マリオットバケーションクラブ・インターナショナル

[匿名さん]

マリオットのタイムシェアの件で教えて下さい。どんな些細な件でもいいです。自宅に説明会などのさそいがよくかかってきます！

[251: 契約済みさん]

いくらタイムシェアについて知識があったとしても、説明会でその場で契約するのはとても危険でしょう。

アジアパシフィックでは、コオリナはまったく取れません。
コオリナがダメなら沖縄も使えるので良いなぁと思って契約したのですが、沖縄ももちろんとれません。
プーケットやラスベガスなどは予約取れる事もあるのですが、
インターネットのホテル予約サイトで検索してマリオットの値段を調べたら、同じ部屋が１００００円以下で一室予約できてしまうといった有様でした。確かに東南アジアや、ラスベガスはいくら５スターホテルでもネットで１室とても安く予約できちゃいます。
全然元がとれませんよ・・・・
確かに考えてみたら何万人もいるメンバーが限られた部屋をポイントで利用なんて限度がありますよね・・
販売担当者にアジアパシフィックメンバー専用の部屋数とメンバー数の比率等の質問をしてみたらどうでしょう？
まぁうまく言い逃れするとは思いますが。

ヒルトンは私も所有しております。ハワイ島はとれますね。
ただ、インターネットで普通に予約するとハワイ島のヒルトンも、結構安く予約できちゃいます・・
タイムシェアを所有する意味があるかなぁといった感じです。
ヒルトンは年間管理費が少し高いですね。この年間管理費で１週間分のホテル代いってしまうなぁなんて思います。

私の経験が皆様のお役に立てれば光栄です。

[252: 購入経験者さん]

タイムシアを持つ意味は有りません。コオリナ・マリオットは確かにインターネットで安く取れます。アジアパシフィックポイントでは各ホテルの宿泊出来る部屋数が少ない為、（２～４部屋しか有りません）取れません。そして優先順位が一番最後です。年間費も毎年上がっているので、最近はオーナーサービスも人がだいぶ変わったみたいでなかなか連絡がつきませんし、私は売ってしまいました。かなり安かったですが売れないよりましです。三分の一ぐらいです。ですが遊びには行っています。インターネットで格安で取れますよ！

[253: 小錦]

本当にやばいよ。先物と同じだね。

[254: オーナー]

ＭＶＣＩオーナーでＡＰ会員でもあるものです。

こちらの掲示板に偶然たどり着いたので一言書かせて頂きます。

マリオットの販売員の方にもあたりはずれもあるので一概には言えないのですが、私が購入した際は今後毎年発生する年会費の事や色んな手数料についても丁寧に説明して頂けました。
また、事前にタイムシェアについて学習して説明を受け、尚且つ即買いせず数日の考える時間を貰い納得した上で購入したせいか今まで１０年近くたちますが手放したいと思ったことはないです。

こちらの掲示板は、どうしても不満に思った方オーナーがみんなはどう思ってるのか知りたくてネット上をさまよい辿りついた場所なので不満・不安が記載されていることが多いのではないでしょうか。後は購入を検討中の方が大半だと思います。
マリオットを擁護するつもりはありませんが、この掲示板の情報も一部の方がそう思っているんだなぐらいで読まれた方がいいと思います。実際、掲示板の書き込みの頻度が物語っているように。

楽しんで利用しているオーナーはわざわざこの掲示板にたどり着くことは少ないのではないでしょうか。

一般的なオーナーが利用している掲示板やブログは、初心者の方で不安でらっしゃる方もいるけれど慣れれば楽しく利用している方ばかりでこちらと真逆な掲示板になってますね。ただ、管理費の上昇だけは少々不満ですが。

予約も皆さん、ＧＷやお盆や年末に出かけている方が多いのがオーナー掲示板をみればよくわかると思います。
お盆でも予約開始で即日なくなるようなことは今のところはありませんので、どうしてもお盆でないといけない人は一年前に予約すれば大丈夫です。

[255: 働くﾏﾏさん]

アジアパシフィックってつぶれたの？
東京、名古屋なくなるって？
昨年買ってまだ1回も使ってません。
大丈夫かな？

[256: 契約済みさん]

ここは、やばいです。これから三ヶ月ハワイは、シーズンオフにも関わらず、コオリナ、ワイオハイとも、予約は取れません。そろそろ消費者庁に訴えた方が良いかもしれませんね！

[257: 働くﾏﾏさん]

256さん
いつ行く予定ですか？
来月だとしたら、今月予約されてもムリなのでは？もっと早くに予約された方がいいかと思いますが。
私は、コオリナを6月に年末の予約取りました。
昨年も半年前にとりました。

[258: 契約済みさん]

256さん
もっと早くに予約されたらいかがでしょうか？
私は、年末の予約を7月に取りました。
昨年も半年前にとりました。

[259: 契約済みさん]

256です。甘いかもしれませんが、仕事の関係でどうしても三カ月前予約です。今回は、なんとかにポイントで2泊、通常ホテル予約で取れました。何度も電話して奇跡的にとれました。結局休暇をズラしましたが（笑）でも、今webで見ても、コオリナの2ベッドには、空きが全くないですね。この話を東京都消費者センターに、情報提供しました。

[260: 契約済みさん]

追伸 256です。再度Webで見ましたが、コオリナ2ベッドルームは、2月は、全日満室、3月は、5日の1泊のみ、4月は、12日から16日に、空室が表示されました。これは、会員同士の奪い合いのゲームですね。会員数は？提供されている部屋数は？ストレス感じませんか？マリオットは、海外出張の際、よく利用していました。ある意味信用していましたので、ガッカリです。

[261: 主婦さん]

子供の名義追加について質問させてください
（他の掲示板で質問しましたが、レスがつかず探してた所、ここに辿り着きました）

なるべく簡単で安く手続きが出来ればと思ってます

今冬、コオリナ滞在中にセールスの方に名義追加について質問したところ、
「前もって言っていただければ必要書類は用意しておく　料金は３００～４００ドルほど」と言われました

来月行くので、連絡しようとしたところ頂いた名刺を紛失し、オーナーサービス経由で連絡してもらいました
ところが、オーナーサービスからは「必要書類は自分で名義書き換え会社に連絡して準備するように　
料金は４００～５００ドル　公証だけはコオリナで無料で出来る」という返事でした

オーナーサービスから紹介された名義書き換え会社はアメリカ本土にある会社で、
電話連絡するのもどのように言っていいのか　言えたとしても相手の言うことが聞き取れるかどうか不安で
連絡できません(>＿<)

ハワイ在住の不動産関係の方に聞いたところ、「自分は出来ないが、料金は５５０ドル前後と聞いたことがある」との返事

ネット検索して出てきたハワイの名義書き換え会社（日本語で可能）に連絡したところ、料金が１３００ドル
権利書のコピー、管理費支払証明書などが必要と連絡が来ました

次にMVCIのオーナーの方からその方のセールス担当のメルアドを伺い、今週の月曜日に名義追加について質問メールしましたが、
返事がありませんーー；

結局、長々書きましたが、何も出来てない状況です
名義追加された方がいっらしゃれば、手続きの流れ、料金などを教えていただければ有難いのですが…

よろしくお願いします

[262: 契約済みさん]

