補助金垂れ流しの管理組合の施策をストップさせたある組合員の勇気ある行動

[働くママさん [女性 40代]]

私は現在、総戸数500を超えるタワー型マンションの一組合員です。実は今年に入って、ある組合員から、管理組合を被告として提訴する事件がありました。請求の趣旨は、「託児所への補助金の支出は管理規約違反であり、無効である」というものです。そこで、まずどういった経緯で託児所へ管理費から補助金が支払われていたのかということを説明します。

当マンションには、入居開始から託児所が設置されており、それがマンションの資産価値を高める材料の一つでもありました。しかし、利用人数が最大で12人という小規模な無認可保育施設であり、仮に利用者が最大人数となったとしても赤字であり、これまで黒字となったことは一度もありません。

入居時の重要事項説明書には、入居開始からn年間は、デベロッパーが託児所に補助金を出すことが明記されていました。しかし、第n+1期からはデベロッパーからの補助金が無くなるので、第n期の理事会は、託児所の契約を継続するのか、管理組合が補助金を出すのかを判断しなければならなくなりました。そこで、第n期理事会はアンケートを実施しました。その結果は、次のとおりでした。

【アンケート結果】
●アンケート（１）託児所は資産価値につながるか？
１．つながらない　　　　・・・　　約40％
２．つながる　　　　　　・・・　　約60％
●アンケート（２）運営補助費の支出は必要か？
１．どちらでもない　　　　・・・　約25％
２．必要　　　　　　　　　・・・　約25％
３．不要　　　　　　　　　・・・　約50％

アンケート結果からは、託児所は資産価値を高める施設ではあるが、補助金を管理費からは出すべきではないという結論となりました。ところが、託児所賛成派が署名運動を行い、百人以上の署名を集めたことにより、第n期理事会は、第n期臨時総会で今後m年間という期限付きで、毎年利用者数を見ながら1年毎に託児所契約を継続するかどうか審議をするという条件で管理費から補助金を出すという決議を可決しました。ただし、託児所に出す補助金が管理規約上管理費を充当する経費とは定められていませんでした。

その後は、毎年契約継続についての総会議案がすべて可決し、いよいよ第n+m期に入りました。ここで理事会は、来期以降の託児所契約継続と管理費からの補助金の支出に関して総会決議を実施しなければならなくなりました。つまり、現管理規約では託児所への補助金が管理費を充当する経費に定められていないので、補助金を出すのであれば、管理規約を改正して補助金の支出を容認すること、そして契約継続が認可されることの2つの決議が可決することが必要でした。そして、第n+m期の通常総会決議結果は次のとおりでした。

【第n+m期通常総会決議結果】
第i号議案　　託児施設補助金支出のための管理規約改正に関する件　・・・　否決
第i+1号議案　託児業者契約継続に関する件　　　　　　　　　　　　・・・　可決

この結果は、「託児所契約は良いけど、補助金の支出は嫌だよ」というものでした。ただし、第i号議案は特別決議であり、議決権総数の各４分の３以上の賛成が必要だったのに対して、第i+1号議案は普通決議であり、出席組合員の議決権の過半数の賛成で可決するというものでした。しかし、第n+m期理事会は、託児所の補助金を打ち切るという不人気の施策を実施することを躊躇して、補助金の支出を継続しながら託児所の契約継続を行ったのでした。

そして、第n+m+1期に入り、管理組合のある組合員から、管理組合に対して提訴が行われました。その請求の趣旨は、「託児所への補助金の支出は管理規約違反であり、無効である」というものでした。

そこで、第n+m+1期理事会は慌てふためき、なんとかこの急場をしのごうと、第n+m+1期総会で、理事会は再び来期以降の補助金の支出と託児所契約継続に関して総会決議を実施することになりました。そして、第n+m期の通常総会決議結果は次のとおりでした。

【第n+m+1期通常総会議案】
第j号議案　　託児施設補助金支出の廃止に関する件　　　　　　　　・・・　可決
第j+1号議案　託児業者契約継続に関する件　　　　　　　　　　　　・・・　可決

ここにきて、やっと理事会が重い腰を上げたのでした。つまり、託児所への補助金支出が管理規約違反であるということは誰でも知っていました。しかし、歴代の理事会・理事長は、不人気の施策を取ることを嫌がって行っていませんでした。そこで、管理組合を被告として提訴した人物が、理事会を目覚めさせたのでした。そして遂に、第n+m+1期通常総会で託児所への補助金が廃止になりました。

