プレサンスロジェ西神中央ってどうですか？

[主婦さん [女性 40代]]

ﾌﾟﾚｻﾝｽﾛｼﾞｪ西神中央について語りましょう。
駅前のｼﾞｵとﾌﾟﾗｳﾄﾞｼﾃｨのﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑの間に割ってはいるように
新しくこの物件のﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑが出来つつあります。
大いに迷ってます。
みなさん、色々なご意見をお聞かせ下さい。

物件URL：http://pl-ssc106.com/index.html

名称：プレサンス ロジェ 西神中央
所在地：神戸市西区糀台四丁目16番2（地番）
交通：神戸市営地下鉄西神・山手線「西神中央」駅徒歩7分
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社プレサンスコミュニティ

[43: 匿名]

>>42
塚口駅 徒歩1分ですよね。
大阪駅までは、電車も合わせて12分って意味ですよね。
徒歩じゃあ無理ですよね。

[44: 匿名さん]

この周辺は悪循環が始まったみたい。

新築供給過多→中古値崩れ→買い換え停滞

今後の展開は、

新築売れ残り増加→新築値下げ

。ここまでさらに1、2年かな?

バブル発生は中心部から、崩壊は周辺から。
ここは神戸の西の端だったね。

[45: 匿名さん]

ここは、お風呂の浴槽の形を選べるのですね。
最初から形が決まっている所が多いので、こういう部分で選択できるのはとても良いと思います。
主人的には、やはり少しでも広いお風呂を好みますが、主婦目線ではやっぱり節約できる浴槽がいいなって思ってしまいます。

[46: 匿名さん]

スレッドタイトルが半角から全角に修正されたから見易くなったね

野村不動産・阪急不動産・プレサンスコーポレーションと東証一部上場の不動産デベロッパが３社も進出してくるってことは
神戸市における西神中央がついに大阪市における千里中央みたいな存在になれるのかな？

西神中央
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%A5%BF%E7%A5%9E%E4%B8%AD%E5%A...

プレサンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%8...

[47: 匿名さん]

駅まで徒歩７分って、便利でいいですね。
駐輪場が各戸２台分しかないのが気になるけど
折り畳み式自転車とかだと家に一台入れられそうかな。
家族３台はほしいところなんだけどね。

[48: 匿名さん]

大阪市に千里中央みたいな所があるんですね。

[49: 匿名さん]

徒歩7分は便利とは言えない。今は駅直結、最低でも徒歩5分以内。

[50: 匿名さん]

値段は、ジオやプラウドと同じぐらいでしたね。
2つより駅から遠いから、安いかと思いましたが、そんなこともなかった。
モデルルームも節約、共有スペースもほたんどない、エレベーターも1基だけの
8階建て。
安くできそうな要素はありそうなんですがね。
しかも機械式駐車場ときたら、メリットは駅から、遠く静かなこととまだ部屋が自由に選べることぐらいかな。

[51: 物件比較中さん]

>>50

坪単価どれくらいでしたか？

[52: 匿名さん]

>>42
塚口に買うなら尼崎の方が格段に便利でしよ！？
その分、結構、高いみたいですが。何せ東海道本線停車駅ですし。

[53: 匿名さん]

>>50
阪急ジオ、野村プラウドと同じ単価とかありえないな

[54: 匿名さん]

>>52
そういう意味じゃないでしょ
同じプラウドのマンションで比較したんでしょ

[55: 匿名]

南向き77平米で
3800万代〜4300万代
4000万とすると坪単価170万

[56: 物件比較中さん]

>>55
ありがとうございます、結構高いですね…

[57: 匿名さん]

駅徒歩7分は近いと感じましたが、今は駅徒歩5分圏内のみが資産的に
価値が高いとされているんですか。
不動産の評価的にはどうなんでしょう。
競合物件と価格は同等という事を考えれば売値も同等のように
思えますが…

[58: 匿名さん]

