ザ・パークハウス西新宿タワー60 Part7

[匿名さん [男性 30代]]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60 Part7です。

前スレ
　Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79924/
　Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/521880/
　Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/540145/
　Part4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545853/
　Part5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/550340/
　Part6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/554985/


所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分
山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：2LDK～3LDK
面積：56.39平米～125.02平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産
売主：丸紅
施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[526: 匿名さん]

外国人(主に台湾の方)は、斡旋業者が連れてくるそうです。
1人で複数の部屋を申しこむそうなんで、三菱が
部屋の数を調整して二割に抑えるんでしょう。
しかし、ドゥトールなんかはえげつないないです。

[527: 匿名さん]

>>526
ドトールは台湾とシンガポールの外国人が多いと以前雑誌に書かれていました。

斡旋業者を通さない外国人の方はどうなるんでしょう？
外国人といったって日本の通称名を持っていたり、日本で仕事をしている方たちもいますよ。

[528: 匿名さん]

ここサイトを目にする外国人もいると思います。もう少し発言に配慮したほうがいいのではないでしょうか。ひと括りにするのはいかがかと。

[529: 匿名さん [ 10代]]

>>527 彼らは非居住者なんで、申し込みの際に日本人の斡旋業者を必ず代理人の形で立てさせているそうです。
契約時は10%の支払いで、残金は竣工時の回収なので、
三菱もリスク管理しています。確かに契約会にも、彼らには
業者が同席してました。
日本でもビジネスしている方々らしく、非常に裕福らしいです。問題点は台湾には修繕積立金という習慣がない為、
払い続けてくれるかどうかです。

[530: 匿名さん [ 10代]]

住友はえげつないないので、将来の管理組合の事などお構いなしです。来るもの拒まずという感じで、ワンフロアー買いなども許容しているために、ドゥトールの外人比率が高いのです。気をつけましょう。

[531: 匿名さん [ 10代]]

日本に住民票があり税金を払っている外国人ならば、日本語も通じますし、閉め出す必要はありません。
あくまでも問題なのは非居住者が投資で買っている事です。

[532: 匿名さん]

>>531
日本に住民票があり税金を払っている外国人の購入ならば、
閉め出す必要あるとかなしとかではなく、閉め出せないでしょう。

[533: 匿名さん [ 10代]]

郊外じゃないんですから当たり前です。
527の質問に返答しただけです。
日本で居住し仕事をしている外国人が買うのは、
全く問題ないと説明してるわけです。

[534: 匿名さん]

>>532は理解力が乏しいね。
それにしても
台湾に修繕積立金の制度が無いってのは驚いたな。

[535: 匿名さん]

>>534
金持ちなんだから、素晴らしい制度だって喜んで払うと思うよ。

[536: 匿名さん]

マンション　外国人　トラブル
で、ググッてみましょう。
>全く問題ない
かどうか。

[537: 匿名さん]

533の説だと外国人比率２割制限の対象は、お金持ちの非居住者だけになる。

ここに居住する外国人が買うのは
全く問題なく制限無い、と説明しているわけですね。

[538: 匿名さん]

もう一回説明する。
日本に滞在が長く成功者となった外国人は日本流を良く心得ている。住民票を持つ居住者であれば日本人同様で、そもそもそも購入を阻害する理由はなく、彼らが申しこむ事に全く問題ない。

一方、現金買いをする上客ではあるが、三菱が外人比率(非居住者) を2割 に抑える理由は2つある。

一つ目は、 台湾人より中国人の場合が多いが、マナーの問題。
供用部にも関わらず大声で談笑したり、供用施設を使った後にゴミを放置したり、片づけをしなかったり、大人数のゲストを呼んだりするなどトラブルで多い。
こうなってくるとマンションのレピュテーションリスクに
関わる問題となる。

二つ目は非居住者は基本的には永住する目的はほぼ無いために、多すぎると幽霊マンション化が進む。
常に不在で夜も電気が点かず真っ暗。(キャピタルゲインを目論んだ転売目的の場合、賃貸に出さず、ずっと空室にしておく事が多い)
更に管理総会も毎回不参加、言葉や距離の面から意思疎通が困難、管理費、修繕積立金の回収リスクが高いなどの問題がある。


パークハウス西新宿は、どちかと言えばビジネスに成功している優等生タイプの台湾人がセカンド利用目的などで多く購入していると聞いているから、他よりはマシだろう。

[539: 匿名さん]

トミーはどうですか？

[540: 匿名さん]

