マリオットバケーションクラブ・インターナショナル

[匿名さん]

マリオットのタイムシェアの件で教えて下さい。どんな些細な件でもいいです。自宅に説明会などのさそいがよくかかってきます！

[292: 契約済みさん]

288りセールさん
その東京のマリオットの社員と言うのは
タイムシェアの社員ですか？
それともＡＰの方ですか？

[293: neko]

APメンバーです

MVCIでは既に世界中でタイムシェア販売は終了し、全てAPと同様のポイントシステムの販売へ移行しています。タイムシェアは例外的にコオリナだけ、それも日本人にだけ販売されており、それももうじき終了するようです（３棟目の半分が終了した時点？）。タイムシェアのオーナーさんはポイントメンバーへの移行をすすめられているようです。
数年前にわたしもコオリナのタイムシェアを仮契約までしましたが、APの存在を知ったことと、その時点でのリセールの相場を調べて不動産としては価値が低いという点から、APを選択しました。
APの日本販売ですが、APのメンバーはアジアの富裕層を中心に増加しており、日本での販売経費の非効率さのため撤退したようです（マリオットらしさです）。
APのポイント制の利点は、利用できる施設が多くいろんな場所を楽しめる（コオリナは４室しかなく予約の取りづらい時期があります）こと、タイムシェアと違い一日単位であることでしょうか。タイムシェアのように不動産価値はなく、APは２０５６年までの期限付きの権利です（２０５６年に解体され、清算後もし資産価値が残れば慈善事業に寄付されます）。つまり今後４３年間のバケーション費用の一部を前払いするわけです。
タイムシェア（ヒルトン）とポイントシステム（マリオット）については、jalバケーションズのサイトで分かりやすく説明があり、初心者の方にはいいかも。
APのクラブリゾート施設は、最近マカオにもでき、近くバリ島にもできます。また、海南島、ゴールドコースト、沖縄本島も進行中とのことです。マリオットホテルも大阪、京都にできます。個人的には、日本語の（日本的な）サービスはいまひとつですが、使いこなせれば世界一巨大なホテルチェーン（日本でおなじみのリッツカールトン、ルネッサンスなども含む）だけに、十分元はとれると思いますし、まだメンバーとして３、４年ですが満足しています。

多少不確かな情報もあると思いますが、現時点で持っている情報をお知らせしました。

[294: リセール]

カマアイナ様、ブロス千代美氏をご存じで驚きました。購入した折は、白井マサコという、やはり小柄で関西出身の方でした。その折の右肩上がりのリセール資料は、マリオとのマウイの実績資料でした。5年後には退職はしていましたが、まだハワイにおり、本人からは再確認できました。
昨年、ブロス千代美氏が「リセールは７、8年後になる」と言っていましたので、文書にして欲しいと依頼したところ、梨の礫となりました。
チャミゾという日本語のできない責任者に「ブロス氏が振った」ようなので、マリオットの翻訳担当を介してメールで、「リセールの条件」を提示してほしいと依頼しています。
今春から定年で退職するので、リゾートを満喫しようと思っていた矢先、年会費を巡ってトラブルとなり、70万近く払って解決したと思っていたら、再督促状が送付されてきたりと、さんざんに嫌な思いしています。結局、私どもの能力を超えたシステムで気持ち良く付き合えないと判断して、上記のように「リセールの条件」をマリオットに求めた次第です。
常識的な金額で結構ですから、約束通りにリセールに応じてもらいたい思いです。私どもは賢明にありたいと思います。今後ともアドバイスのほど、どうぞよろしくお願い申し上げます。

[295: カマアイナ]

リセール様

マリオットにリセールを要求されるのは結構ですが、実際のリセール市場で自分の物件がどの位の価格をつけているかを確認された方が良いです。

仮にマリオットがリセールに応じるとしても（現状、ほとんど可能性が無いと思います）
リセール市場の価格を上回る事は難しいと思います。

それなら、リセール市場に出してみる事も考えてみた方が良いかもしれません。

ＨＧＶＣの場合、リセールではなく買い取りに応じているのは、あくまでもアップグレードの物件に買い替えると言うのが条件です。

１２月になって、リセール市場に出回る物件が大変多くなってきました。

原因は、年間管理費の請求月だからだと考えられます。
毎年のように上がる年間管理費に耐えかねて、手放す覚悟をされた方が多い様に推察いたします。
このためリセールの実勢価格は、今までよりも低下傾向にあります。

