補助金垂れ流しの管理組合の施策をストップさせたある組合員の勇気ある行動

[働くママさん [女性 40代]]

私は現在、総戸数500を超えるタワー型マンションの一組合員です。実は今年に入って、ある組合員から、管理組合を被告として提訴する事件がありました。請求の趣旨は、「託児所への補助金の支出は管理規約違反であり、無効である」というものです。そこで、まずどういった経緯で託児所へ管理費から補助金が支払われていたのかということを説明します。

当マンションには、入居開始から託児所が設置されており、それがマンションの資産価値を高める材料の一つでもありました。しかし、利用人数が最大で12人という小規模な無認可保育施設であり、仮に利用者が最大人数となったとしても赤字であり、これまで黒字となったことは一度もありません。

入居時の重要事項説明書には、入居開始からn年間は、デベロッパーが託児所に補助金を出すことが明記されていました。しかし、第n+1期からはデベロッパーからの補助金が無くなるので、第n期の理事会は、託児所の契約を継続するのか、管理組合が補助金を出すのかを判断しなければならなくなりました。そこで、第n期理事会はアンケートを実施しました。その結果は、次のとおりでした。

【アンケート結果】
●アンケート（１）託児所は資産価値につながるか？
１．つながらない　　　　・・・　　約40％
２．つながる　　　　　　・・・　　約60％
●アンケート（２）運営補助費の支出は必要か？
１．どちらでもない　　　　・・・　約25％
２．必要　　　　　　　　　・・・　約25％
３．不要　　　　　　　　　・・・　約50％

アンケート結果からは、託児所は資産価値を高める施設ではあるが、補助金を管理費からは出すべきではないという結論となりました。ところが、託児所賛成派が署名運動を行い、百人以上の署名を集めたことにより、第n期理事会は、第n期臨時総会で今後m年間という期限付きで、毎年利用者数を見ながら1年毎に託児所契約を継続するかどうか審議をするという条件で管理費から補助金を出すという決議を可決しました。ただし、託児所に出す補助金が管理規約上管理費を充当する経費とは定められていませんでした。

その後は、毎年契約継続についての総会議案がすべて可決し、いよいよ第n+m期に入りました。ここで理事会は、来期以降の託児所契約継続と管理費からの補助金の支出に関して総会決議を実施しなければならなくなりました。つまり、現管理規約では託児所への補助金が管理費を充当する経費に定められていないので、補助金を出すのであれば、管理規約を改正して補助金の支出を容認すること、そして契約継続が認可されることの2つの決議が可決することが必要でした。そして、第n+m期の通常総会決議結果は次のとおりでした。

【第n+m期通常総会決議結果】
第i号議案　　託児施設補助金支出のための管理規約改正に関する件　・・・　否決
第i+1号議案　託児業者契約継続に関する件　　　　　　　　　　　　・・・　可決

この結果は、「託児所契約は良いけど、補助金の支出は嫌だよ」というものでした。ただし、第i号議案は特別決議であり、議決権総数の各４分の３以上の賛成が必要だったのに対して、第i+1号議案は普通決議であり、出席組合員の議決権の過半数の賛成で可決するというものでした。しかし、第n+m期理事会は、託児所の補助金を打ち切るという不人気の施策を実施することを躊躇して、補助金の支出を継続しながら託児所の契約継続を行ったのでした。

そして、第n+m+1期に入り、管理組合のある組合員から、管理組合に対して提訴が行われました。その請求の趣旨は、「託児所への補助金の支出は管理規約違反であり、無効である」というものでした。

そこで、第n+m+1期理事会は慌てふためき、なんとかこの急場をしのごうと、第n+m+1期総会で、理事会は再び来期以降の補助金の支出と託児所契約継続に関して総会決議を実施することになりました。そして、第n+m期の通常総会決議結果は次のとおりでした。

【第n+m+1期通常総会議案】
第j号議案　　託児施設補助金支出の廃止に関する件　　　　　　　　・・・　可決
第j+1号議案　託児業者契約継続に関する件　　　　　　　　　　　　・・・　可決

ここにきて、やっと理事会が重い腰を上げたのでした。つまり、託児所への補助金支出が管理規約違反であるということは誰でも知っていました。しかし、歴代の理事会・理事長は、不人気の施策を取ることを嫌がって行っていませんでした。そこで、管理組合を被告として提訴した人物が、理事会を目覚めさせたのでした。そして遂に、第n+m+1期通常総会で託児所への補助金が廃止になりました。