>538

いくら言い訳を並べても「外人比率」を言うときには
非居住者と居住者の両方を合算した比率で言うのが一般的です。
居住者を除外して非居住者の比率だけ言うのは買い手に錯覚を起こさせる御都合主義です。

[541: 匿名さん]

まあ別にアジア系外国人が購入者の3割でもよくねえか。買ってくれればありがたい。あんまファミリーもいないし。

[542: 匿名さん]

>>541
同感。今のマンション人気を支えている一部は外国人だからありがたく思いたい。

[543: 匿名さん]

>> 540 買えるの？
年収1500万ないと無理らしいけど。

[544: 匿名さん]

買えないだろ。
年収1500万って給与所得者のうち、たった1.2%だぜ。

[545: 匿名さん]

目黒のツインタワーか迷う。

[546: 匿名さん]

>>545
価格帯、同じなの？

[547: 匿名さん]

目黒は坪500万
年収、最低2000万は必要。

出身大学が早慶か旧帝大卒の超エリートサラリーマン
(メーカ除く)
医師、会社経営、親が資産家 以外
もう都心のタワーなんて手に入らないよ。

おとなしく郊外狙った方がいいでしょ。

[548: 入居予定さん]

本気なら一期で購入してるだろうし、このスレにそんなエリート層がいるとは思えない。
低スペックが検討中を装い、知識もなくネガルのって笑える。

[549: 匿名さん]

ブリメグは、資産家のためのマンションです。
しがないサラリーマンは、ご遠慮頂きたい。

[550: 匿名さん]

>>547

目黒も西新宿も、都心のタワーではないから。
港区や中央区のタワーとは違って。

[551: 匿名さん]

価格的に目黒>西新宿>中央区だけど

予算関係なく地盤の悪い埋め立て地は避けたいみたいな人は、
目黒と西新宿の両方を検討する場合もあるでしょ。

[552: 匿名さん]

>>551
価格比較なら豊洲の新築がこことほぼ同じ。
だから、価格比較なんて意味ないでしょ。

[553: 匿名さん]

>>550 屁理屈こねて意味ないネガですか？
年収いくらだよ。
買えないからってひがむなよ。

[554: 匿名さん]

普通のサラリーマンがタワー買えるようになるにはどうすればいいですか？

[555: 匿名さん]

>>554
借り入で4000万
不足分は自己資金や親の援助

低金利を追い風に買いましょう。

買えない場合は家賃を払いながら貯金
買える範囲で資産価値が下がりにくい物件を買って頑張って支払って売った代金不足分に当てる

低金利とローン減税を使って頑張る

[556: 入居予定さん]

ここでも1LDK以下なら少しの頭金あれば
普通のサラリーマンでも買える（買えた）はずですよ
もう完売しちゃいましたけどね

[557: 匿名さん]

豊洲は坪280万くらいだよ。

[558: 匿名さん]

>>555 556 ありがとう。
でもサラリーマンが買える部屋はもう完売とはショック。
入居予定さんが羨ましい。
買える範囲で資産価値が下がらないとこって、どこですかね？ 予算は4500万位で。

[559: 匿名さん]

都心ならその予算だと広めワンルームじゃないかな。
無理して買っても、それが果たして資産価値があるのかは疑問だ。賃貸に出しても大した家賃とれないしな。
単にタワーに住みたくて、一生独身の覚悟ならありかもね。
4500万なら三鷹市、江戸川区、練馬区、台東区、大田区辺りの駅近、無名デベの低層マンションとかが現実的かな。

[560: 匿名さん]

>>557

そんな昔の数字、豊洲のパークホームズスレで書いたら笑われるよ。
あちらはプレミア階まで含めた平均345万だから。

[561: 匿名さん]

>>553

目黒もここも都心ではないのを知らなかった？
正しい事を書かれたからって、個人攻撃して返すとはね。

[562: 匿名さん]

>>560
そんな価格で豊洲を買う人いるの？中華系？坪345なんてかなりチャレンジングだね。
だったらここは坪450になっちゃうよ。もしかしてここって激安？？

[563: 匿名さん]

私は年収500万で1LDK買いましたよ〜
貯金は1500万ありましたけど…

[564: 匿名さん]

会社の家賃補助が年齢制限で停止になるので、ここを検討しております。
37歳　額面 1400 手取約1000万　妻 手取り300万
8500万を予定しています
自己資金2000万
親からの相続時清算での援助2000万
の合計4000万を頭金で残り4000万を25年ローンで検討しています 。
大丈夫でしょうか？

[565: 匿名さん]

すみません ローンは4500万です。

[566: 匿名さん]

