ザ・パークハウス西新宿タワー60 Part7

[匿名さん [男性 30代]]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60 Part7です。

前スレ
　Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79924/
　Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/521880/
　Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/540145/
　Part4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545853/
　Part5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/550340/
　Part6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/554985/


所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分
山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：2LDK～3LDK
面積：56.39平米～125.02平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産
売主：丸紅
施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[446: 検討中の奥場合、さま]

南西は11階でも富士山見えるよ。そちらはタワマン建つ予定なし

[447: 匿名さん]

南西は夏に暑そうだから

[448: 匿名さん]

ん？ なんだか眺望に関してなんか混同してますね。

正しくは
南東 新宿方面 (アイタウン、スクエアタワー、スミフセントラルパーク ヒルトンなどに囲まれ都庁は見えず)
南西 渋谷方面 (三井再開発方面、都庁、中央公園)
北西 (公開空地、中野方面)
北西 角 と その隣の部屋 (t東電敷地 中野方面)
北 (スミフ再開発方面、池袋方面)

[449: 匿名さん]

都庁は住友の新宿セントラルパークシティのビル群
でほとんど隠れるね。
ラトゥールのロケーションが羨ましい。

[450: 匿名さん]

この物件で眺望表記は要注意だと思ってる。
特にイメージ図と価格表の眺望方角表記。
全体に時計回りにひねってるから。

G.EarthとかiPhoneのアップル3D地図で
見たらよく分かるよ。

「南東角」(実際の南東方角じゃなくて)は
目の前 都庁、中央公園がメイン。
448で南東と書いてるアイタウン、ヒルトンは
「北東角〜東部屋」がメインと理解してる。

[451: 匿名さん]

もっと言うと北東角リビング〜東部屋でも
都庁まで見えるはず。

[452: 検討中の奥場合、さま]

三井再開発方面は南だよ、448は全部間違っている。

[453: 匿名さん]

タワマンの住人が一丸となって取り組むべき問題になります。

準備期間5年、総工費約20億円、工期3年のまさに大規模修繕のようですが、湾岸某タワーの大規模修繕でスーパーゼネコン5社が拒否。。。
http://kabumatome.doorblog.jp/archives/65823976.html

[454: 入居予定さん]

>>448 ん？ なんだか眺望に関してなんか混同してますね。 正しくは ....

って自分が間違っているんじゃない？

[455: 入居予定さん]

>>No.444 どちらにしろ高層階でないと、 南側に将来建つ予定のタワマンが邪魔でしょう。

だからここ南向きや南東向き
売れてないよ。

[456: 契約済みさん]

結局ここは西の中低層がベスト。
中野の住宅ビューなら高層の必要ないからね。
次は眺望諦めて低層の安い部屋がお勧め。
それ以外は買う気がしない。

[457: 匿名さん]

>>453
マンションは永住しないで、ある程度住んだら別な新築に住み替えた方がいいよ。
タワマンに限らずね。
面倒臭いことは中古で買う人にバトンタッチ。

[458: 匿名]

>>453
50階以上のマンションは危険だよ
だが金を出せば済む話
人数の少ないマンションは割り当ても大きく危ないが
1000戸近くあるここは安全

[459: 匿名さん]

700戸くらいでしょ。ざっと1戸あたり300万くらいを、高いと見るか安いと見るか…

[460: 匿名さん]

タワマンの修繕費は要注意ではある。
1000戸あればいいというものでもなかろう。
むしろ1000人もいると、ちゃんとやりたい人、最低限ですませたい人、払えない人など色々な意見の人がいて合意形成すら難しかったりと、却って厄介なことが多そうな気がします。

[461: 匿名さん]

小規模～中規模と違い
ここくらいの大規模になれば多少払えない人がいても修繕で困る可能性は低いと思います。

まぁ払わない人を許容するわけじゃないけど、
そういう方にもやむにやまれない事情があったりするわけだろうし
もしもの場合はやっぱスケールメリットがある大規模マンションは安心だよ。

