プレサンスロジェ西神中央ってどうですか？

[主婦さん [女性 40代]]

ﾌﾟﾚｻﾝｽﾛｼﾞｪ西神中央について語りましょう。
駅前のｼﾞｵとﾌﾟﾗｳﾄﾞｼﾃｨのﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑの間に割ってはいるように
新しくこの物件のﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑが出来つつあります。
大いに迷ってます。
みなさん、色々なご意見をお聞かせ下さい。

物件URL：http://pl-ssc106.com/index.html

名称：プレサンス ロジェ 西神中央
所在地：神戸市西区糀台四丁目16番2（地番）
交通：神戸市営地下鉄西神・山手線「西神中央」駅徒歩7分
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社プレサンスコミュニティ

[101: 匿名さん]

西神南を待とうかな。
ここより1000万安そうだし。

[102: 匿名さん]

>>101
ここの土地代は幾らソースある？

[103: 匿名さん]

特別支援学校は、障害児をお持ちのご家庭でしたら近くにある方が
絶対に助かると思いますし、なくてはならない施設なので
問題なしです。
それにしてもここはもしお子さんがいらっしゃるなら、小学校が
マンションから目の先なので便利ですよ！
小学校のうちは保護者が学校に足を運ぶ機会がとても多いですから。

[104: 匿名さん]

>>103
逆を言うと小学校の6年間だけが便利であとは不便になる？

[105: 匿名]

直近ではワコーレ、その数年前にクレアシティができたときには
どちらも西神中央最後の駅近物件といううたい文句で
今のここよりも強気の価格にも関わらず
けっこうな人気でした。
その２物件、クレアシテイよりも駅に近く
またワコーレよりも規模が大きいのに
ここのこの惨憺たる現状。
西神中央の衰退という以前に
あまりにも駅近でかつ知名度のあるのプラウドやジオと
競合してしまったばっかりにお気の毒としか言いようがありません。
いや今売り出し中のこの３物件、それぞれがそれぞれの足を引っ張り、
それが西神中央の衰退を事実かどうかは別として外部に印象付け
さらにそのことで衰退にさらに拍車をかける。
西神中央の住人として忸怩たる思いです。

[106: 匿名さん]

でも、西神中央の急速な高齢化は明らかだと思うよ。

開発から時間が経ったニュータウンの宿命だね。
せめてもう少し三ノ宮に近ければ再開発の余地が
あるが、西神は遠すぎる。

[107: 匿名]

確かに三宮からは遠い。
でもいくら近くても名谷、学園都市よりも断然西神だと思うんですけど…
あっ、御影、岡本等とは比べないで下さい。
そのあたりとは土俵が違うことは、いくら西神ラブの私でも重々承知してますから。

[108: 匿名]

確かに三宮からは遠い。
でもいくら近くても名谷、学園都市よりも断然西神だと思うんですけど…
あっ、御影、岡本等とは比べないで下さい。
そのあたりとは土俵が違うことは、いくら西神ラブの私でも重々承知してますから。

[109: 匿名さん]

学園都市も駅周辺は活気ない。ダイエーも無駄に広い。
しかし、学園都市の南、舞多聞にニュータウンが開発され、周辺に大型店が増え、新しい家が次々と建ち人が集まってる。震災復興の開発事業。

ニュータウンは開発後40年ぐらいで使い捨てなんでしょう。

[110: 匿名さん]

>>105
競争原理だからなー

強きの中古買うより新築が100倍マシだけどね

http://m.realestate.yahoo.co.jp/list/building?st=6733150&lc=06&pf=28&l...

[111: 周辺住民さん]

西神にマンションなんて要らない
ここも老健か特養かサ高住になってほしかった
狩場台や春日台は後期高齢者真近の団塊ばかり
マンションより介護施設が絶対に必要
格好だけの高齢者マンションがダメなのはナチュラリーの失敗で皆んなわかっているはず

[112: 匿名]

>>105
でも、最初の２物件、意外と売れてましたよ。
タイミング的に、比較的、高値なのにも関わらず。

[113: 匿名さん]

安心して下さい。
マンションという名の老人ホームですよ。
西神という不便な場所に家買う奴は考えが古すぎる。
老人が住み替えで買うのがほとんど。
いずれ死んでスラム化する。

[114: 匿名]

不便不便と皆さんおっしゃいますが、
西神中央ってそこまで不便ですか？
三宮まで半時間、大阪までも一時間と少し。
街並みは綺麗だし、何もかも揃っている等、環境がいい。
そして何より始発駅だから絶対座れる。
地下鉄沿線は言うに及ばす
下手な阪神間よりも余程便利だと思います。

[115: 匿名さん]

