阿波座ライズタワーズ フラッグ46（OMPタワー）ってどうですか？⑤

[匿名さん]

阿波座ライズタワーズ フラッグ46（OMPタワー）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府大阪市西区江之子島二丁目32-3、32-6（地番）
交通：大阪市営中央線 「阿波座」駅 徒歩2分
大阪市営千日前線 「阿波座」駅 徒歩2分
間取：1LDK～4LDK
面積：65.77平米～90.52平米
売主・事業主：名鉄不動産 大阪支店
売主・事業主：関電不動産
売主・事業主：長谷工コーポレーション
売主・事業主：ヤスダエンジニアリング
販売代理：長谷工アーベスト　関西支社
販売代理：住友不動産販売

施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工コミュニティ

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/543932/

[861: 匿名さん]

周辺地域の不動産売買に関して、ＯＭＰのような大規模開発の譲期間内は慢性的な供給多過に陥るというマイナス要素の影響が強く一時的に不動産価格が下がります。
分譲終了後は、周辺地域の需要の程度により相場は維持されるか上昇へ転じます。
しかし分譲期間が長引けば、それは需要より供給が上回った状態であるというマイナス要因が持続されてしまうため、周辺の物件の不動産相場は持ち直しにくく、ＯＭＰの分譲価格が周辺相場から徐々に突出しだすので成約ペースが更に落ちる負の連鎖が生じ共倒れになりかねません。

[862: 匿名さん]

858,861さんの見解では、OMPが早く売れるほど（長期的にみると）周辺の資産価値も保たれるということですよね？
早く完売してOMP契約者さん周辺住民さんともにwin winになるといいですね。

[863: 匿名さん]

OMPのHPで物件の最低価格が2560万円～になってるのですが期間によって販売している物件が違うのでしょうか？

[864: 購入検討中さん]

物件の最低価格は最下層で最も狭い部屋であれば2000万円程だったような気がします。

[865: 匿名さん]

現状だと周辺とは負の連鎖の可能性が高くなるなあ。
早期完売（早期はもはや無いようですが）してなんとか周辺の下げ止めという感じだったのに。

ここ数年間の状況を見ても、本当に価格も品質もお値打ちと市場に判断された物件は半年以上前には完売してますから。少なくとも五月中には売り切らないと。価格のインパクトも薄れて先細り感が出てくる。
竣工までに数戸でも残ると立地だけに印象悪いわな。

[866: 匿名さん]

中之島周辺の物件ですが同物件内であっても割高感のある部屋は竣工間近まで売れ残っていました。しかし竣工直前には完売（誰に売るかは別にして）していたのでここも同じような感じになるんではないでしょうか？

[867: 匿名さん]

契約者スレによると日生病院は思惑よりも大幅に視界をさえぎるようですね。
病院の階数とか高さが当初の情報と違っていたようです。
購入者にとってはテンション下がりますよね。
売り主は信頼できる情報を初めから精査してきちんと出すべきですが。そうではないと信頼関係の不安につながりかねませんから。

[868: 契約済みさん]

>>867
思惑通りですよ。あまり気にしてません。
むしろ建て方がOMPを考慮した感じだったのでびっくりしました。
図面ちゃんと見られてますか？？
北東や北西も意外と視界が抜ける感じですよ。

[870: 匿名さん]

>>863 さん
suumoをみると5/6に抽選をやるようですから、現モデルルーム閉鎖前のイベント用として1部屋出してきたんじゃないでしょうか。

[872: 匿名さん]

なるほど、客寄せパンダ的な部屋がまだ残っているんですね。
有難うございます。

[873: 匿名さん]

土曜日にMRに行った際に、契約戸数が500超えたと聞きました。
あと60戸くらいなんですね。ここは完売するでしょうね。

[874: 匿名さん]

大人気なんで直ぐに完売しますよ！！

[875: 匿名さん]

>>867
今更って感じですよね、売主の甘言を信じても得することなんて無いのに。北東・北西を検討するなら病院に対しては３０階以上なら確実に眺望が保たれるって感覚じゃなければ安心して契約できませんよ。それ以下はギャンブル感覚になるし、中ノ島タワーの情報もあったから結局北東は検討から外しました。

[876: 匿名さん]

＞873
実契約が500超えですか？商談も入っている物件を考えると今からだと選択の余地はそれ程なさそうですね。

[877: 匿名さん]

>>876
実契約がですよ。
選択肢少なくなってきましたね。

[878: 匿名さん]

残戸数６０戸ちかくあっても選択肢少なくなるんですか？？そこらへんの１５階建ての分譲マンションでもそんなに戸数ないですよ？？

[879: 匿名さん]

>>878
そりゃ選択肢少なくなるでしょ。

沢山のタイプがありましたが、完売してるタイプも増えてますし。あと好みのタイプがあっても階数がいやとかね。

15階建てと一緒にしたらダメですよ。

[881: 匿名さん]

