四条烏丸クロスマークってどうですか？(仮称/四条烏丸プロジェクト)

[購入検討中さん]

四条烏丸2分、総戸数176戸のプロジェクトです。
けっこう注目しています。
いかがでしょうか。

所在地：京都府京都市下京区室町通仏光寺上る白楽天町522番他1筆（地番）
交通：京都市地下鉄烏丸線 「四条」駅 徒歩2分、阪急京都本線 「烏丸」駅 徒歩2分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.90平米～92.48平米
売主：藤和不動産、近鉄不動産

物件URL：http://www.kyoto176.com/
施工会社：青木あすなろ・中川建設 共同企業体
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ


【正式物件名へタイトルを変更しました。2011.05.19 管理人】
【物件が完売いたしましたのでスレッドを住民板へ移動しました。2011.05.19 管理人】

[127: 近所をよく知る人]

烏丸御池とは周辺の住民、学区、店どれをとっても比較にならない
烏丸御池地区とこの地区の間に候補になるような地区が京都市内には他にたくさんあると思います
東山、北山など交通の利便性では一見劣るように思いますが、価値が客観的な価値は全然違います。
やっぱり、京都に住んでいない人にセカンドハウスと称して売るためのマンションですかね・・・
住んでみて思いますが、京都は少しの距離で大きく価値が変わります。

[128: サラリーマンさん]

利便性なら京都駅、四条烏丸、烏丸御池の順。
居住性はその逆。京都駅周辺でも構わないか、四条でもOKかは人それぞれ。大阪への通勤だけなら高槻や茨木でも十分。
資産価値orマンションの坪単価を下京区、中京区で比較するのは大雑把すぎ。
本件、市田の跡地はややごみごみして子育て向きではないが、新町御池以西よりベター。

[129: マンション投資家さん]

　確かに資産価値を中京区・下京区で判断するのは大雑把過ぎですね。
中京区も端は、西大路までいきますし、下京区も京都駅までありますから。
下京区の四条烏丸界隈と、西大路界隈で比較しても、下京区である四条烏丸界隈の価値が高いからね。
中京区・下京区の田の字エリアで比較すれば、中京区の価値が高いのは当たり前ですね。
　子育てに関しては、
近くに、自然があって公園がある地域（北区・左京区）が子育て向きと考える人もいれば、教育をメインで有名な御所南小学校に通わせる事が、子育て向きと考える人もいるからね。
何を大事にするかは、その人の感覚ですね。
　やたらと烏丸御池と比較されてますが、クロスマークの立地と・サンメゾン・イーグルコートの立地では、検討者の価値観が全く変わるので掲示板の意見は、あまり気にしなくていいと思います。
　マンションの市場から、クロスマークの価格を判断すると、
やはり、近くで販売された、サンメゾン・イーグルコートと比較してしまいますね。
下京区・四条烏丸界隈と中京区烏丸御池界隈の中古マンション価格は、下京区四条烏丸界隈の中古相場が安く取引されています。クロスマークの価格と烏丸御池近辺の新築価格は、ほぼ同じ価格かクロスマークが若干高めに設定されています。ですからクロスマークの価格設定は、割高に感じると思います。

[131: 申込予定さん]

学区が問題になるのは、子供がいる家庭だけ。
私は、子供がいないので、子供が多いマンションは住む気になれないです。
日曜日からキーキー、バタバタとうるさいです。
担当の方もこのマンションは、子供はそれほど多くないしセカンドハウスも結構いますと聞きました。

[132: 購入検討中さん]

そうですよね。
馬鹿の一つ覚えみたいに誰かが学校区、学校区言ってますけど、気にするのは公立希望の
ファミリーだけ。また、子どもだらけのマンションもどうかと思います。
バランスがとれてていいと思いますけど。どうしても気にするなら、私立に行けばいい。
どうも、ひがみにしか、聞こえないんですよね。
それとも、ほかのマンションの営業マンが一生懸命書き込んでるのかな？？
それだけ話題の物件だと思います。

[133: 周辺住民さん]

高倉学区に住んでいますが特に子供がうるさいと感じたことはないです。
やはり人気地区では周囲の環境、不動産価格が安定していることがメリットだと思います。
不動産を手放すことになったときの客観的な価値が気になるなら、やはりそういった
安定性が重要だと思います。そういった意味でも御所南・高倉学区は悪くないのでは
ないでしょうか？学校自体はこの地区の人で立命・ノートルダムにいかれている方も
多いようです。