>>114
下手な阪神間ってどこですか？

ここは大阪市内への通勤者は買わないと思いますよ

[116: 匿名]

>>115

そりゃ、阪神間でもバス便しかない山の上とかあるじゃないですか？
お年寄りが買い物等で苦労されていると、よく聞きます。

[117: 匿名]

114です。

116さま
ありがとうございます。

115さま
116さまが答えて下さったような地域を想定して
下手なと表現しました。
お気を悪くされた方がいらっしゃったら
申し訳ありません。

ちなみに西神中央住民の私の主人は
梅田からさらに乗り換えて通勤しております。

通勤時間はけっこうな長さですが
地下鉄も阪急も座れるので
その時間を睡眠や読書に有効に活用しているようです。

立ちっぱなしの短時間の通勤より
多少時間がかかっても電車通勤で座れるというのは、
その疲労度は比較にならないと主人は申しております。

私たちは、かつて暮らしていたＪＲ沿線より
この西神中央におおいに満足しております。

それから先般も申しましたが
御影や岡本とは比べないでください。
そのあたりとは土俵が違うということは、
いくら西神中央ラブな私でも十分過ぎる程わかっておりますから。

[118: 匿名さん]

>>117
大阪に通勤でここ買う理由がある？

通勤が楽とかそういうことじゃなく
毎日往復1時間でしょ
仮に往復1時間のとこに住めば年間200時間以上の差はでますよね
額面年収500万円でも時給換算だと2500円以上だろうから
年間50万円相当の時間を損しますよ

あと20年通勤すれば1000万円相当だし
家族との時間ももったいないと思うな

[119: 匿名]

117です。

118さま
そうですね。
大阪に職場のある方に、わざわざここを買うことはお勧めしません。

主人の場合、神戸勤務でしたが
たまたま大阪に転勤になった為、ここから通勤しているというだけのことです。
そして通勤の大変さをまわりから気の毒がられるほどには
本人は気にしていないという程度です。
西神中央ラブな私としては、
大阪も十分通勤圏内だということを皆さんにお知らせしたかったので。

もしも初めから大阪勤務なら
多少無理をしてでも阪神間を視野に検討していたと思います。
まあ今も相当無理してますけど。

[120: 周辺住民さん [男性 30代]]

近隣に住んでいますが、
西神の高齢化→幼稚園、保育園ともに定員以上の希望がありどこもいっぱいです笑
不便→西神プレンティがあり不便とは感じません。理由は西宮や三宮、元町に住んだことがあり自身で比較しています。
価格が高い→逆に2,000万円台3,000万円台の家が多いところに住みたくないです。周辺家族間環境が悪いです。

[121: 匿名]

私としてはここももちろん、
今、西神中央で売り出し中の３物件が
盛況のうちに早期に完売することを祈るばかりです。

ほんの少しそれぞれの販売時期がずれていれば
どの物件もそこそこ活況を呈したはずです。
神戸の西部の中心、西神中央健在なりと
広く知らしめることが出来たのに。
あぁ残念です。

西神中央ラブな私、
ぞろぞろ退散いたします。

はるばる大阪から帰宅する主人のために、
たまには好物でも用意しようと思います。

皆さま、失礼いたします。

[122: 匿名さん]

この3物件で、
管理費が安くしっかりしている
修繕費が安く上がりにくい設備
駐車場1台確保
だとどの物件でしょうか？
価格は似たり寄ったりですね。

[123: 匿名さん]

>>122

月々の管理費・修繕積立金等のランニングコストが一番安いのはプレサンスロジェですね。
プラウドシティは月々のランニングコストが高い上に、数十年後に二年連続で100万程度のお金がかかるので一番高い印象です。
駐車場はジオは機械式であればまだあったように思います。

しかしプラウドシティとジオはもうそんなにいい部屋は残ってなかったですね。

[124: 匿名さん]

>>122
>>123
単純比較するなら専有面積で1平米辺りの単価を計算すればいいですよね
実際の内容と料金を比較するのは素人には難しいよね
あとは企業の利益率や戸数のスケールメリットとかでしょうかね

管理費なんて管理人やコンシェルジェの有無、共用設備の充実度、植栽の面積、エレベーターの基数、
ゲストルームの有無、清掃回数によっても変わりますからね

機械式駐車場については機械の耐用寿命が20年くらいで平均で1台辺り毎月1万円の維持費が必要みたいなので
利用料金がそれより低い場合はマンション本体の修繕積立金から持ち出しになるかも？

[125: 匿名さん]

>>123
すみません少し逸れてしまうかもですが、プラウドの100万を２年支払う件ですが、今まで他のプラウド系列でもよっぽど修繕積立金が足らないとかにならない限り、実際本当に払う事はそうそう無いと営業から聞いているのですが違うのでしょうか？
契約者なんですが言いように言われたって感じですかね？