[462: 匿名さん]

まあ、今の建設費高騰は復興事業とオリンピックも絡んだ最初で最後の特殊な状況ですからね。このタワーの建設ですら今の建設費高騰に加担していないとは言えないでしょう。修繕技術は日々進歩しています。都心部の大規模タワーの入居率、修繕費積み立て額が低下するリスクは少ないと思われますので、修繕費については特に心配は無いでしょう。

[463: 匿名さん]

>>462
453のタワマンって、中央区を代表する有名なタワマンみたいなので、
修繕費の問題ではなくて時期が悪かったのではないかなと思います。

[464: 入居予定さん]

>>453のタワマンって、中央区を代表する有名なタワマンみたいなので、 修繕費の問題ではなくて時期が悪かったのではないかなと思います。

今だから問題なんでしょ。建築費が高騰している今だから。2，3年伸ばせないのかしら。前に銅の価格が高騰した時にも、数年前だったら、、、っていうのありました。新築マンションの建設でも、大手はオリンピック関連のほうがいいってことで最近受けなくなってきているっていうから、修繕のほうは余計・・・

修繕積立金、最初が安すぎてもともと足らないってところもあるようだけど・・・タワーマンションの大規模修繕、どのくらいかかるか最初誰もわからなかっただろうし。

[465: 入居予定さん]

一期三次って抽選だったんですか

[466: 匿名さん]

この間の３戸の販売は２次のオマケだから３次ではないですよ
３次は４月です。また大量に売れるのでしょうけど、何戸放出するのですかね

[467: 匿名さん]

>466
オマケって言うと増えたように聞こえるけど、
実際は2次で残って補欠者もいなかった部屋ね。増えたのではなくて。

[468: 匿名さん]

そういう部屋って、3次に回したほうが効率良くないの？

[469: 匿名さん]

まぁそもそも2次で150戸近くってのが異常に多すぎだったんだから3戸程度の売れ残りならやっぱ凄いよ

[470: 入居予定さん]

前スレにキャンセル住戸か売れ残りかっていう話あったけど、この３戸って申し込みは入っていたんだよ。うちが申し込もうと思ったとき、もう申し込み入っていたから。

[471: 検討中の奥さま]

４月は第二期で一期三次はないって聞いているけど。

[472: 匿名さん]

本物件が紹介されていました。
http://zuuonline.com/archives/50119

[473: 契約済みさん]

色々言われますが人気物件であるのは間違いないですね。
買ってよかった。
抽選になるという事は、その部屋を買いたい人が他にもいるのでリセールも安心です。
キャンセル住戸も無事売れたみたいですね。

[474: 契約済みさん]

４月は値上げして欲しいですね！

[475: 匿名さん]

>>471
なんともいい加減な記事…。
駅前の二つの写真を選んだ理由を知りたい。

[476: 匿名さん]

>>472
神楽坂、って西新宿の近くでしたっけ？
2015年4月販売開始、って今まで購入した方は何だったのでしょう？

[477: 匿名さん]

この記事内容、ツッコミ所だらけだなw

[478: 入居予定さん]

3月末の一期3次が無くなり、４月に第二期開始にしたという事は、三菱の意向通り価格が上がるのでしょうね。
この市況なら妥当です。
あと300戸切ってるので、今回は強気の価格設定で行って欲しいです。 低層の南阿佐ヶ谷やパークナード目黒より安いんですから。
ここは1割アップでも充分売れると思います。

[479: 匿名さん]

>>478
お客様の事を考え、価格は上げませんでした。
に結局なると予想します。住友じゃないですから。

[480: 匿名さん]

ここは多少値上げしても、どこかのマンションのような
完売まで6年もかかるなんていう醜態をさらすことはないんじゃないかな。

[481: 匿名さん]

三菱のパークハウスで住友みたいな汚い値上げ方法する？。あれほど汚い会社は日本に１社だけで十分です。

[482: 検討中の奥さま]

ゴールドクレストもどんどん値上げするよ。

[483: 匿名さん]