日生病院の階数と高さが情報と違ってたという契約者がいるのは事実のようですね。
予想通りという方もいるようですが違っていたという契約者もいるようです。
該当する契約者さんにとってはガッカリされた方もいたでしょう。
販売当初から日生病院の高さとそれにかぶるOMPの階数と部屋を具体的に把握できるようにすべきでした。
契約者の中でわずかでも不信感を覚える方がいるとすれば、この物件に対する今後の検討者の信頼を失っていると思います。

[882: 匿名さん]

日生病院も売り出しの初期は設計が決定していなかったのでしょうか？
そう考えるとこれからはその点については心配なく契約ができますね。

[883: 匿名さん]

設計図なんて一晩明けたらこんな風に出来てましたなんてものではないでしょう。
これだけの大きな病院の建築物です。公共的な配慮、認可手続きもあるはずです。
かなり前から具体的な構想に入っていたはずで、
隣接するOMPにもかなりの影響はあるのは当然ですから
OMP側との事前の折衝、情報の共有、互いの承認はあったはずです。ないなら売り主として逆におかしい。
そういう折衝で得られた情報公開無しに、突然こういうことになりましたでは
あらかじめ面倒なマイナス情報につながりそうな事実はあえて積極的には公開しないという意図が働いていた考えられても仕方ないでしょう。
不信は一般への公開ではなく、影響が想定される購入者に対しての具体的な懸念の情報が成されていなかったということで信頼の破綻につながりますね。

[884: 匿名さん]

1年も前に契約した時には恐らく詳細は決定していなかったと思われるので、営業さんも与えられた情報を提供するしか出来なかったとは思います。本当に大丈夫か念押ししたら「確定はしてないので責任は持てません」って感じにはなると思いますが・・・

[885: 匿名さん]

営業さんは売ることが仕事ですから。検討者の意欲に水を差すようなことは言いません。
売り主も営業の腰を折る情報は与えないこともあるでしょうし。ほとんどが委託業務ですから。
ただ素人の購入者に対して構想段階でされる予想される情報を与えることは企業の社会的良心だと思われます。
現在では薬品やタバコは言うまでもなく商品について可能性のある悪い（マイナス）情報は
売り主側から提供するものであって消費者側から念を押されてようやく出すものではないのが社会通念です。
そういう企業の社会への開かれた姿勢が信頼関係を構築するのですから。
そのような信頼関係がない場合はささいな瑕疵から大きな不信になってしまうということがありがちですね。

[886: 匿名さん]

不利な情報も、重要事項説明会なんかで開示する必要があるのではないですか？
そのころは確定したなかったで逃げられるものなんでしょうか。

[887: 匿名さん]

そのあたりは重要事項説明の時点で必ずすると思うので、通常は納得した上で契約すると思います。説明する内容も多いし初めてマンションを購入する方は疲れてしまって聞いているようで聞いていないでしょうね。営業マンも購入者も人によって重要と感じる事項も違うので一つ一つを掘り下げる事もしないでしょうし。言った言わないが心配ならICレコーダー等で録音しておくとかするしかないでしょうね。

[888: 匿名さん]

確かに、ここの重要事項説明は知りませんが、他物件で参加したとき、ほんとにほぼたんたんと読むだけだし、休憩もなく長いし、相手に伝えるということに重点を置いてない、単なる決まり事のイベントなんだなと感じたので、聞き逃してしまっても無理ないですね。

まあ、眺望はそんなこと以前にしっかり確認するのが普通かなとは思いますが。

[889: 匿名さん]

参加した重要事項説明会では個別の事例については話はふつう無いですね。
個別の具体的な情報もない中で説明されていないものを確認することは一般人ではほぼ不可能でしょう。

結果的に買ってしまったものは泣き寝入りかと。何だかね。

[890: 契約済みさん]

>>889
泣き寝入りと言いますか、その点のリスクを考えて買うのが普通かと。私は考えて買いましたよ。

[891: 匿名さん]

>>889
この物件の場合は病院ができることは織り込み済みだった訳だし、売主は積極的に情報を集めて迅速に説明をする責任があったと思う。

[892: 匿名さん]

ＯＭＰの売主は日生病院の建築確認申請の段階で情報を手に入れるべきだったね。

[893: 匿名さん]

不動産や建築のプロと思しき方々の書き込みも散見されますが、皆さんの目から見て、数年先に竣工予定の隣接施設建築計画が当初予定と違った場合、マンション売主はどうすべきですか？
きっと過去にもこういった前例はあると思いますが、その場合はどうだったかご存知の方はいらっしゃいますか？

[894: 契約済みさん]

そもそもの話をすると契約してない方が話したり文句言ったりすることでもないと思いますが‥‥

[895: 匿名さん]

違いますね、契約済みさん。
検討スレだからこそ今後のことも視野に入れて考える場だと思います。
契約者スレではさすがに冷静な分析は無理だと思われますので。
契約者スレでも思いあまった方が遠慮がちにレスなさってはいましたが。