260さん
そーなんですね。
でも、買われた時、３ヶ月前しか休みがわからないし、、、
と、言うことは思わなかったのでしょうか？

わたしは、ＡＰを持っていますが、営業担当の方から正直絶対確実に取れるとは限りません、と、そこを聞いていたので
早めに予定を立てています。
予定が取れないってことは、それだけメンバーやオーナーが増えて人気なんだな
っていう、なんとも前向きです。(笑)

こういうのは、早めに予定が立てられる人向きだと思いますので、買われた時に
それができるかどうなのか
そこを考えてから購入した方が良かったかもですね。

わたしは、ハワイも好きですが、プーケットもバンコクもバリも好きなので
ハワイがだめならプーケット、っていう感じなのでＡＰ買って良かったと
思っています。

[263: 契約済みさん]

260です。ありがとうございました。そうは言っても今回なんとかハワイには行けますので文句言ってもしょうがありませんね！営業から言われたのは、春休み、GW、夏休み、Xmas、年末年始、中国の旧正月などを外せばそう混雑はしていないと聞いていました。去年は、タイの洪水がありましたから、プーケットを断念し、ポイントをマリオットリワードに変え、今回ホノルルでの宿泊に転用しました。こんなもんなんですね

[264: AP12000]

私は、昨年9月にAPの12000ポイントを購入し、今年のGWにKOBC 2BEDに泊まってきました。
もちろん通常予約ならポイントが不足しますので、II経由のGetawayです。

IIの会員になってから、10000ポイントをデポジットして、ホテルの空き状況は毎日1回はチェックするようにしていますが、KOBCも結構登場しますよ。
私はネットで1BEDを見つけたのでとりあえず仮押さえをして、シンガポールに電話したら「ちょうど今2BEDが出ました」と言われて、2BEDをお願いしました。

もしかしたら閑散期とかは、通常ポイントによる予約よりGetawayのほうがとりやすいのかもしれませんね。
閑散期は、KOBCがExchangeに登場することだってあるのですから。

[265: 匿名 リセール]

マリオットのコーリナ販売員より、右肩上がりの実績を強調したうえで、5年後にマリオットが責任をもってリセールするなどと口約束されていたが、リセールを依頼するたびに先送りされ続けています。マリオットの販売員の口約束は要注意。

[267: 購入経験者さん]

私も全く同じ事を言われ同じ経験をしています。当分マリオットはリセール出来ないと思います。４棟目も建設完売出来ていない上、現金が有りません。私の購買担当者はすでに辞めて、別なタイムシェアスタッフとして働いています。本当はマリオットさんがリセールをすればオーナーとしてはいいのですが・・・なんといっても経営が。。。

[268: カマアイナ]

初めて投稿します。

私は、マリオット・コ・オリナのオーナーになって７年。
ヒルトン・グランド・バケーション・クラブのオーナーになって８年ですが。

掲示板でのやり取りを見ていると、どうもタイムシェアの利用方法を良く理解していない方が多い様に思い投稿しました。

まず、タイムシェアを理解して購入する人など、ほとんどいません。
仮に、説明会で販売員に全てを説明されても、その場で内容を理解できる人など皆無といってよいと思います。

タイムシェアは、毎年利用していって、初めて理解が深まるモノだと思います。

私の場合、３年目くらいでかなり理解が深まったので、今まで予約が取れなかった事は有りません。

マリオットもヒルトンも自分が所有するコンドの予約を取るのに、それほど苦労はしないと思います。
それでも取れない場合は、１年前～９カ月前に予約を入れてまず確保しておくのです。

自分がオーナーの物件は予約して確保さえしておけば、その後予定が変わってもホテルに変更したり、他の空いているコンドに変更したり、
ヒルトンの場合はオープン予約をしたり、とにかく選択肢が残ります。


一番多いクレームは、自分がオーナーではない他のリゾートの予約が取れないというもののようです。
特に、アジア・パシフィックのオーナーがハワイのコ・オリナの予約が取れないという苦情が最多ですが、

これは、良く考えたら当たり前なのです。

説明する前に、日本とアメリカとの明確な違いを指摘しておきます。
いっとき、悪名をとどろかせた日本のゴルフ会員権のように無差別に会員権を発行することは、アメリカではできません。
購入したら権利がアメリカに登記されるので、おのずから販売数が決まっています。
普通は１部屋に５２人のオーナーしか認められていません。

他のリゾートのコンドを予約する場合は、そのリゾートのオーナーがその年に部屋を使用せず、マリオットやＩＩに預けているために、空室が有る事が大前提です。

コ・オリナが何故予約が取りにくいかというと、空室として預けるオーナーがとても少ないのです。
１０月に、コ・オリナの説明会に参加した際、日本人のオーナーががずいぶん増えたようなので聞いてみたところ、コオ・リナの１７％になったそうです。

それ以外、ほとんどはアメリカ人やカナダ人がオーナーで、ハワイのコ・オリナは大変人気が有ります。
これにアメリカ本土のマリオットのオーナーがリゾートの交換でコ・オリナに来るのです。

他のリゾートの交換のために、コ・オリナの部屋を交換用に預けているオーナーが少ないので、アジア・パシフィックのオーナーなどは、なかなか予約が取れないのです。

コ・オリナのオーナーは、他のリゾートに交換するよりもコ・オリナにしか滞在しない方が多いです。
かくいう私も、コ・オリナが大好きなので、交換に出したことが有りません。
そういう方が大変多いのです。

交換に出すオーナーが少なければ、当然空き室も少なく、他のリゾートの方も予約が取れないのです。
これが、予約が取れない真相です。


マリオットの経営を心配される方がいます。
日本では、ヒルトンの方が知名度が有りますが、マリオットホテルグループは世界最大のホテルグループです。
その事業規模はヒルトンの３倍近くあります。

アメリカでは、ヒルトンはビジネスホテル扱いで、高級ホテルと言えばマリオットと認識されています。
それほど心配する事は無いと思います。

[269: リセール]

95：匿名さん[2010-06-07 00:31:01][×]や67：購入経験者さん[2012-12-20 13:32:58][×]に、私の経験と同様に「５年たったらマリオットが責任をもってリセールすると言っていた」というのコメントがあり、「やっぱりなぁ」と判りました。先日、リセール業者から本音を聞きました。つまり「マリオットがリセールに応じないから、我々仲介業者が潤う」という持ちつ持たれつの関係だ・・・というものです。ポイントを売ること自体が、マリオットにおける「所有権者の財産の切り売り」という構造と言えます。
予約の取り辛さ、変更にも料金を発生させる、年々の管理費の上昇、外人フィの実態のなさなど不満が多いことも判りました。オーナーに対するサービスとしては「理屈に合わない」運営をしていると指摘する人もいます。どうも「マリオット」へは集団で団交すべき時が来ているように思えてなりません。

[270: 契約済みさん]

マリオットＡＰmemberです
私も1年前ぐらい前に予約します。
取れます。
りセールなんて、はじめからするつもりで購入した人がいるならば
それは私からしたら信じられませーん。
もっと楽しめばいいのに…
せっかく高いお金出して買ったのに、楽しめないなんてもったいない。

オーナーだから？メンバーだから？、すぐ取れて、と、何か特別なものだと勘違いして
らっしゃるのかしら？
コオリナが取れないなら、プーケットに行くとか切り替えたらいいのに。
私は、マリオットのmemberになって良かったと心から思ってます。
1年に一度の旅行を楽しんでますよ。
それから、この会社がヤバイから、営業が他に移った…では、ないですよ。
いろいろ事情があるようです。

[271: カマアイナ]

