エアーズガーデン新浦安ってどうですか？パート２

[匿名さん]

エアーズガーデン新浦安についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
駅が遠いのが気になります。バスの利便性はどうでしょうか？
当地ならではの耳寄りな話しも聞きたいです。
よろしくお願いします。

公式URL
http://shinura222.jp/?utm_source=yahoo&utm_medium=sem&utm_campaign=ad0...

前スレ：エアーズガーデン新浦安【旧称：（仮称）しんうら・まいはまプロジェクト】ってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/543422/res/1-2000/

【注意事項】
心ない投稿が散見されますが、有益な情報も中にはあるようです。
事実であれば情報としてありがたく受け入れ、間違いであれば情報を以って正していきましょう。
感情的に反論すると心無い投稿をする方の情熱に火をつけて、荒れる可能性が高くなります。
ここはひとつ、大人になって淡々と対応しましょう。

なお、エアーズガーデンとかけ離れた浦安市、電車、中古の雑談やウンチク話しはこちらでお願いします。

浦安市の住環境ってどうですか？（ラウンド３）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/317839/

京葉線の将来　Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541162/

新浦安の中古ってどうですか？＜３棟目＞
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/70212/

では、パート２もよろしくお願い致します！

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所在地：千葉県浦安市弁天一丁目6-831他（地番）
交通：京葉線 「舞浜」駅 徒歩19分
京葉線 「新浦安」駅 徒歩24分
京葉線 「新浦安」駅 バス8分 「弁天保育園入口」バス停から 徒歩4分 （「新浦安駅北口」バス停から東京ベイシティバス「舞浜駅」行）
東京メトロ東西線 「浦安」駅 バス15分 「弁天第二」バス停から 徒歩9分 （「浦安駅入口」バス停から東京ベイシティバス「舞浜駅」行）
間取：2LDK・3LDK
面積：63.20平米～75.40平米
売主・事業主：新日本建設　東京支店
売主・事業主：平和不動産
販売代理：東京建物不動産販売
媒介：長谷工アーベスト
施工会社：長谷工・新日本共同企業体
管理会社：株式会社長谷工ｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[889: 匿名さん]

やっぱり弁天は戸建地域。
マンションは向いてないな。

[890: 匿名さん]

ここは売れ残りではなく売り残しの売り方に見える。
最初は高めに設定、売れ残りを値下げして売る。
階や間取りなどにこだわらない人は値下げを待つのも良いと思う。
ただライオンズガーデンや富岡エステートの売れ方を見ると異常に高いとは思わない。
値下げとなってもそれら以下の値段になるとも思えない。
中町の、特にこの辺りのマンション需要はまだまだあるはず。
自分は最終的には売れると予想。

[891: 匿名さん]

ライオンズガーデン新浦安
http://www.shinurayasu.com/urayasu-ms/shinurayasu/lionsgardenshinuraya...

富岡エステート
http://www.shinurayasu.com/urayasu-ms/shinurayasu/tomioka/top.html

富岡エステートってエアーズから見てショッピングセンターの向こう側にある古いマンション（団地？）だよね？築32年で2500〜3000万か。うーん結構高いね…

[892: 匿名さん]

＞築32年で2500〜3000万か。うーん結構高いね…
さすがにそこまではしないでしょう
https://t23m-navi.jp/indexes/d/168837

[893: 匿名さん]

>>890
値下げすれば駅から遠くても高速そばでも売れるだろうね。
売れ行き鈍いのは、予想外に高かったからなので。
下がれば戻ってくる客もいると思うよ。

でも売り残しってのは、すみふやゴクレのように将来の相場値上がりを見込んでやるもんだよ。残して安く売るためじゃない。高値で売れる分だけ売り出し、残りは相場が上がるまで取っておく。それから売り出せば、割安感を演出できるし、場合によっては更なる値上げも見込めるからね。

[894: 匿名さん]

富岡エステートは3000万台もよく見かけましたね
それもわりとすぐ売れていたと思われ

[895: 匿名さん]

即日完売させず、高く売れる分は確実に高く売るという値段設定に見えますね。

[896: 周辺住民さん]

>>890

富岡エステート、富岡サンコーポは弁天地域の戸建て住宅街と同じころに建設されました。
30数年経過し、結局集合住宅は3000万円前後の価値。
弁天の中古一戸建はすべて6000万円以上。
マンションは区分所有分が少なくても戸建てより固定資産税も高い。管理費、修繕積立金などの固定出費もある。
戸建てと集合住宅、どちらが得か、誰でもわかる。
エアーズは今でも売買苦戦しているのだから、将来中古マンションとしての売買は更に難しいだろう。
シンボルロードのCOCO街区でさえ、販売価格を割っている。
アイルズに買い換えたい人がたくさんいるが、マンションが売れなくてあきらめている人が何人もいると地元不動産屋から聞いた。
エアーズはそのうち投機家が安く買い叩き、賃貸に出して利益を上げるにはいいかもしれないが。

