阿波座ライズタワーズ フラッグ46（OMPタワー）ってどうですか？⑤

[匿名さん]

阿波座ライズタワーズ フラッグ46（OMPタワー）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府大阪市西区江之子島二丁目32-3、32-6（地番）
交通：大阪市営中央線 「阿波座」駅 徒歩2分
大阪市営千日前線 「阿波座」駅 徒歩2分
間取：1LDK～4LDK
面積：65.77平米～90.52平米
売主・事業主：名鉄不動産 大阪支店
売主・事業主：関電不動産
売主・事業主：長谷工コーポレーション
売主・事業主：ヤスダエンジニアリング
販売代理：長谷工アーベスト　関西支社
販売代理：住友不動産販売

施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工コミュニティ

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/543932/

[617: 匿名さん]

阿波座や江之子島の事で色々と書いていますが、現在の不評を言うより今後どう変わって行くか考えた方が利口だと思います。

このまま衰退して行く場所なのか、繁栄する場所なのか、それとも変わらず同レベルなのか。

昔を掘り起こしてあれこれ言うのはどうかと・・・　そんな事言ってたら殆どの場所もあると思うけど・・・

決めるのは自分自身だと思うね。

[618: 購入検討中さん]

今後どう変わっていくのでしょうか？
繁栄してほしいですが衰退するかもしれないですし。
教えてください。

[619: 匿名さん]

江之子島は日生病院の竣工がピークでしょうね。病院の周りというのは開発しづらいですから、繁栄は無いです。

[620: 匿名さん]

あとは、 現・日生病院跡地がどうなるかかな。

[621: 物件比較中さん]

私は繁栄すると思いますね。
今回のライフもそうですが、世帯が増えて、病院に来る人も増えるのであれば、普通に考えれば事業のターゲットとになると思います。

まぁ問題は土地の空きがないことですが、古いビルも結構あるので何かできていくと思います。
日生跡地にも期待ですね！

[622: 周辺住民さん]

本町通りと中央大通りの間に挟まれて西側は木津川、この狭い範囲で開発はあまり望めないのでは？

[623: 周辺住民さん]

>>622
視野狭くないですか？
その範囲だけで考えなくても‥。

[624: 匿名さん]

私は繁栄とまではいかないでしょうが今よりは適正な評価を受けると思います。

大阪府が産業技術研究所跡地を放置していたせいでゴミの不法投棄なんかですっかり雰囲気が悪くなりましたが今回の開発でようやく日の目を見る事になったので今までの悪い印象は今後薄れていくのではと思ってます。

[625: 周辺住民さん]

623、江之子島の開発ですよ。

[626: 物件比較中さん]

この地域（江之子島）の今後の発展、繁栄にあまり無理な期待はしないことですね。
大阪は以前のような列島改造時期の建設、建築ブーム、高度成長時代の所得倍増からの景気高揚による都市部全体にわたる地域の発展は見込めないでしょう。
今後もある程度の地域にターゲットを絞った都市再開発になりますが、江之子島は今まではもちろんのこと、今後も再開発事業、あるいは都市再生プロジェクトの対象となる条件に欠ける地域なのでリストには上がらないでしょう。
そういう意味で未来型の地域の発展、繁栄となると悲観的にならざるを得ません。楽観的に見ても人口増によるスーパーなどの食品小売業を核としたレベルものに留まるでしょう。
ここは何といっても駅近だし賃貸としてなら十分魅力的な物件だと思います。新しい発展、繁栄という次元ではあまり大きな期待はしていません。

[627: 匿名さん]

江之子島は狭いですからね。

[628: 匿名さん]

皆さんなぜ江之子島の狭い範囲にこだわる？？
623さんの言う通り。
生活するにあたって徒歩圏内での開発を考えるべきでは？？

[629: 匿名さん]

>>628
ごもっとも！

[630: 匿名さん]

本町でも閑散としてるんだから
大阪は北と南以外は行政の積極的な
開発サポートは無理

[631: 匿名さん]

すみません、もちろん視野を広くすれば良くなっていくと思いますよ。
都構想で25年後も人口が増加するのは新生の中央区だけでしたからね。

[632: 契約済みさん]

開発ねー ちと盛り上がり過ぎてないか？阿波座で開発計画立てて採算取れる見込みがあるか考えればすぐ分かるようなもんだが、、、冷静になろうよ。

[633: マンション投資家さん]

