ルフォン根岸三丁目ってどうですか？

[物件比較中さん]

ルフォン根岸三丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

山手線「鶯谷」徒歩5分、総戸数98戸のマンションです。

公式URL：http://www.lefond.jp/negishi/

所在地：東京都台東区根岸三丁目130番-3他（地番）
交通：山手線 「鶯谷」駅 徒歩5分 （南口）
東京メトロ日比谷線 「入谷」駅 徒歩4分 （4番出口）
山手線 「上野」駅 徒歩12分 （入谷口）
間取：1LDK～3LDK
面積：40.80平米～73.12平米
売主：サンケイビル
販売代理：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: 周辺住民さん]

>>40
薬科大学ではないかという噂が出ています。
旧坂本小学校跡地だけでなく、今、下谷警察署の仮設地になっている旧忍岡高校の跡地との
一体開発の可能性があるので、そこそこ大きな人の流れができそうな感じがします。

[42: 匿名さん]

もうモデルルームへ行かれた方はいらっしゃいますか？
販売開始は今月の中旬とのことですが

出来れば、ある程度の情報を知って見学に行きたいなと思うのですが
見学に行くと価格表などは見せてもらえるのでしょうか？

[43: 物件比較中さん]

マンション購入初めてですか？
みせてもらえるよ。
入谷しか使わないつもりでも鶯谷駅まで一度は歩いたほうがいい。

[44: マンコミュファンさん]

価格が発表されたね。

坪264～324万

[45: 周辺住民さん]

台東区全体の外国人居住比率が4.4％くらいなのに対し、根岸3丁目は8.7％だからね。
（1丁目、2丁目は10％を超えてる）
外国人富裕層向けに強気できたんだろうけど、
今、中国市場が怪しくなってきたから、価格修正が必要かもね。
台東区根岸で73平米7188万なんて、あり得ない！

[46: 匿名さん]

最近のマンションとかのものすごい値上げを思うと仕方がないのかと思いつつ…根岸だからなぁ。
下町っぽさのほうが勝っている地域だから、あまり強気な価格ではなく
お手頃の方がニーズはありそうに思うのだけれども。
どうなっていくのでしょうね。

[47: 匿名さん]

45
つまりその価格で買う人がいるから出してるのさ。
高いと感じるならばそれで、はい終わり。

[48: 購入検討中さん [男性]]

抽選になる部屋がいくつかあるようです。

[49: 匿名さん]

抽選？そらそうでしょ。
でもここ液状化問題はどうなの？

[50: 匿名さん]

臨海地域よりマシでは？杭基礎28Mみたいですが。
液状化が心配だと山の手以西に行かないとダメですね。

[51: 匿名さん]

杭基礎28なら、そこまでひどくないのでわ？

一番深いとこで28ですよね？

[52: 匿名さん]

物件の価格のことを考えると、クオリティとの比較は難しいと思います。
高い物件だから、必ずしも自分の気にいる物件があるとは限りませんから。
このあたりの比較は、立地や将来性などを考慮しなければならないといけないから難しいところだと感じます。

[53: 物件比較中さん]

鶯谷の近くはファミリーでは住みたくないな

[54: 匿名さん]

鶯谷駅って再開発されないですかね？
駅前にスーパーができて、南口までフラットな感じになると、JR使いにはいいんですが。

[55: 購入検討中さん]

契約された方いますか？

[56: 匿名さん]

まだ契約時期じゃねぇし。

[57: 匿名さん]

>54さん
南口までフラットになるのは、さすがに難しい事だと思います。
駅自体はかなりの高低差のある台地の上にありますから。
台地を削るわけにはいかないですし、こちら側の平地を底上げするのも現実的ではないですし…。
ものすごい本数の線路も間にある事ですしね。
地形的にかなり制限はあると思います。
高低差が辛くても、一応、言問通り側から台地に上がるところにEVが付いているので、
それを利用するしかないです。

[58: 匿名さん]

現地かなり大きな土地ですね。完成すると見応えある物件になると思います。

[59: 匿名さん]

現在先着順が11戸、一期が40戸の販売だったから、29戸しか売れてないってことでしょうか。

[60: 匿名さん]

リセールの時心配ですね。。

[61: 匿名さん]

広めの敷地だとは思いますが、
土地の両サイド、きっちり同じくらいの大きさの建物が建っていますので、
以前よりも周りに与える圧迫感的な物は大きくなるかなぁなんて思います。
でもとくに周りでは反対運動は見られなかったですし、
あまり問題としている人はいないという事なのかな。

[64: 匿名さん]

61
商業地域なんだから反対できる訳がない。そもそも。

[65: 匿名さん]

駅までの距離も近くて複線利用できるなんて、いいなと思います。
眺望も望めたら最高なのですが、両サイドの建物…う～ん、どうなんでしょうか。
ただ日当たりがイマイチだけなのでしょうか。