私はタイムシェアのオーナーになってから、毎年マリオット・コ・オリナやＨＧＶＣのラグーンタワー、ハワイ島のベイクラブを２～４週間宿泊先をかえて滞在しています。

ＲＣＩも積極的に利用しているので、良いも悪いも違いが実感できます。

１ヵ所に２～３週間滞在していることもあり、スタッフに顔を覚えられてセールスのオネエチャンばかりでなく、セールスマネージャーやリゾートマネージャーとも個人的に親しくなっています。
そのため、かなり内輪の話も教えてくれます。

私が知っている限り
「５年たったらマリオットが責任をもってリセールすると言っていた」という話は、今まで聞いたことが有りません。

ＨＧＶＣでも、近い将来リセール部門を立ち上げるかもしれないという話はありましたが、噂話で終わっています。
セールスには色々な人がいますから、甘言に惑わされたとしか思えません。

タイムシェアのセールスを担当するには、特別な不動産の資格が必要です。
不動産売買の資格を持っている人達なので、いきおいハワイのタイムシェア業界の中だけで転職が繰り返されます。

アメリカは実力社会なので転職するということは、会社が危ないのではなく、本人の成績が良くないので首になって転職を余儀なくされるというのが本当の話です。

大リーグの野球選手を見ていれば良く分かります。


ハワイにはタイムシェアの会社（デベロッパー）が幾つあるかご存じですか？

ヒルトン、マリオット、ウインダム、シェルバケーション（最近ウインダムに買収されました）、スターウッド（シェラトン、ウエスチン系）、ディズニーがあります。

私は、タイムシェアの利用法を良く理解したくて（ギフトがもらえる事も有りますが）、数年かけてこれらの説明会全てに参加した事が有ります。

すると、ほとんどのセールスが以前は他の会社にいたことが分かります。

一度だけ、以前他社にいたセールスの方に再度当たった事が有りました。

こういう時は、以前の会社の事を聞いてみるのです。
辞めた事も有って、何でも話してくれます。
みなさんも、セールスの前職を聞いてみて下さい。
これらの会社を渡り鳥のように変わっている方が大変多いのです。
しかし、しょせんは成績不良で転職を余儀なくされた人なのです。


リセールの物件は、マリオットよりもヒルトンの方がはるかに多いので、「リセールに応じないから、我々仲介業者が潤う」という持ちつ持たれつの関係だ・・・」というなら、ヒルトンのおかげと言えるかもしれませんね。

ともあれ、タイムシェアの利用法を正しく理解していれば、これほど利用価値のあるものは無いと思います。


タイムシェアが時代遅れだというのは、認識が違います。

ここ数年、ハワイのヒルトン・ハワイアン・ビレッジの滞在客を見ると、ホテルの稼働率は５０％に満たない有様ですが、
タイムシェア棟のラグーンタワー、カリアタワーは、年間を通じてほとんど満室です。

オーナーは１年前から、他のリゾートのオーナーは９ヵ月前から予約できるのですが、８ヵ月前になると空室がほとんど無くなります。

この事がＨＧＶＣのオーナーの一番の不満になっています。


ＡＲＤＡ（米国リゾート開発業者協会）の今年の報告では、米国人の旅行スタイルは
２０１１年の利用率は、ホテルが６０％なのに対し、タイムシェアは８０％に達したと言います。
いかにタイムシェアが良く利用されているかが分かります。


私はマリオット・コ・オリナ、ヒルトン・ラグーンタワー、ハワイ島・ベイクラブは大変気にいっているので、これからも手放す気は有りません。

ただ、ハワイ島コハラスイートはベイクラブと同じ敷地内にあるので、今後手放しても良いかと思っています。

４件も所有していると、年間管理費が大変です。

マリオットに限らず、タイムシェアの利用規則の変更は、ほとんどが改悪で決して良くは変更されません。
ポイントの価値が下がるのがほとんどなので、私達オーナーはもっと勉強して利口な使い方を考えていかなければなりません。

[272: 契約済みさん]

マリオットのAP、国内販売がなくなったため、日本にいた営業たちは、他社に移ったり
マリオットの海外に転勤したりと、大きく異動があったようですよ。

はじめからりセール目的で買う目的とはそもそもどんなメリットがあるのでしょう？
私は、買うときにそんな話しをしたことないです。

[273: カマアイナ]

マリオットＡＰの国内販売が無くなったのは、プ―ケットの販売を終了てしまったからだと聞いたことが有ります。
それなら、国内販売の拠点が無くなっても仕方が無いとは思います。
現在は、販売拠点が無くなったので、体験宿泊のプロモーションに傾注しているようです。


お尋ねのように、はじめからりセール目的で買う目的とは、どう考えてもメリットなど有りません。
何かの間違いではないでしょうか？



私がこちらで投降した内容は、全てマリオット・コ・オリナを、現地ハワイで説明を受けて購入した時のものです。
マリオットＡＰの皆さんは、どちらで購入されましたか？

２年前にコ・オリナ滞在時、説明会に行った際に、マリオットＡＰに興味があるので話が聞きたいと言ったら、
ＡＰは別会社なので分からないと、断られてしまったのです。

今回チョット気になったので、調べてみました。

私はＡＰの契約書を見たことが無いので、ハッキリとしたことは分かりませんが、
ＡＰのリゾートの所在地は、タイなのでアメリカに登記をすることはできないと思います。

タイの国土は、国王のモノなのでＡＰは借地権の様な契約なのでしょうか？
だから期限があるのだと聞いていました。

したがって、コ・オリナやＨＧＶＣの所有権とは違うものの様に思います。
このメンバーシップはあくまでも毎年のポイントを買うのであって、リゾート物件の所有権を買うのではありません。

このシステムを販売している会社はマリオット・ホテルの関連会社で「シンガポールの会社」ですが、
リゾートの会員権を所有権ではなく、ポイントとして販売するのは、ウインダムやディズニーも同じシステムですが、
リゾートの所在地がアメリカでは無いため、登記の面でどこまで担保されるのかチョット引っかかりました。

最近では、マリオット・バケーションクラブのＨＰでも、ＡＰは出てきません。

さらに今年の１０月にコ・オリナで説明会で聞いた話では、コ・オリナを所有権ではなく新たにポイントで販売するということでした。

所有権の販売を終了して、会員権のポイントの販売になるそうです。
だから今なら所有権を持っているオーナーには、続けて所有権を買い増しすることができますと言われました。
高価なので断りましたが、販売戦略が変わってきた様です。

[274: リッツカールトンカパルア]

プロジェクトが破綻し、今月3日に売り残り（3分の2以上）がホノルルで競売にかけられました。リッツカールトンは自分の分ランドで販売したにもかかわらずマネジメントから撤退すると発表しています。タイムシェアを購入しましたが、他に購入された方で苦情を申し入れたい方いらっしゃいますか。

[275: リセール]

資産目的でもメリットがあるとのセールストークがあったのは事実です。東京都消費者センターとの確認では、口約束も契約で地道のリセールするように求めるべきだと言っておりました。所有権者の「利用権」をポイントで売るのは二重取りではないか？と疑問が残ります。東京の販売員によると、あくまでオーナーの物件ではなく、別の部屋の利用ポイントだなどと言っておりましたが、「ポイントの部屋は特定できない」とあやふやな回答しかありませんでした。不明朗です。

[276: 匿名 質問]