誰もが「間違っている」と思っていることでも、なかなか実行できないことがあり、管理組合も例外ではありませんでした。そういうときに、勇気を持った一人の人物の行動が人々の行動を変えることになるのだということがわかりました。こういった人物こそ、来期の理事長にふさわしい人物だと思っています。

[51: ご近所さん]

＞50　
コンビニは便利だった。
契約更新をするにあたり商品値上げ、組合補助、組合運営を議論した。
コンビニ会社の赤字を組合会計で負担することはできない、組合が運営すべき共用施設ではないというのが廃止の理由。

託児所に補助金を出すなんて考えられない。
理事長や理事は馬鹿か、無知か、変人か。
監事の責任は大きい。

[52: 匿名]

コンビに廃止して自販機設置した管理組合は多いね。
自販機は敷地賃貸料と売り上げ歩合金が収益として入るからね。

[53: 匿名さん]

税金払わないといけないけどね

[54: 暇入]

託児所の廃止は普通決議で足りる。廃止後のただの空き部屋をキッズルームと呼ぶようにすればいい。

[55: 匿名]

廃止だから普通決議でいいでしょう。
用途変更なら特別決議が必要です。

[56: 暇入]

↑誤り
効用または形状の著しい変更なら特別決議です。
託児所の形状は単なる四角い部屋でしょうから
会議室にしようが事務所にしようが形状は同じ。
あとは効用の変更が問題になるわけですが
託児所をキッズルームにしても軽微な効用の変更だが
老人介護施設にしたら効用の著しい変更で特別決議が
必要になると解される。

[57: 匿名]

↑誤り
託児所とキッズルームでは大違い。
託児所は保育施設で、キッズルームは遊び場。
託児所は未認可とはいえ、届出の法や条例の規制を受ける。
元マン管理事長、ボケたな！

[58: 匿名]

御意

[59: 暇入]

>>57
効用、または形状の著しい変更、の解釈を解説したまでのこと。
観音扉を自動ドアに変更するのは普通決議、
オートロック化は特別決議だとされている。

託児所とキッズルームの違いは
観音扉と自動ドアの関係から
容易に類推できるであろう。

[60: 匿名]

ボケの元マン管理事長の言い訳なんて聞きとうない（涙）。

[61: 暇入]

５９は極めて的確な解説である。

ちなみにマンション屋上への携帯電話基地局の設置は
普通決議です。(札幌高裁)
しかし、うちは特別決議でやりましたけど。

[62: 匿名]

５７は極めて的確な解説である。
託児所とキッズルームの区別ができない理事は辞任しろ！

[63: 暇入]

>>62
軽微な変更は普通決議なわけだから
区別はできていて、その度合いが問題だと
いうことがわからんのか？
マンション住人が高齢化して託児所の需要がなくなり
老人介護施設に変更したとしても、
その理由の合理性により
普通決議で足りると解される余地は多分にあるであろう。

[64: 匿名]

託児所を廃止してキッズルームへ変更するのは売買契約に抵触する。
売買契約時の共有持分のある共用施設は「託児所」であって「キッズルーム」ではない。

[65: 住まいに詳しい人]

理事長が逃げ出した？。
とすれば理事長さん、無責任じゃない？
応訴を決議させた理事長は最後まで矢面に立つのが男じゃないのか。

それとも理事長解任請求を受け入れたということ？=敗訴だな。

[66: 匿名さん]

託児所止めてコンビニにしたら？
あるいは自販機コーナー！

[67: 匿名]

自販機形コンビニにしたらコンビに会社に委託できる。年間委託料の支払いになる。

[68: 匿名さん]

ガシャポン置こうよ

[69: 匿名さん]

500戸に対して12名未満の託児所か。
廃止して直接困るのはごく一部の家庭のみ。
それなのに躊躇するということはこの中にボス的なヤツ・ウルサイヤツがいて、そいつらに噛みつかれるのが嫌で渋々続けていた。

想像ですが、こんなとこですかね。

[70: 匿名]

大人も子供も遊べる多目的プレイルームがいい。

[72: 暇入]

500戸もあると集会室は100人入れるくらいの場所があるのでは？託児所の場所が足らなくなったら一時的に
集会室も使えたはずだから１２人収容だから１２人しか使えなかったのかと言えばそうではないはずである。

[73: マンコミュファンさん [男性 60代]]

　「ウンコ」が我慢できないからと言って
高速道路を２００ｋｍｈでぶっ飛ばすことが
許されるなら「あんたの理屈も」通る。

[74: 暇入]

↑６０代にしては下品で、嫌味にしてもセンスが無さすぎるので、恐らく人生を失敗したひとであろう。

[75: 匿名]

↑
お前バカじゃねーの？
認可外保育施設といえども自治体の基準で保育士・看護師の有資格者の常駐が義務付けられてい。
マン管士が常駐してもダメなんだよ！コラッ!