[897: 匿名]

震災時にあれだけ報道されたんだから、新浦安の中古苦戦してるのは当たり前では？

[898: 匿名さん]

>>896

COCO街区
https://t23m-navi.jp/indexes/d/146544

そうなんですね。COCO街区というのは人気物件なんですか？
表面的なスペックだけを見ると、駅から遠く、また周辺には同等の物件が多く立地していますし、またNo.897さんのおっしゃっている様なことなども踏まえると、築10年なら元値を割っても仕方がない、いや十分に高い中古価格であるような気がしましたが...素敵なマンションなんですけどね。

富岡エステートは富岡とあるので富岡という地区なのだと思っていました。あそこも弁天なんですね。ただ戸建エリアとは道路や別のマンションを挟んで隔たっていますね。公示地価を見ましたがこの弁天という地区はそれなりに人気エリアなんだと思いました。駅近の舞浜や美浜には劣りますが、新浦安や舞浜エリアでは上位に位置していますね。戸建の価格が高いのもわかります。6000万ですか。それに引き換えマンションは築30年で3000万...という点をどう捉えるかということですね。悩ましいですね！？

アイルスというのは戸建なんですね。やっぱりマンションより戸建、すくなくとも浦安では戸建のほうがいい、ということなんでしょうか。イメージが違いました。教えていただきありがとうございます！

[899: 買い換え検討中]

富岡は富岡という住所ですが、弁天と同じ時期に開発した集合住宅＆戸建て地域です。
ただ、一種低層住宅という点においては断然弁天地域の方が邸宅地としてはいいですね。
富岡の戸建ては中古で5000万くらいですが、弁天となると現時点で6000万から一億越え（1件）です。
震災後、助成金でかなり建て替えたようで、舞浜や美浜地域より立派な家が多いです。
エアーズのイメージビデオや広告にあるように、「弁天の邸宅地域を望む」と書いてあります。
それだけ、弁天の戸建て地域は売りなのです。
エアーズ住民は眺めるだけしかできませんが、今川や入船と違い、弁天は区画整理もきちんとされ美しい街並みです。
秋の銀杏並木や、ひだまり公園のガーデニングも美しいです。
エアーズは富岡の中央公園を売りにしてますが、ここで遊んでいる子供はいませんね。
家族連れも、ひだまり公園でピクニックします。
弁天は美浜とも違い、なんか住民が楽しんで暮らしているというか、いい雰囲気なんですよね。
なかなか売り物がでないのも頷けます。

[900: 匿名さん]

ここで話題に上がってる中古のマンションは、 基本的には面積が広いよね？
対して、エアーズは70㎡台と狭い。

そう考えると、エアーズの中古価格は今の中古物件より安くなると想定されないのかな、、、。

いわゆるグロス価格、つまり面積関係ない売り出し価格でなく坪単価で見たらどうなるの？

[901: 匿名さん]

例えば上でも挙がっているライオンズガーデンは築15年で＠170前後ですね。

勿論個体差がありますので一概には言えませんが、ここはエアーズと立地条件（アドレス、駅距離、近隣施設、道路や鉄道等への接近の程度）が同様ですので中古価格も近似するものと仮定すると、エアーズは販売価格が平均＠230程度ですから仮に15年後に＠170になると26％の下落。

つまり、エアーズのグロスが平均4500万程度ですから26％を掛け合わせると平均1200万程度の下落になりますね。

15年住んで1200万なら郊外物件としては悪くはない気がしますが、どうなのでしょう？

[902: 匿名さん]

No.901です。

因みに、将来相場全体の騰落、あるいは液状化対策の程度、共用施設の有無、高速道路沿いか鉄道沿いか、といったファクターは議論が紛糾し過ぎる傾向があるので、推論の条件からは捨象しました。

[903: ご近所の奥さま]

>>エアーズと立地条件（アドレス、駅距離、近隣施設、道路や鉄道等への接近の程度）が同様ですので中古価格も近似するものと仮定すると、

そう思うのは浦安市街から来た人でしょうね。

浦安市自体が限定された広さなので、道路一つ違えば雰囲気も住む人の様子も、環境もガラッと違います。
弁天の中でも一丁目、二丁目、三丁目、四丁目で明らかに住んでる人の属性も雰囲気が違います。

ライオンズは元々タウンハウスなどの地権者や弁天戸建ての二世帯の子供たちが購入したのでそれなりに広さも確保されているし、住んでる人もお互い感覚が似た感じの住民たちです。