同じ価格帯で、プラウドシティとジオがあるのに、わざわざプレサンス買う意味が分かりません。
プレサンスは外見は金かけて立派に見えます。でも中はコストダウンの安物が常。

[59: 匿名さん]

>>58
プレサンスは投資マンション大手だよね
ここの検討者は家賃収入目的で買うのかな？

[60: 匿名さん]

プレサンスが賃貸、プレサンスロジュが分譲だけど、基本は投資用ワンルームマンション業者だから、ロジュもそれに準じた仕様が多い気がする。

[61: 匿名さん]

>>60
都市型マンションの単身世帯向けのマンションのプレサンスシリーズも分譲だったはずだよね？

[62: 匿名さん]

＞61
もちろん自分で住んでも構いませんが、プレサンスは1Ｋとか1ＬＤＫの投資用ですよ。

[63: 匿名さん]

そう思います。
広さ的にも、ちょうど賃貸に出して良い感じの広さかと思われますし
独身の間、自分で住んでもいいのかもしれないですけれど、
それでも結婚後は賃貸に出されている方が多いだろうなぁと。

家賃収入目的という方もいらっしゃるし、
税金対策という方もいらっしゃるのかなぁと思いました。

[64: 匿名さん]

郊外でしかも駅７分だと資産性は低いんだろうな？
大げさかも知れないけど神戸市内中心部でも駅５分、大阪市内だと駅３分超えると中古の資産価値維持の下落幅大きいって話だもんな？

転勤無し、転職無し、育児終了後、定年退職後、８０歳くらいまで永住すると決まってる方向けかな？

[65: 匿名さん]

駅からの距離が自宅まで徒歩７分は、悪くないと思います。

[66: 匿名さん]

＞65　西神中央で７分は価値ないですよ。
プラウドシティとジオがさらに駅近にあるのに、中古で価値あるかな？
西神中央は衰退することはあっても、これ以上発展する事無いんだから、プレサンスだと名前だけでかなり安くなるよ。

[67: 匿名さん]

>>65
郊外で7分は戸建並みじゃない？

[68: 購入検討中さん]

駅徒歩3分ってよく言いますよね。
これからは郊外の大規模マンションが危ないらしいので、小さくてもいいから駅徒歩3分までですかね。
ここは気に入ったので迷ってますが。

[69: 匿名さん]

68さん
郊外大規模マンションが危ないとはどういう意味でですか？
中古で全く売れなくなるとか？
永住向け以外であれば多少無理をしてでも駅近を選ぶのが
鉄則なのでしょうか。

[70: 匿名さん]

>>69
田舎はもちろん
大都市郊外も人口減少で
需要が減るって意味かも？
資産価値が減って
売ってもローンだけが残るかも？

永住っていっても
田舎の家みたいに
本当の意味で
何世代もその土地に住むとかは
なさそうだし
空き屋が多いのは
賃貸需要もなく売れないからが
一番の理由みたいだし

30才夫婦が買うとして
転勤なくて定年まで住んでも
65才だよね
その時点で老朽マンションだし
さらに平均寿命の85才まで永住したら
築55年だよね？
そんなことできるかな？

郊外は土地は安いだろうから
換金しにくいとか
建て替えるお金も年金暮らしじゃできないとか

人生考えるとあと4回くらいは引っ越し時期きそうかも？

どこに買うのか難しいな

[71: 匿名さん]

西神中央なのに価格が安くないんだよな
これって時節柄しょうがないのかな？

来月の正式売出しで価格発表されるのかな？

[72: 匿名さん [ 30代]]

以前3物件ともモデルルームに行きましたが、プレサンスは1Kとか1DKがなく、ファミリータイプでしたね。西神中央は、便利さももちろんだけど、環境が何よりいいところ、と言われる場所でしょって言われました。
確かに西神中央にまで来てわざわざ駅前である必要はないと思いますが…

まぁどちらもないですね…。

[73: 匿名さん]