274：リッツカールトンカパルアさんのコメントの「プロジェクトが破綻し、今月3日に売り残り（3分の2以上）がホノルルで競売にかけられました。」というのはマリオットではなく、カールトンなんですね。
275：リセールさんのコメントは「ポイントの部屋は特定できない」ということですが、基本的には「売れ残り」物件のことでしょうかね？そうであれば、すべて「売りつくした」ということになりますね。だったらマリオットはリセールに応じるべきですよね。もしも逆に「所有権を売りつくした」ら、ポイント販売は止めるのかしら。少なくともオーナーにはマリオットの経営陣は、戦略を正しく告知する義務がありますよね。みなさんはどのように理解をしていますか？

[277: 契約済みさん]

No273カマアイナ様

　＞ＡＰのリゾートの所在地は、タイなのでアメリカに登記をすることはできないと思います。
　＞タイの国土は、国王のモノなのでＡＰは借地権の様な契約なのでしょうか？

んっ？
ごめんなさい、ちょっと意味がわからないのですが・・・
リゾートの所在地がプーケットのみ、ということでしょうか？

ＡＰで使えるのは、タイムシェアのコオリナ、プーケット（マイカオビーチクラブ、ビーチクラブ）バンコク（２箇所）
ラスベガスグランドシャトーの６箇所がクラブコネクションとして、ポイントで泊まれます。
あくまでも、ポイント買いなので、不動産を買ったのではなく、マリオットに泊まれる所有権・権利を購入。
オーナー権利ではなく、マリオットの期限付き会員権を購入。（という私は認識）
そして、シンガポールにメンバーサービスがあります。
予約・質問なのどは、シンガポールへ。

あとのマリオットは、たとえばワイキキマリオットや沖縄マリオットなどは、リワードに変換して
宿泊ができる、マリオットのホテルタイプ・クラブリゾートです。

そして、インターバルインターナショナル（ＩＩ）にあずけて、フレックチェンジして、泊まれることもできます。


で、たしか、ハワイでは、ポイント販売をしていなくて、ポンイトを購入できるのは日本とプーケットだと聞きましたが
今現在は、日本でのポイントは販売中止となったため、プーケットのみでポイント販売。
日本のＡＰの営業さんたちは、プーケットに移ったと思います。

少し前に、聞きたいことがあり営業さんに聞きに行ったら、今後はプーケットに異動だと言っていました。

ハワイのマリオットバケーションクラブと日本のバケーションクラブが、別会社だということは、知りませんでした。

ＡＰについてはザッとこんなところです。

[278: 契約済みさん]

２７７を少し付けたし

マリオットに泊まれる所有権・権利を購入。
↓
マリオットのタイムシェアに泊まれる所有権・権利を購入。

実際、オーナーの方はＯＶに宿泊できると思いますが、メンバーのほうはＭＶのみです。
ＭＶしか取れないというのは、購入時全然聞いていませんでしたが
あとから、担当営業さんに聞いてないし！！！と言ってみたところ、すみませーん
聞かれなかったので・・・・と言われましたが、コオリナはとても好きなので
こちらは笑って終わりました。
なぜかというと、私はＯＶに拘りはないからです。


オーナーとメンバーの違いは多々ありますが
気軽にあちこち行けるメンバーのほうが安いし、使い勝手はいいと思います。
ハワイがダメならプーケット。
プーケットがタメなら、ラスベガス、それもダメならリワードに変換して
バリ島にでも行きますか！と、頭切り替えて楽しく使ってまーす。

[279: カマアイナ]

契約済み　様


ＡＰの契約書を見たことがないのでよく分かりませんが、タイの借地権も無いということは、不動産の担保の裏付けの無いポイントを購入したという事でしょうか？

ひとえに、マリオットブランドを信用して購入したということですね。

＞あくまでも、ポイント買いなので、不動産を買ったのではなく、マリオットのタイムシェアに泊まれる所有権・権利を購入。
オーナー権利ではなく、マリオットの期限付き会員権を購入。（という私は認識）

その認識で良いと思います。

毎年タイのリゾートを利用するのに差し支え無ければ、販売戦略が変わっても特に問題は無いと思います。


他のリゾートを利用する際に、予約が取れないという苦情はどのブランドも有るのです。

自分がオーナーだから、メンバーだから、優先されるはずと考えたがるかもしれませんが、それは違います。

私はヒルトンのタイムシェアを所有していますが、ここはもっと酷く自分所有のリゾートすら予約が取れないのです。

固定週以外を所有している場合は、自分の所有リゾートは１年前から予約ができます。
それ以外の部屋（１ベッド→２ベッド）や他のリゾートは９ヵ月前から予約できますが、午後２時の予約開始時間には電話が殺到します。
今週、来年の予約を取ろうとパソコンで予約状況を見ていると、開始時間から２０分で満室になってしまい（９カ月前ですよ）、１週間の予定が４日しか取れませんでした。

１週間の予約を取るには３日＋１日ずつ予約を取って行かねばならず、その間毎日パソコンとにらめっこです。
予約するにも料金がかかり、何かにつけヒルトンはマリオットより料金がかかります。

オーナーであっても、ヒルトンでは駐車料金がかかります。

この点、コ・オリナのオーナーは滞在中は無料ですし、年末年始やクリスマスを除けば６ヵ月前でも予約が取れます。
ただ、最近は日本人オーナーが増えてきたので、夏休み期間は早めに予約を入れた方が良いです。
コ・オリナのオーナーなら最優先されます。

ＡＰのメンバーの方は、１年前ならコ・オリナでも取れると思います。

コ・オリナを購入したのは、あまりにヒルトンの予約が取れないので、補完の為に隔年を購入しましたが、今ではコ・オリナの方が気に入っています。

タイムシェアの利方法を良く理解したらそれほどネガティブにならず、 契約済みさんや私の様にポジティブに積極的に楽しく使えると思います。　

[280: 契約済みさん]

２７９　カマアイナ様


＞ＡＰの契約書を見たことがないのでよく分かりませんが、タイの借地権も無いということは、不動産の担保の裏付けの無い＞ポイントを購入したという事でしょうか？


あ、たぶんそうかと思います・・・
今手元に契約書がないですし、英語で書いてあるのでよくわかりません・・。
私は英語は読めないけど日常会話ができる程度、主人は英検２級程度なので、契約書最初に
担当者に訳しもらって、そのあと主人がペラペラ読んだぐらいかなー

なんせなんでも英語でくるので、私はパスしています（笑）

年間費が上がったお知らせも、何が買いてあるかわからず、主人にお任せ。

以前、あまったポイントで沖縄に行ったら、自分たちはマオットのメンバーだ！と
怒鳴っていたお客様がいました。
フロントで一般のお客様と一緒に並ぶことが気に入らず、特別扱いしろと。
それで、部屋の文句も言っていて、あらあら・・・って感じでした。

せっかくの旅行なのに、文句ばかりで気の毒になりました。

[281: カマアイナ]

