日当たり良し。多少立地が悪くともいつか盛り上がりを見せてくれると信じる。
値下げ後にどうなるか注目。

[910: 匿名さん]

>>909
そうですね。この物件の最たる特徴はNo.909さんがおっしゃられているような「希少性」なのではないかと私も考えております。

近隣の方のようなのでお伺いしたいのですが、高速道路の向かい側にはいくつか築浅の物件がありますね。あれらの物件は比較対象にはならないものなのでしょうか？当地を訪れた際にライオンズガーデンや新浦安方面には回りましたが、あちらの方には回らず、環境等が把握できておりません。

因みに、値下の有無については販売状況が見えていませんので判断しづらいところがありますが、第2工区の単価が第1工区並みに抑えられるということは十分にあるのではないかと推測しています。ここに掲載されている価格表を前提にすると、第2工区の単価は私もやや割高であると感じます。

[911: 匿名さん]

>>910
909です。
私の主観となりますが回答させて頂きます。
高速道路の向かい側、東野の物件については勿論比較対象にすべきではないでしょうか。

東野も素敵な街だと思います。東野プールもありますし弁天より庶民的な雰囲気ですかね。
地盤は弁天より東野の方が強いと思われます。

ただ高速道路を越える際、下をくぐれる道と歩道橋の上を越さなければいけない道があります。
これにより目的地によっては厄介だったりします。
この点が相場に影響しているのかは分かりませんが。

周辺の物件に関しては悪くないと思いますが、自分は特に希少性は感じませんでした。
以上、ご参考になれば幸いです。

エアーズ、希少性感じますよね。
このスレでは散々叩かれてますが、自分は10年近く浦安の物件をウォッチしてきた中で凄いのが出てきたと思いました。
この希少性が資産価値を引っ張っていくとみています。

[912: 契約済みさん]

>>903
実際契約している人達は浦安市内の人が多いですよ。
ディズニー好きの人もいることにはいるけど、昔から浦安に住んでたって人も買ってますね。
モデルルームの購入者のコメント見るとわかりますよ！

[913: 匿名さん]

>>911
丁寧にご教示いただきどうもありがとうございます。

私はこの度初めて浦安の物件を検討しました。勤務地の都合から初めて千葉方面に足を運びました。

浦安は良い街ですね。そして私が回った範囲に限られますが、浦安ではここの周辺の地区が一番落ち着いていてバランスが取れているように感じられました。個人の好みの問題ではありますが。

[914: 匿名さん]

浦安が好きで、この場所、各種条件、価格に納得する人もいるでしょう。そういう人は外野の声は気にせず買えばいい。
資産価値や環境、価格に疑問な人もいるでしょう。そういう人は買わなければいい。
価格が下がれば検討する人もいるでしょう。そういう人は値下げを期待して待てばいい。下がる前に完売かもしれないけど。

シンプルな話なんだけどな。

でも申し訳ないけど、売れ行き不振で価格改訂となるシナリオのほうが、大多数の検討者には嬉しいでしょう。そうなって欲しいてすね。買った人と売り主には申し訳ないけれど。

[915: 匿名さん]

売り主に謝る事はないでしょう。
勝手に売れない値付けをしている張本人だから。

[916: 匿名さん]

>>913
それはそれは。浦安市民として歓迎致します。
お察しの通りこの辺り、中町の魅力はどこかのんびりとした雰囲気にあると思います。
元町は昔ながらのちょっとゴミゴミとした感じでお店も多い。
新町は広々として少し気取ったようなおしゃれな街並み。
どこが好きかは人それぞれでしょうね。

[917: 契約済みさん]

てかこのスレずっと荒らしてるのは
「匿名」とだけの名前で書き込みしてる１人だけだと思うよ。

[918: 匿名さん]

917さん
そうかも！私もそう思います。

からかいたいだけなので、
ほっとくのが一番ですね。

[919: 購入検討中さん]

うん、このスレ気持ち悪いわ。

全部一人が自作自演してる。

恨みがあるのかな。

[920: 匿名さん]

どなたか詳しい方教えてください。
先日ここの固定資産税がどれくらいになりそうか尋ねてみたところ、軽減ありで11万程とのことでした。
浦安市は固定資産税のうち都市計画税が無いらしくその分安いとのことですが
軽減ありで11万というのは一般的にみて安いですか？高いですか？(市内または市外の物件の比べて…など)
5年後は建物にかかる軽減が無くなるということでどれくらになるのかしら？17万くらい？
宜しくお願いします。