しかしあまりに実勢価格が下がると、リゾート側は第一買い取り特権（ＦＲＯＲ）を行使してきます。

“第一買取り特権（First Right of Refusal）”は、 ヒルトンバケーション、マリオット、ウエスティンといったリゾート会社から タイムシェアを購入する際、DEED（不動産としての権利書）に 特別特権として付いてくるものです。

その意味は、簡単に云うと “常にリゾート会社が一番最初に買取る権利がある”とうもので、物件をリセールで売却する時（再販する時）、 その価格があまりに低い場合は、 リゾート会社がまずは優先的に物件を買い取る権利があるというものです。

これは物件の価格がとてつもなく下落することを防止して、価値をある程度保持できるというものです。

リゾート会社がこれを行使してある一定の価格で物件を買い取ることは、 物件価格の下落防止に繋がり、 結果的にリゾートの価値やブランドの高級感といったものを キープすることができるということになるわけです。

またオーナーにとっては、その物件は価格の激しい下落は起こり得ないであろうという 保証付きマーケット値打ちをも持っていることになり、安心でもあるということにも繋がります。


リッッカールトンがホノルル進出を発表しました。

今回ザ･リッツカールトン社が開発を予定している「ザ・リッツカールトン・レジデンス・ワイキキビーチ」は、ワイキキのメインストリートのカラカウア大通りにある高級ショッピングエリア「ラグジュアリー・ロウ」に直結しており、ティファニーやシャネル、イヴサンローラン、グッチなどの一流ブランド店に徒歩1分という絶好のロケーションも魅力です。

なお、ラグジュアリータワーとなるザ・リッツ・カールトン・レジデンス・ワイキキ・ビーチは、400～3,000平方フィートのスペースを有するユニットを400以上有する予定で、ホテルコンドミニアムには、リゾートプール、スパ、フィットネスセンター、オーナーズ・ラウンジ、収納倉庫、カフェ、レストランなども含まれています。そのほか、グルメフードマーケットと世界的に有名な寿司シェフによるレストランが入店予定で、ワンランク上のラグジュアリーなハワイバケーションを堪能することができそうですね。

[296: コオリナ・オーナー]

初めまして。
2002年にコオリナ・オーナーになりました。


>リゾート会社がこれを行使してある一定の価格で物件を買い取ることは、物件価格の下落防止に繋がり、
>結果的にリゾートの価値やブランドの高級感といったものをキープすることができるということになるわけです。
>またオーナーにとっては、その物件は価格の激しい下落は起こり得ないであろうという
>保証付きマーケット値打ちをも持っていることになり、安心でもあるということにも繋がります。


確かに仰る通りなのですが、「行使されてこそ…」の話に過ぎないと思います。
では実際に、マリオットはリセール市場においてROFR（Right of First Refusal）を行使しているでしょうか？
私が見る限り、価格下落を防止したり価値を維持するどころか、リセールには一切手を付けず
デベロッパー自らが価値を下げているとしか思えません。

リセールやオークションサイトで契約した方々が、幾らで（ROFRを）パスしたかを自己申告するサイトを見れば、
いかにマリオットは何も手を打って来なかったか良く分かると思います。

URL ： http://dioxide45.tripod.com/cgi-bin/rofr.cgi

コオリナについて、上記サイトより一部抜粋した例を載せておきます。

2012年12月契約：2BR・浮動週・毎年・IV（MV）・$7,000 ⇒ Pass
2012年5月契約：2BR・浮動週・隔年・IV（MV）・$3,000 ⇒ Pass
2012年2月契約：2BR・浮動週・毎年・OV・$12,500 ⇒ Pass
2012年3月契約：2BR・浮動週・隔年・OV・$5,950 ⇒ Pass
2011年6月契約：3BR・浮動週・毎年・OV・$17,567 ⇒　Pass
2009年9月契約：3BR・浮動週・隔年・OV・$9,000　⇒ Pass


これ等の価格でもROFRを行使していないのが、マリオットの現状です。
このまま行使しないのであれば、更に下落するのは確実と言えるでしょう。
正規とリセールの差別化が図られている現状に加え、デベロッパーが積極的にROFRを行使しない姿勢では、
今後も市場価格が上がる要素は無いに等しいと考えるべきかと思います。

