ザ・パークハウス西新宿タワー60 Part7

[匿名さん [男性 30代]]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60 Part7です。

前スレ
　Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79924/
　Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/521880/
　Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/540145/
　Part4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545853/
　Part5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/550340/
　Part6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/554985/


所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分
山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：2LDK～3LDK
面積：56.39平米～125.02平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産
売主：丸紅
施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[82: 匿名さん]

使用上の注意
定期的にガセネタが投稿されます。

[83: 匿名さん]

そういえば、同じ三菱の晴海タワーズのスレでは
定期的にガセネタポジを書き込み続けていた人がいたなあ。
北向き低層のお得部屋を買って喜んでいた人らしいけど。

[84: 匿名さん]

こっちはガセネタネガさんが頑張ってますね。

[85: 契約済みさん]

>>78
同感です。

[86: 契約済みさん]

可能性は低いですが万一、引渡し時までバブルが続き
1000万アップで売却したとして、(当然ながら新築未入居が必須条件)、購入時、売却時にかかる費用を引けば、利益は数百万ていどです。そこから短期譲渡所得にかかる税金を引けばほとんど残りません。
ましてや実需の場合は新たに物件を探す必要が出てくるので
くたびれ儲けです。
不動産投資は甘くないですよ。

[87: 購入検討中さん]

>>85
広い部屋はリセール厳しいです？キャピタルは必要かと。

[88: 匿名さん]

>>86
それ以外に、購入時の税金なども掛かりますよ。
くたびれ儲けになるのは同感です。

[89: 契約済みさん]

前スレ読んで下さい。
西新宿の3LDKは賃貸、販売も苦戦しています。
業者や地域住民は知ってる事ですが、郊外の購入者が
地域特性を調べずにファミリータイプを選んでしまうかもしれせん。あなたが購入したのかどうかはわかりませんが、 2LDKに間取り変更した方がいいと思います。
3LDKの広さで良い部屋(価格、条件とも)もありましたよね

[90: 匿名さん]

>>89
そうなんですか、知りませんでした。
読まなかった場所にレスがあったのかな…

[91: 匿名さん]

実需で3LDKが欲しいのですが、将来転売する時には困りそうですね。

[92: 契約済みさん]

>>８８ 購入時には譲渡税はかかりません。 かかる税金は
登録免許税と不動産取得税、そして固定資産税の日割り清算分です。これらは購入時の費用とされます。

[93: 契約済みさん]

購入時にメニュープラン変更は無料ですが、ファミリーならしょうがないですね。
500戸売れましたが購入者の平均世帯数は二人でした。
お子様もいる場合は私学に通学させる必要があります。

[94: 匿名さん]

１期は１次２次ともに完売だそうです。３次は抽選から漏れた人、１期に申し込むには検討が遅かった人が対象になるようです
ざっと見た限り１００戸前後の販売になりそうです。

[95: 匿名さん]

なんかもう夏くらいには完売してしまいそうだな。ゆっくり売ります発言はどこへやら・・・

[96: 匿名さん]

販売開始前までは苦戦と予想する方か多かったが
苦戦ですね

[97: 匿名さん]

３LDKを２LDKにメニュー変更するとして、広めの２LDKの需要はどうなんでしょうね？グロスははっちゃいますが。

[98: 匿名さん]

夏になんか完売するわけないだろ　笑

[99: 匿名さん]

>ゆっくり売ります発言はどこへやら・・・

値上げします発言だって、どこへやらに成り兼ねない。

[100: 匿名さん]

>>98

いや～これだけ人気ならありえるよ。凄い人気じゃん

[101: 匿名さん]

苦戦と予想の3LDKさてどうなるか？

[102: 匿名さん]

悪いことは言わない、内陸にしておくことです。
ここなら、資産価値は安泰でしょう。
http://diamond.jp/articles/-/68102?display=b