ゴクレと地所とを比べちゃいかんでしょ。　
何年間も完売してないゴクレタワーって幾つあるやら。

[484: 匿名さん]

>>481
晴海の三菱タワーはどんどん値上げしてますが。

[485: 主婦さん]

二期以降は一期で要望書入らなかったところだけどね・・・

[486: 匿名さん]

>>484
クロノタワーとティアロタワーとは、別棟だから価格差があってもいいんじゃない。　

[487: 匿名さん]

>>486
ティアロの中でも値上げしてますが。。

[488: 匿名さん]

>>487
マンコミュ座談会では、住友だけが値上げしているように書かれているけど
三菱もやっているんですか？知らなかった。
のらえもんさんたち座談会出席者たちは、知らない訳ないでしょうに。

[489: 匿名さん [ 10代]]

>>488
のらえもんさんがUPしてる価格表見ればわかるよ。
上下階が逆転してるから

[490: 匿名さん]

いったん売り出してからの値上げ、どこでもやるんですね。当たり前か。。。

[491: 匿名さん]

数年前からの建設費高騰と相場変動は大き過ぎる

[492: 匿名さん]

>>489
ティアロスレによると
上下階の逆転は消費税アップが原因だそうです。　

[493: 主婦さん]

それじゃ実際の値上げじゃないね

[494: 主婦さん]

住友とゴールドクレストは上下階逆転当たり前。最近はこの前まで売れ残っていたような物件もどんどん値上げしているね。

[495: 匿名さん]

最近はゴクレタワーの新規発売を見掛けないですね。
勝どきや池袋の頃までは次々と売り出していたのに。

[496: 匿名さん]

ここって最近SUUMO(よく駅に置いてある無料雑誌)に載ってないですね。他の販売中のマンションは全て載ってるのに。何でだろう。。

[497: 匿名さん]

>>477
いかにも希少性があるような記事だけど、供給が追い付かないなら
とっくに完売してるよねｗ
これからもドンドン建つのに。

さすがYahoo!ID認証物件登録ですな。

[498: 匿名さん]

>>496
確かに全く見なくなりましたね。富久の時も二期くらいで宣伝撤退してたような気がします。売れる算段がついたのでしょうか。それともマンション価格を安くしすぎたから収支が厳しいのでしょうか。

[499: 購入検討中さん]

売れてないほうが宣伝ばんばん打ちますよ。

[500: 匿名さん]

夕方のニュースで新宿駅南口再開発の話題をやってました。
長距離バス乗り場以外にメリットがあるのですかね？震災時に避難する人の場所にもなるそうですが住民には関係ないし。

[501: 匿名さん]

営業さんからは、三菱も上層部から圧力があるそうなのでで、西新宿はあがると聞きました。

[502: 匿名さん]

2期は広めの部屋中心なので、ワンランク上の購入層がターゲット。大衆向けに広告する必要ないから、
販売直前にピンポイントで宣伝すれば良い。
モデルルームでも買えない客は相手にされないでしょう。
別の物件探した方がいいかもね。

[503: 匿名さん]

広めの部屋は西新宿では需要が少ない
と過去レスで書いてた人がいましたね、これからが勝負ですね。

[504: 匿名さん]

>>501
本当にそう言ったなら2期は上げないと、営業さんが客にウソをついた事になってしまいますよ。

[505: 入居予定さん]

いま免震が色々騒がれてるタイミングだから、
制震構造を全面に打ち出して宣伝すればいいのに。

[506: 匿名さん]

>>504 あなたは本当にモデルルームに行って直接聞きましたか？

[507: 匿名さん]

>>505東洋ゴムの免震物件は非常に少ないからインパクト弱い。
品質管理の担当者が一人で偽装したらしい。

[508: 匿名さん]

値上げ確定っぽい話を営業さんから聞きました。どれぐらい上げてくるのか楽しみです。

[509: 匿名さん]

