エアーズガーデン新浦安ってどうですか？パート２

[匿名さん]

エアーズガーデン新浦安についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
駅が遠いのが気になります。バスの利便性はどうでしょうか？
当地ならではの耳寄りな話しも聞きたいです。
よろしくお願いします。

公式URL
http://shinura222.jp/?utm_source=yahoo&utm_medium=sem&utm_campaign=ad0...

前スレ：エアーズガーデン新浦安【旧称：（仮称）しんうら・まいはまプロジェクト】ってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/543422/res/1-2000/

【注意事項】
心ない投稿が散見されますが、有益な情報も中にはあるようです。
事実であれば情報としてありがたく受け入れ、間違いであれば情報を以って正していきましょう。
感情的に反論すると心無い投稿をする方の情熱に火をつけて、荒れる可能性が高くなります。
ここはひとつ、大人になって淡々と対応しましょう。

なお、エアーズガーデンとかけ離れた浦安市、電車、中古の雑談やウンチク話しはこちらでお願いします。

浦安市の住環境ってどうですか？（ラウンド３）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/317839/

京葉線の将来　Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541162/

新浦安の中古ってどうですか？＜３棟目＞
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/70212/

では、パート２もよろしくお願い致します！

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所在地：千葉県浦安市弁天一丁目6-831他（地番）
交通：京葉線 「舞浜」駅 徒歩19分
京葉線 「新浦安」駅 徒歩24分
京葉線 「新浦安」駅 バス8分 「弁天保育園入口」バス停から 徒歩4分 （「新浦安駅北口」バス停から東京ベイシティバス「舞浜駅」行）
東京メトロ東西線 「浦安」駅 バス15分 「弁天第二」バス停から 徒歩9分 （「浦安駅入口」バス停から東京ベイシティバス「舞浜駅」行）
間取：2LDK・3LDK
面積：63.20平米～75.40平米
売主・事業主：新日本建設　東京支店
売主・事業主：平和不動産
販売代理：東京建物不動産販売
媒介：長谷工アーベスト
施工会社：長谷工・新日本共同企業体
管理会社：株式会社長谷工ｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[949: 匿名さん]

駐車場収入はたしかに駐車場自体の補修費に充てるのが正しいと思うが、実際には多くのマンションで建物の修繕積立金や管理費に繰り入れている。そうしないと管理組合の収支が苦しくなるのが実情。この物件でそのあたりどう計算されているかは分からないが、住民はよく確認した方が良いだろう。

[950: 匿名さん]

MRに行くと長期修繕計画なるものを出してくれるので購入検討者はそれをよく確認すべし。
修繕積立金は最初はかなり安い設定となっているけど、あとで一般的な設定になる計画なので注意。

駐車場使用料については修繕積立金や管理費が足りないからといって
車を持つ世帯から多く取るのではなく、車を持たない世帯からも均等に公平に取るべきだよね。
だから500円のままでよし。

[951: 匿名さん]

>950さん
以前別なモデルルームを見学した時は長期修繕計画を見せていただけませんでしたが、こちらから要望しないと出て来ないものですか？

駐車場は利用していない世帯からの徴収はどうでしょう。
管理費として駐車場のメンテナンス費に充てられているのは構いませんが、
利用料金として取られてしまうのは抵抗があります。

[952: 匿名さん]

>>951
修繕費は同規模のマンションと同じ程度必ずかかります。駐車料金をそちらに回して修繕費の、負担を下げてます。
500円と、格安に見せているということは、将来の支出は増大するということですね。

[953: 匿名さん]

>>951
駐車料金は文字通り利用者のみからの徴収ですよ。だから利用率が低いと収支が合わなくなる可能性もあります。まあその場合でもここは平置だから大したことにはならないけど機械式なんかだと大変じゃないかな。

950さんがおっしゃってるのは逆で、駐車料金を多めに取って組合を潤わせるのは不公平、必要なカネは必要な項目で徴収すべき、という話じゃないかと。

[954: 匿名さん]

>>953
駐車料金で賄えなくなると、他マンションに比べ2倍はないでしょうが、1.5倍ほどの修繕費管理費に値上げせざるを得ない未来になりそうですね。住民全員での負担になるので公平にはなりそうですね。
分譲価格も結構高いですが、車持たない人にとってはランニングコストも高いマンションになりそうですね。

[955: 匿名さん]

>>954
そうなんですか？お詳しそうなので1.5倍？2.0倍？何に対して？の数的根拠をご教示いただけますと皆様の理解も深まるのではないかと思います。

マンションのランニングはあらゆる共有施設、共有サービスのコストが計上され、それをどうシェアするかという話ですからね。どのような項目で徴収するかは別として、ここの共有施設や駐車場、サービスの在り方、そしてそれをシェアするスケールから考えると、総体としては低コストであると言って差し支えないと思いますが。

[956: 匿名さん]

外からあれこれ言っても推測でしかない。
デべの試算が必ずあるから、それを聞いた人がここにアップしてくれればすむ話。
30年後位まで、5年単位で何倍になっていくのか。
それ見れば予想はつくよ

[957: 匿名さん]