誰もが「間違っている」と思っていることでも、なかなか実行できないことがあり、管理組合も例外ではありませんでした。そういうときに、勇気を持った一人の人物の行動が人々の行動を変えることになるのだということがわかりました。こういった人物こそ、来期の理事長にふさわしい人物だと思っています。

[143: 暇入]

>>142
だったら、それも訴訟の請求の趣旨に入れてみてはいかがでしょうか。
そうすれば、裁判官の印象を味方にできると思います。

[144: 部屋探し]

141さん
すみません、条件が合いません。

[145: 暇入]

>>142
総会決議に時効はない。
従って永遠に実行を保留することができる。
詳しくは、マンション管理士に相談してください。

[146: 匿名さん]

＞従って永遠に実行を保留することができる。
　本当？
　事業計画は、当年度のものだから、期中に決着つけて、次回総会で報告する義務があるんじゃないですか？
　詳しくは、優秀なマンション管理士に相談してください。

[147: 暇入]

優秀な人はマンション管理士になりません。
理事長にも理事会役員にもなりません。

[148: 暇入]

だから私は理事を辞めました。

[149: 部屋を売りたい]

今、マンション価格がチョー高騰してま～す。
20階50平米北向きで、6000万円でどうでしょうか？

[150: 売家]

投資目的で37階3LDKを保有しています。
1億円以上で買ってくれる方、御連絡お待ちいたしています。

[151: まつ]

清掃のクオリティが下がっていると聞きました。
ゲストルームが非常に汚かったと報告されています。

[152: たけ]

お掃除のおばさんが清掃会社に暴力を受けた上解雇された事件は、第一審勝訴で、控訴審では請求金額全額支払うことで勝利的和解で決着したのでございます。
その証人尋問を傍聴した人にインタビュー致しました。そうしましたら、清掃会社の社長は「解雇した翌日に労働基準監督署に行って、即時解雇の許可を取った。」と話した後、弁護士から「解雇した日は土曜日だから、日曜日に労働基準監督署に行った訳ですね。そこでどんな話しをしたんですか？」と尋問され、黒い顔がますます黒くなり、一言も言えなくなってしまったというのでございます。
社員の皆様は、こんな社長の無様な姿をご存知ないのでございます。もし、一人でも社員が傍聴されていましたなら、一人も会社に残っていなかったのでございます。

[153: 草の根民主主義評論家]

145は民法しらないね。
債権ですから時効はありますよ。

たぶちゅんかどうかわからないが
頭隠して尻隠さず、ってわかるかな？

悪事・欠点の一部を隠して全部を隠したつもりでいる愚かさをあざける言葉。

つまり、名前を隠しても記述内容で浅はかさが、わかるということである。

[154: 暇入]

総会決議の履行期限のことを言っているのに、債権の話にすり替えたというのはマンション管理事務所の限界なのではないだろうか。
マンション管理事務所の代表がそんなことも知らないということは、実は高卒なのではないだろうか。
あるいは中卒なのかな。

[155: 働くママさん]

>>110
先月の総会決議が可決されました。
託児所の補助金が廃止されたのは良いのですが、託児所の運営は継続することになります。
お金もないのに、理事会は一体何を考えているんでしょうか？

[156: 草の根民主主義評論家]

理事会に聞いてみたらいいと思う。

[157: 元フロント]

＞お金もないのに、理事会は一体何を考えているんでしょうか？
　どういう意味ですか？
　組合に出費がないなら、業者の勝手では？

　家賃をもらってないから、家賃を取れる業者（業種）に変えろという事ですか？

[158: 元理事]

>157
託児所は管理組合からの業務委託でとあるチャイルドケアサービス会社に運営させているんです。
しかも、家賃ゼロで。
この矛盾をどう解決するのですか？

[159: 匿名さん]

託児所は共用部分とすれば、業務受託会社と管理組合の委託契約の内容がどうなっているかが問題である。

[160: 元フロント]

