補助金垂れ流しの管理組合の施策をストップさせたある組合員の勇気ある行動

[働くママさん [女性 40代]]

私は現在、総戸数500を超えるタワー型マンションの一組合員です。実は今年に入って、ある組合員から、管理組合を被告として提訴する事件がありました。請求の趣旨は、「託児所への補助金の支出は管理規約違反であり、無効である」というものです。そこで、まずどういった経緯で託児所へ管理費から補助金が支払われていたのかということを説明します。

当マンションには、入居開始から託児所が設置されており、それがマンションの資産価値を高める材料の一つでもありました。しかし、利用人数が最大で12人という小規模な無認可保育施設であり、仮に利用者が最大人数となったとしても赤字であり、これまで黒字となったことは一度もありません。

入居時の重要事項説明書には、入居開始からn年間は、デベロッパーが託児所に補助金を出すことが明記されていました。しかし、第n+1期からはデベロッパーからの補助金が無くなるので、第n期の理事会は、託児所の契約を継続するのか、管理組合が補助金を出すのかを判断しなければならなくなりました。そこで、第n期理事会はアンケートを実施しました。その結果は、次のとおりでした。

【アンケート結果】
●アンケート（１）託児所は資産価値につながるか？
１．つながらない　　　　・・・　　約40％
２．つながる　　　　　　・・・　　約60％
●アンケート（２）運営補助費の支出は必要か？
１．どちらでもない　　　　・・・　約25％
２．必要　　　　　　　　　・・・　約25％
３．不要　　　　　　　　　・・・　約50％

アンケート結果からは、託児所は資産価値を高める施設ではあるが、補助金を管理費からは出すべきではないという結論となりました。ところが、託児所賛成派が署名運動を行い、百人以上の署名を集めたことにより、第n期理事会は、第n期臨時総会で今後m年間という期限付きで、毎年利用者数を見ながら1年毎に託児所契約を継続するかどうか審議をするという条件で管理費から補助金を出すという決議を可決しました。ただし、託児所に出す補助金が管理規約上管理費を充当する経費とは定められていませんでした。

その後は、毎年契約継続についての総会議案がすべて可決し、いよいよ第n+m期に入りました。ここで理事会は、来期以降の託児所契約継続と管理費からの補助金の支出に関して総会決議を実施しなければならなくなりました。つまり、現管理規約では託児所への補助金が管理費を充当する経費に定められていないので、補助金を出すのであれば、管理規約を改正して補助金の支出を容認すること、そして契約継続が認可されることの2つの決議が可決することが必要でした。そして、第n+m期の通常総会決議結果は次のとおりでした。

【第n+m期通常総会決議結果】
第i号議案　　託児施設補助金支出のための管理規約改正に関する件　・・・　否決
第i+1号議案　託児業者契約継続に関する件　　　　　　　　　　　　・・・　可決

この結果は、「託児所契約は良いけど、補助金の支出は嫌だよ」というものでした。ただし、第i号議案は特別決議であり、議決権総数の各４分の３以上の賛成が必要だったのに対して、第i+1号議案は普通決議であり、出席組合員の議決権の過半数の賛成で可決するというものでした。しかし、第n+m期理事会は、託児所の補助金を打ち切るという不人気の施策を実施することを躊躇して、補助金の支出を継続しながら託児所の契約継続を行ったのでした。

そして、第n+m+1期に入り、管理組合のある組合員から、管理組合に対して提訴が行われました。その請求の趣旨は、「託児所への補助金の支出は管理規約違反であり、無効である」というものでした。

そこで、第n+m+1期理事会は慌てふためき、なんとかこの急場をしのごうと、第n+m+1期総会で、理事会は再び来期以降の補助金の支出と託児所契約継続に関して総会決議を実施することになりました。そして、第n+m期の通常総会決議結果は次のとおりでした。

【第n+m+1期通常総会議案】
第j号議案　　託児施設補助金支出の廃止に関する件　　　　　　　　・・・　可決
第j+1号議案　託児業者契約継続に関する件　　　　　　　　　　　　・・・　可決

ここにきて、やっと理事会が重い腰を上げたのでした。つまり、託児所への補助金支出が管理規約違反であるということは誰でも知っていました。しかし、歴代の理事会・理事長は、不人気の施策を取ることを嫌がって行っていませんでした。そこで、管理組合を被告として提訴した人物が、理事会を目覚めさせたのでした。そして遂に、第n+m+1期通常総会で託児所への補助金が廃止になりました。

誰もが「間違っている」と思っていることでも、なかなか実行できないことがあり、管理組合も例外ではありませんでした。そういうときに、勇気を持った一人の人物の行動が人々の行動を変えることになるのだということがわかりました。こういった人物こそ、来期の理事長にふさわしい人物だと思っています。