契約済み　さん

英語が堪能なご主人がいて良かったですね～


私は、中学生レベルのブロークン・イングリッシュですが、それほどコミュニケーションには困りません。
もちろん、細かいニュアンスは分かりませんが・・・・・



タイムシェアの会社（デベロッパー）のオーナー権やメンバー権を購入した後は、利用の方法や年間管理費、その他の経費を巡って、必ずと言って良いほど不満が出るものです。

ヒルトン、マリオット、ウインダム、スターウッド（シェラトン、ウエスチン系）、ディズニーを高い順に単純に比較してみると（あくまでも、私の独断と偏見によるものです）

リゾートの場所、建物、眺望、部屋の広さによって違いますが、ハワイを例にすると（ヒルトンはワイキキアン）、おおむね

リゾート購入費は、　スターウッド、マリオット・コ・オリナ＞ヒルトン＞ディズニー＞ウインダム（ボーナス特典あり）

年間管理費　　スターウッド＞マリオット・コ・オリナ＞ヒルトン＞ウインダム＞ディズニー

部屋の広さ　　スターウッド、マリオット・コ・オリナ＞ウインダム＞ディズニー＞ヒルトン

眺望（ＰＨは除く）　マリオット・コ・オリナ＞スターウッド＞ディズニー＞ヒルトン＞ウインダム

利用方法　　　　ポイント制　　　ヒルトン、ディズニー、ウインダム
　　　　　　　　ロックオフ制　　マリオット・コ・オリナ、スターウッド

所有形態　　　　部屋を不動産として所有（登記）　　マリオット・コ・オリナ、スターウッド、ヒルトン
　　　　　　　　　　ポイントを所有（登記）　　　　　　ディズニー、ウインダム

リゾートのレベル（ブランドの格）　　　マリオット・コ・オリナ、スターウッド＞ディズニー＞ヒルトン＞ウインダム


アメリカという国は、日本ほど親切な国ではありません。

日本の様に、かゆい所に手の届く対応を期待しても失望するだけです。
分からない事があったら、どんどんリゾートに質問していきましょう。
そうして、理解を深めていくことです。


私はかなり細かな事まで、現地で質問攻めにして聞いています。
せっかく高い買い物をしたのですから、自分達でタイムシェアをもっと知って、賢い利用方法を考えていく必要があると思います。

[282: 契約済みさん]

すみません、どーでもいいことなのですが

主人は英語は堪能ではありませんよ…(笑)


1月の末にプーケットに行ってきます。
今回で4回目。
プーケットビーチクラブは本当に素敵なところで
大人のリゾート満載です。
一日ホテルの中にいてもあきません。

ハワイでは水着になれないけど、プーケットだとなぜか水着になれるほどの
解放感！

帰りにバンコクで1泊します。
APのいいところは、これですね。
あちこち行けると言うこと。

そてし、たぶんポイントがあまるので
私は友達と韓国のＪＷマリオットに行く予定。

マイレージもたまったし、韓国には安く行けそう。

[283: カマアイナ]

契約済みさん　は、このバケーション・システムを上手く使って、エンジョイしていますね～

私は、ゆっくり、ノンビリしたいロングステイ派なので、ハワイへ行くと週単位で２～４週間滞在します。

私達は、上手く使って楽しんでいる方だと思いま～す。


ゴチャゴチャ文句を言っていても、仕方が有りません。
せっかく購入したのだから、あとは上手く使って楽しむことを考えれば良いと思います。

日本人の感覚で、日本人の価値観で考えるから、不満を感じるのです。
私達は外国のバケーション・システムを購入したのですから、実害が無い限りは一歩引いて外国の価値観で考えるようにしましょう。

そうでないと、損ですよ・・・・・


マリオットのメンバーで特別扱いを主張するのは、見苦しいですね。

オーナーなら所有者なので、ある程度主張されるのは良いですが、
メンバーはあくまでも、利用する資格が有るという程度のものですから、その点を理解された方が良いです。
どこでも、特別扱いなどしてくれません。

ＨＧＶＣ（ヒルトン・グランド・バケーション・クラブ）では、オーナーでもランクずけをしています。
所有するポイントで（リゾートの購入額）、一般、エリート、エリートプラス、エリートプレミアのランクが有ります。

それぞれ様々な特典が有りますが、実際には余りエリート特典を実感する事が有りません。
私はエリートだったのですが、実感するのはヒルトンホテルを利用すると１ランク上の部屋（空いている場合のみ）にアップグレードしてくれて、フィットネスクラブが無料になる程度です。

あとヒルトン成田では、朝食が無料になります。（ヒルトン成田のみ）

他のエリート以上のメンバーに特典をどの程度実感するか、ヒルトンのＢＢＳサイトで聞いてみましたが、ほとんどすべての方が実感しないそうです。

ＨＧＶＣ，ウインダム、ディズニー、そして他のマリオットのＢＢＳサイトでは、不満よりももっと良い利用方法を意見交換している方が多いです。

こちらのサイトもそのようにした方が建設的だと思います。

[284: リセール]

HGVCやウインダム、ディズニー、スターウッドなどの内容解説や会員サイトの様子を概説する方がいますが、ちょっとマリオットのオーナーが抱える問題を過小評価し過ぎではないかと思います。楽しく利用することと、資産価値の増大がオーナーの権利と義務です。「楽しく利用」する権利をこうしすることは当然ですが、それだけでは所有者として片手落ちではないか？と疑問を抱きます。権利所有者のまた具体的に「資産価値」や「リセール」についてセールストークをしてきたコーリナ経営陣は、明らかに問題です。3分の一や2分の一で止む無く不動産業者に委ねざるを得なくなった所有者がどれだけいるかを考えませんか。ポイント販売（利用権販売）と所有権者の利益相反は明らかです。マリオットの販売方法が自己矛盾していることを指摘しました。本件だけでもマリオットに「説明会」を開催させてしかるべきではないでしょうか。

[285: カマアイナ]

私は、他のリゾートの具体的な例を紹介して比較しながら、もっと建設的なサイトの利用を呼び掛けたのですが、

井の中の蛙で、他の実態を知らず、不満しか言えない方がいるようです。

私は、リセールに出して資産価値が下がった事も、
また、リセールで他の物件を購入した事も実際に有ります。

そういう経験が有りますか？


そんなにご不満なら、自分で直にマリオットに掛け合っては如何でしょうか？
何ら行動も起こさず不満を言っているだけでは、物事が前に進みません。

それで改善されるならば、これほど良い事は有りません。

私は近視眼的で不満ばかりのサイトには関心が無いので、今後はそういう所には投稿しない事にします。

[286: リセール]

カマアイナ様への質問です。カマアイナ様は2006年からコーリナの隔年利用のオーナーになっておられるようで、他にヒルトン・ラグーンタワー、ハワイ島・ベイクラブ、ハワイ島コハラスイートと合計4つのタイムシェアーを所有しておられて「私はタイムシェアのオーナーになってから、毎年マリオット・コ・オリナやＨＧＶＣのラグーンタワー、ハワイ島のベイクラブを２～４週間宿泊先をかえて滞在しています。」また「私は、リセールに出して資産価値が下がった事も、 また、リセールで他の物件を購入した事も実際に有ります。」とのこと、さらに「私は、タイムシェアの利用法を良く理解したくて（ギフトがもらえる事も有りますが）、数年かけてこれらの説明会全てに参加した事が有ります。 」と体験、見識とも豊富でおられます。「コーリナの日本字所有者が17％」「米国人の旅行スタイルは ２０１１年の利用率は、ホテルが６０％なのに対し、タイムシェアは８０％に達した」「ハワイのヒルトン・ハワイアン・ビレッジの滞在客を見ると、ホテルの稼働率は５０％に満たない有様」など、広く業界の実情を把握もされています。
そこで2つの質問があります。お答えいただければ幸いです。①「ＡＰのリゾートの所在地は、タイなのでアメリカに登記をすることはできない」にも拘らず、コーリナのポイント利用権を売買させて「本当に問題はない」のでしょうか？権利侵害になってませんか？②「そんなにご不満なら、自分で直にマリオットに掛け合っては如何でしょうか？ 」と言われます。
私は2006年にコーリナで日本人スタッフから「5年後にマリオットが責任を持って販売します。過去の実績から下がることもありません」というセールストークに安心して現地で契約いたしました。2011年も現在も「日本人スタッフ」に掛け合っても、「販売担当がいない」「責任者がいない」などと埒があかないのが現状です。
そのようなことでちょっとマリオットに不信感が増してきておりました。
良きアドバイスをぜひお願いいたします。