個人的にはここは価格的にはお手頃で庶民的なタワマンだと思いますよ。

[896: 匿名さん]

日照権よりはハードルが高いのですが、眺望権というものも争うことができますよ。タワーマンションの場合、一般的に眺望は、格別の価値を持っていると認識されており、契約者も眺望の利益享受が重要な目的として購入したという主張ができます。
売り手も眺望をセールスポイントとしてマンションを売り出していることが多いのでそこが主な購入動機であれば、売主には告知義務違反や瑕疵担保責任があるので追求してみてもいいのでは？

[897: 匿名さん]

免震体験参考になりました。
ここは検討から外しましたが、良い立地ですね。
完売まであと少しですね。今年中にはなんとかなるでしょう。

[898: 匿名さん]

告知義務違反も瑕疵担保責任も、売主にはないように思いますけど。
マンション側は新日生病院建設をコントロールできる能力も責任もないですし。
当初10階建てと公表していたのは日生病院でしょう。
争うなら相手は日生病院ですね。

[899: 匿名さん]

それなら売り主は日生病院を虚偽報告で告訴するべきなのでは。
購入者に虚偽の情報で不利益を与えてしまい、自らの信用失墜の汚名を被る可能性もあるのですから。
売ったら売りっぱなしでなく購入者のためにも告訴する姿勢を見せるべきでしょう。

[900: 契約済みさん [男性 50代]]

売り主は売却する物件の、不安定要素を可能なかぎり、前広に購入者に情報公開すべきであると考えます。それが時代の流れであると考えます。売り主には、高額物件をとりあつかっているとの、責任と自覚が必要とされていると考えます。いわゆる製造物責任が必要です！

[901: 匿名さん]

>>898
宅地建物取引士などの専門的知識を有する不動産販売業者は、建物契約に関し、日照や通風などの正確な情報を提供する義務があり、誤った情報を提供して建物の購入・不購入の判断を誤らせないようにする信義則上の義務があります。
その説明の程度は、単に記載内容を説明するだけでは足らず、契約者に対して十分な理解を得ることが必要だとされています。
つまり不動産知識の乏しい契約者に対して不動産販売業者は対等な知識を持つ相手と話しているわけではないという観点から、言い逃れなどはゆるされません。いわゆる士業にはそれなりの責任が着いて回りますよということです。

[902: 匿名さん]

>>897
検討から外したのにOMPの免震体験には行かれたのですね。ご苦労さまです。
立地も良いと判断し、関心をお持ちの免震構造でもあるのに、なぜ検討から外されたのでしょう。
それでも外すマイナスがOMPにあったのなら参考のために聞かせて下さい。

[903: 匿名さん]

>>900 さん
それは弁護士さんに相談してみてはどうですか？
ここは所詮匿名掲示板ですし、他に困っている契約者さんもいらっしゃらないようですから。

[904: 契約済みさん]

>>900
少し度が過ぎます。
売主は不安定要素を可能な限り公開されてるはずですが。
あなたは『この階なら必ず大丈夫です！』と断言されたんですか？？
私は『10階程度だと日生は言ってますが、高さがどれくらいになるかははっきりわからないのでなんとも言えません。』と説明受けました。
もちろん重要事項説明でも説明受けてます。もう一度読み返して下さい。

納得いかないのであれば手付金放棄してキャンセルされてはいかがですか？？それか竣工後転売するか。
私なら北西は人気なので、竣工後高値で転売します。

ちなみに私も予想してたより日生高くて被ってますよ。ただ、その点は仕方ないなと思ってます。

[905: 匿名さん]

契約者さんのなかでも見解の相違があるようですね。
ただ北西が竣工後高値で売れるというのは楽観的過ぎるでしょう。
売り主への責任を問うているだけで、即手付け金を放棄してキャンセルしろは少々乱暴な気が。
気持ちは分かりますが冷静さを欠いています。
契約者どうしの泥仕合はできれば契約者スレでやってもらいたいですね。

[906: 匿名さん]

値上げ前の価格でしょうから時間さえかければ買値以上では売れると思いますよ。
手数料やら考えると儲けは無いでしょうが、手付け放棄でキャンセルするよりは良いとおもいます。

[907: 匿名さん]

だいたい病院とのセット売りじゃあないんだから、契約した後でギャアギャア言われてもね．．．

[908: 匿名さん]

ローン落ちたって言えば、何の損も出さずに手仕舞いできるでしょ。
今後出る北浜や中津、本町のタワマンでも買えばいい。

[909: 匿名さん]

>>904
>>906
不動産売買に関して余りにも無責任な書き込みですね。現状でも竣工前完売という状態ではないですし、来春の竣工後も分譲継続している可能性も否定できません。そのような状態でも竣工後に買値以上で売り抜けられますか？

[910: 匿名さん]

>>908
オプションやプラン変更とかしてると難しいんじゃない？？