マリオットバケーションクラブ・インターナショナル

[匿名さん]

マリオットのタイムシェアの件で教えて下さい。どんな些細な件でもいいです。自宅に説明会などのさそいがよくかかってきます！

[301: 匿名さん]

ポイント制に移行したのは実質的にリセール価格が底抜けしてしまっているからでは。RFRどころの話ではない。もはやリーマン破綻後の投資銀行と同じでタイムシェアの新規販売はビジネスモデルとして成立していない。皮肉なことに日本人以外のアジア系、特に中華系はキャピタルゲインが見込めないと不動産を買わない。

[302: メンバー]

東京のメンバーです。ハワイの権利を持っていますが、もっとアジアに施設があるとありがたいのですが、プーケット以外に沖縄にあると無駄にならないと思う。家内などは韓国に遊びによく行きますが、韓国にも良いところがないですかね。

[303: カマアイナ]

リセール様

３週間近く留守にしていたので、ＰＣを覗く暇がありませんでした。　　　失礼しました。

マリオットのシステムに「転売希望登録」というのは聞いたことが有りません。

コオリナ・オーナー様の見解で良いと思います。


中国人がキャピタルゲインが見込めないと不動産を買わないというよりは、
中国本土の不動産を自己所有できないために(すべて国家＝中国共産党のものです、それゆえ購入できるのは有限の借地権のみです）海外で不動産を買いあさるのです。

その意味で中国人は、ポイント制やタイムシェアには関心を示さないのです。


メンバー様

リゾート交換会社は、マリオットがＩＩ、ヒルトンがＲＣＩとなっています。

交換リゾート施設はＲＣＩの方が多いですが、リゾートの格や☆はＩＩの方が上位ランクの施設が多いです。
ＩＩのアジアの施設は、日本、中国、バリ島、フィリピン、タイ、シンガポール、マレーシアに有ります。

韓国にも１軒有りますよ。
Mayhills Resort
Jeongseon-gun, Gangwon-do, South Korea


ＲＣＩのアジアのリゾート施設は、日本、中国、台湾、バリ島、フィリピン、タイ、シンガポール、マレーシア、ベトナム、
そして韓国には６軒有ります。

ただし、上位ランクはあまり有りません。

ＩＩもＲＣＩも上位ランクのリゾートに宿泊しようと思ったら、よほど運が良くない限り１年くらい前から予約を入れないと難しいと思います。

それでも、第一希望通りのリゾートが取れるのは稀です。

私はＲＣＩで、ハワイ諸島のカウアイ島、マウイ島、ハワイ島、オアフ島をそれぞれ宿泊したことが有るので、経験からそう言えます。

[304: メンバー]

インターバル・インターナショナルを利用することを忘れていました。日本や中国にもあるのですね。調べてみます。逆にIIが利用できるから、MVCは東京事務所もシンガポール事務所も充実させないのでしょうか。残念ですし身近に感じられませんね。

[305: リセール]

300：コオリナ・オーナー様がご指摘のURL：　https://www.marriottvacationclub.com/resales/buy-weeks.shtml を確認しましたら、8件掲載されていました。これらは「転売希望」ではないようですが、年会費など払わず競売になったものでしょうか。マリオットが一般市場から破格値で買うことがあるのでしょうか？コーリナの正規販売価格よりも安かったり、サービスが違うのでしょうか？このようなサイトがあるのは驚きでした。

[306: リセール]

さらにご質問ですが、https://www.marriottvacationclub.com/resales/buy-weeks.shtmlのサイトにコオリナを掲載したのは最近でしょうか？いつごろから存在したのでしょうか？

[307: コオリナ・オーナー]

305&306：リセール様

お返事が遅れてしまい、申し訳ございません。

HPに掲載されているコオリナは、ご想像通り競売にかけられたり、
一般市場からROFRを行使し破格で買い取っている物件だと思います。

>マリオットが一般市場から破格値で買うことがあるのでしょうか？

あります。
マリオットに限らず他社もですが、ROFR対象リゾートならデベロッパーが破格値で買取る可能性は十分にあります。
一般市場であまりにも安価な取引きが行われようとしている時に、売買を請負うエスクロー会社より
連絡を受けたデベロッパーがROFRを行使して、買い手から横取りする形で買い取ります。
そうすることで、リセール市場においてデベロッパーが考える一定水準の価格を維持します。