>>564
そのレベルで分からないんだと
買わないほうがいいよ
預金は定期に

[567: 匿名さん]

>>564 全然問題ないですよ。
>>563さんのように若い独身の年収500万の人いるし、タワーマンションの住民の格差がすごい。
＞>561は低スペック過ぎて、そもそも買えないから問題外ね。 笑 ローンの審査も通らない。

[568: 匿名さん]

第二期はいくらなんでしょう？

[569: 匿名さん]

>>560
豊洲はせいぜい坪280万くらいの街だよ。西新宿は320万くらい。
そこにそれぞれ平均より高い物件も安い物件もある。

[570: 匿名さん]

>>569
もう時代が違うと思うよ。豊洲も西新宿も。

[571: 匿名さん]

確かに、西新宿がこんなに安く買える時代は今後もうないだろうね。

[572: 匿名さん]

>>571
ずっとでは無いと思うが、都心は10年は落ちないと思うよ。

[573: 匿名さん]

ただ都心でもワンルームは下落率大きいよ。70以上は安泰。

[574: 購入検討中さん]

>>573
このエリアなら50〜70なら安泰

[575: 匿名さん]

50ぐらいの方が貸すも良し、売っても良しで小回りききそうな気も。特に新宿近辺だと。

[576: 匿名さん]

50平米は中途半端！ワンルーム以外なら60平米は欲しい。

[577: 匿名さん]

50位は貸しても売ってもよし
独身にはもってこいですね〜
この物件なら

[578: 匿名さん]

流通性では50㎡弱4500万円位の1LDKが有利でしょうね。
平均的なサラリーマンが買える上限額がこの位ですし、シングルDINKSの居住向け、投資向けなど買い手を探すのも楽そう。

[579: 匿名さん]

>>578
ローン控除を考えると、55m2

[580: 匿名さん]

ロンドン、香港、シンガポール、ドバイのように、中華系だけに限らず、世界中から東京(のごく一部)にでも投資資金が集まる時代がいつか来ることを期待。

個人的には世界一のスペックが好きな人たちに対して、現状日本一のスペックがある点がポイント高いと妄想中。売らないけど。

[581: 匿名さん]

>>580
うーん、高さ日本一とかならともかく…
階数だけ一番で天井が低くて高さはないマンションがスペック日本一って、ポジティブすぎますね

[582: 匿名さん]

>>581
全く同感ですね。天井高を低くして階数を稼いでスペック日本一と言われてもね、、、

[583: 匿名さん]

そのマンションのスレが気になってしかたいんだから、
宣伝効果は十分ということじゃない？

[584: 匿名さん]

まぁ見かけ倒しって意味では効果があるかもしれませんね。無知な外国人が買ってくれるかもしれませんし

[585: 匿名さん]

また、気になってしかたない人が。

[586: 匿名さん]

他人、を気にする人が多いスレ。
マンションに自信があるなら他人の書くことはスルーすればよいのに。

[587: 匿名さん]

気にしてるの？

[588: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[589: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[590: 匿名さん]

>>582、584
そんなに悔しいなら見に来なきゃいいのに。。

[591: 匿名さん]

日本一のアピールポイントが1つでもあるだけ他に比べて遥かにグッとくる人世の中にいるってことね。

天井高も60〜59階はもちろん、58〜51階まではまぁそれなりかな。

そんなこだわり以上に世界的な知名度の新宿のバリューは訪日外国人激増中のこれから更に出てくると予想。

[592: 契約済みさん]

40、45平米の安い部屋は、賃貸用にとても人気でしたが、
スレ見てると実需で買った人も少しいるみたいですね。
賃貸に強いのは間違いないのですが、
流動性が高いかと言われると疑問です。
新築プレミアムの無いリセールでは、ローン控除が使えないと実需の対象から外されてしまいます。
10年もしたらタワーの共有部も占有部も古ぼけてくる上、修繕積立金は5年毎に倍になるので、10年後は3倍になっています。
自分が10年後に毎月のランニングコストも考えて、いくらなら買いたいか、考えてみるといいですよ。

一方、投資家は中古物件買う時は利回り重視なんで、シングルの部屋を
高値では買ってくれないです。
新築タワーを少しエンジョイしたら、早めに数年で売却してもう少し資産価値の高い物件に買い換えるのが得策だと思います。
自分はダブル買いですが、こっちは富久と違ってリセールは
なかなか 難しそうなんで、不動産市況の動向を注視していくつもりです。

[593: 匿名さん]