[126: 匿名さん]

>>125
プラウドの契約者なん？
だったらあっちのスレで聞けば？

[127: 匿名さん]

>>125

多分払わなくて済むというような曖昧な言い方をしてましたが、でも書面での内容と口頭での内容では書面の方が有効ですよね？と聞くと、その通りです、と言ってましたし、もしその時になって払えなければどうなりますか？と聞くと、マンションを出て行ってもらうと言ってましたから。

[128: 匿名さん]

>>127
おかしくない？

そもそも管理費や修繕積立金は管理組合で決めるものだから

一時金が嫌なら毎月の積み立て金を増やせばいいだけだし

あくまでも今の管理計画がそうってだけでしょ

[129: 匿名さん]

>>128

別におかしくはないと思いますけど。
元々他のマンションより修繕積立金も高く設定されてる上に、高額の一時金が必要な計画で、一時金なくして月々の積立金を増やすって、ローン払いながら払えますかね？
確か管理組合は住人から数名選出して運営するようですが、修繕に必要な金額まで決められるはずもないし、結局一時金だろうが月々の支払いだろうが、ランニングコストが高い事は否めないでしょう。
もちろん事前の管理計画に修正が入るのはどこも一緒ですが。

[130: 匿名さん]

>>129


>>元々他のマンションより修繕積立金も高く設定されてる上に、
>>高額の一時金が必要な計画で、一時金なくして月々の積立金を増やすって、ローン払いながら払えますかね？

プラウドは野村がそれだけ良心的なんですよ
管理費については管理内容、管理サービスに依存しますが、
修繕積立金については35年間の平均値に近い方が良心的なのが解りませんか？
ローンを払いながら一時金を各自貯金するのも同じことですよ
でも毎月分散した方が支払えない人への対策が楽です

>>確か管理組合は住人から数名選出して運営するようですが、修繕に必要な金額まで決められるはずもないし、

管理組合の運営は所有者の中から理事や役員を決めて運営します
それから管理費も修繕積立金も全て管理組合員である所有者全員の総会の決議で決めるんですよ

[131: 匿名さん]

>>129

あなた根本的にマンションの運営や管理について勉強し直した方がいいよ
マンションの購入本がたくさん出てるから一冊くらい読んだ方がいいです

リンクを貼るから取りあえず読んで見たらどうですか
国交省の基準ではとても足りないけどそれでも漏水や配管の交換程度はできる
パークシティ武蔵小杉は雑誌やテレビにも度々出てるけど参考にどうぞ

マンションの修繕積立金は1平米辺り200円開始でもいいくらいなのに
販売のしやすさを重視して100円以下で販売するからゴーストマンションが増えてるから問題の先送りそのもの


国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

マンション各社の「キリギリス」路線で、修繕積立金の不足問題が深刻化
http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20140801/410064/?P=1

[132: 匿名さん]

>>130

ディベロッパーの方ですよね？
良心的かどうかはわかりませんが、プラウドは今後の修繕計画については不確定ではありますが、機械式駐車場の数やその他の設備等を考慮してもランニングコストが高くなるのは致し方ないと思っています。が、他の所と比較して将来的に支払いが滞りやすい印象を受けたので購入を断念しました。
所有者全員の決議としても、金銭的に余裕のある世帯もあれば、ギリギリでローンを組んでいる世帯もあるので、難しい所ですね。
立地や信頼性を考えてもいい物件だと思います。もう少し経済的に余裕があれば検討したかも知れないです。
言い方が悪かったですね、失礼しました。

[133: 匿名さん]

>>131

マンション関係の本は参考程度に何冊かは読みましたが、別に運営や管理について勉強し直せ、と言われても素人なので、主観と実際に何人かのディベロッパーと話した内容から答えているだけですよ。気を悪くされたのなら申し訳ないです。

実際に修繕積立金がいくらあれば十分なのか、マンションの規模や共有設備等によって変わるでしょうが、素人の私としては競合他社の同程度の物件との比較で決めるしかないものですから。

極端な話、将来的に考えて全然足りないから毎月修繕積立金だけで5万徴収します、となったら、どんなにいい物件でも手が出ませんからね。

[134: 匿名さん]

修繕積立とかめんどくさい人は、１０年で買い替えればよい。

[135: 匿名さん]

もめてますね。しかもこの物件の話じゃないだろ。

「こういうプランでいきます」と書面を出しておいて、口頭では「実際は払わなくてもよい」などとは無責任な営業です。
だったら最初から「実際に払わなくてもよいプラン」を書面で提示すればよいだけの話。