コオリナはROFR対象リゾートであり、資金が潤沢にあるならばどんどん行使されているはずです。
が、皆さんご指摘の様に、タイムシェアの権利をトラスト（信託）した上でポイント販売しているようでは
（⇒APではなくDestinations Exchange Programのこと）、「資金が無い」と言わざるを得ませんが…。

>コーリナの正規販売価格よりも安かったり、サービスが違うのでしょうか？

コオリナではなくラスベガスですが、4年前（？）フロリダのオフィスに聞いてみた感じでは正規とほぼ変わりませんでした。
デベロッパーが立ち上げた再販部門から購入する場合、サービスは正規と全く同じでリワード交換も可能で、
複数週所有になると、連続した週の予約に限り13ヶ月前からの予約が可能です。

>サイトにコオリナを掲載したのは最近か？いつ頃から存在したか？

再販がサイトに掲載された時期、コオリナが掲載された時期までは、申し訳ありませんが私には分かりかねます。　

[308: リセール]

私の体験を書きます。私は2004年8月17日にコーリナにて、白井マサコ氏の販売勧誘でオーシャンサイドの権利を契約いたしました。「5年後に建物が完成します。以降は、オーナーの希望があればいつでもマリオットが責任をもってリセールいたします。過去のマウイ島等の実績（データを示された。）からも年々売り出し価格が上昇するので、5年後には購入金額よりも高く売れます」と口約束と説明があって契約をしておりました。その後、口約束を認めながらも引きばしてきました。昨年もコーリナのブロス千代美が「８年後に買い取る」言うので、文書に残せといったところ、「買い取り・転売する」と言って『本部のリセール部』回し、$59,800（562万1200円）でネット販売掲載したが、直後に90万円でマリオットが買い取ると言い出した。今まで「買い取りはしない」と言いながら、実際は買いたたいてくる！オーナーを馬鹿にしている。かねてから資産として持っていてほしい、高く買い取る・・などと販売時にもブロス千代美らが言っていたが、買いたたきが事実だ。マリオットのやり方は度を越しているように思えてならない。当方は売り急いでいない。マリオットに不信をもって縁を切ろうとしている。楽しみ切れなかったのは私の問題かもしれないが、マリオットのオーナーサービスの問題やシステムの問題もあるように思えてならない！私の体験であり、売却の渦中のことです。ご報告まで！アドバイスのほど、よろしくお願いいたします。

[309: 匿名さん]

コオリナを７年前に購入して、今、売却を考えていますが、購入時に、売却するときは、購入価格以上に売却できると聞いてましたが、、実際に売却した方の経験談から、売却はかなり難しく、売却できたとしても、手元に入る金額はわずかなものらしく（本当かな？）、話が違うだろと言いたいけど、今は、どういう業者に売却を依頼するかで迷っています。
無数にいる業者、信用などは、どう見分けたらいいのかアドバイスをお願いします。

[310: カマアイナ]

私は２０～３０年前から、ハワイに住みたくて現地の不動産を購入したことが数回有ります。
数回というのは、購入した業者が悪質だったため、他の業者の協力も得て、購入した不動産の不正取引を指摘して買い戻し（滅多に有りません）させたり、買い替えをしたからです。
その時の経験から言うと、残念ながら現地の日本人がやっている日本人相手の不動産業者ほど悪質業者が多いという事です。
日本人が同胞を騙すのです。

日本で名前の通った一流企業なら問題は有りませんが、現地ハワイ島のハワイアン・リゾートやヒロハワイアン、マカダミア農園を売っていた日本企業などは、まさに詐欺師集団です。
私も引っかかりましたし、他にも被害に有っている方が大変多くいます。

これらの不動産をリセールする場合も、良質な業者を見つけるのは大変でした。
幸いにも、最良の方と巡り合ったので、私の問題は全て解決しました。
その後他の被害者の方にも紹介して、喜ばれています。

荒波にもまれたおかげで、ハワイの不動産関係には明るくなりました。

タイムシェアのリセール業者の見分け方は、

１、ホノルルの不動産協会の会員であること、
２、ARDA（米国リゾート開発業者協会の正式会員であること、
３、LTRBA（米国タイムシェアリセール販売業者協会の正式会員であること

以上の３点を確認して取引して下さい。


購入する場合は、セールスは甘言を弄してくるので、英文の書類にその旨を書いてもらわなければ、買わない位の覚悟が必要です。

[311: 匿名さん]

No.310カマアイナさん、アドバイスありがとうございます。
タイムシェアのリセール業者の見分け方、良くわかりましたが、なかなか難しいように思われます。
だけど、もう騙されないようにしたいと思います。
毎年、管理費を払うのも馬鹿らしいので、大損しても売却するしかないかなと思っています。
自分のうかつさに自分自身を怒っています（笑）