[76: 託児所入室済みさん]

↑
認可外保育施設は届出でよく行政指導はあるものの、認可保育施設のような児童福祉法の設置義務はない。

[77: 匿名]

くだらん議論は退屈だわ、そんなのどーでもいいわな。

[78: 匿名]

御意

[79: 匿名さん]

>>78
マンション内に、保育士もいない保育所の運営を管理組合が補助してするの？

私にしたら、子供を預ける利用者も運営許可に金まで出す管理組合も気が狂ってる。
子供がかわいそう。
事故の起こる可能性を考えないのか？

[80: 匿名]

認可外保育施設とはいえ保育士がいないと行政指導される。キッズルームとは違う。

[81: 暇入]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[87: 入居済み住民さん]

６９
その通り

[93: 賃貸住まいさん]

賃貸入居者でも保育所が使えるのですか？。
保育士さんの質はどうですか。
補助金がなくなっても保育所はあるんですよね。
1歳児の場合いくらになるのでしょうか。
仲介業者から教えてもらませんのご存知の方、教えてください。

[94: 補助金反対人]

理事長様
２月の総会で補助金をやめる決議をしたけれどどうなっていますか。

[95: 匿名さん]

認可外保育所の設置届を出さずに営業していてもおとがめありません。

届け出ると保育士の資格やら人数、設備のチェック等の査察が入るのでうざいのです。
是正要求されたらお金がかかります。

無届で罰せられた事例はない。これ業界の常識です。
マンションの場合は設置届者は組合だと言い張れば責任回避できます。
マンションの理事長なんてあほだからどうにでもなる。

[96: 匿名さん]

事業者は認可外保育施設を設置した場合届出が必要です。
認可外保育施設は、毎年運営状況の定期報告をしなければなりません。施設において事故等が生じた場合も報告が必要です。
都道府県は、悪質な施設の設置者に対して、事業停止命令・施設閉鎖命令に加え改善勧告することができます。

[97: 匿名さん]

認可外保育施設の届け出につきましては、東京都の例をとりますと、保育に従事する常勤職員は2人を下回ってはいけない、3分の1は保育士（2人の施設では1人）であること、保育室の面積は乳幼児1人あたり1.65㎡などと指導監督基準が定められています。

[98: 匿名さん]

このスレ初めて見ました。
うちのマンションも約400戸の規模で、託児所があります。
補助金は出していないけど、託児所が組合に支払う家賃をすごく低額に設定しています。

形は違うけど補助金出してるようなもの？
問題ないですかね？

[99: 匿名]

誰ですか？

[100: 働くママさん [女性 40代]]

ちなみに、このマンションは補助金支出を今でも継続していて、託児所が組合に支払う家賃はゼロです。

[101: 匿名さん]

施策を提起した人の今の考え方も聞きたい！

[102: 匿名さん]

あなたのマンションの施策を提起した人に聞いたら？

[103: 匿名さん]

保育所の床を用意するだけだったら、建築費も安いし、ファミリー層にはウケやすいということで、完全にデベにだまされていますよね。
経済的に成り立たない施設なんて作ってしまうと、後々揉めるに決まっているのに。
無料でも安い家賃でも、経済的に存在できない施設があると、後々に困ります。
公平なわけでもありませんから、デベロッパーはきちんと考えてつくるべきです。

[104: 勉強中]

>98
管理組合と託児所事業者との契約がどうなっているか判りませんが賃貸契約があると思います。

賃貸契約すること、賃料（適切な金額）が総会決議されたのであれば問題ないと思います。
共有部分の管理に関する事項なので普通決議で良い筈です。
賃貸するために物理的改造が伴うなら特別決議が必要です。

周辺と比べて著しく低額の賃料なら事業者に対して税務署から指摘（不当所得）があると思います（そこまでは通常調べない）。
賃料にご不満（他の目的に使用すれば組合員の利益になるとの前提）なら税務署に告発してみてください。
税務署が調査するかも知れません。

託児所は組合員共通の利益（区分所有法の目的）にならないこともあり賃貸契約その物が無効であるとの指摘があります。
ーー管理組合（権利なき団体）に取って託児所が必要不可欠な業務ではないこと、（少額であっても）営利事業に該当するという理由です。

勉強中であり正確には弁護士にご相談を。

[105: 匿名さん]

>>104

何が言いたいのか、まったく分かりません。

[106: 匿名さん]