港区の台地に立つマンションと湾岸エリアに立つマンションのある物件。ともに築年数が同じで現在ともに1億円の物件だとして、2022年に売ろうと査定を依頼すると、一方は1億円2000万円、もう一方は6000万円。その差は2倍！このように、分譲マンション資産の二極化が起こると予測する。

[103: 購入検討中さん]

どちらにも属さない当物件は中途半端下振れ可能性が高いと言うことですね。
わかります。

[104: 匿名]

2022年の相場予想できる人はこのサイトはまず見ないね。しかも７年後の相場予想は無理。当てれる人は皆無だよ。

[105: 匿名さん]

まぁここの場合は暴落も急騰もなく安定して価値を維持できる物件でしょうね
いい物件だと思います。売れてるのも納得ですね。

[106: 匿名さん]

>>105
安定してるんですね。

[107: 契約済みさん]

>>105
ようやく私の精神も安定してきました。

[108: 匿名さん]

>>102
ここは港区の高台と同等なんですか？

[109: 匿名さん]

>108
港区の台地と違うのは明らか。
港区の台地なら山手線の内側、ここは新宿区で山手線の外側で川岸の低地。

[110: 匿名さん]

102の記事を読むと
>マンションの価格を左右するのは、希少価値なのだ
だそうで、エリアの物件過多は中古価格が下落するそうだ。この物件も、北や南の物件が建つ前に売った方がいいかもね。

[111: 匿名さん]

この辺自体強固な淀橋台の上だから台地という点ではクリアですね
希少価値も湾岸に比べたら遥かにあるし、そもそもの価格が違う
港区高台には勝てなくても十分な資産価値はあると思います。

[112: 匿名さん]

失敗したかな。私も広い部屋を購入してしまった。。

[113: 匿名さん]

>>110
南は当分先だろ。

[114: 匿名さん]

角部屋の70j検討してます。リビングのカウンターはリビング表記にふくまれてますか？？もし含まれてるとしたらリビングかなり狭いてすよね？

[115: 契約済みさん]

>112 今は実力以上の価格形成となっておりバブルである事は明らかです。 またファミリー需要が弱いので、投資なら3LDKはかなり厳しいです。 でも実需で購入したなら大丈夫ですよ。(購入住戸の価格と条件次第ですが)
他に購入できるところは無いですし。

[116: 匿名さん]

>>115
2Lにプラン変更した方が投資としてはよいですか？

[117: 契約済みさん]

>>112
中古になっても下落率の低いのは大きな部屋。
ワンルームや狭い部屋は下落率が大きい。まあ売りやすいけどね。

[118: 契約済みさん]

>>116 賃貸に出すなら2LDKにした方が絶対にいいです。
>>一般的には117さんの言う通りファミリータイプが値下がりしにくいのですが、西新宿に関しては当てはまりません。12社通りの近隣タワーマンションなども、広めのお部屋になると賃料の坪単価が落ちてしまいます。単身者が多いためです。
また日当たりや眺望も他の地域と比較すると、地域柄そこまで気にしない人が多いです。 もちろん10階以下などの低層はダメですよ。売れません。

[119: 匿名さん]

広い部屋が狭い部屋より賃料の坪単価が高い物件ってある？ｗ
しらっと、ありきたりの話で、
広い物件が売れないというネガキャン。

他のエリアと違って西新宿こそファミリーに強いよ。
西側から中野に広がる広大な住宅街が全て単身者向けだと？
元々、ファミリーが多いエリアなんだよ。
再開発で綺麗になれば誰だって新宿駅に近い方に寄ってくる、
誰もわざわざ遠くにいかない。
私がそのエリアに住んでてそう思うし、地元の友達もそう言ってる。
再開発を歓迎しない者は普通はいない。
再開発が進み、オフィスビルじゃなくてマンションが増えれば
そちらに人が流れるのみ。

[120: 匿名さん]