[921: 匿名さん]

土地の所有割分の価値が1000万ならこれからずっと
1000X1.4% / 6=約25000

建物の固定資産評価額は2500万として、47年償却で5年後は約2200万。5年後からは半額減税なくなるので、2200 ×1.4%=約30万。
合計32.5万。

それまでは半額になるんで、15万+2.5万=17.5万てな感じですね。
実際は固定資産税は、固定資産評価額によるので、もし11万が正しいなら、ざっくり言えばマンション9万、土地2万で
5年後からはざっくり9×2+2=20万といった感じでしょうか。

[922: 検討中の奥さま]

結局何戸売れているんですか？

45戸？

[923: 匿名さん]

6月契約する時で56は確実でしたので、
それから少し増えたのでは？
マンションギャラリーに直接聞いてみてもいいかも。

[924: 匿名さん]

>>923
完成までに全戸売れたらいいですね。

[925: 匿名さん]

ここってディズニーランド近いというか、行き易いところですか？
ディズニーに近かくて行き易い場所ならディズニー好きな人には良いけど。
でもその反面、ディズニー客で道は大渋滞するんじゃないでしょうか。
そうでもないのかな。

[926: 匿名ッキー]

ディズニーランドへは徒歩20分、自転車で7分くらいだよ。
バスもあるし、行き易いと思うよ。年間パスポートを買って毎週行くのも楽しそうだね。
でも残念ながら購入者のほとんどはディズニー目的ではないと思うよ。
もちろんコアなファンもいるだろうけどね。
道は普段そんなに渋滞しないよ。大型連休のときはさすがにちょっと混んでるけどね。
この辺りはディズニー渋滞とぶつからないようにうまく区画整備されているよ。ﾊﾊｯ！

[927: 近隣住民]

>>925
ディズニー渋滞影響は土日くらいだけど、平日の357とエアーズ横の道の渋滞とトラック量はハンパないから、注意が必要だよね。
朝四時くらいからガタンガタンと走るトラックの荷台とボディか何かが揺れぶつかる音がなり続き、寝てると気にほんとに触るんだよな〜

[928: 匿名さん]

3期1次の販売時期が、7月下旬から8月下旬に変わりました。
これは何を意味してるのでしょうか。

一部の方の話では以外と盛況で、商談中の見込み客に花が付いてるとの話でしたが。

[929: 匿名さん]

>>928
一般的にはちゃんと需要があれば早く売りますし、需要が低ければ延期や期を分けて、ということをやりますよね。

[930: 匿名さん]

>>929
では、あまり申込が集まってないのですね。
たまに、MRは盛況という書き込みがありますが、申込までは至らない感じなんですかね？

[931: 匿名さん]

その通りです。
販売が延期になるのは、思惑通りに売れていない証拠。
この分だと値引き開始まじかですね。

[932: 匿名さん]

6月末にMR行ったとき、売出し中の分はほとんど契約済の赤い花が付いていて、
売出し前の分もいくつか売れているように見えたし（希望があれば売出し前でも買えるらしい）
そこそこ盛況なんだと思ったけどなあ。どうなんだろうなあ

[933: 匿名さん]

>>932
どういうことなんでしょう？先着順住居の戸数やタイプがしばしば変わっているから、やはりちょこちょこ売っているのかな？

[934: 匿名さん]

>>933
そういうことだと思いますけどね。
６月に２回行きましたが、２回目のときに赤い花がだいぶ増えたな、と感じました。
相談席も全部埋まってて、契約してるっぽい人も居ましたし
売れてないって風には感じなかったですが、どんなもんですかねえ
申し込みが入ったり、申し込んだけどローン審査が通らなかったりで増減するのかもですね。

[935: 匿名さん]

契約済み戸数を隠していること自体が、
売れていない証拠です。

[936: 匿名さん]

>>934
貴重な情報ありがとうございます。

ここは確か、間取り変更などの受付の締切が迫っていたから、動いていないということはないだろうなと思ってはいたのですが、実際にMRへ足を運ばれている方のお話が聞けてよかったです。