＞家賃ゼロで。
この矛盾をどう解決するのですか？
　家賃ゼロで共有部を第三者に貸しているケースは、電気室を電力会社に、管理事務所を管理会社になど、他にもあります。
　家賃ゼロでも、この事業が区分所有者の多くにとってメリットがあるとして、総会決議が得られるのであれば、問題ないと思いますが。

　スレを読む限りでは、私は総会決議に何ら問題はないと思います。
　総会決議に反対でも、決議には従うのが良識ある人です。

＞託児所は管理組合からの業務委託でとあるチャイルドケアサービス会社に運営させているんです。
　これのどこが問題なのですか？
　あ、複数業者に競争させろという事ですか？
　それなら、総会でそういえばよいのです。

[161: 草の根民主主義評論家]

１５４は
民法をしらないね。
総会決議の履行を理事長に求めるのは
管理組合が持つ理事長への債権であり
履行には時効が当然にある。

債権とは
ある者（債権者）が他の者（債務者）に対して一定の行為（給付）を請求しうることを内容とする権利の事。対義語は債務。

より具体的には、金銭の支払い、物品の譲渡、サービス等の行為、義務の履行、等がある。

財産権の1つであり、一般的なものとしては借金など借りた側に対して請求できる権利がある。

権利と義務と同様に債権と債務もセットである。

[162: 働くママさん [女性 40代]]

過去に、総会決議を履行しなかった理事長がいました。
例えば、敷地内違法バイク駐輪者に対する訴訟（調停含む）実施承認の件、自治会設立準備室立ち上げ及び予算確保承認の件、違反車両進入防止対策案採用に関する件、などです。
それらの総会決議承認を受けて履行していない理事長に対しては、債務不履行で訴訟を起こすことができるという訳ですね。

[163: 草の根民主主義評論家]

>>162
そのとおり。
民法の一般規定に従って強制履行とか債務不履行に基づく損害賠償請求ができます。
但し、民事訴訟法の制約により組合員の立場で申し立てができるわけではありません。
後任の理事長が原告になりますから、重い腰はなかなかあがらないでしょう。
ですから、私は以前から株主代表訴訟に準じる区分所有者代表訴訟制度の創設を提言しております。

[164: 働くママさん [女性 40代]]

>>163
ありがとうございます。
現在では、理事会の独断で総会の特別決議無しで修繕積立金の増額を毎年行っております。
それは明らかに管理規約違反ですので、増額の無効及び返還請求ができるのではないかと思います。
どういう形でできますでしょうか。
よろしくお願いします。

[165: 草の根民主主義評論家]

決着が早いのは仮処分です。
現在の理事長の職務執行停止、
修繕積立金は口座引き落としで支払いでしょうから口座引き落としの増額部分の引き落としを停止する仮処分の申し立てですね。
地裁の保全部には最優秀の裁判官が配置されているらしいです。働くママさんが弁護士の助言を受けて裁判官に疎明すりと安くなりますし、保全部の裁判官は素人の頑張りを評価する傾向があるらしいですから頑張って下さい。

[166: 草の根民主主義評論家]

もちろん仮処分に対応する増額取り消しを求める本案訴訟は
やらないといけませんが、
仮処分がでたら政治的には
現在の執行部は終わりでしょう。

[167: 働くママさん [女性 40代]]

>>165,166
大変ありがとうございます。
さっそく、その方法をみなさんに検討してもらいますわ。
うちの理事会は素人から見ても可笑しなことばかり行っているんです。
それもこれも、一部のグループで決めてしまっているからだと言われています。
今後とも、よろしくお願いしますね。

[168: 草の根民主主義評論家]

みなさんに検討？
他力本願とは情けない話。
掲示板で愚痴を書くのが関の山ですね。
手続きは弁護士にきいたらいいが、
やられた方は住めないはずです。
それも含めて有償で専門家に相談すると
いいでしょう。

[169: モグラ]

管理費引落し口座を閉鎖するのが手取り早いです。
銀行に電話すれば組合からの引き落としを即座に停止できます。
これで理事長と野村のチョンボを先ず明らかにしましょう。

[170: 草の根民主主義評論家]

↑管理組合側が督促してきたら
債務不存在確認訴訟っていうても
あります。
しかし、訴訟だと決着がつくまで時間がかかるから、仮処分のほうがはやい。

[171: 草の根民主主義評論家]