[287: カマアイナ]

リセール　様　の質問へお答えいたします。

まず、最初に私の立場を説明しておきますが、
私は、皆さんと同じ普通の勤労者でした。でしたと言うのは、現在はリタイヤしています。
さらに、マリオットやヒルトンなどタイムシェアに関係する業界に居た事は有りません。
従って、内部の情報を知る立場には有りません。

皆さんと同じ、一般の購入者だと考えて頂いて構いません。

私が投稿した情報は、全て現地で一人だけでなく複数の人間に聞いたか、具体的な資料を入手したか、実際に自分で体験したことによって知りえたものだけです、

ＨＧＶＣのタイムシェアを購入してから、全然予約が取れない事に大変不信を持ち、詐欺だと叫ぶ前にどうしたら賢く利用できるかを調べ始めたのです。

ハッキリと情報の内容を確認できないものは、良く分からない、確認していないとその旨を告げています。

つまり、噂や伝聞だけで自己判断をするのは危険だと思ったのです。



それでは、具体的な質問にお答えします。

。①「ＡＰのリゾートの所在地は、タイなのでアメリカに登記をすることはできない」にも拘らず、コーリナのポイント利用権を売買させて「本当に問題はない」のでしょうか？権利侵害になってませんか？

これは、このサイトで何度も申し上げている様に、私はＡＰのメンバーではないので契約書を見たことがなく、説明も受けていないので、分かりません。
同じマリオットなので、コ・オリナと同じような契約システムかと、私が思ったまでの話なのです。
コ・オリナでＡＰの説明を求めても、別会社なので分からないと言われてしまいました。

これこそ、メンバー自身でＡＰに確認するのが最も良い方法だと思います。


②「そんなにご不満なら、自分で直にマリオットに掛け合っては如何でしょうか？ 」と言われます。

私は2006年にコーリナで日本人スタッフから「5年後にマリオットが責任を持って販売します。過去の実績から下がることもありません」というセールストークに安心して現地で契約いたしました。

これが事実なら、その事を証明するためにメモなどの記載が有れば良いのですが、最低限その担当者の名刺はもらっていますか？

どちらも無い場合はその担当者の名前を告げ、現在もマリオットに在籍しているか調べて下さい。
この場合、必ずセールスの責任者（セールス・マネージャーなど）を呼んでもらうことです。
一般の担当者など、何の権限も有りませんから、話すだけ無駄です。

メモも無く、本人も在籍せずの場合は、残念ながらその事を証明できないので、ＡＰは取り合ってくれないと思います。


それから、何人かの方が資産価値が低下したと苦情を言われますが、これはある意味当然の事なのです。

リセール物件に出すと、新規購入価格に比べて20～50%オフとなってしまいます。
これは、新規購入物件の価格の20～50%がマーケティング費用やセールス費用にあてられているためなのです。
物件そのものの本当の価格は、新規購入・リセールともにほぼ変わらないと考えた方が良いです。

つまり新規で購入した金額には、リゾートの実際の価格（実勢原価）に企画・開発・セールス・マージン・ギフト費用が含まれているのです。

この率が、ＨＧＶＣなどでは５０％近いと言われています。
それくらい諸費用が含まれていれば、リセールに出した金額が半値近いのは当然です。

日本の不動産を考えてみても分かります。
条件が同じなら一般的に、新規販売価格と中古物件として売り出した金額に差があるのは当たり前なのです。
資産価値の下落と言うよりは、販売の為の必要経費を私たちが負担して購入しているのです。

そのため、タイムシェア先進国であるアメリカにおいては、タイムシェアのリセール市場はすでに一般化されています。

[288: リセール]

早速、ご返事をいただきありがとうございます。
AP問題は機会を見つけて確認いたします。
なおセールスウーマンの実名もコーリナで確認済みで、口約束も確認済みです。
しかし「英文の契約書に明記していない」と一点張りで困惑しています。このサイトでも私と同様の「口約束」を受けている方もいました。
東京でも「口約束」に身に覚えのあるマリオット社員がいました。
来年、5月にコーリナで直談判しようかと思っています。
どうぞ良きアドバイスがあれば、またご教示くださいませ。どうぞよろしくお願い申し上げます。

[289: カマアイナ]

リセール　様

タイムシェアの説明をする場合、普通はセールスが価格表以外に、メモ書きをして説明をすることが多いのですが、そのメモ書きの様なものは残っていませんか？

どんな些細なものでも、当時のやり取りを示す証拠が残っていれば、こちらの言い分を補強することができます。

思いだしながら、探してみて下さい。


「英文の契約書に明記していない」との一点張りだそうですね

確かに日本語で渡されたモノも、契約書ではありません
（正しくは、日本語で要訳されたもので契約書では有りません。従って法的拘束力は有りません）


私の契約書を引っ張り出して来て見てみました。

日本語で書かれた書類は３部。

１、コ・オリナ・ビーチ・クラブ・バケーション・オーナー権プログラム売買同意書
　　本書類は、原文の内容を説明するために作成された翻訳書類です。　の注が有ります。

最後にこう有ります。
本プログラムにおいては、書面によらない事項は、あたかもそれが言及されなかったかのように扱われるものとし、書面にて認め得る事項のみが信頼に足るべきものとされます。

２、マリオット・オーナーシップ・リゾート株式会社による開示説明書
　　本開示説明はタイムシェア・プランの開発者が作成し、発行したものであり、・・・・・　の注が有ります。

この文書の全てのページには、
本書類は原文の内容を説明するために作成された翻訳書類です。
原文（英語版）と翻訳文（日本語版）に相違が有る場合、原文（英語版）の内容が優先します。
と記載されています。

３、売却権に伴う購入資金、担保同意書、ファイナンス供述書
　　本書類は、原文の内容を説明するために作成された翻訳書類です。　の注があります。

これは、購入の支払いに関する書類なので、今回は関係ないと思います。

２００６年に契約した、マリオット・コ・オリナ・ビーチ・クラブの書類でも、ハッキリと
書面にて認め得る事項のみが信頼に足るべきものされます。
原文（英語版）と翻訳文（日本語版）に相違が有る場合、原文（英語版）の内容が優先します。
と記載されています。

契約書に、こうハッキリと記載されていては、打つ手はほとんどないかもしれませんね・・・・・

他の、ＨＧＶＣ，スターウッド、ウインダム、ディズニーも、契約書には同じ文言が記載されていると思います。

言った、言わないの水かけ論によるトラブルを避ける為の様です。


ＡＰに関しては、ご自身に任せるとして


マリオット・コ・オリナ・ビーチ・クラブのセールスの責任者を教えましょう。

レセプションの有る、ハレ・コナタワーの高層階（１４階だったかな？）にセールス・ギャラリーがあります。
４基有る左奥が直通エレベーターです。
セールス・ギャラリーで、エミ・コヤノさんを呼び出してもらって下さい。
現地で、ジャパニーズ・セールスの最高責任者で、日本人です。