ドル円が高値を更新し、1ドル120円前後が定着しそうですね。
外資にとってはこれからが旬、もうちょっと先かもしれませんが。
外資で1ドル80円時代に日本の不動産を取得した層は値上がりと為替の
変動を見るとマイナスでしょう。（リートではなく物件購入組）
2013年前半の1ドル100円時に参入した層は値上がりと為替の差はトントン。
今までは為替や日経に資金が流れていましたが、為替が更に円安に
進むと、実弾で日本の不動産に資金がより流れ始めるでしょう。

1ドル80円で1億だった物件は125万ドル
1ドル100円で1億だった物件は100万ドル
1ドル120円で1億だった物件は83.3万ドル
1ドル130円で1億だった物件は76.9万ドル

主要中華圏以外でも欧米先進国の主要都市で76.9~83.3万ドルだと
日本の品質に比べてゴミの様な中古物件しか手に入らず、
利回りは1%台が多い事を考えると、外資はまだまだ入りますね。

・新宿ブランドｗ（外資には昔のイメージはない）
・商業エリアに近いマンション
・再開発が進んでいる
・副都心で都庁がある
・地盤が強固で災害に強い

新宿物件は外資には非常にわかりやすい、と思います。

[121: 購入検討中さん]

>>119
広い部屋を狙ってる人の競争率下げるためのネガキャンでしょ。私も3LDK狙いなので気持ちはわかりますが。

[122: 匿名さん]

いままでファミリー物件の数がそれほど多くなかったのに
再開発等で居住地としての評価が高まってきたエリアなので、
むしろファミリー向け物件のほうが早く完売するんじゃないかな。

[123: 匿名さん]

正直日本人には新宿ブランドなんて田舎者か、多摩郊外住みくらいにしかなく、汚くてごちゃごちゃしてて変な人が多いから都会人はあまり行かない街だけれど中国人には知名度あるみたいね。けどここ新宿駅物件じゃなくて２駅横の駅遠物件。利便性はよいとは言えないし住環境も同様。多分中国人は新宿駅物件買ったと勘違いしてるんじゃないかとも。

[124: 契約済みさん]

3次ってやるんですかね？
物件概要には販売時期3月下旬ってありますけど、営業さんはやらないと思うって言ってたと思うんですが。

[125: 匿名さん]

>>123
悔しいね　笑

[126: 匿名さん]

日本人にも外国人にも新宿は知名度あるからいいんじゃないかな。見向きもされないエリアより資産価値でも有利でしょうし。

[127: 匿名さん]

>>121
じゃ逆に
中野区からファミリーがここの広い部屋を買いに来ると書いてるのは、
人気のない3LDKの人気を上げるためのポジキャンか。

[128: 匿名さん]

>>都会人はあまり行かない街だけれど

都会人 笑　はどこへ行くの？？

[129: 匿名さん]

>>123

新宿駅は徒歩5分とかで大型物件は無理だから。
新宿より高層ビルの集積率が高い梅田と同じ経過をたどると予想。
再開発が全て完了しても集積は続き、優良物件が建てられる土地は限られる。
関西では駅近ってなると最低でも５分、いい条件で数分。
でも、梅田だけは土地がないので10分でも15分でも良物件扱いされる。
昔ならややこしいエリアにもタワマンが増えているのが実情で
最初に土地を確保して建てられた物件は、当時は駅遠と思われてても
価値を落としていない。

今後も地方や海外からの人口流入を考えた場合、
東京の郊外やマイナーな駅より山手線の大型駅に集中してくると思うし、
新宿はその筆頭になる。

[130: 匿名さん]

＞１１１
この辺自体強固な淀橋台の上

http://www.asahi.com/special/saigai_jiban/

[131: 匿名さん]

ちょっと前にレスあったけど新宿の駅近で大規模になりそうなのはニューステイトメナーの建て替え案件が
実施された場合くらいだね。但しそれも今後数年とかでは無理な話し。

あとは西新宿７丁目の雑居ビルが建て替えとか
甲州街道超えて渋谷区側とかなら今後も供給はあると思う、但しどちらも小規模マンションぐらしか建たないだろうけど