そうしないのはなぜか？　月々の高い管理費プランを見て客が減るのを回避するために決まってるだろ。
「野村が良心的」とは、かたはらいたい。自分で書くなよ。

国交省の是正指導対象案件ということを自覚すべきですな。国交省に通報しますよ。

[136: 匿名さん]

プレサンス物件って修繕積立金は当初、めちゃクチャ安い【１㎡５０円位】ので有名ではなかったか？

[137: 匿名さん]

>>136

プレサンスは管理費・修繕積立金含めた月々の支払いは西神中央の3つの中では一番安かったように思います。
ただ安過ぎると先々で高額な修繕一時金を徴収されるのでは？という不安もあります。

[138: 匿名さん]

直感ですみません
プレサンスコーポレーションて、なんか倒産するような匂いがする
手を広げ過ぎじゃないかな
オレの直感当たるんだよね

野村はきっちりしているイメージ
しかし貧乏人は相手にしてないね
それは正解でしょう
マンコミって、まだ半年ほどしか知らないけど、したり顔でイヤミ言うデブハゲのウザい中年のレスが多いね
でも参考になるから見ていて楽しいです

俺は野村の社員ではありませんよ

[139: 匿名さん]

>>138
プレサンスの株価上がってるな
企業の売上高と純利益の割合見ると他の企業と比較しても利益率が高くて凄い

これからも株価どんどん上がるかな？

[140: 匿名さん]

>>137
管理費と修繕積立金を別々に計算するとどこが安いですか？

[141: 匿名さん]

>>140

申し訳ありませんが、購入しないと決めた物件の資料は全て廃棄してしまいましたので、正確にはわかりません。

ローン以外に月々かかる金額の合計は、確かプレサンス＜ジオ＜プラウドの順だったと思います。
つまりプレサンスが一番安く、プラウドが一番高かったと思います。
もし間違ってたらすいません。

[142: 匿名さん]

>>117

私は岡本よりも西神中央がいいと思いますよ。

神戸の三宮以東、六甲山系の土壌は先に大きな土砂災害のあった広島と同じ脆い質の土石です。
阪急沿線あたりより上の岡本は一帯が土砂災害警戒区域・崩落警戒区域です。今も避難勧告が出ており落ち着きません。
山幹まで出ると少し安心ですが、そこまでは土石流の流れ道ですし…。
ちなみに阪急沿線あたりより下へ下ると、すぐに洪水浸水区域となっています。
尋常でない量の雨が頻繁に降るようになった昨今は、安全が第一だと考えるようになりました。
その点では西神中央を高く評価しており、考えております。

すみません。何を求めるかは人それぞれですが、一言お伝えしたくて。

[143: 匿名さん]

>>141
あなたは維持費を考えてプレサンス押しってこと？

[144: 匿名さん]

>>142
>>私は岡本よりも西神中央がいいと思いますよ。

こんなの言い出されたらもう参考にも議論にもならないな（笑

阪急沿線の東灘区～芦屋市～西宮市を購入できる資金があるならそっち行くよね
同じ平米数だと7,000万くらいする地域を全否定とか

[145: 匿名さん]

>>143

維持費だけで物件を選びませんよね？
それに月々のランニングコストが極端に低いと後々高額な一時金が必要になる可能性もありますし。
ちなみに私は駅からの距離が遠かったために購入しない事にしました。

[146: 匿名さん]

>>142
私もあなたの意見に全面的に賛成する。
六甲山の山麓なんて地球の歴史のなかではほんの一瞬のベストポジションなんだろうと思う
けど我々の生きている間は無事かもしれない そうすると、岡本で一生を終えたら、幸せなんだろうな

[147: 匿名さん]

>>142

資産価値云々は置いといて、実際に自分が長く住むとしたら、私も西神中央の方がいいですね。
数千万円払って何十年も自然災害に怯えて暮らすのは嫌ですし、西神中央は決して都会ではないですが、駅周辺で大体の事は済みますし、いい所ですよ。
ただ、まさにあなたがおっしゃっているように何を求めるかは人それぞれですよね。私のも単なる個人の感想です。

[148: 匿名]

>>144

142さんの書いておられるのは、土砂災害の心配の無い所がいいという評価ですよね。
資産価値の評価の問題ではないはず。
個人的見解で全否定でもないのでは？

そもそも、参考とか書いておられますが、なぜ、興味もない地域の投稿を気にされるのでしょうか？

[149: 買い換え検討中]

全否定ではございません。単純に私共の所感の話です。
岡本に住んで参りましたが、昨今の豪雨と神戸市からの避難準備の頻発、そして広島の災害を見て、引越し場所を考えているだけでございます。昨夜は心配で眠れませんでした。

[150: 買い換え検討中]

おわかり下さる方がおられて安堵いたしました。では失礼いたします。