プレサンスロジェ西神中央ってどうですか？

[主婦さん [女性 40代]]

ﾌﾟﾚｻﾝｽﾛｼﾞｪ西神中央について語りましょう。
駅前のｼﾞｵとﾌﾟﾗｳﾄﾞｼﾃｨのﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑの間に割ってはいるように
新しくこの物件のﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑが出来つつあります。
大いに迷ってます。
みなさん、色々なご意見をお聞かせ下さい。

物件URL：http://pl-ssc106.com/index.html

名称：プレサンス ロジェ 西神中央
所在地：神戸市西区糀台四丁目16番2（地番）
交通：神戸市営地下鉄西神・山手線「西神中央」駅徒歩7分
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社プレサンスコミュニティ

[83: 契約済みさん]

>>82
市営住宅…おもしろいこと言いますね。
あながち間違いではないと思います。

こんな話をしてるとそもそも論になりますが、マンションってローン意外に月５万の出費がかかるなら賃貸と変わらないんですよね。
私はマンションのセキュリティや住民の良さ？、楽さに憧れてはいるのですが、いまいち購入に踏み切れないのはケチだからです。
買うなら戸建ての方が得だと考えて、お得だからいまだに賃貸です。
でもマンションが欲しいです。
50歳前後で、貯金がある人には向いていますよね。

[84: 匿名さん]

>>83

姉夫婦が10年くらい前に川西市の電車の駅からバスで10分くらいの不便なとこに
2,600万で新築戸建を買ったんですけど今ちょっと後悔してます

子育て環境は良くて緑も多くて区画整理されてて買い物、保育園、小学校、病院もそこそこ便利だったみたいです
義兄も大手工場勤務で軽自動車通勤だったから不便さも感じなかったみたいです

ただ甥っ子が中学受験で大阪市の名門私立の中高一貫校に合格したのですが
通学がドアツードアで1時間30分も掛かって凄いストレスで時間の無駄みたいなんですよね
最寄駅までは毎日姉が車で送るのですけど結局梅田で地下鉄に乗り換えてとかあるので

引越しも検討したらしいのですが同じ区画で売りに出ている中古は1,400万とからしくて
資産価値の下落がローンの支払額を上回ってたりで身動き取れないみたいです

そういうのを考えると資産価値って何だろうって考えてしまいます
永住するから資産価値なんて関係無いと言い切って身動き取れないと困りますし
永久に賃貸ってのは現役世代の時はいいけど６０才以降年金の中から家賃なんて払える訳ないから持ち家いると思うし

[85: 匿名さん]

>>84さん
マンションは、10年後、20年後の家族の環境変化まで考えて選ぶ必要があるという事でしょう。
子供の小学校や商業施設など周辺環境が良ければよしと考えがちですが、将来自分たちが年老いた時の事まで考え、交通の利便性が良い立地＝駅近マンションを選ぶ事がリスクが低いことだと感じます。

[86: 匿名さん]

８４さんとても参考になる情報をありがとうございます。

戸建とマンションとどちらを購入するかで迷っている人多いと思います。

うちもそうですから。

資産価値まで考えて購入となると、じっくりと考えないとなと思いました。

[87: 匿名さん]

買うときは仕事してて若い時代のことしか考えないけど、
圧倒的にいわゆる「老後」の年代の方が長くなるんですよね。
郊外のニュータウンに住む価値を真剣に考えないといけませんね。

[88: 匿名さん]

>>87
ニュータウンっていうと大阪の千里ニュータウンは
一時期は高齢化のゴーストタウンとかゴーストマンションの墓場みたいに言われてたよね

アベノミクス景気回復、郊外住環境需要、御堂筋線利便性と延長計画、が合わさってたか
桃山台駅や千里中央駅が最寄り駅の駅１０分くらいの駅遠マンションでも建て替え計画げ進行中らしいね

神戸市の郊外も今は大規模再開発とか凄いけど２５年後にゴースト化した後に４０年後に再開発とかって流れになるかな

[89: 匿名さん]

プレサンスは須磨妙法寺にも大規模マンション作るんだな
同じ郊外ならまだこっちのが利便性高そう

[90: 匿名さん]

プレサンスは学園都市の駅近にも土地買ったそうなのでこれから建ちますよ。

[91: 買いたいけど買えない人]

>>90
西神南の間違い？

[92: 匿名さん]

>>90>>91
他の４社を押しのけて買ったってことは高め？

【不動産】２２億円でプレサンスコーポレーションが落札／計２７７戸のマンションを整備／神戸市[2015年04月14日]
http://www.constnews.com/?p=12222

[93: 匿名さん]