[183: 働くママさん [女性 40代]]

うちのマンションの管理規約には、「管理費等の額については総会の決議を経なければならない」との条文が無いわ。

[184: 匿名さん]

以下は、マンション標準管理規約（単棟型）からの抜粋ですが、同じような規定がありませんか？

第48条（議決事項）
次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
　～略～
三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
　～略～

[185: 匿名さん]

↑やらせは無視した方が良いですよ。

[186: 働くママさん [女性 40代]]

確かに次の規定がありました。

（議決事項）
第XX条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
（３）管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法

でも、問題は「修繕積立金」の増額なんです。
この規定で、「修繕積立金」の増額も可能でしょうか。

[187: 匿名さん]

以下は、マンション標準管理規約（単棟型）第25条です。

第25条（管理費等）
区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用（以下「管理費等」という。）を管理組合に納入しなければならない。
一 管理費
二 修繕積立金

同じように、【管理費等】の定義規定があると思います。

[188: 働くママさん [女性 40代]]

確かに、次の規定がありました。

（管理費等）
第XX条 区分所有者は、建物の敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用（以下「管理費等」という。）を管理組合に納入しなければならない。
（１）管 理 費
（２）修繕積立金
２ 管理費等の額については、別表第Nに定める金額を負担する。

この規定と（議決事項）があるならば、管理費と修繕積立金は総会決議で変更可能ということですね。

[189: 匿名]

本日理事会があります。

[190: 働くママさん [女性 40代]]

理事会の結果はいかがでしたかしら？
変更できるという見解でしたでしょうか、それともそれは難しいという見解でしたでしょうか。
よろしくお願いいたします。

[193: 匿名]

＞188

総会決議には普通決議と特別決議があるのをご存知ですか。

書かれた組合規約を見るかぎり別表の改正は特別決議となります。
別表に変更に関して何か記載されていませんか。

[194: 草の根民主主義評論家]

普通決議で値上げして不満分子と裁判で争うのは合理的な発想。

[195: 働くママさん [女性 40代]]

>>193
上記以外には、特段の記載は見当たりません。
どのような記載が対象になるのでしょうか。

[196: 匿名]

>>194
そういうマンション管理士がいるから、管理組合が組合員から訴訟を起こされるんだ。

[197: 草の根民主主義評論家]

↑神戸地裁の判決はマンション管理士制度ができる前の事件に対するものである。

[198: うめ]

いつだろうと違法行為を薦めてるのは同じよ！

[199: 草の根民主主義評論家]

↑神戸地裁は普通決議での値上げを認めた。

[200: 匿名]

>>199
原審は神戸簡易裁判所であり、控訴審は神戸地方裁判所だ。
だから、地裁の判決に変わりはない。

[201: 草の根民主主義評論家]

↑あほ

[202: 働くママさん [女性 40代]]

>>193

そういえば、管理規約に次の規定がありました。

（総会の会議及び議事）
第XX条 総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
２ 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合には、議長の決するところによる。
３ 前項にかかわらず、次の第１号乃至第７号に掲げる事項に関する総会の議事は、組合員総数及び議決権総数の各４分の３以上で、第８号については組合員総数及び議決権総数の各５分の４以上で決する。
（１）規約の変更
（２）建物の敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）

この規定により、例え別表だろうと規約の変更には特別決議が必要になるという訳ね。

[203: 草の根民主主義評論家]

訴えてみたらわかる

[204: 匿名さん]

(議決事項)
第48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
一 収支決算及び事業報告
二 収支予算及び事業計画
三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
以下略ー
管理費等＝管理費・修繕積立金・各種使用料などは総会決議（普通決議）で決める。

[205: 匿名さん]

>>204

個別の管理規約の話をしているのに、マンション標準管理規約を持ち出しても何の意味もない。

[206: 草の根民主主義評論家]

神戸地裁判決は規約の文言を問題にしていない。
値上げしないと運営できないという大局をみて判断した結果である。

[207: 匿名さん]