ここを検討されてる方は、どこの辺りに勤務されてるんですか？

[74: 匿名さん]

>72
それ言っちゃえば、今のご時世で、西神中央まで来て、駅近で無いマンション買う意味有りますかね？

[75: 物件比較中さん]

>>72
3つとも1K、1DKはないでしよ。

駅に近くないと商業施設や病院はとおくなるのでは？

[76: 匿名さん]

確かに西神は、ニュータウンの高齢化で過疎を否定できません。
それでもここは迷います。
ちなみに会社を経営しています。

[77: 匿名さん]

>>76
他に検討してるマンションは？

[78: 匿名さん]

この周辺環境がとても良いです。
駅もそこそこ近く、買い物は便利で何よりも小学校や中学校も近い。
ファミリー層がマンションを購入するには、ピッタリの好条件だと思いました。

[79: 匿名さん]

>>78
子供が高校卒業したあたりには中心部へ買い換えるよね？
その時どれくらいで売れるかな？

[80: 購入検討中さん]

そうなんですよね。
買い替えを考えると売れるのか？という疑問が出てきます。
マンションを買いたいのですが、安心して老後まで暮らせる…ってのは甘い考えなんですかね。

[81: 匿名さん]

中古でだしても、プラウドシティ、ジオと競合になると、価格で勝負せざるを得ない。
つまり、資産価値は低い。

[82: 匿名さん]

>>80
妻30才で購入⇒女性平均寿命の86歳⇒築56年

56年前のマンションって今だったら昭和34年築のマンションか･･･
前の東京五輪のさらに前のマンションか

技術進歩してるから今のマンションはそれなりに持つとは思うよ
ただ修繕が前提だし修繕するにはお金掛かるし

築30年前後のマンションでも雨漏りとかの話聞くと住めたとしても
今の市営住宅みたいなのになるのかな？

[83: 契約済みさん]

>>82
市営住宅…おもしろいこと言いますね。
あながち間違いではないと思います。

こんな話をしてるとそもそも論になりますが、マンションってローン意外に月５万の出費がかかるなら賃貸と変わらないんですよね。
私はマンションのセキュリティや住民の良さ？、楽さに憧れてはいるのですが、いまいち購入に踏み切れないのはケチだからです。
買うなら戸建ての方が得だと考えて、お得だからいまだに賃貸です。
でもマンションが欲しいです。
50歳前後で、貯金がある人には向いていますよね。

[84: 匿名さん]

>>83

姉夫婦が10年くらい前に川西市の電車の駅からバスで10分くらいの不便なとこに
2,600万で新築戸建を買ったんですけど今ちょっと後悔してます

子育て環境は良くて緑も多くて区画整理されてて買い物、保育園、小学校、病院もそこそこ便利だったみたいです
義兄も大手工場勤務で軽自動車通勤だったから不便さも感じなかったみたいです

ただ甥っ子が中学受験で大阪市の名門私立の中高一貫校に合格したのですが
通学がドアツードアで1時間30分も掛かって凄いストレスで時間の無駄みたいなんですよね
最寄駅までは毎日姉が車で送るのですけど結局梅田で地下鉄に乗り換えてとかあるので

引越しも検討したらしいのですが同じ区画で売りに出ている中古は1,400万とからしくて
資産価値の下落がローンの支払額を上回ってたりで身動き取れないみたいです

そういうのを考えると資産価値って何だろうって考えてしまいます
永住するから資産価値なんて関係無いと言い切って身動き取れないと困りますし
永久に賃貸ってのは現役世代の時はいいけど６０才以降年金の中から家賃なんて払える訳ないから持ち家いると思うし

[85: 匿名さん]

>>84さん
マンションは、10年後、20年後の家族の環境変化まで考えて選ぶ必要があるという事でしょう。
子供の小学校や商業施設など周辺環境が良ければよしと考えがちですが、将来自分たちが年老いた時の事まで考え、交通の利便性が良い立地＝駅近マンションを選ぶ事がリスクが低いことだと感じます。