>83さん
ローンの他に5万円って、管理費・修繕積立金・駐車場で
だいたいそれくらいになりそうですがマンションを買うなら
戸建の方がお得なんですか？

>92さん
22億で落札し、建設費、広告費をかけて尚儲かるのでしょうから
マンション価格はお高いのでしょう。

[94: 匿名さん]

プレサンス、ワコーレから神戸市の年間マンション供給数１位の座を奪取しそうな勢いですね。

[95: 匿名さん]

>>93
22億円で227戸だと単純に1戸辺りの土地代は969万円だね

>>94
プレサンスはワンルームの投資マンションの分譲も入ってるから意味あるのかな？
よく関西圏1位とか広告でてるけど

[96: 匿名さん]

西神南！いいですね。
中央より価格安いし。
しかし総戸数多いですね。
150に減らして駐車場を自走式で各家庭1台は欲しいものです。
小規模も怖いけど大規模も穴あきになってスラム化しそうで。
あと2017年8月完成か…
子供が転校になっちまう。
せめて2月とかならな。
ちょうど良い物件ってなかなかないものですね。

管理修繕費は戸建の方が20年で500万くらい安いんじゃないかな。
マンション派なので戸建は面倒です。

[97: 匿名さん]

ちなみに、住所を見て気付きました。
隣？には特別支援学校が出来ますね。
平成29年度から西区の知的障害児と身体障害児が通い始めると神戸新聞で見ました。
差別するつもりはありません。
知っておくべき情報かと。

[98: 匿名さん]

隣?
特別支援学校は同じニュータウンのずっと南の遠い区画
じゃないかなぁ

[99: 匿名さん]

>>97
ここ西神中央のスレだけど

西神中央はプラウドとジオがあるからここ選択する意味ないもんな
価格が安いなら意味あったけど

[100: 匿名さん]

>>98

確かに！
遠いですよね。
マンションは駅前ですね。
コの字型はどうなんでしょうね。

[101: 匿名さん]

西神南を待とうかな。
ここより1000万安そうだし。

[102: 匿名さん]

>>101
ここの土地代は幾らソースある？

[103: 匿名さん]

特別支援学校は、障害児をお持ちのご家庭でしたら近くにある方が
絶対に助かると思いますし、なくてはならない施設なので
問題なしです。
それにしてもここはもしお子さんがいらっしゃるなら、小学校が
マンションから目の先なので便利ですよ！
小学校のうちは保護者が学校に足を運ぶ機会がとても多いですから。

[104: 匿名さん]

>>103
逆を言うと小学校の6年間だけが便利であとは不便になる？

[105: 匿名]

直近ではワコーレ、その数年前にクレアシティができたときには
どちらも西神中央最後の駅近物件といううたい文句で
今のここよりも強気の価格にも関わらず
けっこうな人気でした。
その２物件、クレアシテイよりも駅に近く
またワコーレよりも規模が大きいのに
ここのこの惨憺たる現状。
西神中央の衰退という以前に
あまりにも駅近でかつ知名度のあるのプラウドやジオと
競合してしまったばっかりにお気の毒としか言いようがありません。
いや今売り出し中のこの３物件、それぞれがそれぞれの足を引っ張り、
それが西神中央の衰退を事実かどうかは別として外部に印象付け
さらにそのことで衰退にさらに拍車をかける。
西神中央の住人として忸怩たる思いです。

[106: 匿名さん]

でも、西神中央の急速な高齢化は明らかだと思うよ。

開発から時間が経ったニュータウンの宿命だね。
せめてもう少し三ノ宮に近ければ再開発の余地が
あるが、西神は遠すぎる。

[107: 匿名]

確かに三宮からは遠い。
でもいくら近くても名谷、学園都市よりも断然西神だと思うんですけど…
あっ、御影、岡本等とは比べないで下さい。
そのあたりとは土俵が違うことは、いくら西神ラブの私でも重々承知してますから。

[108: 匿名]

確かに三宮からは遠い。
でもいくら近くても名谷、学園都市よりも断然西神だと思うんですけど…
あっ、御影、岡本等とは比べないで下さい。
そのあたりとは土俵が違うことは、いくら西神ラブの私でも重々承知してますから。

[109: 匿名さん]

学園都市も駅周辺は活気ない。ダイエーも無駄に広い。
しかし、学園都市の南、舞多聞にニュータウンが開発され、周辺に大型店が増え、新しい家が次々と建ち人が集まってる。震災復興の開発事業。

ニュータウンは開発後40年ぐらいで使い捨てなんでしょう。

[110: 匿名さん]

>>105
競争原理だからなー

強きの中古買うより新築が100倍マシだけどね

http://m.realestate.yahoo.co.jp/list/building?st=6733150&lc=06&pf=28&l...