[312: カマアイナ]

ちょっと補足をしておきます。


タイムシェアのリセール業者の見分け方は、

１、ホノルルの不動産協会の会員であること、
２、ARDA（米国リゾート開発業者協会の正式会員であること、
３、LTRBA（米国タイムシェアリセール販売業者協会の正式会員であること

の３点を確認すると言いましたが、


土地や建物を仲介・斡旋する不動産業者は、１、の資格を満たしていれば良く、タイムシェアを扱わなければ
２と３の資格を満たす必要は有りません。

私が知り合ったベストの方も、この範疇の不動産業者です。


タイムシェアのリセール業者は、１の資格が無くとも、
２、と３の資格を満たしていれば良質の業者だと考えて良いと思います。

２と３の資格を満たしているタイムシェア専業のリセール業者は、昨年の段階でホノルルで４社に過ぎません。

この点に注意して業者選びをして下さい。

[313: 匿名さん]

日本人経営の、タイムシェアリゾートってどうですか？

情報など、ご存知の方いらしたら、教えていただきたいです。
HPなど見ても、あまり詳しく書いていなくて
宅建主任者の資格しか書いてありません。

[314: カマアイナ]

日本人経営の、タイムシェアリゾート？

日本国内の業者ですか？

国内でタイムシェアのリセール業者を探しても、意味はありませんよ。

探すのなら、ハワイで現地のリセール業者です。
日本人経営で、全て日本語でやり取りができる業者も有ります。



＞HPなど見ても、あまり詳しく書いていなくて 、宅建主任者の資格しか書いてありません。

ハワイのリセール業者のHPはかなり詳しく書いてあります。

ARDA、 LTRBA　の正式会員であることを誇らしげにHPに載せて有ります。


宅建主任者の資格など、アメリカでは何の役にも立ちません。
アメリカのハワイ州の資格を持っていなければ、取引をすること自体が違法です。

ハワイ州の不動産業者が、日本で不動産を取り扱えないのと同じです。

騙されないで下さいね。

[315: コオリナ・オーナー]

No.308:リセール様

私個人の意見としては、結局、現実を受け止めて諦めるしかないんじゃないかと思います。
そもそも「購入額より高く売れる」なんて、この世界経済の中、現実的にはゼロに等しいことなんですから。

どうしてもリセール様が、証拠提示ができないセールスの発言を盾に闘いたいなら、
マリオットやセールス個人を相手取って裁判を起こすしかありません。
ただ裁判沙汰になると、確かに口約束したと証言していた彼女達は一変して態度を翻すでしょうから、
リセール様に余程の策がないと勝算はない…　と思います。

知らぬ存ぜぬを貫くのがマリオット（本部）です。
かなりの気力と時間が奪われるとは思いますが、ご自身が納得できないならやるしかありません。

申し訳ありませんが、私からは「頑張って下さい」としか言えません。

[316: 匿名さん]

No.312　カマアイナさま、補足説明ありがとうございます、助かります。

その後、PCで色々と調べていますが、今のところ、日本人経営のリセール業者は３社、そのうち２社は、ホームページ上、ARDAとLTRBAの正式会員と表示されています。

もう少し調べてみますが、どうやらその２社のどちらかになるかなとは思っていますが、その２社の評判がわからないのが怖いところです。
もう大損覚悟ですから、当たるしかないなと思ってます。
ありがとうございました。

[317: カマアイナ]

>そのうち２社は、ホームページ上、ARDAとLTRBAの正式会員と表示されています。

この２社は、K社とT社ですね。

このうち１社とは一昨年、実際に取引をしたことが有ります。


ワイキキのHGVC滞在時に時間が取れなかったので、業者の方（日本人のN氏）が私の滞在しているマリオット・コ・オリナまできてくれました。
コ・オリナのロビーで話をし、契約に必要な書類を渡しました。

前職はHGVCで日本人の統括マネージャーをしていたそうで、業界に大変明るいだけでなくセールス個人個人を良く知っており、私の担当者は部下だったそうで詳しく教えてくれました。

信頼できるリセール業者は、タイムシェアを売る場合だけでなく、買う場合にも情報提供を求めたり、うまく使うことです。

あと、アメリカは日本以上の契約社会なので、不明な点は細かな事でも聞いて解決し、納得できたら可能な限り英文の書類に記載してもらいましょう。

[318: 契約済みさん]