[66: 匿名さん]

悪くないっしょ、陽当たりも。

[67: 匿名さん]

店舗は何が入るのでしょうか？

[68: 匿名さん]

６７さん
１階の店舗は、もともとそこにあった老舗の提灯屋さんだそうです。個人のお客様向けのお店ではなく、業者向けに作っているとのことです。　
設備仕様は同じルフォンでも、こちらはグレードが高いと感じています。室内カラーは３色から選べます（無料）。
山手線５分という立地は何といっても魅力です。鴬谷駅については、日暮里、田端と再開発済みで、西日暮里も再開発に向けて進んでいますから、いずれ変わるのではと期待しているのですが。

[69: 匿名さん]

西日暮里でも再開発されるのは10年ぐらい後になりそうだから、鶯谷はもっと先になりそうですね。

[70: 匿名さん]

駅も近く、周辺も買い物が便利そうなので
とても良い物件だと思います。
それでいてこの価格帯なら文句なしって感じです。
日当たりも良さそうなのも良いなと思います。

[71: 匿名さん]

結構真剣に検討してたのですが・・見送ることにしました。

いいところ
・総戸数98戸 + 店舗1でこのあたりにしてはそれなりのスケール感がある。
・山手線5分、日比谷線4分で利便性がいい。
・大通り沿いでは無いので、車の通りは多くない。
・設備はいい。ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板仕様
・管理費が189円/㎡くらいで安い。ネット代が918円なのも地味にいいところ。
・二重天井・二重床。床スラブは220mm。戸境壁はコンクリートの180mm（天井・床・戸境壁は普通だが、最近直床とか乾式壁多いから・・・）
・間取りは専有面積のわりには収納が充実している。
・住宅性能の耐風等級は2。（耐震等級ではないので地味だが・・）

気になるところ
・鶯谷駅近という立地。鶯谷駅のホームからホテルばっか見えるので萎えるし、知人にいうのもちょっと微妙・・
・マンション名の根岸が微妙かも。根岸というとみんな神奈川の根岸言うし・・・
・周囲の囲まれ感が強い。
・物件直下は液状化の可能性が高い。
・14階建てではなく15階建て。15階を45m以下に収めつつ、二重天井・二重床にしてるので無理をしているところが出てくる。
　北側窓の下がり天井の1.815mはかなり強烈。レンジフードも高さが低いので背が170cm弱以上の人は頭ぶつける。
　近いところのライオンズ東京根岸グランフォートはエントランスが天井高4.5mくらいあるのだが、ここは3mちょっとが限界。
・間取りは70平米以下の3LDK、50平米以下の2LDKの狭小プランが多い。当然面積が足りないので洗面所はリビングインになる。
・住宅性能の建物の省エネ等級は断熱材が足りないので3。もう少し頑張って4にしてほしかった。
・今の市況だと仕方ないかもしれないが、この辺りで一番高かったライオンズ東京根岸グランフォートが平均坪単価257万に比べてここは一番安いのが260万から開始・・・
・今時点の売れ行きがよくない。スケール感、利便性、設備充実を考えるともう少しよくてもいいと思うがやっぱりデメリットが気になる人が多い？

せめて14階建てで今の値段だったらもっと検討しやすかったが残念。

[72: 不動産購入勉強中さん [男性 30代]]

マニアックな意見お疲れ様です。詳し過ぎて逆に怖い…。検討者を装った近隣業者の方ですか？
是非他の近隣物件の評価もお願いします。

[73: 匿名さん]

>>71さん
ワタクシも第一期から真剣に検討して購入に到りそうでしたが、結局やめてしまいました。
場所柄の割高感と、売れ行きの怪しさで。
メリットデメリットは似たようなこと考えましたよ。

入谷近辺はいいところなんですけどね・・・残念でした。

[74: 匿名さん]

>>72さん
73です。
ライオンズマンションのことは知りませんが、
そのマンションが欲しくて調べ始めるとすぐに手に入る情報かと。

[75: 匿名さん]

今の販売状況は先着順で13戸と、第2期分で8戸ということですか。
モデルルームがオープンして、かなりはじめの方に行った時には、他にも人が多くいて
かなり具体的に話を進めている人が多かった印象。
かなり反応が良いという担当者の話でした。
その後がかなり販売ペースがゆっくりになったのでしょうか。
この辺りは穴場的な美味しい店も多いし、
鶯谷駅も使いやすいかもしれないけれど、入谷駅も使い勝手がいいので悪くないですよ。

[76: 匿名さん]

所詮、鶯谷。
71はどこも買えないヤツ。

[77: 住まいに詳しい人]