>>206
>神戸地裁判決は規約の文言を問題にしていない。

？？？

【判決文の要約】
１．本件規約51条では、「管理費等の額」と「規約の変更」は総会の決議を
　　経なければならないものとし、それぞれ別の号を割り当てている。
２．本件規約50条3項では、「規約の変更」に関する総会の議事は特別決議で
　　あることを定めているが、「管理費等の額」も本件規約により定められて
　　いるとすると、「管理費等の額」も特別決議となるにもかかわらず、
　　１．のような定め方をしていないのは矛盾する。
３．本件規約26条1項は、管理費及び修繕積立金等の納入義務を定めるもの
　　にすぎず、これらの額を定めるものではないと解すべきである。
４．同条項において本件規約の別表を引用しているのは、同附則3条が、
　　総会において管理費及び修繕積立金等の額が決定されるまでの間、
　　的にこれらの額を本件規約別表４のとおりとしていることを明らかに
　　する趣旨であると解される。
５．同附則3条が総会においてこれらの額が「決定される」との文言を用いて
　　いることも、管理費及び修繕積立金の額が本件規約により定められて
　　いないとの解釈に沿うものである。
６．したがって、総会において管理費及び修繕積立金の額を決定することは
　　規約の変更に当たらず、特別決議を要しないものと解するのが相当である。

[208: 草の根民主主義評論家]

↑規約の文言は関係ないといってるでしょ

[209: 暇入]

いろんな解釈ができるね。
暇な人は時間をかけてゆっくり考えようね。

[210: 元フロント]

＞規約の変更に当たらず、特別決議を要しないものと解するのが相当である。
　この判決では附則が問題になっているのに、その内容が分からないので、何とも言えませんが、管理費等の金額が規約の別表に載っているからと言って、すぐに特別決議とはならないという事は分かりました。

　ただ特殊な附則のある規約のようなので、すべての規約に適用されるわけではなさそう。
　
＞↑規約の文言は関係ないといってるでしょ
　字面だけを読んではいけないという意味。

　こういう判決があるからと言って、規約の別表のままにせず、管理費等の金額は、徴収細則に定めた方がいいと思います。

　ところで、「暇入」のHNは乗っ取られたのかな？

[211: 草の根民主主義評論家]

規約を変更できないのは委任状ださないひとが多くて理事会も集めるために戸別訪問しない場合。

[212: 草の根民主主義評論家]

他人のHN使うのはたぶちゃん。
たぶちゃんは本名晒してるからHNが嫌い。

[213: 207]

【規約関係】
O 本件規約は，２６条１項で「区分所有者は，敷地および共用部分等の管理に要する経費に充てるため，区分所有者となった日より次の費用を管理組合に納入しなければならない。」とし，管理費，修繕積立金，修繕積立一時基金はそれぞれ本件規約別表４－１・２のとおりであるとされている。同別表には，「タイプ別管理費用明細書」として各居室の管理費，修繕積立金，修繕積立一時基金等の額が記載されている。

O 同附則３条は，各区分所有者の負担する管理費及び修繕積立金等は，総会においてその額が決定されるまでは，本件規約別表４の金額とするものとし，同別表４「タイプ別管理費用明細書」には，専有床面積５１．１５平方メートルの住戸について，管理費月額が８３４０円，修繕積立金月額が２０５０円とそれぞれ記載されていることが認められる。

O なお，本件においては，本件総会に至るまで，総会において管理費及び修繕積立金等の額が決定されたことはないことが窺われる（弁論の全趣旨）。

[214: 草の根民主主義評論家]

↑わからんひとだね。
必要のない値上げならそのような判断はしていない。

[215: 匿名さん]

>こういう判決があるからと言って、規約の別表のままにせず、管理費等の金額は、徴収細則に定めた方がいいと思います。

徴収細則？これも規約の一種？ならば規約に準じ特別決議だよ。
単の管理費・修繕積立金・各種使用料の金額に関する総会決議とすれば普通決議だよ。
各種の金額表などを含む管理規約の変更が出来ない理事長は管理者不適任で即刻辞任すべきです。

[216: 草の根民主主義評論家]

>>徴収細則？これも規約の一種？ならば規約に準じ特別決議だよ。
標準管理規約の70条を根拠とする細則であることは自明のことであろう。

>>各種の金額表などを含む管理規約の変更が出来ない理事長は管理者不適任で即刻辞任すべきです。
自分がやるといわないところが、問題の本質であろう。

[217: 匿名さん]

>>210
>＞↑規約の文言は関係ないといってるでしょ
>字面だけを読んではいけないという意味。

この判決は、規約の文言に拘ったからこその判決である。

[218: 草の根民主主義評論家]

↑大局が見えないあほ

[219: 匿名さん]

>>218
>by 草の根民主主義評論家　2015-12-08 20:51:13
>大局が見えないあほ
>>172
>>by 草の根民主主義評論家　2015-11-23 17:38:11
>管理規約のなかに修繕積立金の金額が書いてあっても、普通決議で変更できるとする理屈は、大規模修繕工事が以前は特別決議だったのに普通決議でできると法律が変わってるからですね。
>工事実施が普通決議で資金調達が特別決議では実質的に工事ができませんから。