>>500
これですか？
http://news.tbs.co.jp/sp/newseye/tbs_newseye2453977.html

[510: 匿名さん]

慶應って、シンガポールではビザが下りないと思っていたのですが、かろうじて大丈夫なんですね。

http://www.heartlink.biz/archives/4010

ただ、一社でしかランクインしていないみたいなので、かなり危ういですかね。

[511: 主婦さん]

>>510

何のはなし？ここに全然関係ないんだけど・・・

[512: 匿名さん]

小学校お受験界トップに入ったところで、シンガポールで働くことさえできないんだなと。

それなら、いっそインター行った方がいいかなと思い、そういった環境に住みたいな、と。

[513: 匿名さん]

そもそも港区には住むお金無いんですよね。
インターは年間300万はかかるので無理では。
夢見るのは自由ですが。
西新宿のここも充分に高いですよ。

[514: 入居予定さん]

値上げ嬉しいです。 これからしばらくは手頃な価格のタワーは出てこないと思います。
中国人投資熱が冷めたあと、湾岸タワーは将来ゴースト化する可能性もありますが西新宿なら大丈夫ですよ。
1期に買っておいた皆さん、良かったですよね。
オプションやローン考えなきゃね。

[515: 匿名さん]

>>506
504ですが、それは私でなく501さんに言って下さい。

[516: 匿名さん]

>>514
外国人の投資購入は湾岸よりこっちの方が多いと思うのだが。

[517: 入居予定さん]

こちらは定住目的の方が多いと聞いてますがどうでしょうね。

[518: 匿名さん]

外国人の購入制限２割があると書いていた方がいますから、新築時点で外国人契約者が２割になるのでは？
中古になれば制限はなくなりますけど。

[519: 入居予定さん]

契約会は裕福そうな老夫婦、シングルが多かったです。
老後は都心に住み替えとか、セカンド使用もありそう。
モデルルームには結構、郊外の若いファミリーも来てるんだけど契約会では見なかった。
2割は台湾人で、日本出張用のセカンドルーム利用が多いそうです。

[520: 匿名さん]

2期の値上げは営業さんが言ってるのでほぼ間違いないだろう。 8000万なんて。。予算的にもう購入できる部屋ないや。次どこ行こう。。 大規模でどっかある？

[521: 匿名さん]

中国人投資熱があるのに
外人は台湾人だけですってのはおかしいでしょう。

[522: 匿名さん]

ネットではタワーの大規模修繕について盛り上がってますがここを買うつもりの方はそれも知ってのご購入なんですよね？

[523: 主婦さん]

外国人2割ってどうやって制限できるの？
希望者に申し込みさせないとかできないでしょ。申し込み時にその時点での申込者の倍率嘘を言って、ワザと倍率の高い部屋に誘導するのか？

[524: 匿名さん]

もう売れ残りなんですね。残り３００戸もどうやって売るのでしょうか？

[525: 匿名さん]

>>523
抽選は公正に行われますから
抽選の前に申込を拒否する以外に制限はできないと思いますが。外国人だけの申込拒否をできるのですかね？

[526: 匿名さん]

外国人(主に台湾の方)は、斡旋業者が連れてくるそうです。
1人で複数の部屋を申しこむそうなんで、三菱が
部屋の数を調整して二割に抑えるんでしょう。
しかし、ドゥトールなんかはえげつないないです。

[527: 匿名さん]

>>526
ドトールは台湾とシンガポールの外国人が多いと以前雑誌に書かれていました。

斡旋業者を通さない外国人の方はどうなるんでしょう？
外国人といったって日本の通称名を持っていたり、日本で仕事をしている方たちもいますよ。

[528: 匿名さん]

ここサイトを目にする外国人もいると思います。もう少し発言に配慮したほうがいいのではないでしょうか。ひと括りにするのはいかがかと。

[529: 匿名さん [ 10代]]