[86: 匿名さん]

８４さんとても参考になる情報をありがとうございます。

戸建とマンションとどちらを購入するかで迷っている人多いと思います。

うちもそうですから。

資産価値まで考えて購入となると、じっくりと考えないとなと思いました。

[87: 匿名さん]

買うときは仕事してて若い時代のことしか考えないけど、
圧倒的にいわゆる「老後」の年代の方が長くなるんですよね。
郊外のニュータウンに住む価値を真剣に考えないといけませんね。

[88: 匿名さん]

>>87
ニュータウンっていうと大阪の千里ニュータウンは
一時期は高齢化のゴーストタウンとかゴーストマンションの墓場みたいに言われてたよね

アベノミクス景気回復、郊外住環境需要、御堂筋線利便性と延長計画、が合わさってたか
桃山台駅や千里中央駅が最寄り駅の駅１０分くらいの駅遠マンションでも建て替え計画げ進行中らしいね

神戸市の郊外も今は大規模再開発とか凄いけど２５年後にゴースト化した後に４０年後に再開発とかって流れになるかな

[89: 匿名さん]

プレサンスは須磨妙法寺にも大規模マンション作るんだな
同じ郊外ならまだこっちのが利便性高そう

[90: 匿名さん]

プレサンスは学園都市の駅近にも土地買ったそうなのでこれから建ちますよ。

[91: 買いたいけど買えない人]

>>90
西神南の間違い？

[92: 匿名さん]

>>90>>91
他の４社を押しのけて買ったってことは高め？

【不動産】２２億円でプレサンスコーポレーションが落札／計２７７戸のマンションを整備／神戸市[2015年04月14日]
http://www.constnews.com/?p=12222

[93: 匿名さん]

>83さん
ローンの他に5万円って、管理費・修繕積立金・駐車場で
だいたいそれくらいになりそうですがマンションを買うなら
戸建の方がお得なんですか？

>92さん
22億で落札し、建設費、広告費をかけて尚儲かるのでしょうから
マンション価格はお高いのでしょう。

[94: 匿名さん]

プレサンス、ワコーレから神戸市の年間マンション供給数１位の座を奪取しそうな勢いですね。

[95: 匿名さん]

>>93
22億円で227戸だと単純に1戸辺りの土地代は969万円だね

>>94
プレサンスはワンルームの投資マンションの分譲も入ってるから意味あるのかな？
よく関西圏1位とか広告でてるけど

[96: 匿名さん]

西神南！いいですね。
中央より価格安いし。
しかし総戸数多いですね。
150に減らして駐車場を自走式で各家庭1台は欲しいものです。
小規模も怖いけど大規模も穴あきになってスラム化しそうで。
あと2017年8月完成か…
子供が転校になっちまう。
せめて2月とかならな。
ちょうど良い物件ってなかなかないものですね。

管理修繕費は戸建の方が20年で500万くらい安いんじゃないかな。
マンション派なので戸建は面倒です。

[97: 匿名さん]

ちなみに、住所を見て気付きました。
隣？には特別支援学校が出来ますね。
平成29年度から西区の知的障害児と身体障害児が通い始めると神戸新聞で見ました。
差別するつもりはありません。
知っておくべき情報かと。

[98: 匿名さん]

隣?
特別支援学校は同じニュータウンのずっと南の遠い区画
じゃないかなぁ

[99: 匿名さん]

>>97
ここ西神中央のスレだけど

西神中央はプラウドとジオがあるからここ選択する意味ないもんな
価格が安いなら意味あったけど

[100: 匿名さん]

>>98

確かに！
遠いですよね。
マンションは駅前ですね。
コの字型はどうなんでしょうね。

[101: 匿名さん]

西神南を待とうかな。
ここより1000万安そうだし。

[102: 匿名さん]

>>101
ここの土地代は幾らソースある？

[103: 匿名さん]

