ザ・パークハウス西新宿タワー60 Part7

[匿名さん [男性 30代]]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60 Part7です。

前スレ
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　Part6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/554985/


所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分
山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：2LDK～3LDK
面積：56.39平米～125.02平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産
売主：丸紅
施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[621: 匿名さん]

>>620
ここより西側の郊外に住んでいる人から見れば、交通利便性が良いみたいに見えるんじゃないの？
東京の中心に近付くから。

[622: 匿名さん]

>>620
新宿に住んでて、わざわざ電車に乗ることなんてあります？多少遠いけど徒歩圏内にほとんどがあるから、わざわざ電車賃払って電車なんて乗らないでしょ。

[623: 匿名さん]

>>622
新宿に住んでるならそうですね。西新宿に住んでるのなら電車は必須でしょう。

[624: 匿名さん]

駅距離ってそんなに大事ですかね。回りに何も無く、電車に乗らないと何も始まらない田舎の人の発想じゃないですか？まあ近いに越したことはないけど。

[625: 匿名さん]

平日は丸ノ内・大江戸線 or 京王・都営バス経由大手町・丸の内エリアでも30〜40分通勤で余裕だし、金曜夜〜週末はタクシーも加えて深夜も夜遊びに超便利。

601にあるみたいに新宿駅出るのだってバスでも、ホント便利だよ。例えばこの時間帯、最寄り3分のバス停から4分間隔で新宿西口直結。逆に渋谷も直結だよ。しかも通勤通学時間帯でも空いてるっていうね。

京王バスバス停：十二社池の下
○系統名：[宿３２]新宿駅西口行き
17時 06 14 22　 　 30　 　 38　 　 46　 54　
○系統名：[宿３３]新宿駅西口行き
17時 02 10 　 18 　 26 　 34 　 42 　 50 　 58

[626: 匿名さん]

新宿から出ないと無いものなんて無いでしょ。電車使うのは飛行機か新幹線使う時くらいですね。

[627: 匿名さん]

>>624
本当に検討者ですか？
検討者ならここの周りになにもないこと、新宿の商圏まで徒歩や自転車で向かうことは現実的でないことが実感としてわかっているはずなのですが…

[628: 匿名さん]

>>627
なぜ現実的じゃないんですか？全く問題なしです。私は若いので(笑)。電車で出掛けても結局駅からまた歩くでしょ。新宿に出た方が早いし楽だし何でもある。

[629: 匿名さん]

でも伊勢丹に休みの日に車で行かないでしょ

[630: 匿名さん]

逆でしょ、
ここの周りにスーパーも多く、新宿の商圏まで徒歩や自転車で向かうことは現実的なことは実感てます。

[631: 匿名さん]

私は自転車もいりません。

[632: 匿名さん]

>>628
価値観はそれぞれなので否定はしませんが…
もし本当に検討者なら、一度新宿東口まで歩いてみることをお勧めします。自転車立ちこぎ必須の過酷な上り坂、横断歩道がない交差点での歩道橋の上り下りなど、私はそれで閉口して一期の申込を見送りました。

[633: 匿名さん]

>>615
本当に検討者ですか？
普通丸ノ内線一本、乗り換え無しで大手町まで行くでしょ。
少なくとも自分はそのつもりですが。

[634: 匿名さん]

ママチャリのおばちゃんだって立ちこぎなんてしてませんよ。笑

[635: 匿名さん]

>>632
歩いて新宿駅行くなら、ラトゥールのところ通ってヒルトンと都庁の間道から行けば
近いし、歩道橋なんてないし、途中からは地下で雨にぬれることなく
駅近辺の大抵のところに行けて便利なのに・・・

つか、もう検討してないのに、なにゆえいつまでもこのスレに固執してるのやら…

[636: 匿名さん]

>>632
そういう方は、目黒か郊外を検討すればいいのではないでしょうか。

[637: 匿名さん]

>>636
あ、目黒が郊外というわけではありません。駅近という意味です。

[638: 匿名さん]

うーん、私の評価としての最大のポイントは、
タク１メーターで新宿のどこにでも行けるって事かなぁ。
駅近物件ってターミナル駅だと頑張っても10分近くになる。
重いカバンやスーツケース転がすと5分でも厳しいのに
10分って私には無理ですね。
逆にターミナルクラスの駅5分物件が出来ても
騒々しくて住居しては厳しいですし、
私には買える金額じゃなくなります。