>>527 彼らは非居住者なんで、申し込みの際に日本人の斡旋業者を必ず代理人の形で立てさせているそうです。
契約時は10%の支払いで、残金は竣工時の回収なので、
三菱もリスク管理しています。確かに契約会にも、彼らには
業者が同席してました。
日本でもビジネスしている方々らしく、非常に裕福らしいです。問題点は台湾には修繕積立金という習慣がない為、
払い続けてくれるかどうかです。

[530: 匿名さん [ 10代]]

住友はえげつないないので、将来の管理組合の事などお構いなしです。来るもの拒まずという感じで、ワンフロアー買いなども許容しているために、ドゥトールの外人比率が高いのです。気をつけましょう。

[531: 匿名さん [ 10代]]

日本に住民票があり税金を払っている外国人ならば、日本語も通じますし、閉め出す必要はありません。
あくまでも問題なのは非居住者が投資で買っている事です。

[532: 匿名さん]

>>531
日本に住民票があり税金を払っている外国人の購入ならば、
閉め出す必要あるとかなしとかではなく、閉め出せないでしょう。

[533: 匿名さん [ 10代]]

郊外じゃないんですから当たり前です。
527の質問に返答しただけです。
日本で居住し仕事をしている外国人が買うのは、
全く問題ないと説明してるわけです。

[534: 匿名さん]

>>532は理解力が乏しいね。
それにしても
台湾に修繕積立金の制度が無いってのは驚いたな。

[535: 匿名さん]

>>534
金持ちなんだから、素晴らしい制度だって喜んで払うと思うよ。

[536: 匿名さん]

マンション　外国人　トラブル
で、ググッてみましょう。
>全く問題ない
かどうか。

[537: 匿名さん]

533の説だと外国人比率２割制限の対象は、お金持ちの非居住者だけになる。

ここに居住する外国人が買うのは
全く問題なく制限無い、と説明しているわけですね。

[538: 匿名さん]

もう一回説明する。
日本に滞在が長く成功者となった外国人は日本流を良く心得ている。住民票を持つ居住者であれば日本人同様で、そもそもそも購入を阻害する理由はなく、彼らが申しこむ事に全く問題ない。

一方、現金買いをする上客ではあるが、三菱が外人比率(非居住者) を2割 に抑える理由は2つある。

一つ目は、 台湾人より中国人の場合が多いが、マナーの問題。
供用部にも関わらず大声で談笑したり、供用施設を使った後にゴミを放置したり、片づけをしなかったり、大人数のゲストを呼んだりするなどトラブルで多い。
こうなってくるとマンションのレピュテーションリスクに
関わる問題となる。

二つ目は非居住者は基本的には永住する目的はほぼ無いために、多すぎると幽霊マンション化が進む。
常に不在で夜も電気が点かず真っ暗。(キャピタルゲインを目論んだ転売目的の場合、賃貸に出さず、ずっと空室にしておく事が多い)
更に管理総会も毎回不参加、言葉や距離の面から意思疎通が困難、管理費、修繕積立金の回収リスクが高いなどの問題がある。


パークハウス西新宿は、どちかと言えばビジネスに成功している優等生タイプの台湾人がセカンド利用目的などで多く購入していると聞いているから、他よりはマシだろう。

[539: 匿名さん]

トミーはどうですか？

[540: 匿名さん]

>538

いくら言い訳を並べても「外人比率」を言うときには
非居住者と居住者の両方を合算した比率で言うのが一般的です。
居住者を除外して非居住者の比率だけ言うのは買い手に錯覚を起こさせる御都合主義です。

[541: 匿名さん]

まあ別にアジア系外国人が購入者の3割でもよくねえか。買ってくれればありがたい。あんまファミリーもいないし。

[542: 匿名さん]

>>541
同感。今のマンション人気を支えている一部は外国人だからありがたく思いたい。

[543: 匿名さん]

>> 540 買えるの？
年収1500万ないと無理らしいけど。

[544: 匿名さん]

買えないだろ。
年収1500万って給与所得者のうち、たった1.2%だぜ。

[545: 匿名さん]

目黒のツインタワーか迷う。