西新宿５丁目を最高の街だ！みたいに思ってる人は、今までどこに住んでいた方ですか？
ある意味、気になってるんです。
公示価格が平米100も無いのに、恐ろしい程の自信があるのは何でですかね？

[594: 匿名さん]

>>593
販売関係者さん、もしくは
契約済みの方々で購入した物件を過大評価したいからでしょ。

[595: 匿名さん]

>>593
好きか嫌いかなんて人それぞれなんだから別にいいんじゃないですか？本人にとっては最高なんだから。嫌いなら検討しなけりゃいいだけ。

[596: 匿名さん]

本人にとって最高ならそれでいい、と言いながら資産価値について語る流れに>>593は何でですかね？と思っていらっしゃるのでは

[597: 匿名さん]

>>593
西側の多摩方面に住んでいた方では？
あちらから見れば、川の対岸は中野区になる西新宿五丁目も立派に東京の中心地でしょうから。
千葉から見れば錦糸町が東京の中心に見えるそうですから、それと同じ理屈です。

[598: 匿名さん]

>>596
そんな感じです。
公示価格は時価そのものでない事は承知してますが、ある程度の指標になると思います。
それを踏まえて、ここの検討者さんが安い！などと書いておられる事に違和感を感じます。
こちらは地価と物件価格との関係において、他の物件より割安とは思えません。
何か別のポイントがあるのでしょうか？

[599: 匿名さん]

>>598

今の世の中って、坪400越えが当たり前になってきて、適正な物件価格に対する感覚が麻痺してきていますよね。
そんな中で、派手な広告をうって購入希望者に憧れを持たせて、モデルルームで提示された価格が他の物件に比べて割安であれば、当然飛びつく人も多いでしょう。
その価格が地価とのバランスを考慮したときに、明らかに割高なんてことは麻痺した感覚の中で思いにくいのでは、と思います。

私も一期の価格表を見たとき、とても安いと思いました。でも、ここの立地を考えたとき、それは安くて当たり前なことに気づきました。販売側はそれでも利益が出せるのですから。

[600: 検討中の奥さま]

＞＞No.598　そんな感じです。
公示価格は時価そのものでない事は承知してますが、ある程度の指標になると思います。
それを踏まえて、ここの検討者さんが安い！などと書いておられる事に違和感を感じます。
こちらは地価と物件価格との関係において、他の物件より割安とは思えません。
何か別のポイントがあるのでしょうか？

今販売中の物件やこれから販売予定のものに比べて割安感感じるからですよ。あとここの地価って再開発前古い家のあった時のもので再開発によって西新宿のビル街に続く街並みになるんだから（住友のもあるし、店や公園できるし）今より確実によくなるから、それ考えたら、安いって感じるの・・・

[601: 匿名さん]

近所住んでるけど、今後に期待大な地域だし新宿周辺ほとんどタクシー1メータ圏内、渋谷・中野⇆新宿西口ルートの大量のバス走ってる近所だし便利すぎるよこのエリア、適度に落ち着いてるし

[602: 入居予定さん [ 10代]]

買いたい時が買い時です。不動産価格が下がるまで、待てる方は待った方がよいのでは。買いたい人も沢山いるから、あと300戸売り切るのはそれ程かからないと思います。

[603: 匿名さん]

>>597
つまらない。まっまく話にならないよ。理屈が脳なし君だな。あなただけは錦糸町が中心に見えるようだね。

[604: 匿名さん]

良い住居環境のいまの適正な物件価格が坪単価400万円以上なんですよ。麻痺しているのはデフレに慣れたあなたです。安い時と比較してもしょうがないので今出ている物件間で比較するべき。東京はまだ全然安いです他の大都市と比べたら。こんなに素晴らしい国の土地はもっと上がるでしょ

[605: 入居予定さん]

私は西新宿5丁目の環境が気に入って購入を決めました。
他も色々と検討しましたが、これだけ利便性があるにも関わらず静かな場所は23区内には見つけられなかったです。
価格やアドレスばかりを注視されている方は余り現地を見ていないのかも知れませんね。

[606: 匿名さん]

５９８です。
再開発の期待値が含まれているってのはありかなって気がします。
ただ、全体の値段が上がっているからというのは、公示価格に関する説明にはならないと思います。
湾岸の地価が西新宿より高いのに、マンションの値段が逆転しているのはタイミングの違いですかね？
それとも、震災リスクが織り込まれているって事ですかね？

[607: 匿名さん]

>>605
静かなのはある程度理解できますが、利便性では手放しに賞賛できるレベルではないですよね。
その感覚が全く不思議で仕方ない。

[608: 入居予定さん]