>>955
正確な数字は内部者でないので分かりませんが、同じような平置きで一家に一台のマンションでは通常5000円〜10000万徴収しており、余った金を修繕費や管理費に回していますよね。
それがゼロから数百円のマンションは、販売が売りやすくするための営業ツールに過ぎず消費者のためでは必ずしも無い、と思われます。
もし10000円の駐車料のマンションに比べれば、支出は同じわけですから、その分管理費を値上げせざるを得ない状況もありえますが、今の管理費、修繕費と総額30000円ならば、30%くらい値上がりする可能性はありえますよね。
また、いまのエアーズのようになかなか全戸販売できず住人が少ない場合は必要経費はほとんど同じなので、収入を維持するには一戸あたり負担金を2倍に上げざるをえません。
実際入居してすぐに値上げされた事例もありますよね。
http://lions-mansion.jp/sumai/knowledge/management/08.html

500円だから嬉しい！安い！という単純な話では無いので、営業トークに騙されないようにご注意くださいね。

ただ220もあるのにエレベーターが二台しかないというかなりの不便さとひきかえに、金のかかるエレベーターの維持修繕コストがある程度安いというのはあるかもしれませんね。

[958: 匿名さん]

>>957
駐車場利用者が車以外のことに多く払わなければいけない理由は何？

平置の駐車場なら500円で十分。
エアーズは駐車料上げなくてもちゃんと妥当な修繕費支払になる計画になっているよ。
安くはないけど一般的な範囲と思われ。

[959: 匿名さん]

>>957
売れるまでは所有者は売主だから、もし売れなくても管理費修繕費は売主負担だよ。

[960: 匿名さん]

>>957
駐車場代だけを見て一喜一憂するのはおっしゃる通り愚かですが、\500だから欺かれている、というのも違いますよね。他の方も触れられている通り、平置駐車場自体は非常に低コストです。

平置100%で\10,000も料金を徴収せねばならないところは他のインカムに余程無理があるんじゃないですかね？つまりそちらの方がよっぽど詐意があるように感じます。

あくまで問題にすべきはコスト総体であって、この物件の設備＆サービス状況を勘案すれば（これもおっしゃる通りエレベータは一般的に高コストだと言われますよね。そして機械式駐車場も）、ランニング\25,000くらいがいいところでは？そして、ローンチの設定がおよそ\20,000であるわけだから、然るにこれはまあ一般的な設定だと思いますけどね。

あと、販売中の未竣工物件に対して「（この物件は売れないから、結果一人当たりのコスト負担を）2倍に上げざるをえません」と数的根拠も無いまま断言なさるのはいかがなものか、まあこんな掲示板だし仕方がないのかな、とも思いますが 笑

[961: 匿名さん]

大手系列の管理会社だと委託費がめちゃ高いので、大抵は駐車場料金の大半を管理費に注ぎ込んで普通のレベルに見せる。

こちらは新日鉄コミュニティとのことで、予想するにサービスレベルは大手系列より低いが委託費も低いのではないかな。なので駐車場料金を補填しなくても普通のレベルの管理費で収まってると。

修繕積み立て金も、平置きだしエレベータ少ないしで少な目に見積もってるのかね。ただ、大手系列は念のため多目に設定するけど、安いとこは最初は安く試算しといて後で一時金徴収しないと足りなくなることもよくあるらしいから、 そこは注意だね。そればっかりは将来にならないとわからない。

[962: 匿名さん]

管理費云々よりは元の価格設定の方がよほど家計にはインパクトありますね。

[963: 匿名さん]

>>962
物件の値段ってこと？
そりゃそうだ。
でも、それプラス、管理費や固定資産税の額も重要でしょう。
駅近でもないのに、物件が高くてランニングも高かったらお話にならない。

[964: 匿名さん]

土地が広いので固定資産税は同規模のマンションより高くなりますね。

[965: 匿名さん]

またふいに「分譲価格が高い」というところに話題が戻りましたね？ランニングの話はもういいのかな？

分譲価格については兼ねてより議論が紛糾していて食傷気味の話題ではありますが、確かに重要なポイントですからね。

割高派は駅遠であることや、新町の未入居物件の中古価格などを根拠に自説を展開する一方で、妥当派＆割安派は未発表プロジェクトの予定価格や近隣物件の中古価格を論点にしていて、なかなか議論も噛み合わずに凄惨な状況ですが、参考になるレスも多数見受けられますので、一度前スレから読み返してみるのもよいのではないかと思います。

私は後者に説得力を感じましたが。

[966: 匿名さん]

駅遠で広くて古いのと、狭くて新しいので、同じ値段でどちらがいいかと言われたら、うーん、どちらとも言いかねる。

駅近だと高くて狭くても我慢する人は多いんだけどなあ。
まあそれは駅近のメリットが最優先だからだけど。

駅近新築が高くて買えなくなった人が、駐車場100パーセントに価値を見いだせるかだね。

[967: 匿名さん]

>>966
舞浜か新浦安の駅近で＠260～270くらいで出たら人気物件だろう。でも出ないんだそんなの 笑。駅近の新築からしてもう出ない。

だからこの物件の判断基準は、新築か中古か？或いは京葉線浦安かそれ以外か？という軸になると思いますよ。

[968: 匿名さん]

>>951さん
950です。長期修繕計画について
売主としては修繕費を安く見せて売りやすくしたいと思うので、最初は隠している可能性がありますね。
修繕計画や修繕費の根拠などを聞くと出してくれるはずです。
ここのように修繕費の初期設定が5000円程度のところはそれは最初の数年のみであり、
将来は15000～20000程度になるとみておくべきです。物件によるかもしれませんが。
駐車場使用料については953さんが書いてくれた通りです。