ただ、コ・オリナ・ビーチクラブだけで、ＡＰには関与していない可能性が大なので、
ＡＰは別会社なので分からないと言われるかもしれませんが・・・・・

大変忙しい方なので、会う場合はセールス・ギャラリーにいる時間を確かめてから行った方が良いです。

[290: リセール]

カマアイナ様に、感謝申し上げます。コーリナの責任者（ブロス・チヨミ氏、チャミゾ氏）らは、「７、8年後にリセールする」などと一旦は言いながら、「文書に残してほしい」と当方が言うと、連絡を絶っています。カマアイナ様がお知り合いのエミ・コヤノ氏と連絡をとるように努力をしてみます。大変にありがとうございました。

[291: カマアイナ]

奇遇ですね～

グロス・千代美　は、私も良く知っています。


コオリナを契約した際はセールスは誠実な方だったのですが、引っ越しの為退職されたので、その後私の担当になったのが、
グロス・千代美です。

話をしてみて誠実さを感じなかったので、翌日すぐエミ・小谷野さんに「あの人はダメだから、変えてくれるよう」言いました。
次年から、即変えていただきました。

私は接客業一本で来ましたから、その人間と話をして良く見て、信頼できる人かどうかを判断します。
話をしていて、誠実さを感じなかったのです。

特にセールスを相手にする場合は、信頼できる人かどうかを見極めなければなりません。
良い事ばかりしか言いませんからね。

会って話をされた方は、必ず名刺をもらって下さい。
私は、毎年ＨＧＶC　とコ・オリナ滞在時は、合計して１０数枚溜まってしまいます。

昨年コ・オリナに滞在した際聞いた話では、グロス・千代美はセールスの中でランクが上がったようです。
それだけ甘言でセールスした成果？なのでしょう。
この時はセールス・ギャラリーにいました。

エミ・小谷野さんは、小柄な日本人女性です。
ジャパニーズ・セールスの責任者なので、私は苦情を言うときは一般の社員ではなく、全て彼女に直接言ってきました。
苦情のほとんどは、コ・オリナの日本語サービスについてでしたが・・・・・
でも、本社の方へ苦情を上げても実行されるまで、時間がかかり過ぎるのよね～と言っていました。

会ったら、話を聞いてもらって下さい。
ＡＰは別会社なので分からないと言われるかもしれませんが・・・・・

[292: 契約済みさん]

288りセールさん
その東京のマリオットの社員と言うのは
タイムシェアの社員ですか？
それともＡＰの方ですか？

[293: neko]

APメンバーです

MVCIでは既に世界中でタイムシェア販売は終了し、全てAPと同様のポイントシステムの販売へ移行しています。タイムシェアは例外的にコオリナだけ、それも日本人にだけ販売されており、それももうじき終了するようです（３棟目の半分が終了した時点？）。タイムシェアのオーナーさんはポイントメンバーへの移行をすすめられているようです。
数年前にわたしもコオリナのタイムシェアを仮契約までしましたが、APの存在を知ったことと、その時点でのリセールの相場を調べて不動産としては価値が低いという点から、APを選択しました。
APの日本販売ですが、APのメンバーはアジアの富裕層を中心に増加しており、日本での販売経費の非効率さのため撤退したようです（マリオットらしさです）。
APのポイント制の利点は、利用できる施設が多くいろんな場所を楽しめる（コオリナは４室しかなく予約の取りづらい時期があります）こと、タイムシェアと違い一日単位であることでしょうか。タイムシェアのように不動産価値はなく、APは２０５６年までの期限付きの権利です（２０５６年に解体され、清算後もし資産価値が残れば慈善事業に寄付されます）。つまり今後４３年間のバケーション費用の一部を前払いするわけです。
タイムシェア（ヒルトン）とポイントシステム（マリオット）については、jalバケーションズのサイトで分かりやすく説明があり、初心者の方にはいいかも。
APのクラブリゾート施設は、最近マカオにもでき、近くバリ島にもできます。また、海南島、ゴールドコースト、沖縄本島も進行中とのことです。マリオットホテルも大阪、京都にできます。個人的には、日本語の（日本的な）サービスはいまひとつですが、使いこなせれば世界一巨大なホテルチェーン（日本でおなじみのリッツカールトン、ルネッサンスなども含む）だけに、十分元はとれると思いますし、まだメンバーとして３、４年ですが満足しています。

多少不確かな情報もあると思いますが、現時点で持っている情報をお知らせしました。

[294: リセール]

カマアイナ様、ブロス千代美氏をご存じで驚きました。購入した折は、白井マサコという、やはり小柄で関西出身の方でした。その折の右肩上がりのリセール資料は、マリオとのマウイの実績資料でした。5年後には退職はしていましたが、まだハワイにおり、本人からは再確認できました。
昨年、ブロス千代美氏が「リセールは７、8年後になる」と言っていましたので、文書にして欲しいと依頼したところ、梨の礫となりました。
チャミゾという日本語のできない責任者に「ブロス氏が振った」ようなので、マリオットの翻訳担当を介してメールで、「リセールの条件」を提示してほしいと依頼しています。
今春から定年で退職するので、リゾートを満喫しようと思っていた矢先、年会費を巡ってトラブルとなり、70万近く払って解決したと思っていたら、再督促状が送付されてきたりと、さんざんに嫌な思いしています。結局、私どもの能力を超えたシステムで気持ち良く付き合えないと判断して、上記のように「リセールの条件」をマリオットに求めた次第です。
常識的な金額で結構ですから、約束通りにリセールに応じてもらいたい思いです。私どもは賢明にありたいと思います。今後ともアドバイスのほど、どうぞよろしくお願い申し上げます。

[295: カマアイナ]

リセール様

マリオットにリセールを要求されるのは結構ですが、実際のリセール市場で自分の物件がどの位の価格をつけているかを確認された方が良いです。

仮にマリオットがリセールに応じるとしても（現状、ほとんど可能性が無いと思います）
リセール市場の価格を上回る事は難しいと思います。

それなら、リセール市場に出してみる事も考えてみた方が良いかもしれません。

ＨＧＶＣの場合、リセールではなく買い取りに応じているのは、あくまでもアップグレードの物件に買い替えると言うのが条件です。

１２月になって、リセール市場に出回る物件が大変多くなってきました。

原因は、年間管理費の請求月だからだと考えられます。
毎年のように上がる年間管理費に耐えかねて、手放す覚悟をされた方が多い様に推察いたします。
このためリセールの実勢価格は、今までよりも低下傾向にあります。

しかしあまりに実勢価格が下がると、リゾート側は第一買い取り特権（ＦＲＯＲ）を行使してきます。

“第一買取り特権（First Right of Refusal）”は、 ヒルトンバケーション、マリオット、ウエスティンといったリゾート会社から タイムシェアを購入する際、DEED（不動産としての権利書）に 特別特権として付いてくるものです。

その意味は、簡単に云うと “常にリゾート会社が一番最初に買取る権利がある”とうもので、物件をリセールで売却する時（再販する時）、 その価格があまりに低い場合は、 リゾート会社がまずは優先的に物件を買い取る権利があるというものです。

これは物件の価格がとてつもなく下落することを防止して、価値をある程度保持できるというものです。

リゾート会社がこれを行使してある一定の価格で物件を買い取ることは、 物件価格の下落防止に繋がり、 結果的にリゾートの価値やブランドの高級感といったものを キープすることができるということになるわけです。