こんなこと言うと反論が出てしまうかも知れませんが、最近の他の物件の動向を見ていると寧ろ割安感すら出てきているような気すらしますから（笑）

[937: 住まいに詳しい人]

>>935

地元のマンション開発業者関係者からの情報では、56戸成約となってはいるが、実は40戸そこそこだそうです。

他の開発業者は当面様子見だそうです。

[938: 匿名さん]

>>937
ふーん、じゃあ先着順として売り出してるのは売れ残りの一部な訳ですね。
そんなこすいことしないで、正々堂々とやればいいのに。

お盆とかで帰省したら、親が支援を申し出るパターンがあるらしいので、お盆明けが勝負かな。

それでも伸びないようだと、真面目に価格戦略を見直した方が良いね。

[939: 匿名さん]

>>937
他の開発業者が様子見してるなら、ここの売れ行きが次のマンション建設の時期を決めるのかな？
浦安でマンション待ってる人の為にも頑張らないと！
責任重大だね！

[940: 匿名さん]

そんな低堕落じゃ売主が許さないでしょう（笑）

エクセレントは次々完売して、新しいの出しているのに
絶好調でないにしろそこそこうれてるんじゃないの
地元の業者が売れ行き知ってる訳ないし

[941: 匿名さん]

「地元のマンション開発業者関係者」なんて、ゆうひが丘の総理大臣？田舎のプレスリー？レベルのことを真顔で言ってる人なんだから相手にしても仕様がない（笑）

[942: 購入検討中さん]

このレス、本当にしょーもないね。

「販売戸数が～」とか、また同じことを繰り返してる。

本当にお疲れ様です。

[943: 匿名さん]

>>942
買いたいならすぐに買えばいいんじゃないすか。
ほら見ろ何だかんだでやっぱ完売しただろとなるか、竣工時にまだこんなに売れ残ってんの？値引きしやがって、となるかは後のお楽しみ。

[944: 匿名さん]

駐車場が平置き100％で料金500円とはすごい。
世帯数画222でしたっけ？それだけ駐車可能ということは
マンションの敷地が広大なのだろうと思います。
ただ専有面積は63.20㎡～71.57㎡ と意外と狭いのが
拍子抜けですが。

[945: 匿名さん]

>>944
固定資産税もそれだけかかりますね。土地なので6分の1ですが。

[946: 匿名さん]

>944
駐車場の収入は管理組合に入ってくるんだよ。
デベはマンションを売れば良いだけ。
タコが自分の足食をべるの一緒。
駐車料金が足りなくて困るのは、住民。

意図的に初期の駐車料金、管理費や修繕積立金を安くするデベを
信用してはダメ！

[947: 匿名さん]

>>944
平置駐車場は機械式や自走式と比べて極めて低コストでランニングできますし、また100%が平置であることから他方式の利便性に対する料金面での調整が必要ありませんので、このような料金設定になっているのだと思います。

>>946
お詳しそうなのでお伺いしたいのですが、平置100%のランニングコストはどの程度が妥当であるとお考えですか？

[948: 匿名さん]

500円×200戸×12ヵ月で年間120万円。
10年で1200万円、20年で2400万円。
平坦な駐車場の補修費としては十分じゃないの？

[949: 匿名さん]

駐車場収入はたしかに駐車場自体の補修費に充てるのが正しいと思うが、実際には多くのマンションで建物の修繕積立金や管理費に繰り入れている。そうしないと管理組合の収支が苦しくなるのが実情。この物件でそのあたりどう計算されているかは分からないが、住民はよく確認した方が良いだろう。

[950: 匿名さん]

MRに行くと長期修繕計画なるものを出してくれるので購入検討者はそれをよく確認すべし。
修繕積立金は最初はかなり安い設定となっているけど、あとで一般的な設定になる計画なので注意。

駐車場使用料については修繕積立金や管理費が足りないからといって
車を持つ世帯から多く取るのではなく、車を持たない世帯からも均等に公平に取るべきだよね。
だから500円のままでよし。

[951: 匿名さん]

>950さん
以前別なモデルルームを見学した時は長期修繕計画を見せていただけませんでしたが、こちらから要望しないと出て来ないものですか？

駐車場は利用していない世帯からの徴収はどうでしょう。
管理費として駐車場のメンテナンス費に充てられているのは構いませんが、
利用料金として取られてしまうのは抵抗があります。