南側のバスターミナルも歩くのは厳しいし、
新宿駅そのものにも徒歩だと大変だが、
タクシー１メーターでマンション前から直行できるのはいい。
で、私の場合は仕事場も西新宿なので通勤徒歩5分未満。

まあ、人によっては神物件ですよｗ

[639: 匿名さん]

>>635
まだ検討はしてますよ。最短ルートの指摘ありがとうございます。
ただ、そのルートだと東口の商圏にでるのに新宿駅内を迂回していかなければならないのでしんどくないですか？
新宿西口周辺だけで考えるならいいのですが、東口のお店や飲食をよく使うので東口へのアクセスの不便さが気になっています…

[640: 契約済みさん]

通勤でタクシーぐらい乗れない人間はここ来ちゃ駄目だよ

[641: 匿名さん]

>>639
すでに工事が始まってるようなので、しばらく待てるなさらに便利になりそうですよ。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000114735.pdf

[642: 匿名さん [男性 30代]]

＞＞６３６
いやいや目黒の坂は、ここの比じゃないですよＷ）　やっぱりここはいいですよ！ただ唯一残念なのは、免震構造でないことかな。何と言っても、性能評価不適合のゴムでも震度７でも大丈夫だというんだから、やはり制震より優れているんだろうなぁ。勤務先が制震ビルの３５階なんだけど、結構揺れるしね。

[643: 匿名さん]

>>638
西新宿の就業人口は12万人だそうなので、ここが神物件になる人は多いでしょうね。

[645: 匿名さん]

西新宿勤務の人が多いだろうから、タクシー待ってる間に歩いていったほうが早そう。

[646: 匿名さん]

まぁ、タクシー通勤しても月3万もかからないです。

[647: 匿名さん]

西新宿以外に勤務の人は駅まで歩くから
どちらにしろ、歩け歩けの物件。

[648: 匿名さん]

>>646
それはシングルか、子無しでパートナーも同時刻西新宿通勤が条件だね。
まさか、自分だけタクシーに乗って家族は歩かせるの？

[650: 匿名さん]

>>642
免震は修繕費が想定外に上がる可能性あり。また縦揺れへの耐震性は弱い。高層マンションへの事例は少なく、まだ時期尚早だと思うよ。

[651: 入居予定さん [ 10代]]

>>625 バスは結構あるんですね。
でもバス停まで遠いから、週末、東口にいく様にミニバイク買おうか迷ってます。ミニバイク駐輪場設置台数が確か30台で月に2000円。
月に200円の電動自転車で頑張れるかな？

[652: 契約済みさん]

タワーは格差激しいな。下は一生電車通勤かな

[653: 匿名さん]

>>648
なんで共働き前提なの？

[654: 匿名さん]

西新宿の勤務人口12か凄いね。ただ、一流企業やエリートが少ないからNS60買える人はかなり限られそう。

[655: 匿名さん]

目の前十二社通りもそうだし方南通り、青梅街道も
新宿方南に戻る空タクシーだらけで
30秒も待てばすぐつかまるよ

バスでも新宿西口経由東口すぐだし
方南通りでラトゥール、ヒルトン越えて
歩くのも整然としてて気持ち良いよ

新宿公園突っ切って都庁直結の陸橋から
新宿中央通りも快適

[656: 匿名]

西新宿界隈の無機質さに不思議な魅力を感じる。それは70年代から変わらないんだ。同じ人いる？

[657: 匿名さん]

>>642
そんなに免震構造ってよろしいのですか。タワーマンションでは定評があるフジタさんの施工だから安心ですよと説明を受けたので、あまり気にはしていませんでしたが、制震構造では不安なのでしょうか？

[658: 入居予定さん [ 10代]]

西新宿は日曜日は飲食店がお店閉まるからさみしいですよ。
タリーズラバーなんですが、目の前のスクエアタワー
のタリーズも日曜日休みなのが辛いです。
西新宿の会社って、損保、野村不動産、東建、住友不動産、大成、マクドナルド、都庁 あたりですよね。
2馬力でないかぎり、堅実そうなサラリーマンは
この物件は選ばなそう。ターゲット層はもっと上でしょ。

[659: 入居予定さん [ 10代]]