またオーナーにとっては、その物件は価格の激しい下落は起こり得ないであろうという 保証付きマーケット値打ちをも持っていることになり、安心でもあるということにも繋がります。


リッッカールトンがホノルル進出を発表しました。

今回ザ･リッツカールトン社が開発を予定している「ザ・リッツカールトン・レジデンス・ワイキキビーチ」は、ワイキキのメインストリートのカラカウア大通りにある高級ショッピングエリア「ラグジュアリー・ロウ」に直結しており、ティファニーやシャネル、イヴサンローラン、グッチなどの一流ブランド店に徒歩1分という絶好のロケーションも魅力です。

なお、ラグジュアリータワーとなるザ・リッツ・カールトン・レジデンス・ワイキキ・ビーチは、400～3,000平方フィートのスペースを有するユニットを400以上有する予定で、ホテルコンドミニアムには、リゾートプール、スパ、フィットネスセンター、オーナーズ・ラウンジ、収納倉庫、カフェ、レストランなども含まれています。そのほか、グルメフードマーケットと世界的に有名な寿司シェフによるレストランが入店予定で、ワンランク上のラグジュアリーなハワイバケーションを堪能することができそうですね。

[296: コオリナ・オーナー]

初めまして。
2002年にコオリナ・オーナーになりました。


>リゾート会社がこれを行使してある一定の価格で物件を買い取ることは、物件価格の下落防止に繋がり、
>結果的にリゾートの価値やブランドの高級感といったものをキープすることができるということになるわけです。
>またオーナーにとっては、その物件は価格の激しい下落は起こり得ないであろうという
>保証付きマーケット値打ちをも持っていることになり、安心でもあるということにも繋がります。


確かに仰る通りなのですが、「行使されてこそ…」の話に過ぎないと思います。
では実際に、マリオットはリセール市場においてROFR（Right of First Refusal）を行使しているでしょうか？
私が見る限り、価格下落を防止したり価値を維持するどころか、リセールには一切手を付けず
デベロッパー自らが価値を下げているとしか思えません。

リセールやオークションサイトで契約した方々が、幾らで（ROFRを）パスしたかを自己申告するサイトを見れば、
いかにマリオットは何も手を打って来なかったか良く分かると思います。

URL ： http://dioxide45.tripod.com/cgi-bin/rofr.cgi

コオリナについて、上記サイトより一部抜粋した例を載せておきます。

2012年12月契約：2BR・浮動週・毎年・IV（MV）・$7,000 ⇒ Pass
2012年5月契約：2BR・浮動週・隔年・IV（MV）・$3,000 ⇒ Pass
2012年2月契約：2BR・浮動週・毎年・OV・$12,500 ⇒ Pass
2012年3月契約：2BR・浮動週・隔年・OV・$5,950 ⇒ Pass
2011年6月契約：3BR・浮動週・毎年・OV・$17,567 ⇒　Pass
2009年9月契約：3BR・浮動週・隔年・OV・$9,000　⇒ Pass


これ等の価格でもROFRを行使していないのが、マリオットの現状です。
このまま行使しないのであれば、更に下落するのは確実と言えるでしょう。
正規とリセールの差別化が図られている現状に加え、デベロッパーが積極的にROFRを行使しない姿勢では、
今後も市場価格が上がる要素は無いに等しいと考えるべきかと思います。

この様なデータを見てしまうと、コオリナですら数百ドルで売買される時が近い気がして悲しくなりますね。
余計な話でしたら、申し訳ありません。

[297: カマアイナ]

確かにマリオットはあまり行使していませんね。

私の調べた結果でも、

リゾートのROFRの現状は

HGVC：　　売買価格が極端に安い場合、ROFRが発効される可能性が大きい。プラチナ、ゴールド、リゾート別など、個々の物件によって買取の可能性に高低があります。

マリオット：　現在はあまりROFRを発効していない。

ウェスティン：安い価格での売買契約についてはROFRを発効している。

DVC：安い価格での売買契約についてはROFRを発効している。

いずれのリゾートにも言えることですが、売買する時期、リゾートの担当者により、ROFRの価格はその都度、変化しておりますので一概に、物件に決まった買い取られない価格などの基準はございません。多くの場合は、その時のエスクローや同業者から得た、売買情報で推測価格を判断しております。

（以上、リセール業者の記事より）

市場に関しては、経済は水ものなので今後どうなるかは何とも言えません。
もし、危機感を持っているのであれば、早めにリセール市場で売却した方が良いと思います。


リセールに関しては、売却を考えている方は今の時期価格が下がり傾向にあります。
反対に、買い取りを考えている方は、良い時期かもしれません。

でも、私なら買い取る場合はポイントではなくタイムシェアの物件にします。


マリオットで感じるのは、日本の官僚組織に似た縦割り組織になっている感じがします。

営業部門、セールス部門、ファイナンス部門、経営部門などがそれぞれ独立していて、一つの部門で何か問題が起こった時にその部門で即断即決・善処ができなくて後手後手になるのです。

マリオット側のミスでこちらに非が無い場合は、正当な根拠を言って善処するように強く訴えると、早い場合は数時間後に改善策を提示してくる場合がありました。

いずれにしても、電話で話をしている担当者は権限の無い人が多いので、実際に現場で責任者に直接訴えた方が効果的だと思います。

あと、以前も書きましたがコ・オリナではタイムシェアの物件の販売を終了し、昨年からポイントの販売を始めています。
私が滞在した１０月に、今ならタイムシェアの最後の物件が有りますと言われました。



ＡＰを問題なく普通に利用されて、今までどおりに使えるのであれば、あとは上手に使って楽しむ方法を考えましょう。

[298: リセール]

カマアイナ様、コオリナ・オーナー様は良く業界をご存知で、私は大変に勉強になっています。ありがとうございます。そこで教えていただきたいのですが、マリオットのシステムに「転売希望登録」などというシステムがマリオットの本店部署にあるのでしょうか？日本やコーリナには無い筈ですが？

[299: 購入経験者さん]

こんにちは！久しぶりに投稿内容を拝見しました。私はすでにリセールに出しやっと成立し売却を致しました。前のスレを拝見して私の経験を書きます。リセールに出してもすぐに売れる訳では有りません。ＨＰに出ている価格よりかなり低い金額でないと実際は成立しません。成立をしてもいろいろと手数料が引かれ手持ち金は数拾万円です。ＲＯＦＲはマリオットはしていません。大昔はしていました。ＲＯＦＲを行うには現金がないと出来ないのです。今は残念ながらその現金が有りません。ですから「転売希望登録」なども無いと思います。

[300: コオリナ・オーナー]

>No.298：リセール様


デベロッパー所属の再販部門は（アメリカ国内に）確かにあります。
URL：　https://www.marriottvacationclub.com/resales/index.shtml

コオリナも幾つか出ていますね。
URL：　https://www.marriottvacationclub.com/resales/buy-weeks.shtml

ただこれらは、オーナーより売却希望を受けての物ではないと思います。
「全戸完売しないと再販部門は立ち上げない」というのがコオリナの、マリオットの建前ですから。
これらは、一般市場より破格で売り飛ばされた物を、デベロッパーがROFRを行使して得た物件ではないでしょうか。
No.296で例に挙げた価格帯よりも更に破格だったものだと思われます。
安く買い取って高く売る、ビジネスとしてデベロッパーは絶対に損をしない仕組みですね。