この様なデータを見てしまうと、コオリナですら数百ドルで売買される時が近い気がして悲しくなりますね。
余計な話でしたら、申し訳ありません。

[297: カマアイナ]

確かにマリオットはあまり行使していませんね。

私の調べた結果でも、

リゾートのROFRの現状は

HGVC：　　売買価格が極端に安い場合、ROFRが発効される可能性が大きい。プラチナ、ゴールド、リゾート別など、個々の物件によって買取の可能性に高低があります。

マリオット：　現在はあまりROFRを発効していない。

ウェスティン：安い価格での売買契約についてはROFRを発効している。

DVC：安い価格での売買契約についてはROFRを発効している。

いずれのリゾートにも言えることですが、売買する時期、リゾートの担当者により、ROFRの価格はその都度、変化しておりますので一概に、物件に決まった買い取られない価格などの基準はございません。多くの場合は、その時のエスクローや同業者から得た、売買情報で推測価格を判断しております。

（以上、リセール業者の記事より）

市場に関しては、経済は水ものなので今後どうなるかは何とも言えません。
もし、危機感を持っているのであれば、早めにリセール市場で売却した方が良いと思います。


リセールに関しては、売却を考えている方は今の時期価格が下がり傾向にあります。
反対に、買い取りを考えている方は、良い時期かもしれません。

でも、私なら買い取る場合はポイントではなくタイムシェアの物件にします。


マリオットで感じるのは、日本の官僚組織に似た縦割り組織になっている感じがします。

営業部門、セールス部門、ファイナンス部門、経営部門などがそれぞれ独立していて、一つの部門で何か問題が起こった時にその部門で即断即決・善処ができなくて後手後手になるのです。

マリオット側のミスでこちらに非が無い場合は、正当な根拠を言って善処するように強く訴えると、早い場合は数時間後に改善策を提示してくる場合がありました。

いずれにしても、電話で話をしている担当者は権限の無い人が多いので、実際に現場で責任者に直接訴えた方が効果的だと思います。

あと、以前も書きましたがコ・オリナではタイムシェアの物件の販売を終了し、昨年からポイントの販売を始めています。
私が滞在した１０月に、今ならタイムシェアの最後の物件が有りますと言われました。



ＡＰを問題なく普通に利用されて、今までどおりに使えるのであれば、あとは上手に使って楽しむ方法を考えましょう。

[298: リセール]

カマアイナ様、コオリナ・オーナー様は良く業界をご存知で、私は大変に勉強になっています。ありがとうございます。そこで教えていただきたいのですが、マリオットのシステムに「転売希望登録」などというシステムがマリオットの本店部署にあるのでしょうか？日本やコーリナには無い筈ですが？

[299: 購入経験者さん]

こんにちは！久しぶりに投稿内容を拝見しました。私はすでにリセールに出しやっと成立し売却を致しました。前のスレを拝見して私の経験を書きます。リセールに出してもすぐに売れる訳では有りません。ＨＰに出ている価格よりかなり低い金額でないと実際は成立しません。成立をしてもいろいろと手数料が引かれ手持ち金は数拾万円です。ＲＯＦＲはマリオットはしていません。大昔はしていました。ＲＯＦＲを行うには現金がないと出来ないのです。今は残念ながらその現金が有りません。ですから「転売希望登録」なども無いと思います。

[300: コオリナ・オーナー]

>No.298：リセール様


デベロッパー所属の再販部門は（アメリカ国内に）確かにあります。
URL：　https://www.marriottvacationclub.com/resales/index.shtml

コオリナも幾つか出ていますね。
URL：　https://www.marriottvacationclub.com/resales/buy-weeks.shtml

ただこれらは、オーナーより売却希望を受けての物ではないと思います。
「全戸完売しないと再販部門は立ち上げない」というのがコオリナの、マリオットの建前ですから。
これらは、一般市場より破格で売り飛ばされた物を、デベロッパーがROFRを行使して得た物件ではないでしょうか。
No.296で例に挙げた価格帯よりも更に破格だったものだと思われます。
安く買い取って高く売る、ビジネスとしてデベロッパーは絶対に損をしない仕組みですね。

[301: 匿名さん]

ポイント制に移行したのは実質的にリセール価格が底抜けしてしまっているからでは。RFRどころの話ではない。もはやリーマン破綻後の投資銀行と同じでタイムシェアの新規販売はビジネスモデルとして成立していない。皮肉なことに日本人以外のアジア系、特に中華系はキャピタルゲインが見込めないと不動産を買わない。