おこぼれ的なものは地域の発展とは言えません。
ピンスポットの開発事業から外れた地域格差は広がっていくと思いますよ。
とくにこのエリアでは。

それよりもどなたかが書いていましたが周辺の中古物件の価格の下降による
この物件も含めての資産価値の行方の方が気になります。
株価とオリンピック景気は大阪は関係ないからね。

[634: 物件比較中さん]

一発逆転があるとすれば、IRの誘致が成功して中央線からのビジネス需要とレジャー需要が伸びることくらいかな。
MICEがうまく機能してくれるようなIRが誘致できないとダメだと思うけど。。

[635: 匿名さん]

MICEなんて言葉初めて知りました有難うございます一つ賢くなりました。
IR誘致が成功して大阪もシンガポールみたいになって景気が良くなったらいいんですけど。

[636: 匿名さん]

開発と言えば森ノ宮キューズモールがオープンしますね！
ここから中央線ですぐ行けるし便利かも。

[637: 匿名さん]

IRが誘致されたとして大阪の財政はそれなりに潤うだろうが
ここら辺がどうにかなるってこともないんじゃないの。
むしろ破綻した人間が流れてきて治安が悪くなることも考えられる。
儲けた人は来んやろからね。

まあIRの法案自体がいつ提出されるかも分からない状態です。
地に足着けて検討しましょう。

[638: 匿名さん]

大阪はしばらくは御堂筋と梅田の開発で手一杯でしょうね。江之子島とかどこからそんな発想が･･･

[639: 匿名さん]

大阪もタワマンが増えてきたね。
その分住民同士のトラブル件数も増えてきているから、普段の挨拶やご近所づきあいは欠かさず行いましょうね。
特に同じフロアの人たちは一蓮托生のようなものだからね。

[640: 匿名さん]

どのようなトラブルですか。昔からあるトラブルは上下の階が多かったのですが。
今の若い人は余り挨拶もしないようだと思っていましたが、近くのマンションは
感心するぐらいしていましたね。

[641: 匿名さん]

大阪市内の再開発は堀江や新町、裏難波やオタロードなど地域主導での再開発・発展した例が幾つかあります。
それでも難波や心斎橋という既存の人の流れを数百メートル圏内で拡張させる手法であり、全くの新規開発ではないので、その手法がとれない阿波座の場合は地域主導での再開発は難しいでしょうね。

[642: [男性 30代]]

ここの管理費って少し高くないですか？
それともこんなもんでしょうか・・・。

[643: 匿名さん]

キューズモールは駅降りてすぐだから行くのは便利そうですね。

タワーマンションの壁はRCでないとの事ですが隣との音の伝わり方なんかはどうなんでしょう？

[644: 匿名さん]

>>642
ここは販売価格は低めに見えるけど、維持費は割高だね。そういうのも売主の戦略なんだろうけど。

[645: 匿名さん]

管理費、修繕費は５年後には１万円ぐらい上げるのではないですか。管理組合がしっかり
してないと管理会社の言いなりになりますよ。　毎月の支払ですから現金買いの人でもし
んどくなってきます。

[646: 匿名さん]

先ほど管理費の削減に成功した500世帯のマンションの例がTVでやっていましたよ。
理事会がしっかりとしていれば可能なようです、修繕積立金は削減しない方が良いみたいでした。

[647: マーク２０に]

近くにおいしい豚まん屋さんと　おいしいドーナツ屋さんがあるの知ってますか　ライフの向こうのセブンイレブンの前
にあります　未来を予想するよりおいしいですよ。

[648: 匿名さん]

おいしいタコ焼き屋とおいしいラーメン屋はありますか？

[649: 匿名さん]

ここはこれ以上再開発されないのでは？
他にも再開発すべき古い街がいくらでもあるのに、それらを放置してさらにここに力を入れていく理由が思い付きません。
どうなんでしょうね。

[650: 匿名さん]

>>634
確かに一番現実的なのはIRがらみでの再評価かもしれませんね。

[651: [男性 30代]]

管理・修繕費は平均２２０００円前後。
修繕費は３年ごとに３千円程度上がるようなので、
駐車場も含めると長く住むには悩ましいですね・・・。

[652: 匿名さん]