[111: 周辺住民さん]

西神にマンションなんて要らない
ここも老健か特養かサ高住になってほしかった
狩場台や春日台は後期高齢者真近の団塊ばかり
マンションより介護施設が絶対に必要
格好だけの高齢者マンションがダメなのはナチュラリーの失敗で皆んなわかっているはず

[112: 匿名]

>>105
でも、最初の２物件、意外と売れてましたよ。
タイミング的に、比較的、高値なのにも関わらず。

[113: 匿名さん]

安心して下さい。
マンションという名の老人ホームですよ。
西神という不便な場所に家買う奴は考えが古すぎる。
老人が住み替えで買うのがほとんど。
いずれ死んでスラム化する。

[114: 匿名]

不便不便と皆さんおっしゃいますが、
西神中央ってそこまで不便ですか？
三宮まで半時間、大阪までも一時間と少し。
街並みは綺麗だし、何もかも揃っている等、環境がいい。
そして何より始発駅だから絶対座れる。
地下鉄沿線は言うに及ばす
下手な阪神間よりも余程便利だと思います。

[115: 匿名さん]

>>114
下手な阪神間ってどこですか？

ここは大阪市内への通勤者は買わないと思いますよ

[116: 匿名]

>>115

そりゃ、阪神間でもバス便しかない山の上とかあるじゃないですか？
お年寄りが買い物等で苦労されていると、よく聞きます。

[117: 匿名]

114です。

116さま
ありがとうございます。

115さま
116さまが答えて下さったような地域を想定して
下手なと表現しました。
お気を悪くされた方がいらっしゃったら
申し訳ありません。

ちなみに西神中央住民の私の主人は
梅田からさらに乗り換えて通勤しております。

通勤時間はけっこうな長さですが
地下鉄も阪急も座れるので
その時間を睡眠や読書に有効に活用しているようです。

立ちっぱなしの短時間の通勤より
多少時間がかかっても電車通勤で座れるというのは、
その疲労度は比較にならないと主人は申しております。

私たちは、かつて暮らしていたＪＲ沿線より
この西神中央におおいに満足しております。

それから先般も申しましたが
御影や岡本とは比べないでください。
そのあたりとは土俵が違うということは、
いくら西神中央ラブな私でも十分過ぎる程わかっておりますから。

[118: 匿名さん]

>>117
大阪に通勤でここ買う理由がある？

通勤が楽とかそういうことじゃなく
毎日往復1時間でしょ
仮に往復1時間のとこに住めば年間200時間以上の差はでますよね
額面年収500万円でも時給換算だと2500円以上だろうから
年間50万円相当の時間を損しますよ

あと20年通勤すれば1000万円相当だし
家族との時間ももったいないと思うな

[119: 匿名]

117です。

118さま
そうですね。
大阪に職場のある方に、わざわざここを買うことはお勧めしません。

主人の場合、神戸勤務でしたが
たまたま大阪に転勤になった為、ここから通勤しているというだけのことです。
そして通勤の大変さをまわりから気の毒がられるほどには
本人は気にしていないという程度です。
西神中央ラブな私としては、
大阪も十分通勤圏内だということを皆さんにお知らせしたかったので。

もしも初めから大阪勤務なら
多少無理をしてでも阪神間を視野に検討していたと思います。
まあ今も相当無理してますけど。

[120: 周辺住民さん [男性 30代]]

近隣に住んでいますが、
西神の高齢化→幼稚園、保育園ともに定員以上の希望がありどこもいっぱいです笑
不便→西神プレンティがあり不便とは感じません。理由は西宮や三宮、元町に住んだことがあり自身で比較しています。
価格が高い→逆に2,000万円台3,000万円台の家が多いところに住みたくないです。周辺家族間環境が悪いです。

[121: 匿名]

私としてはここももちろん、
今、西神中央で売り出し中の３物件が
盛況のうちに早期に完売することを祈るばかりです。

ほんの少しそれぞれの販売時期がずれていれば
どの物件もそこそこ活況を呈したはずです。
神戸の西部の中心、西神中央健在なりと
広く知らしめることが出来たのに。
あぁ残念です。

西神中央ラブな私、
ぞろぞろ退散いたします。

はるばる大阪から帰宅する主人のために、
たまには好物でも用意しようと思います。

皆さま、失礼いたします。

[122: 匿名さん]

この3物件で、
管理費が安くしっかりしている
修繕費が安く上がりにくい設備
駐車場1台確保
だとどの物件でしょうか？
価格は似たり寄ったりですね。

[123: 匿名さん]

>>122

月々の管理費・修繕積立金等のランニングコストが一番安いのはプレサンスロジェですね。
プラウドシティは月々のランニングコストが高い上に、数十年後に二年連続で100万程度のお金がかかるので一番高い印象です。
駐車場はジオは機械式であればまだあったように思います。