[302: メンバー]

東京のメンバーです。ハワイの権利を持っていますが、もっとアジアに施設があるとありがたいのですが、プーケット以外に沖縄にあると無駄にならないと思う。家内などは韓国に遊びによく行きますが、韓国にも良いところがないですかね。

[303: カマアイナ]

リセール様

３週間近く留守にしていたので、ＰＣを覗く暇がありませんでした。　　　失礼しました。

マリオットのシステムに「転売希望登録」というのは聞いたことが有りません。

コオリナ・オーナー様の見解で良いと思います。


中国人がキャピタルゲインが見込めないと不動産を買わないというよりは、
中国本土の不動産を自己所有できないために(すべて国家＝中国共産党のものです、それゆえ購入できるのは有限の借地権のみです）海外で不動産を買いあさるのです。

その意味で中国人は、ポイント制やタイムシェアには関心を示さないのです。


メンバー様

リゾート交換会社は、マリオットがＩＩ、ヒルトンがＲＣＩとなっています。

交換リゾート施設はＲＣＩの方が多いですが、リゾートの格や☆はＩＩの方が上位ランクの施設が多いです。
ＩＩのアジアの施設は、日本、中国、バリ島、フィリピン、タイ、シンガポール、マレーシアに有ります。

韓国にも１軒有りますよ。
Mayhills Resort
Jeongseon-gun, Gangwon-do, South Korea


ＲＣＩのアジアのリゾート施設は、日本、中国、台湾、バリ島、フィリピン、タイ、シンガポール、マレーシア、ベトナム、
そして韓国には６軒有ります。

ただし、上位ランクはあまり有りません。

ＩＩもＲＣＩも上位ランクのリゾートに宿泊しようと思ったら、よほど運が良くない限り１年くらい前から予約を入れないと難しいと思います。

それでも、第一希望通りのリゾートが取れるのは稀です。

私はＲＣＩで、ハワイ諸島のカウアイ島、マウイ島、ハワイ島、オアフ島をそれぞれ宿泊したことが有るので、経験からそう言えます。

[304: メンバー]

インターバル・インターナショナルを利用することを忘れていました。日本や中国にもあるのですね。調べてみます。逆にIIが利用できるから、MVCは東京事務所もシンガポール事務所も充実させないのでしょうか。残念ですし身近に感じられませんね。

[305: リセール]

300：コオリナ・オーナー様がご指摘のURL：　https://www.marriottvacationclub.com/resales/buy-weeks.shtml を確認しましたら、8件掲載されていました。これらは「転売希望」ではないようですが、年会費など払わず競売になったものでしょうか。マリオットが一般市場から破格値で買うことがあるのでしょうか？コーリナの正規販売価格よりも安かったり、サービスが違うのでしょうか？このようなサイトがあるのは驚きでした。

[306: リセール]

さらにご質問ですが、https://www.marriottvacationclub.com/resales/buy-weeks.shtmlのサイトにコオリナを掲載したのは最近でしょうか？いつごろから存在したのでしょうか？

[307: コオリナ・オーナー]

305&306：リセール様

お返事が遅れてしまい、申し訳ございません。

HPに掲載されているコオリナは、ご想像通り競売にかけられたり、
一般市場からROFRを行使し破格で買い取っている物件だと思います。

>マリオットが一般市場から破格値で買うことがあるのでしょうか？

あります。
マリオットに限らず他社もですが、ROFR対象リゾートならデベロッパーが破格値で買取る可能性は十分にあります。
一般市場であまりにも安価な取引きが行われようとしている時に、売買を請負うエスクロー会社より
連絡を受けたデベロッパーがROFRを行使して、買い手から横取りする形で買い取ります。
そうすることで、リセール市場においてデベロッパーが考える一定水準の価格を維持します。

コオリナはROFR対象リゾートであり、資金が潤沢にあるならばどんどん行使されているはずです。
が、皆さんご指摘の様に、タイムシェアの権利をトラスト（信託）した上でポイント販売しているようでは
（⇒APではなくDestinations Exchange Programのこと）、「資金が無い」と言わざるを得ませんが…。