特別支援学校は、障害児をお持ちのご家庭でしたら近くにある方が
絶対に助かると思いますし、なくてはならない施設なので
問題なしです。
それにしてもここはもしお子さんがいらっしゃるなら、小学校が
マンションから目の先なので便利ですよ！
小学校のうちは保護者が学校に足を運ぶ機会がとても多いですから。

[104: 匿名さん]

>>103
逆を言うと小学校の6年間だけが便利であとは不便になる？

[105: 匿名]

直近ではワコーレ、その数年前にクレアシティができたときには
どちらも西神中央最後の駅近物件といううたい文句で
今のここよりも強気の価格にも関わらず
けっこうな人気でした。
その２物件、クレアシテイよりも駅に近く
またワコーレよりも規模が大きいのに
ここのこの惨憺たる現状。
西神中央の衰退という以前に
あまりにも駅近でかつ知名度のあるのプラウドやジオと
競合してしまったばっかりにお気の毒としか言いようがありません。
いや今売り出し中のこの３物件、それぞれがそれぞれの足を引っ張り、
それが西神中央の衰退を事実かどうかは別として外部に印象付け
さらにそのことで衰退にさらに拍車をかける。
西神中央の住人として忸怩たる思いです。

[106: 匿名さん]

でも、西神中央の急速な高齢化は明らかだと思うよ。

開発から時間が経ったニュータウンの宿命だね。
せめてもう少し三ノ宮に近ければ再開発の余地が
あるが、西神は遠すぎる。

[107: 匿名]

確かに三宮からは遠い。
でもいくら近くても名谷、学園都市よりも断然西神だと思うんですけど…
あっ、御影、岡本等とは比べないで下さい。
そのあたりとは土俵が違うことは、いくら西神ラブの私でも重々承知してますから。

[108: 匿名]

確かに三宮からは遠い。
でもいくら近くても名谷、学園都市よりも断然西神だと思うんですけど…
あっ、御影、岡本等とは比べないで下さい。
そのあたりとは土俵が違うことは、いくら西神ラブの私でも重々承知してますから。

[109: 匿名さん]

学園都市も駅周辺は活気ない。ダイエーも無駄に広い。
しかし、学園都市の南、舞多聞にニュータウンが開発され、周辺に大型店が増え、新しい家が次々と建ち人が集まってる。震災復興の開発事業。

ニュータウンは開発後40年ぐらいで使い捨てなんでしょう。

[110: 匿名さん]

>>105
競争原理だからなー

強きの中古買うより新築が100倍マシだけどね

http://m.realestate.yahoo.co.jp/list/building?st=6733150&lc=06&pf=28&l...

[111: 周辺住民さん]

西神にマンションなんて要らない
ここも老健か特養かサ高住になってほしかった
狩場台や春日台は後期高齢者真近の団塊ばかり
マンションより介護施設が絶対に必要
格好だけの高齢者マンションがダメなのはナチュラリーの失敗で皆んなわかっているはず

[112: 匿名]

>>105
でも、最初の２物件、意外と売れてましたよ。
タイミング的に、比較的、高値なのにも関わらず。

[113: 匿名さん]

安心して下さい。
マンションという名の老人ホームですよ。
西神という不便な場所に家買う奴は考えが古すぎる。
老人が住み替えで買うのがほとんど。
いずれ死んでスラム化する。

[114: 匿名]

不便不便と皆さんおっしゃいますが、
西神中央ってそこまで不便ですか？
三宮まで半時間、大阪までも一時間と少し。
街並みは綺麗だし、何もかも揃っている等、環境がいい。
そして何より始発駅だから絶対座れる。
地下鉄沿線は言うに及ばす
下手な阪神間よりも余程便利だと思います。

[115: 匿名さん]

>>114
下手な阪神間ってどこですか？

ここは大阪市内への通勤者は買わないと思いますよ

[116: 匿名]

>>115

そりゃ、阪神間でもバス便しかない山の上とかあるじゃないですか？
お年寄りが買い物等で苦労されていると、よく聞きます。

[117: 匿名]