以前に地元台東区で新築マンション探していたものですが久しぶりサイトを見てみてびっくり。
ここって俺の中学生時代のやんちゃしていた同級生が提灯屋していた所だったんだよね。
あの周辺の平屋を一掃してマンション立てるとは・・・。

周辺環境は良好な場所だと思いますよ。　目の前の金杉通りは大通りから一本入っていて
交通量が少ないのと周辺はまだ平屋の住居が多いので見晴らしもよいと思います。
鶯谷って風俗のイメージが多いですが　実は店舗型の風俗は０なのでホテルが気にならなければ問題ないでしょうね。　日暮里・西日暮里の方が怪しい所が多いです。

で肝心のマンションですが　高い・・・。２年前だと７５ｍ3で6000万ってありえないでしょうね。　設備の違いはあると思いますが左斜め前のベレーナとか4000万台で買えてたし、話題にでているライオンズだって5000万ちょっとだったと思うよ。
増税とゼネコン賃金の影響だと思うけど、これから買う人は大変だね。

[78: 匿名さん]

なに？やんちゃって。

[79: 匿名さん]

６０００万かぁ。
今の時期は値段もぐらついている時期なんだろうか。
この先も売値がどう変わっていくのか、何とも言えないから。
今までのを考えてみると、オリンピック開催後の２～３年は良い時期なんだろうけど、
よく分からない状況ですね。
予想出来ないです。

[80: 物件比較中さん]

台東区でマンション検討しています。
同じ台東区でも山手線最寄りというだけでこんなに高いんですね。
もう少し視野広げます。

[81: 匿名さん]

いろいろ見たけど、ここは安い方だと思った。
さすが鶯谷というか。子供がいなかったら買ってたかもしれない。

[82: 匿名さん]

詳しい情報ありがとうございます。
レンジフードの高さが低いというのは、意外と問題が大きいのかな？と思いました。
共働きの人も多いでしょうし、そうなると、家事分担する人も多いでしょう。
背の高い人がレンジフードで頭をぶつけるとなると、
毎日の事になるので、とてもストレスになりそうです。

[83: 匿名さん]

販売に苦戦してる感じでしょうか？
ずっと先着順13戸ですし、なかなか減らない。

[84: 匿名さん]

スタートはかなり売れ行き良かったと思うのですが、
なんとなく最近は足踏み状態、という感じはします。

建物自体はお金を作って立てているのだなと思います。
建物はいいんじゃないかと。

ただ、両サイドに同じ高さのマンションがあり、ピッタリと寄り添うように
建ってしまうのが見た目的に気になるのかな。

根岸自体は良い街だと思います。

[85: 匿名さん]

スタート時は比較的安めの物件を中心に売り出していた印象ですよね。
だから売れていたということでしょうか？

仕事部屋としてパークハウス谷中かこちらか真剣に悩んでいます。

[86: 匿名さん]

　この辺りだと外食はチェーン店以外にも充実しているので
食生活に関してはストレスはないのではないかなと思います。
　生鮮のスーパーは入谷のココスナカムラになってしまうけれど。
　何を重視するかじゃないでしょうか…。
　仕事部屋としてなら山手線駅も近いわけなのでここは良いように感じます。

[87: 購入検討中さん [男性 30代]]

ファミリー層にはあまり向いてないなと感じました。
スーパーは、ハナマサくらいしかなく近くはない。
山の手と言っても鶯谷ですから、風俗感すごし。。。
日暮里、西日暮里の比ではありません、、、
日暮里は再開発して綺麗に。西日暮里も再開発計画ありますし、卑猥な区画は立ち寄らなければ目には入りません。
ただ、鶯谷は駅を利用すれば有無を言わさず目に飛び込みます。
ま、その辺と部屋を踏まえると、妥当といえば妥当ですね。
パークハウス根岸と比較するといいかもしれません。

[88: 匿名さん]

買い物はココスナカムラもあるけれど大通りを越えて行かないとならないのでちょい遠い感があるかもしれません。
もちろん自転車だったらストレス無くいける距離でうｓ．

子供がいる人向きか、と言われれば迷うかなぁ。
鶯谷方面行くとやはり駅前の風景が見えてしまいます。

入谷方面だったら問題はないです。

売れ行きすごくよかったんじゃないかなと記憶していましたがスレッドを見て
最初は安い部屋から売り出していたからかとわかりました。
建物自体は行き届いていて、それでやすい価格帯だったら満足行くのでしょうネ。

[89: 匿名さん]

先着順が13戸から10戸に減りましたね。

第1期はグロスの安いアーバンレジデンス中心に、3LDKのDタイプと、Eタイプ低層階が売れてましたよ。

[90: 匿名さん]

広いウォークイングクローゼットが
とても使いやすそうだなと思いました。
ただ、掲載されているプランが2LDKまでしかないのが残念です。
3LDKもあるようなのですが、DINKS向けのマンションなのかしら。