>>104

賃料は、賃貸借契約において当事者の合意により取り決めたものです。
当事者の一方が値上げ（値下げ）を希望するのであれば、契約期間中に契約の定めに従って賃料変更の申入れをするか、または、契約の更新時に賃料の改定をするか、のどちらかだと思います。

税務署云々以下は、まったく関係がありません。

[107: 通りすがり]

スレ主さんは何が言いたいのかわからないけど。
読むだけで疲れた。
組合員の勇気ではなく補助金に賛成した組合員が馬鹿ということ。

組合が補助金を出すなんて考えられない。そんな管理規約あるの！！！！！
赤字なら値上げすればいいこと。
アンケートがその答えを出している。

こんな単純なことがわからんのか。

[110: 働くママさん]

このマンションでは今月また臨時総会を開きました。そして、何とまた託児所に関する議案がありました。
議案の要旨は次のとおりです。

第A号議案　託児所　補助金終了に関する件
１．議案
　託児業者との現行契約について、今月分を持って「補助金」を終了することの承認。
２・議案説明
　補助金の負担がないことを前提に託児サービスが維持できるのであれば解約する必要はないと考えられます。

つまり、補助金を終了することで託児サービスを継続するつもりなのです。それができればこれまでこんなすったもんだを繰り返していませんでした。本当に補助金なしで経営できる打ち出の小づちのような秘策があるのでしょうか。
まったく、理事会は世間知らずというか甘いとしかいいようがありません。

[111: 匿名さん]

>>110
補助金無くして運営できなければ出ていってもらえばいいでしょう。
それから、次のものを考えてないいけばいいでしょう。

[112: 働くママさん [女性 40代]]

そもそも託児所施設サービス会社の社長自ら「会社には何の利益もありません。」と言って、社長自ら契約解除を申し出てきたのです。
だから、一部の託児所の利用者のために補助金を支払うことで、経営を継続してもらっていたのです。つまり管理組合も会社の経営者も匙を投げ出した事案なのです。
その過ちをこれからも繰り返すとしたら、全く学習能力のないお人好しさんとしか言い様がありませんね。

[113: 匿名さん]

お人良しで、締まりのない理事では、懇親会で、なにも出来ない。

理事の選任方法を、考えなさい。仕事の出来る理事は、孤独である。

住民の、ご機嫌取りをする理事は、良い仕事はできない。

[114: 匿名さん]

＞その過ちをこれからも繰り返すとしたら、全く学習能力のないお人好しさんとしか言い様がありませんね。
　過ちを繰り返しているわけではありませんね。
　補助金をストップしたんでしょ？
　経営が無理なら、撤退するでしょ。
　この議案に苦情を言う貴方が理解できません。

＞そもそも託児所施設サービス会社の社長自ら「会社には何の利益もありません。」と言って、社長自ら契約解除を申し出てきたのです。
＞だから、一部の託児所の利用者のために補助金を支払うことで、経営を継続してもらっていたのです。つまり管理組合も会社の経営者も匙を投げ出した事案なのです。
　継続して補助金をもらうための会社の方便とは考えないのですか？
　組合は補助金を出さない。
　継続するかどうかは会社に任せる。
　これでいいじゃないですか。

[116: 裏監事]

112に補足

託児所施設サービス会社の社長自ら「会社には何の利益もありません。」と言って、社長自ら契約解除を申し出てきたのです。

さんまーくえいてすはゴールドクレストから５８５万もらって５年間経営してきました。
年平均１１７万円ですよね。
契約満了時にさんまーくえいてすは組合に年間３００万円の補助金を要求してきました。
言い換えればすくなくとも３００－１１７＝１８３万円が利益に上乗せされたのですよ。
社長は理事会の無知を利用して多額の利益を得たということです。　　　うひひ。

馬鹿な理事会がこれを飲んでしまったけど、総会で組合員が賛成したのだから組合員の責任ですね。

[117: 懺悔理事]

１１０
＞２・議案説明
　補助金の負担がないことを前提に託児サービスが維持できるのであれば解約する必要はないと考えられます。

この議案説明の行間を読んでください。

寄付金を募って託児所を残そうとする石丸理事の苦心の作です。
理事長解任請求裁判費用もその寄付金で賄おうとしているのかも。

ここまでして石丸理事が託児所を残そうとするのか。
独身の彼が子供にそれほど愛着があるとは思えない。
彼の魂胆は何か。

理事の私は託児所を残そうと思っていない。
訴訟された理由がようやく分かってきた。
でも石丸理事の話術に立ち向かえないから臨時総会議案に賛成した。

それだけのことですよ。
早く平穏の理事会になり組合員のために働きたい。

[118: 懺悔理事]