>>648
まだ食べたことないので美味しいかは分かりませんが、新なにわ筋沿い、物件からすぐ北に行列のできてるつけ麺屋はありましたよ！

[653: 匿名さん]

分譲マンションが管理費で稼ぐのは、昔からわかっていること。
今更とやかく言う必要はないのでは？
分譲が不適切と判断される立地はディベの子会社が全戸賃貸にして市場に出すだけ。

[654: 契約済みさん]

>648さん

近くに「とまとの里 信濃路」というトマトラーメン店があります。
ＯＭＰから東へ徒歩5分圏内、本町通りの少し北、中国領事館近くです。

昼時は順番待ちを覚悟する必要があります。トマト出汁ラーメンながら
さっぱりと美味！最後に小ライスを頼みリゾット風に食べるのが裏技で
す。

[655: 契約済みさん]

>653さん

長谷工のマンション管理子会社に委託するのは最初の1年だけです。
2年目以降はコンペ方式(相見積もり)でマンション管理会社を管理
組合が決めるだけです。

従って、管理組合次第ではないのでしょうか？

[656: 匿名さん]

>>655

長谷工の社員が管理組合に入り込んでいるので現実は変更不可能で管理会社の言いなり。その為の事業者直販。

[657: 匿名さん]

>>656
面白いこといいますね 笑
社員が入ってたとしてもコントロールできる程入るわけないでしょ。

[658: [男性 30代]]

管理費に無駄があれば省きたいですね。
下げないにしても有意義に使ってほしい。

[659: 匿名さん]

>>656
ネガるならもう少しましなネガしたほうがいいかと。
私は管理組合相手によく仕事してますが、そんな組合に出会ったことない。

[660: 匿名さん]

規約の変更等は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による総会の決議によって行うことができます。
つまり四分の一以上の反対があれば変更は不可能です。実際住んでみれば分かりますよ。

[661: 匿名さん]

管理会社を変えるのは3/4以上の決で可能では？　巷には管理会社は五萬？とありますけど。
655さんの書かれている通りです。

[662: 匿名さん]

住民の管理組合にどれだけの力量があるかですが。
大規模だと必ず役員の報酬がどうの、見合った仕事をしていない等々の不満をいう人達が足を引っぱって
でもそういう人達は自分では役員を引き受けないわけです。
結局役員に人材が集まらず行き当たりで管理会社を替えたものの、期待外れでコロコロ管理会社を替えるたびに
ショボくなってしまったマンションの例もありますからね。

[663: 契約済みさん]

管理組合に明るくない人達ばかりだから少しだけ教えてあげる。組合の長は実際に住んでる住民さんですね。ただし、修繕や清掃に関わる決議権を持った役員は長谷工の社員を含め大家などの実際には住んでいない人達から選任されます。何故か、長谷工の子会社を入れないと意味がないからです。東京の森ビル系知ってる人がいるかは期待していませんが、マンション販売だけで利益上げるゼネコンなんて今や皆無だし、だいたい素人の集まりで組合運営が出来るわけないし。

[664: 匿名さん]

「マンション管理会社交替」を経験された個人のブログ？を見てると管理会社を変更するのってかなり大変ですね。どれだけ役員さんにやる気があるかだと思いますが、理事会役員ってどこでも押し付け合いですものね。

理事長になる人は本当に大変そう・・・

[665: 匿名]

>>663
普通は理事長を含め理事達は住民（組合員）ですよね？
決議権が住んでない人ってのは初めて聞きましたが‥
あくまで管理会社はサポート的な立場であって、理事にはなれず（住んでたら別）、決議権はありません。
決議するのは理事会であり、総会ですね。

まぁとは言え、管理会社を変えることは不可能に近いぐらい難しいこと。しかしながら管理費等は管理組合の働きによって見直していく必要はでてくるでしょうね。
私は長谷工コミュはいい管理会社だと思いますけどね。

[666: 匿名さん]

管理会社が必要とみなすコストを管理組合が見直すことができるか難しいでしょう。
たとえ見直すことができてコンシェルジュをなくしたり、警備員を減らしたりして
そのために１世帯あたりにわずかな管理費の削減を行うことができても
あげくに管理がずさんになって資産価値が下がるってことになりがちだから。
労多くして益少なし。まずふつうの理事は手を付けたがらないでしょう。