114です。

116さま
ありがとうございます。

115さま
116さまが答えて下さったような地域を想定して
下手なと表現しました。
お気を悪くされた方がいらっしゃったら
申し訳ありません。

ちなみに西神中央住民の私の主人は
梅田からさらに乗り換えて通勤しております。

通勤時間はけっこうな長さですが
地下鉄も阪急も座れるので
その時間を睡眠や読書に有効に活用しているようです。

立ちっぱなしの短時間の通勤より
多少時間がかかっても電車通勤で座れるというのは、
その疲労度は比較にならないと主人は申しております。

私たちは、かつて暮らしていたＪＲ沿線より
この西神中央におおいに満足しております。

それから先般も申しましたが
御影や岡本とは比べないでください。
そのあたりとは土俵が違うということは、
いくら西神中央ラブな私でも十分過ぎる程わかっておりますから。

[118: 匿名さん]

>>117
大阪に通勤でここ買う理由がある？

通勤が楽とかそういうことじゃなく
毎日往復1時間でしょ
仮に往復1時間のとこに住めば年間200時間以上の差はでますよね
額面年収500万円でも時給換算だと2500円以上だろうから
年間50万円相当の時間を損しますよ

あと20年通勤すれば1000万円相当だし
家族との時間ももったいないと思うな

[119: 匿名]

117です。

118さま
そうですね。
大阪に職場のある方に、わざわざここを買うことはお勧めしません。

主人の場合、神戸勤務でしたが
たまたま大阪に転勤になった為、ここから通勤しているというだけのことです。
そして通勤の大変さをまわりから気の毒がられるほどには
本人は気にしていないという程度です。
西神中央ラブな私としては、
大阪も十分通勤圏内だということを皆さんにお知らせしたかったので。

もしも初めから大阪勤務なら
多少無理をしてでも阪神間を視野に検討していたと思います。
まあ今も相当無理してますけど。

[120: 周辺住民さん [男性 30代]]

近隣に住んでいますが、
西神の高齢化→幼稚園、保育園ともに定員以上の希望がありどこもいっぱいです笑
不便→西神プレンティがあり不便とは感じません。理由は西宮や三宮、元町に住んだことがあり自身で比較しています。
価格が高い→逆に2,000万円台3,000万円台の家が多いところに住みたくないです。周辺家族間環境が悪いです。

[121: 匿名]

私としてはここももちろん、
今、西神中央で売り出し中の３物件が
盛況のうちに早期に完売することを祈るばかりです。

ほんの少しそれぞれの販売時期がずれていれば
どの物件もそこそこ活況を呈したはずです。
神戸の西部の中心、西神中央健在なりと
広く知らしめることが出来たのに。
あぁ残念です。

西神中央ラブな私、
ぞろぞろ退散いたします。

はるばる大阪から帰宅する主人のために、
たまには好物でも用意しようと思います。

皆さま、失礼いたします。

[122: 匿名さん]

この3物件で、
管理費が安くしっかりしている
修繕費が安く上がりにくい設備
駐車場1台確保
だとどの物件でしょうか？
価格は似たり寄ったりですね。

[123: 匿名さん]

>>122

月々の管理費・修繕積立金等のランニングコストが一番安いのはプレサンスロジェですね。
プラウドシティは月々のランニングコストが高い上に、数十年後に二年連続で100万程度のお金がかかるので一番高い印象です。
駐車場はジオは機械式であればまだあったように思います。

しかしプラウドシティとジオはもうそんなにいい部屋は残ってなかったですね。

[124: 匿名さん]

>>122
>>123
単純比較するなら専有面積で1平米辺りの単価を計算すればいいですよね
実際の内容と料金を比較するのは素人には難しいよね
あとは企業の利益率や戸数のスケールメリットとかでしょうかね