しかしプラウドシティとジオはもうそんなにいい部屋は残ってなかったですね。

[124: 匿名さん]

>>122
>>123
単純比較するなら専有面積で1平米辺りの単価を計算すればいいですよね
実際の内容と料金を比較するのは素人には難しいよね
あとは企業の利益率や戸数のスケールメリットとかでしょうかね

管理費なんて管理人やコンシェルジェの有無、共用設備の充実度、植栽の面積、エレベーターの基数、
ゲストルームの有無、清掃回数によっても変わりますからね

機械式駐車場については機械の耐用寿命が20年くらいで平均で1台辺り毎月1万円の維持費が必要みたいなので
利用料金がそれより低い場合はマンション本体の修繕積立金から持ち出しになるかも？

[125: 匿名さん]

>>123
すみません少し逸れてしまうかもですが、プラウドの100万を２年支払う件ですが、今まで他のプラウド系列でもよっぽど修繕積立金が足らないとかにならない限り、実際本当に払う事はそうそう無いと営業から聞いているのですが違うのでしょうか？
契約者なんですが言いように言われたって感じですかね？

[126: 匿名さん]

>>125
プラウドの契約者なん？
だったらあっちのスレで聞けば？

[127: 匿名さん]

>>125

多分払わなくて済むというような曖昧な言い方をしてましたが、でも書面での内容と口頭での内容では書面の方が有効ですよね？と聞くと、その通りです、と言ってましたし、もしその時になって払えなければどうなりますか？と聞くと、マンションを出て行ってもらうと言ってましたから。

[128: 匿名さん]

>>127
おかしくない？

そもそも管理費や修繕積立金は管理組合で決めるものだから

一時金が嫌なら毎月の積み立て金を増やせばいいだけだし

あくまでも今の管理計画がそうってだけでしょ

[129: 匿名さん]

>>128

別におかしくはないと思いますけど。
元々他のマンションより修繕積立金も高く設定されてる上に、高額の一時金が必要な計画で、一時金なくして月々の積立金を増やすって、ローン払いながら払えますかね？
確か管理組合は住人から数名選出して運営するようですが、修繕に必要な金額まで決められるはずもないし、結局一時金だろうが月々の支払いだろうが、ランニングコストが高い事は否めないでしょう。
もちろん事前の管理計画に修正が入るのはどこも一緒ですが。

[130: 匿名さん]

>>129


>>元々他のマンションより修繕積立金も高く設定されてる上に、
>>高額の一時金が必要な計画で、一時金なくして月々の積立金を増やすって、ローン払いながら払えますかね？

プラウドは野村がそれだけ良心的なんですよ
管理費については管理内容、管理サービスに依存しますが、
修繕積立金については35年間の平均値に近い方が良心的なのが解りませんか？
ローンを払いながら一時金を各自貯金するのも同じことですよ
でも毎月分散した方が支払えない人への対策が楽です

>>確か管理組合は住人から数名選出して運営するようですが、修繕に必要な金額まで決められるはずもないし、

管理組合の運営は所有者の中から理事や役員を決めて運営します
それから管理費も修繕積立金も全て管理組合員である所有者全員の総会の決議で決めるんですよ

[131: 匿名さん]

>>129

あなた根本的にマンションの運営や管理について勉強し直した方がいいよ
マンションの購入本がたくさん出てるから一冊くらい読んだ方がいいです

リンクを貼るから取りあえず読んで見たらどうですか
国交省の基準ではとても足りないけどそれでも漏水や配管の交換程度はできる
パークシティ武蔵小杉は雑誌やテレビにも度々出てるけど参考にどうぞ

マンションの修繕積立金は1平米辺り200円開始でもいいくらいなのに
販売のしやすさを重視して100円以下で販売するからゴーストマンションが増えてるから問題の先送りそのもの


国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

マンション各社の「キリギリス」路線で、修繕積立金の不足問題が深刻化
http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20140801/410064/?P=1

[132: 匿名さん]

>>130

ディベロッパーの方ですよね？
良心的かどうかはわかりませんが、プラウドは今後の修繕計画については不確定ではありますが、機械式駐車場の数やその他の設備等を考慮してもランニングコストが高くなるのは致し方ないと思っています。が、他の所と比較して将来的に支払いが滞りやすい印象を受けたので購入を断念しました。
所有者全員の決議としても、金銭的に余裕のある世帯もあれば、ギリギリでローンを組んでいる世帯もあるので、難しい所ですね。
立地や信頼性を考えてもいい物件だと思います。もう少し経済的に余裕があれば検討したかも知れないです。
言い方が悪かったですね、失礼しました。