>>607
世界一の乗降者数を誇るターミナル新宿駅まで丸の内線で一駅、新幹線の始発駅である東京駅へも20分。
首都高は中央環状線の開通で東西南北どの方面でもアクセス抜群。
羽田空港まで20分に短縮化、まもなく新宿駅南口のバスターミナル開業。
在来線、新幹線、車、バス、飛行機どれもアクセスが簡単です。
ここより利便性の優れた場所があれば是非教えて下さい。

[609: 匿名さん]

>>608
新宿駅まで出るのにひと苦労だぞ。新宿は◎だが、そこまでのアクセスが△だな。そのおかげでこの価格で済んだんだけどな。

[610: 匿名さん]

>>609
同感ですね。西新宿駅まで9分歩いてからの１駅ですから。
徒歩時間を省略して近い様に見せるやり方は豊洲辺りのスレと同じです。

[611: 匿名さん]

>>608
ここよりやすくて利便性が優れた物件だとGFTでしょうか
西新宿に職場がある方にはここはいい物件だと思いますけど

[612: 匿名さん]

608
富久はここより利便性、環境、資産性全てにおいて上ですよ。フラットでしかも新宿一いや世界一の商圏である新宿三丁目を通って新宿駅まで徒歩16分だからね。
徒歩7分で新宿御苑という環境も素晴らしい。

[613: 匿名さん]

>>612
マンション価格が上昇している現状なのに
以前に分譲された物件を出しても意味ないでしょう。
クヤクションやパークシティ大崎なども良かったですよ。　

[614: 匿名さん]

月島駅直結のキャピタルゲートプレイスも良かったなあ。

[615: 匿名さん]

丸ノ内線西新宿まで9分、地下鉄のホームまで2分、新宿まで3分、新宿の丸ノ内線から激混み新宿駅のJRの改札通って山手線まで5分、といったところでしょうか？
新宿から他の拠点にアクセスする前に20分近くかかるので、東京駅に到着するのは40分はかかります。
東京付近の都心に勤めるビジネスマンはまず選ばない立地です。
西新宿に勤める方や新宿で水商売を営む方やホステスさんが実需の中心でしょうか。ファミリー向けではないので、これからファミリータイプの部屋が売れていくかが勝負の分かれ目ですね。

[616: 匿名さん]

>>608
代々木駅5メートルのブランズ代々木が最強だと思う。高いけどね。

[617: 匿名さん]

616
坪500万の物件を出されても(笑)

[618: 匿名さん]

>>616
代々木５mですか！
それは価値がありますね。
チェックします。

[619: 匿名さん]

正直新宿の利便性って、新宿から郊外へ行くための利便性なんですよね。
東京の中心地へ行くなら、新宿以外にも便利な駅は沢山ありますよね。
新宿は買い物には抜群に便利とは思いますが、交通利便に関しては、特に突出していない気がします。
そう考えると、この物件は交通利便に優れているとは言えない気がします。

[620: 匿名さん]

ここを本当に交通利便性が良いと思ってる人はいないんじゃないかな

[621: 匿名さん]

>>620
ここより西側の郊外に住んでいる人から見れば、交通利便性が良いみたいに見えるんじゃないの？
東京の中心に近付くから。

[622: 匿名さん]

>>620
新宿に住んでて、わざわざ電車に乗ることなんてあります？多少遠いけど徒歩圏内にほとんどがあるから、わざわざ電車賃払って電車なんて乗らないでしょ。

[623: 匿名さん]

>>622
新宿に住んでるならそうですね。西新宿に住んでるのなら電車は必須でしょう。

[624: 匿名さん]

駅距離ってそんなに大事ですかね。回りに何も無く、電車に乗らないと何も始まらない田舎の人の発想じゃないですか？まあ近いに越したことはないけど。

[625: 匿名さん]

平日は丸ノ内・大江戸線 or 京王・都営バス経由大手町・丸の内エリアでも30〜40分通勤で余裕だし、金曜夜〜週末はタクシーも加えて深夜も夜遊びに超便利。

601にあるみたいに新宿駅出るのだってバスでも、ホント便利だよ。例えばこの時間帯、最寄り3分のバス停から4分間隔で新宿西口直結。逆に渋谷も直結だよ。しかも通勤通学時間帯でも空いてるっていうね。

京王バスバス停：十二社池の下
○系統名：[宿３２]新宿駅西口行き
17時 06 14 22　 　 30　 　 38　 　 46　 54　
○系統名：[宿３３]新宿駅西口行き
17時 02 10 　 18 　 26 　 34 　 42 　 50 　 58