管理費なんて管理人やコンシェルジェの有無、共用設備の充実度、植栽の面積、エレベーターの基数、
ゲストルームの有無、清掃回数によっても変わりますからね

機械式駐車場については機械の耐用寿命が20年くらいで平均で1台辺り毎月1万円の維持費が必要みたいなので
利用料金がそれより低い場合はマンション本体の修繕積立金から持ち出しになるかも？

[125: 匿名さん]

>>123
すみません少し逸れてしまうかもですが、プラウドの100万を２年支払う件ですが、今まで他のプラウド系列でもよっぽど修繕積立金が足らないとかにならない限り、実際本当に払う事はそうそう無いと営業から聞いているのですが違うのでしょうか？
契約者なんですが言いように言われたって感じですかね？

[126: 匿名さん]

>>125
プラウドの契約者なん？
だったらあっちのスレで聞けば？

[127: 匿名さん]

>>125

多分払わなくて済むというような曖昧な言い方をしてましたが、でも書面での内容と口頭での内容では書面の方が有効ですよね？と聞くと、その通りです、と言ってましたし、もしその時になって払えなければどうなりますか？と聞くと、マンションを出て行ってもらうと言ってましたから。

[128: 匿名さん]

>>127
おかしくない？

そもそも管理費や修繕積立金は管理組合で決めるものだから

一時金が嫌なら毎月の積み立て金を増やせばいいだけだし

あくまでも今の管理計画がそうってだけでしょ

[129: 匿名さん]

>>128

別におかしくはないと思いますけど。
元々他のマンションより修繕積立金も高く設定されてる上に、高額の一時金が必要な計画で、一時金なくして月々の積立金を増やすって、ローン払いながら払えますかね？
確か管理組合は住人から数名選出して運営するようですが、修繕に必要な金額まで決められるはずもないし、結局一時金だろうが月々の支払いだろうが、ランニングコストが高い事は否めないでしょう。
もちろん事前の管理計画に修正が入るのはどこも一緒ですが。

[130: 匿名さん]

>>129


>>元々他のマンションより修繕積立金も高く設定されてる上に、
>>高額の一時金が必要な計画で、一時金なくして月々の積立金を増やすって、ローン払いながら払えますかね？

プラウドは野村がそれだけ良心的なんですよ
管理費については管理内容、管理サービスに依存しますが、
修繕積立金については35年間の平均値に近い方が良心的なのが解りませんか？
ローンを払いながら一時金を各自貯金するのも同じことですよ
でも毎月分散した方が支払えない人への対策が楽です

>>確か管理組合は住人から数名選出して運営するようですが、修繕に必要な金額まで決められるはずもないし、

管理組合の運営は所有者の中から理事や役員を決めて運営します
それから管理費も修繕積立金も全て管理組合員である所有者全員の総会の決議で決めるんですよ

[131: 匿名さん]

>>129

あなた根本的にマンションの運営や管理について勉強し直した方がいいよ
マンションの購入本がたくさん出てるから一冊くらい読んだ方がいいです

リンクを貼るから取りあえず読んで見たらどうですか
国交省の基準ではとても足りないけどそれでも漏水や配管の交換程度はできる
パークシティ武蔵小杉は雑誌やテレビにも度々出てるけど参考にどうぞ

マンションの修繕積立金は1平米辺り200円開始でもいいくらいなのに
販売のしやすさを重視して100円以下で販売するからゴーストマンションが増えてるから問題の先送りそのもの


国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

マンション各社の「キリギリス」路線で、修繕積立金の不足問題が深刻化
http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20140801/410064/?P=1

[132: 匿名さん]

>>130

ディベロッパーの方ですよね？
良心的かどうかはわかりませんが、プラウドは今後の修繕計画については不確定ではありますが、機械式駐車場の数やその他の設備等を考慮してもランニングコストが高くなるのは致し方ないと思っています。が、他の所と比較して将来的に支払いが滞りやすい印象を受けたので購入を断念しました。
所有者全員の決議としても、金銭的に余裕のある世帯もあれば、ギリギリでローンを組んでいる世帯もあるので、難しい所ですね。
立地や信頼性を考えてもいい物件だと思います。もう少し経済的に余裕があれば検討したかも知れないです。
言い方が悪かったですね、失礼しました。