日本国内で購入するのであれば、ハワイ州の不動産ライセンスは法的に必要ありません。ハワイ州の不動産ライセンスを取得している会社と提携し、代行手続きをキチンとやってくれさえすれば問題はないと思います。むしろ、国内のリゾート会社の方がハワイのタイムシェアの問題点をズバリ指摘してくれます。私はそのアドバイスに従い、「二次売却」も視野に入れた購入をすすめられました。そのアドバイスによると、マリオットよりもヒルトンの方がマシということでした。日本の会員制リゾート会社では、リセールに出した場合、マリオットのようにリワードポイントへ変換できないような「オーナーの権利が制限される」ような事態は考えられないとのことでした。また、毎年年会費が上がっていくことも考えられないとのこと。そんなことを聞かされたら、国内のＲＣＩ加盟のリゾート会員権を買って交換でチョロチョロ試している方が得策かな？と感じました。タイムシェアやリゾート会員権は第一に利用価値で考えること、第二にクラブを辞めたいときに辞められること、だそうです。そう考えると、よく分からないものは手出し無用ということなのでしょうね。

[319: カマアイナ]

マリオットにしろ、ヒルトンにせよ、海外のタイムシェアを売買するのは、ハワイの業者と提携している国内の業者から代行してもらうのは確かに可能だと思いますが、その分手数料が上乗せされるのでは・・・・・
と考えてしまいます。

いずれにせよ、タイムシェアをリステイングするのはハワイのマーケットなので、売りやすいか買いやすいかは全く同じです。

ただ経験から申し上げると、タイムシェアをリセールで売買をした場合には登記の変更が必要なので、在アメリカ大使館か領事館で認証を受ける必要が有ります。
最近は日数が増えていますが、毎日認証業務をしている訳ではないので、事前に問い合わせて下さい。
これは本人が行かなければならないので首都圏以外に住んでいる場合は結構面倒です。


結局どこのリゾートを、自分がどの様に利用したいかによって購入するブランドや場所を決めた方が良いと思います。

利用する場合、私はマリオットよりもヒルトンの方がマシだとは思いません。
HGVCを３件持っているので、この８年間の利用経験からそう感じます。
そもそもマリオットのタイムシェアを購入したのは、あまりにもHGVCの予約が取れないから、その補完の為に入手したのです。
今でも、HGVCのオーナーの皆さんの一番の不満がこれ、購入したのに予約が取れないなのです。
ヒルトンBBSにはこの種の不満が満ち溢れています。


＞国内のＲＣＩ加盟のリゾート会員権を買って交換でチョロチョロ試している方が得策かな？と感じました。

私は今までHGVCのポイントを使ってRCIを介して、ハワイ諸島以外に国内のリゾートやホテルを毎年利用しています。
実際には、HGVCのポイントで国内のRCI加盟リゾートやホテルに宿泊してみるとポイントは使い出が有りますが、東京ではサンメンバーズのホテルくらいしか予約が取れないので、ビジネスホテル並みの狭さです。

反対に、国内のRCI加盟リゾート会員権で海外のリゾートを予約した場合は、リゾートトラストのエクシブとサンメンバーズが主なところですが、RCIジャパンのHPを見ると同一海外施設への交換は４年に１回しかできません。
しかも、評価の高いゴールドクラウンやシルバークラウンのリゾートはほとんど交換が成立しません。
ハワイのHGVCは全てゴールドクラウンです。
同じ理由で、ディズニー・アウラニやウインダム・ワイキキビーチウオークも予約が取れません。
海外リゾートとの交換はかなり制限されてしまうのです。

この点を日本国内の不動産業者は教えてくれません。
いや実際に利用したことがないので、知らないのかもしれません。
マニュアル通りの利用法を説明するだけです。

国内のリゾート会員権は年間管理費は安くとも、名義変更料が高く（２０～３０万円台）、１泊毎に利用料金がかかる場合が多いです（１泊３０００～２万円台）

昨年からリゾートトラストは、レストランやハウスキーピング料金を大幅に値上げしました。

ハワイでも、国内でも業者の説明をそのまま鵜呑みにしないで、良く調べてから購入・売却をしたほうが良いです。

[320: カマアイナ]

他の、マリオット・バケーション・クラブ・アジア・パシフィックの掲示板で
IIの交換でコオリナ2bed roomはお得？
という質問が有りましたので、昨日答えておきました。（ハンドルネームは違いますが私です）
よかったら、覗いてみて下さい。