>>164
最近の管理規約なら修繕積立金の値上げは総会の普通決議です。
規約が古いと特別決議でないとダメかもしれませんが、こういう議論は不毛ですね。

[172: 草の根民主主義評論家]

管理規約のなかに修繕積立金の金額が書いてあっても、普通決議で変更できると
する理屈は、大規模修繕工事が以前は特別決議だったのに普通決議でできると法律が変わってるからですね。
工事実施が普通決議で資金調達が特別決議では実質的に工事ができませんから。

[173: 働くママさん [女性 40代]]

うちの管理規約では、別表に「専有面積、管理費、修繕積立金、修繕積立基金、共有持分」が起債されています。
そして、部屋の専有面積により毎月支払う管理費と修繕積立金の金額が記載されています。

[174: 匿名さん]

＞管理規約のなかに修繕積立金の金額が書いてあっても、普通決議で変更できるとする理屈は

間違いです。規約の改正は特別決議です。
普通決議にする場合は規約内での金額表示を止めて、管理費・修繕積立金など金額表のみを総会議決で行う場合は普通決議です。

[175: 草の根民主主義評論家]

>>174
そんなことわかってますよ。
しかし、神戸地裁では普通決議でいいという裁判例もありますからね。
特別決議の票が集まらないからと管理規約に書いてある管理費とか修繕積立金の金額を普通決議で上げた事例。
それより、何年も放置してたらひっくり返すのは、ほぽ無理。

[176: 匿名さん]

＞特別決議の票が集まらないからと管理規約に書いてある管理費とか修繕積立金の金額を普通決議で上げた事例。

常識的な内容の管理規約に改定が出来ないとは何と情けない。
しかも裁判に頼るとは小学生の様な区分所有者の集団ですね。

[177: 草の根民主主義評論家]

>>176
神戸地裁の裁判例しらんの？

たぶん理事が戸別訪問して委任状を集めるという発想がなかったと思われる。
そもそもは委任状とか議決権行使書を出さない区分所有者が悪いからね。
普通決議で上げて、不満なら裁判してくれと思っても情けない話ではない。

[178: 匿名さん]

↑余りにも低次元で話にもならない。

[179: 匿名]

>>177
地裁でしょ。
控訴したらわからないね。

[180: 匿名さん]

神戸地裁の判決は、控訴審判決である。

[181: 土地勘無しさん]

規約改正が無かったのでは？

[182: 匿名さん]

＜参考＞
事件番号： 平成14(レ)90
事件名： 管理費等請求控訴
裁判年月日： 平成14年11月5日
裁判所名・部： 神戸地方裁判所
裁判結果：控訴棄却
http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/107/007107_hanrei.pdf

[183: 働くママさん [女性 40代]]

うちのマンションの管理規約には、「管理費等の額については総会の決議を経なければならない」との条文が無いわ。

[184: 匿名さん]

以下は、マンション標準管理規約（単棟型）からの抜粋ですが、同じような規定がありませんか？

第48条（議決事項）
次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
　～略～
三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
　～略～

[185: 匿名さん]

↑やらせは無視した方が良いですよ。

[186: 働くママさん [女性 40代]]

確かに次の規定がありました。

（議決事項）
第XX条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
（３）管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法

でも、問題は「修繕積立金」の増額なんです。
この規定で、「修繕積立金」の増額も可能でしょうか。

[187: 匿名さん]

以下は、マンション標準管理規約（単棟型）第25条です。

第25条（管理費等）
区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用（以下「管理費等」という。）を管理組合に納入しなければならない。
一 管理費
二 修繕積立金

同じように、【管理費等】の定義規定があると思います。

[188: 働くママさん [女性 40代]]

確かに、次の規定がありました。

（管理費等）
第XX条 区分所有者は、建物の敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用（以下「管理費等」という。）を管理組合に納入しなければならない。
（１）管 理 費
（２）修繕積立金
２ 管理費等の額については、別表第Nに定める金額を負担する。

この規定と（議決事項）があるならば、管理費と修繕積立金は総会決議で変更可能ということですね。

[189: 匿名]

本日理事会があります。

[190: 働くママさん [女性 40代]]

理事会の結果はいかがでしたかしら？
変更できるという見解でしたでしょうか、それともそれは難しいという見解でしたでしょうか。
よろしくお願いいたします。