一方、エアーズは近隣住民ならみなさん「あの、サンゴルフのねえ。相続税対策で売った土地でしょ。」って感じ。
うるさい、空気悪い、高速道路沿いに建つマンションになんかわざわざ住みません。
テーマパーク好きのよそから来た人が、花火見たさに住むって感じに思っています。

しつこいほどチラシが入ってきます。
売れてないんですね。

[904: 匿名さん]

成約戸数は何件になりましたか？

40戸ですか？43戸ですか？

[905: 匿名さん]

中古が坪170ってのは、最近の相場高騰で中古価格も上がったのを反映した値段。
15年後の相場がどうなるかだね。

長期的に見れば一般的には物価は上がるけど、少子化の影響で市場が萎んだり、古くて広い中古のリノベーションが普通になってたりして、相場が今より下がってる可能性もあるし。
なんとも言えないね。

ここを買うなら、やはり資産価値を気にしないほうが幸せになれそうですね。

[906: 周辺住民さん]

ライオンズは、私の記憶では販売当初坪単価214万円くらいだったと思います。3SLDKで5980万でした。
坪170万円なら20％くらい値下がりしたという事でしょうか？
戸建ては震災後一度落ちましたが、現在は少し戻り、新築販売当時の価格の倍以上になっているので、やはりマンションは損だということですね。
将来エアーズはいったいどれ位まで下がるんでしょうか？

[907: 匿名さん]

No.901です。

>そう思うのは浦安市街から来た人でしょうね。
>浦安市自体が限定された広さなので、道路一つ違えば雰囲気も住む人の様子も、環境もガラッと違います。 弁天の中でも一丁目、二丁目、三丁目、四丁目で明らかに住んでる人の属性も雰囲気が違います。

おっしゃるとおりです。一度MRに足を運んだことがありますが近隣住民ではありません。

ただし、残念ながらマンションの中古市場においては、近隣住民の方が抱かれているようなミクロ且つエモーショナルな価値判断が反映される余地は殆どないのではないでしょうか？とくに浦安のような新しい街では相対的に地縁に乏しい分、取るに足らない瑣末な差異（ご気分を害されたら申し訳ありません）が先鋭化、拡大化して捉えられる傾向にあるように感じられます。

MRに伺った際の印象ではライオンズガーデンの立地とエアーズの立地を比較して、周辺環境についても所謂「雰囲気」についても特に決定的な差異があるようには感じられませんでした。

ライオンズガーデンは若潮通り？という片側2車線のそれなりに交通量の多い道路に隣接していて、且つ京葉線の線路及び鉄鋼通りという工業地区にも接近していますよね。やはり決定的な差異があるようには考えられません（まあここらへんの話を追求すると議論が荒れてしまいそうなので先述の通り深入りしたくはありませんが）。

その差異が分からないのは近隣住民ではないからだと言ってしまえばそれまでですが、繰り返しになりますが、そのような非常にミクロな差異が中古価格に反映されることはないと考えております。

>一方、エアーズは近隣住民ならみなさん「あの、サンゴルフのねえ。相続税対策で売った土地でしょ。」って感じ。

サンゴルフについては詳しく存じ上げておりませんが、サンゴルフの跡地だからどうしたの？というのが、中古市場に影響力を持つ不動産業者や金融機関、そして多くの消費者たちの一般的な感覚なのではないでしょうか。

念のため申し添えておきますが、近隣の方やライオンズガーデン、或いはエアーズに住まわれる方を揶揄する意図はございません。全体的には落ち着きのある良好な住宅地区であると思います。

フラットな視点でこの物件の価値を検討したいと考えております。

[908: 匿名さん]

たびたびNo.901です。 連投失礼いたします。●●の業者だ、とか言わないでくださいね。

>中古が坪170ってのは、最近の相場高騰で中古価格も上がったのを反映した値段。
>15年後の相場がどうなるかだね。

そうですね。こればっかりはなんとも言えません。更に上がるかもしれないし下がるかもしれない。

No.905さんがおっしゃる「少子化」「市場縮小」「中古」というワードで「市場縮小は先ず新築市場の縮小として発現し相対的に中古市場は高騰化する。また少子化により標準的な専有面積の物件に人気が集まる」という全く反対の推論も言えてしまうわけですから、やはり何とも言えません。

ましてや人間の一生は有限ですから無限の時系列で議論をするわけにもいきません。すなわち「買い時」というファクターもあります。

したがって申し上げた通り推論の条件からは外しました。

更に浦安という街は近年特殊な相場の騰落が生じていますから更に予測が難しくなります。興味深くはありますが。