[133: 匿名さん]

>>131

マンション関係の本は参考程度に何冊かは読みましたが、別に運営や管理について勉強し直せ、と言われても素人なので、主観と実際に何人かのディベロッパーと話した内容から答えているだけですよ。気を悪くされたのなら申し訳ないです。

実際に修繕積立金がいくらあれば十分なのか、マンションの規模や共有設備等によって変わるでしょうが、素人の私としては競合他社の同程度の物件との比較で決めるしかないものですから。

極端な話、将来的に考えて全然足りないから毎月修繕積立金だけで5万徴収します、となったら、どんなにいい物件でも手が出ませんからね。

[134: 匿名さん]

修繕積立とかめんどくさい人は、１０年で買い替えればよい。

[135: 匿名さん]

もめてますね。しかもこの物件の話じゃないだろ。

「こういうプランでいきます」と書面を出しておいて、口頭では「実際は払わなくてもよい」などとは無責任な営業です。
だったら最初から「実際に払わなくてもよいプラン」を書面で提示すればよいだけの話。

そうしないのはなぜか？　月々の高い管理費プランを見て客が減るのを回避するために決まってるだろ。
「野村が良心的」とは、かたはらいたい。自分で書くなよ。

国交省の是正指導対象案件ということを自覚すべきですな。国交省に通報しますよ。

[136: 匿名さん]

プレサンス物件って修繕積立金は当初、めちゃクチャ安い【１㎡５０円位】ので有名ではなかったか？

[137: 匿名さん]

>>136

プレサンスは管理費・修繕積立金含めた月々の支払いは西神中央の3つの中では一番安かったように思います。
ただ安過ぎると先々で高額な修繕一時金を徴収されるのでは？という不安もあります。

[138: 匿名さん]

直感ですみません
プレサンスコーポレーションて、なんか倒産するような匂いがする
手を広げ過ぎじゃないかな
オレの直感当たるんだよね

野村はきっちりしているイメージ
しかし貧乏人は相手にしてないね
それは正解でしょう
マンコミって、まだ半年ほどしか知らないけど、したり顔でイヤミ言うデブハゲのウザい中年のレスが多いね
でも参考になるから見ていて楽しいです

俺は野村の社員ではありませんよ

[139: 匿名さん]

>>138
プレサンスの株価上がってるな
企業の売上高と純利益の割合見ると他の企業と比較しても利益率が高くて凄い

これからも株価どんどん上がるかな？

[140: 匿名さん]

>>137
管理費と修繕積立金を別々に計算するとどこが安いですか？

[141: 匿名さん]

>>140

申し訳ありませんが、購入しないと決めた物件の資料は全て廃棄してしまいましたので、正確にはわかりません。

ローン以外に月々かかる金額の合計は、確かプレサンス＜ジオ＜プラウドの順だったと思います。
つまりプレサンスが一番安く、プラウドが一番高かったと思います。
もし間違ってたらすいません。

[142: 匿名さん]

>>117

私は岡本よりも西神中央がいいと思いますよ。

神戸の三宮以東、六甲山系の土壌は先に大きな土砂災害のあった広島と同じ脆い質の土石です。
阪急沿線あたりより上の岡本は一帯が土砂災害警戒区域・崩落警戒区域です。今も避難勧告が出ており落ち着きません。
山幹まで出ると少し安心ですが、そこまでは土石流の流れ道ですし…。
ちなみに阪急沿線あたりより下へ下ると、すぐに洪水浸水区域となっています。
尋常でない量の雨が頻繁に降るようになった昨今は、安全が第一だと考えるようになりました。
その点では西神中央を高く評価しており、考えております。

すみません。何を求めるかは人それぞれですが、一言お伝えしたくて。