昨年９月にRCI より下記のメールが届きました。

お世話になっております。
９月に入り季節は秋でございますが、いかがお過ごしでいらっしゃいますでしょうか？

さて、今回は以前国内リゾートをRCIにてご予約された方へご連絡を致しております。
まもなく国内リゾート2013年の空室が入ってくる時期となりますが、来年のご予定はいかがでございますか？

10月前までにリクエストを入れて頂きますとご案内し易くなりますので、是非ご検討頂きますようお願い致します。
ご予約に関して何かご質問等ございましたら、ご遠慮なくお知らせ下さいませ。

宜しくお願い致します。

西浦　さなえ
Sanae Nishiura
Hilton Grand Vacation Guide
RCI
37 Jalan Pemimpin
Block A #05-01
Clarus Centre
Singapore 577177
o: [phone]
f: [phone]
e: [e-mail]
main e: [e-mail]

Vacation Exchange • Vacation Rentals. www.WyndhamER.com
A Wyndham Worldwide company, NYSE: WYN


この後予約の決済をするために、シンガポールから電話でカード番号を聞いてきました。

その際、何故この様なメールを私に毎年送ってくるのか聞いたところ
RCI は交換するリゾートを預け入れてもらわなければ、他の希望者との交換そのものが成立しない。
国内リゾートの所有者がハワイのリゾートと交換を希望する方が大変多いのだが、ハワイのリゾートオーナーがRCI に預け入れて国内リゾートを利用する方がほとんどいない。
これでは交換が成立しないから、貴方のようなオーナーは大変貴重なのです。
だから、毎年メールを差し上げています。
という回答でした。

国内リゾートの所有者がハワイのリゾートと交換する場合、交換料以外に、かなりのポイント（宿泊券）が必要ですが、
この時、４月に軽井沢のリゾート・コンドミニアムを予約した場合は、１週間（国内の場合は６泊が基準です）で交換料と１２００ポイントだけ。
HGVC の１ベッドルーム４８００ポイント所有だと、何と４週間国内で宿泊できます。（時期によってポイント数は違います）

私は、コ・オリナが大好きなので、ロックオフにしてIIを利用しても、それ以外のリゾート交換をしたことが有りません。
よって、IIに関しては利用実績が無いので皆さんほど詳しくは有りません。

しかし、RCI に関しては毎年のように国内やハワイを利用しているので、HGVC オーナーの中でも滅多にいないヒトだそうです。
HGVC　のセールスやリセール業者の方にも、その利用頻度に大変驚かれました。
だから、RCI に関しては熟知している方だと、自負しています。

好みの問題かもしれませんが、
私は、ハワイのタイムシェアを売買する時に、国内の業者を使う気にはなれません。
国内の業者は他から聞いた話ししか知らず、ハワイの実態を知らないので、マニュアル通りの答えしか返ってこないからです。
それと、ハワイの業者に比べるとワンクッション置くため、どうしても情報にタイムラグが生じます。
リアルタイムで即応できないのです。
リセールの場合は、情報の遅れは致命的です。

数年前から、HGVC　が国内でマーケティングを都道府県毎に順繰りに開催しています。
一度友人を誘って説明会に参加したことが有りますが、HGVC の社員ですら私の突っ込んだ質問には全然答えられませんでした。
最後には上司を呼んで来ましたが、その方も明確には答えられな事が多く、RCI の交換実態など知らないのです。

HGVC　の社員ですら、この程度の認識しか持っていません。
ましてや、国内の他の不動産提携業者が実態を正しく理解しているとはとても思えません。
経験していないので、マニュアル通りの対応しかできないと思います。

試しに、自分でタイムシェアを所有しているか？　RCI と交換した事があるか？
マリオットとヒルトンの年間管理費を実際に比較したことがあるか聞いてみて下さい。
実態を知らないと、マニュアル通りの答えしか返って来ません。
私ならそこでもう一歩突っ込んだ質問をしますが、答えられないと思います。

年間管理費の値上がりは、マリオットよりもヒルトンの方が酷いです。
数年前に、マリオットが極僅か値下がりした年がありますが、同じ年ヒルトンは＄４５～５０値上がりしていました。
私は、８年間両方の年間管理費を支払っているので比較ができるのです。

それとマリオットでは自分の所有物件の予約が取れないなど考えられませんが、HGVC では自分の部屋でも宿泊予定日の９ヵ月を切ったら、もう取れないのです。

考えられますか？


大変長くなってしまい申し訳ありませんでした。