区分所有法第17条（共用部分の変更）の改正は、平成14年12月（施行：平成15年6月1日）である。
神戸地裁の判決日は平成14年11月5日、原審の判決日は平成13年である。

[220: 草の根民主主義評論家]

↑法改正は阪神大震災で傷んだマンションの復旧が進まなかったからだよ。
だから普通決議に変えたわけ。法改正はそのような社会情勢を踏まえたもので判決も同様である。

[221: 草の根民主主義評論家]

当時、神戸では一部の住人の反対でマンションの復旧が進まなかった。それが社会問題になっていたんですよ。

[222: 匿名さん]

>>220
>by 草の根民主主義評論家　2015-12-09 00:43:16
>↑法改正は阪神大震災で傷んだマンションの復旧が進まなかったからだよ。
>だから普通決議に変えたわけ。法改正はそのような社会情勢を踏まえたもので判決も同様である。
>>221
>by 草の根民主主義評論家　2015-12-09 00:45:57
>当時、神戸では一部の住人の反対でマンションの復旧が進まなかった。それが社会問題になっていたんですよ。

？？？

＜参考＞
区分所有法　平成１４年改正の背景
http://www.mansion.mlcgi.com/law1_c1.htm#170

マンションの建替えについて
－ 阪神淡路大震災の経験と区分所有法等の問題点について －
鎌野邦樹
http://www.lij.jp/html/jli/jli_1998/1998summer_p033.pdf

[224: 草の根民主主義評論家]

神戸地裁判決は値上げは妥当なものという結論が先にあって判決理由は屁理屈に過ぎない。
あの判決をみて規約の文言を詳細に検討して導き出されたと考えるのはまさに木を見て森を見ずのあほ。

[225: 匿名さん]

>>223
>by 草の根民主主義評論家　2015-12-09 07:18:40
>↑あほ
>>224
>by 草の根民主主義評論家　2015-12-09 07:22:42
>神戸地裁判決は値上げは妥当なものという結論が先にあって判決理由は屁理屈に過ぎない。
>あの判決をみて規約の文言を詳細に検討して導き出されたと考えるのはまさに木を見て森を見ずのあほ。

この臨時総会での議案は、管理費のみの値上げであり、修繕積立金は据え置かれている。

[226: まつ]

草の根民主主義評論家と匿名さんとの一騎討ちですね。

[227: 草の根民主主義評論家]

駐車場収入が修繕積立金会計に入っていただけのことだろう。どこまでも大局がみえていないようだ。

[228: 匿名さん]

【事実関係】
１．控訴人が、平成12年12月から管理費等を未納
２．平成13年2月4日の臨時総会において、同年4月から管理費のみを
　　約16.5%値上げする議案が決議され、同年4月から控訴人の管理費月額は、
　　8,340円から9,720円に変更（修繕積立金月額は、変更なく2,050円のまま）
３．控訴人の未納が平成13年5月まで続いたので、
　　管理組合は管理費等請求訴訟を提起

　　　未納管理等の額：平成12年12月～平成13年3月
　　　　　　　　　　　（8,340円＋2,050円）×4か月＝41,560円・・・①
　　　　　　　　　　　平成13年4月～平成13年5月
　　　　　　　　　　　（9,720円＋2,050円）×2か月＝23,540円・・・②

　　　　　　　　　　　①＋②＝65,100円

[229: 働くママさん [女性 40代]]

横浜の大型分譲マンションの傾斜問題を契機に、杭が強固な地盤まで届いていないとか、杭打ち工事を請け負った業者がデータ改竄したという問題が社会問題となりました。

私のマンションではまだ傾斜問題が発生しておりませんが、今期で引渡から10年目を迎え、住宅品確法の「構造耐力上主要な部分」に関して定められている引渡から10年間の瑕疵担保責任期限が目前に迫っています。

そこで質問したいのですが、引渡から10年以降に「構造耐力上主要な部分」に何らかの瑕疵が認められた場合はどうすることもできないのでしょうか。また、引渡から10年以前に瑕疵が認められなかった場合でも、何らかの延長策を講じることはできないでしょうか。

よろしくお願いします。

[230: 草の根民主主義評論家]

規約を新しいのに改訂できないんですよね？たいしたひとがいないということだから対応は無理でしょう。

[231: 草の根民主主義評論家]

韓国政府くらいのレベルだと思いますよ

[232: 草の根民主主義評論家]

アフリカとか東南アジアの知能指数は８０以下です。国民のレベルが低いから発展しないんです。
国別の知能指数平均値は一人当たりの国民所得と比例しています。
マンションの管理組合の場合は、平均分譲価格と住民の知能指数には相関関係があると推定できますし、実際そうであることが多い。