免震ダンバーは単価が高いんですよ。しかもいくつも必要なんで。
また、フジタのタワー実績はスーパーゼネコンに比べると半分位です。単独の施工で40階以上の集合住宅は初めとなるはずですよ。この辺りが安い理由ですから、
充分納得してから購入された方がいいですよ。
ただ、この物件の現場所長は、タワーの経験あり聞いてるので良しとしました。
フジタはスーゼネとの共同事業もありますから。

[660: 匿名さん]

>>650
と言いながら、三菱地所が幹事になって
免震をセールスポイントにした５５階建てタワマンを大阪で建てる。

[661: 匿名さん]

>>659
ありがとうございます、とても参考になります。あと一つ教えてください。何となく免震の方が優れているように感じてしまうのですが、モデルルームでは模型を交え、揺れを半減させる効果があると力説されておられました。本当にそれほどの効果が期待できるのでしょうか。

[662: 匿名さん]

>>661
制震であるここ、を買って入居予定の方に
免震が優れているか聞いて参考になりますか？

[663: 匿名さん]

>>662
詳しそうなので伺っているだけです。何か問題ございますか？そもそも入居予定の10代って信じてはいませんし、貴方には全く関係ないことだと思いますが…。

[664: 匿名さん]

>>661
免振は優れた工法ですが、現状ではもう少し見極めるべきだと思います。
・理由①
消耗品である積層ゴムの耐用年数は30年程度と言われてますが、
免振構造の歴史は浅く、本当に30年もつかが疑問です。
（データセンター等での実績は多いが、超高層マンションでの歴史は浅い。）
積層ゴムの交換には、数億のコストが掛かる為、
免震装置のメンテナンス計画が、本当に計画通りに進むのか、不安高いです。
・理由②
免振は、横揺れ地震には強いですが、縦揺れには対応していません。
耐震構造と同等の強さはありますが。

[665: 匿名さん]

>>664
モデルルームでも言われましたが、免震は直下型地震には対応できず、倒壊のリスクが高いらしいですね。また、このマンションは直接基礎にせずに、凄く固い所まで杭を打っていると聞いたので、安心してもよさそうですね！

[666: 匿名さん]

>>665
今だに免震が直下型地震に弱いと思ってる方がいるんですね。最大級の直下型地震である阪神大震災ですら縦揺れの力は横揺れの1/3程度で、被害の殆どが横揺れによるものです。免震装置では引き抜き抵抗機能により建物自体が浮き上がることはありません。
直下型地震に対し免震がいかに有効かについては、阪神大震災のデータを元にかなり研究されており、ネットで探せばいくらでも論文をみつけることができます。

[667: 入居予定さん [ 10代]]

＞>661バークハウス60は制震なので、室内での家具の挙動の違いなどは免震ほど期待出来ません。建物の余裕度の検証でも、
耐震の耐震グレードは免震に劣ると言われています。
(反論もあるようですが、建築、不動産業界では)
晴海にある三菱地所のバークハウスのモデルルームで、免震の振動体験が出来ますから行ってみたらいかがでしょう。
タワーの上階の揺れはすごいですよ。
勿論、免震タワー方が良いですが、価格的にしょうがないと割り切るしかありません。

免震装置は鉛プラグ入り積層ゴムで一基200万、免震工事だけて一億位になります。
建物の規模によりますが、工事費全体の2%が目安です。
でも個人的には、埋め立て地の免震より、西新宿の制震の方がよほどマシだと思います。

[668: 入居予定さん [ 10代]]

三菱地所レジデンスも免震が制震より、性能グレードが高いのを承知してるし、こればかりはしょうがありません。
>>664 免震装置には二種類ありまして、貴方が言ってるのは改良前の天然ゴム系積層ゴム支承の事だと思います。
鉛プラグ型積層支承は、高純度の鉛を使い各種試験に
おいて減衰材料として優れた耐久性がある事が確認されており、30年で取り替える必要はありません。

[669: 匿名さん]

>>666
私が受けた説明と真逆なので、ちょっぴり動揺しています。やっぱりもう少し勉強してみないと駄目ですね。

[670: 入居予定さん]

営業担当者によって説明には差がありますね。
ちなみここの物件は制震なので、免震と比較した時の制震のメリットや免震のデメリットを説明してきます。
逆に免震の物件を見に行くと、免震のメリットと耐震制震のデメリットを説明してくれます。
営業さんは基本的に嘘は言わないけど、あくまで印象操作が目的なので、自分で勉強してリスク判断しましょう。