言い忘れました。

裁判で組合が勝ったら再び託児所に補助金を注ぎ込もうとする石丸理事の腹が見え見えです。

[119: 子供に縁のない組合員]

第５期臨時総会で補助金支出の議案が上程された。

暫定的処置としては仕方ないが経営努力をして補助金を無くすべき。
赤字分は利用者が負担すべき。
この総会自体無効だ。
周辺に託児所がないから残してほしい（これは嘘だった）。

理事長
しっかり検討して回答しますと言った。
ところが辞任してしまった。

後任栗山理事長がこれを放置したため臨時理事会決議無効確認請求が提訴された。
利用者の圧力で理事会は何もできなかった。
裏の監事が補助金を正当化した。

利用者の横車、不適切監査が訴訟を産んだのである。

裁判費用は利用者が負担しろ。

[120: 資産評価人]

この板の変転
●アンケート（１）託児所は資産価値につながるか？
１．つながらない　　　　・・・　　約40％
２．つながる　　　　　　・・・　　約60％

仲介業者の評価
託児所の有無は資産評価に関係ない。
一部の利用者にとって価値があるかもしれないがそれで高く売れるわけでもない。
利用しない人が託児所のために負担を強いられることはマイナス評価。

５期が説明会で配布した資料も託児所はマンション価値に無関係とありました。

[121: くだらねー[男性 30代]]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[123: まつ]

>>119

>裁判費用は利用者が負担しろ。

裁判費用は負けた方が支払います。

[127: 匿名さん]

　いやいや、面白いですよ。
　他人の不幸は自分の幸せ。

[128: くだらねー[男性 30代]]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[130: 匿名さん]

で、マンションの中古相場が下がって補助金が資産価値の形成に役に立っていた事は証明されましたか？単なる利用者のエゴでしたか？

[131: 匿名さん]

127です。
今後発言は控えます。
楽しく読ませていただきます。

[132: 暇入]

日本は平和だね。

[133: たけ]

>>130

少なくともわたくしのマンションでは資産価値が下がるということはまったくございません。
連日不動産売買のエージェントが出入りしております。
ロビーでは毎日商談しているとみられる利用者がおられます。
ここはトウキョウベイを望む臨海地域ですので、2020年の東京オリンピックに向けて資産価値が高騰している地域でございます。
立地条件から見ましても全く資産価値が下がるという理由はございません。
逆に資産価値が毎年上昇しているのでございます。
皆様、安心して売買契約を進めていただいてください。
全くご心配ございません。

[135: 暇入]

「きゃきゃきゃ」さんは女性だね。

[136: 匿名さん [女性 40代]]

どうでもいいですけど、周辺坪単価より安く売り出す部屋がありますが、いい迷惑ですよね。

[137: 暇入]

えー、何号室ですか？

[138: 営業マン]

おおくの商談におきましては決して価格が下がっているという情報はお聞きしておりません。
むしろ、販売価格よりも10～20％高い価格で取引されています。
築10年の物件にしては異例のことでございます。

[140: 部屋探し]

10-20階、50m2程度の部屋を探しています。
東向き、北向き、南向きの順です。
直接取引（ただし契約は専門家立ち合い）希望。

[141: 部屋を売りたい]

30階南向き80m2です。
10000万円でいかがでしょうか。

[142: 裏監事]

第9期通常総会議案第９号　託児所補助金改定に関する議案は実行されていない。
理事長は総会決議を遂行する責任があるから規約に反する行為である。

[143: 暇入]

>>142
だったら、それも訴訟の請求の趣旨に入れてみてはいかがでしょうか。
そうすれば、裁判官の印象を味方にできると思います。

[144: 部屋探し]

141さん
すみません、条件が合いません。

[145: 暇入]

>>142
総会決議に時効はない。
従って永遠に実行を保留することができる。
詳しくは、マンション管理士に相談してください。

[146: 匿名さん]

＞従って永遠に実行を保留することができる。
　本当？
　事業計画は、当年度のものだから、期中に決着つけて、次回総会で報告する義務があるんじゃないですか？
　詳しくは、優秀なマンション管理士に相談してください。

[147: 暇入]

優秀な人はマンション管理士になりません。
理事長にも理事会役員にもなりません。

[148: 暇入]

だから私は理事を辞めました。

[149: 部屋を売りたい]

今、マンション価格がチョー高騰してま～す。
20階50平米北向きで、6000万円でどうでしょうか？

[150: 売家]

投資目的で37階3LDKを保有しています。
1億円以上で買ってくれる方、御連絡お待ちいたしています。