>コーリナの正規販売価格よりも安かったり、サービスが違うのでしょうか？

コオリナではなくラスベガスですが、4年前（？）フロリダのオフィスに聞いてみた感じでは正規とほぼ変わりませんでした。
デベロッパーが立ち上げた再販部門から購入する場合、サービスは正規と全く同じでリワード交換も可能で、
複数週所有になると、連続した週の予約に限り13ヶ月前からの予約が可能です。

>サイトにコオリナを掲載したのは最近か？いつ頃から存在したか？

再販がサイトに掲載された時期、コオリナが掲載された時期までは、申し訳ありませんが私には分かりかねます。　

[308: リセール]

私の体験を書きます。私は2004年8月17日にコーリナにて、白井マサコ氏の販売勧誘でオーシャンサイドの権利を契約いたしました。「5年後に建物が完成します。以降は、オーナーの希望があればいつでもマリオットが責任をもってリセールいたします。過去のマウイ島等の実績（データを示された。）からも年々売り出し価格が上昇するので、5年後には購入金額よりも高く売れます」と口約束と説明があって契約をしておりました。その後、口約束を認めながらも引きばしてきました。昨年もコーリナのブロス千代美が「８年後に買い取る」言うので、文書に残せといったところ、「買い取り・転売する」と言って『本部のリセール部』回し、$59,800（562万1200円）でネット販売掲載したが、直後に90万円でマリオットが買い取ると言い出した。今まで「買い取りはしない」と言いながら、実際は買いたたいてくる！オーナーを馬鹿にしている。かねてから資産として持っていてほしい、高く買い取る・・などと販売時にもブロス千代美らが言っていたが、買いたたきが事実だ。マリオットのやり方は度を越しているように思えてならない。当方は売り急いでいない。マリオットに不信をもって縁を切ろうとしている。楽しみ切れなかったのは私の問題かもしれないが、マリオットのオーナーサービスの問題やシステムの問題もあるように思えてならない！私の体験であり、売却の渦中のことです。ご報告まで！アドバイスのほど、よろしくお願いいたします。

[309: 匿名さん]

コオリナを７年前に購入して、今、売却を考えていますが、購入時に、売却するときは、購入価格以上に売却できると聞いてましたが、、実際に売却した方の経験談から、売却はかなり難しく、売却できたとしても、手元に入る金額はわずかなものらしく（本当かな？）、話が違うだろと言いたいけど、今は、どういう業者に売却を依頼するかで迷っています。
無数にいる業者、信用などは、どう見分けたらいいのかアドバイスをお願いします。

[310: カマアイナ]

私は２０～３０年前から、ハワイに住みたくて現地の不動産を購入したことが数回有ります。
数回というのは、購入した業者が悪質だったため、他の業者の協力も得て、購入した不動産の不正取引を指摘して買い戻し（滅多に有りません）させたり、買い替えをしたからです。
その時の経験から言うと、残念ながら現地の日本人がやっている日本人相手の不動産業者ほど悪質業者が多いという事です。
日本人が同胞を騙すのです。

日本で名前の通った一流企業なら問題は有りませんが、現地ハワイ島のハワイアン・リゾートやヒロハワイアン、マカダミア農園を売っていた日本企業などは、まさに詐欺師集団です。
私も引っかかりましたし、他にも被害に有っている方が大変多くいます。

これらの不動産をリセールする場合も、良質な業者を見つけるのは大変でした。
幸いにも、最良の方と巡り合ったので、私の問題は全て解決しました。
その後他の被害者の方にも紹介して、喜ばれています。

荒波にもまれたおかげで、ハワイの不動産関係には明るくなりました。

タイムシェアのリセール業者の見分け方は、

１、ホノルルの不動産協会の会員であること、
２、ARDA（米国リゾート開発業者協会の正式会員であること、
３、LTRBA（米国タイムシェアリセール販売業者協会の正式会員であること

以上の３点を確認して取引して下さい。


購入する場合は、セールスは甘言を弄してくるので、英文の書類にその旨を書いてもらわなければ、買わない位の覚悟が必要です。

[311: 匿名さん]

No.310カマアイナさん、アドバイスありがとうございます。
タイムシェアのリセール業者の見分け方、良くわかりましたが、なかなか難しいように思われます。
だけど、もう騙されないようにしたいと思います。
毎年、管理費を払うのも馬鹿らしいので、大損しても売却するしかないかなと思っています。
自分のうかつさに自分自身を怒っています（笑）