[134: 匿名さん]

下京、中京中心部は、人口流出が顕著な時に私学に通わす親が続出したところだからね。
ノートルダム学区が定番なのだが。
御所南にしたって、学校統合の先駆けとして、失敗が許されないから、
市がかなり力をこめた学校。

後からマンション乱立でこんな具合になるとは想定してなかったでしょう。

[135: 匿名さん]

上の方で誰かが書いていたことだけど、何に価値を置くかに尽きるのではないでしょうか。

私は知りませんが、仮にこのマンションが自宅兼事務所に使えるのであれば、オフィスと
して交通の利便性がよい四条烏丸にあるというのは、よろしいことではないでしょうか。
法人設立まで考えているならば、本店所在地も四条烏丸周辺ですから、それなりのステータス
があるでしょう。

逆に、ファミリー特に小さなお子様がいる場合には、交通量が多すぎることなどから、
敬遠されがちになるのは仕方なく、御池中学区（御所南、高倉小学区）において優先的に
探そうとされるのも理解できます（推測ですが、サンメゾンにしろ、イーグルコートにしろ
小さなお子様がいらっしゃるファミリーの方が多いのではないでしょうか。）。
それぞれの方の書き込みも、どのような価値を重点的に置いているかを考えて読めば、
イラッとせずに得心できるところもあるのではないでしょうか。

ところで、このマンションは自宅兼事務所として使えるのでしょうか？

[136: 購入検討中さん]

このマンション高いですねえ。値引き交渉は可能になるのはいつ頃でしょうか？

[137: ご近所さん]

南向きでも数少ない日当たりの得られる物件はすぐにさばけるでしょう。

でもそれ以外の物件値引きはすぐに可能になるんじゃないでしょうか。

[138: 物件比較中さん]

　137さん

　南向きでも、日照の得られない部屋が多いのですか？
　低層階のことでしょうか？向かいの建物の関係？

[139: ご近所さん]

138さん

向かいの建物の関係で、南向きの高層階でも日当たりが得られない部屋が多いようです。
日照があっても目の前が向かいのビルの屋上だったり。

[140: ご近所さん]

街中なんで仕方ないんじゃないの。日当たりは二の次でしょ。

[141: 物件比較中さん]

ファミリータイプ購入検討でギャラリーへ相談に行ってきました。
坪２４０～２５０は明らかに高すぎる！！日当たりも良くなく地区も下京なのに、そんな価格を出す人が
いるんでしょうか？？
下京は今現在の中古相場が１７０以下。学区から考えてもファミリータイプでは中京の方が買い手がつくのは
目に見えているし、もし売りたいとなった時に今の価格では損するのは目に見えているな―と率直思いました。
「近くに競合がないから」と営業さんも言い切り、強気の値段を出していましたが、そんな価格ではたして第一期さばけるのでしょうか？
もし、購入者がいなく、近くのカ○○のようにアウトレット化してしまったら、それこそ価値が下がってしまうし、
購入者がどのくらいいるか検討もつかない第一期で購入するのは危険すぎると思いました。

第二期、三期とみて価格が下がるのと、契約件数が埋まってくるのを様子みないと危険な物件だなーと思います。
(だいたい５千万以上出せば、大阪なら１００平米以上のマンションが買える！！京都の価格はおかしい！！)

[142: 購入検討中さん]

１４１さんは、どこかのマンション営業マンじゃないですか。

[143: 物件比較中さん]

確かにプロの意見のようにも思いますが。
言ってる事は、的を得てると思いますよ。
それだけ、今のマンション検討者は良く調べてるんじゃないですか。
どこかのマンションの営業マンと感じる方が、営業マンに見えますが。

[144: 不動産購入勉強中さん]

141さん

5千万円出せば大阪で100平米超のマンションを買えるというのは駅近＋繁華街では無理なのでは？
高槻とか茨木で徒歩10分程度ならともかく。

でも坪240はどう見ても高いですね。
前に出たイーグル〇〇〇六角は中京で240くらいでしたかね。
下京で新築だと坪200～220くらいが妥当な線ではないでしょうかね。

[145: 購入検討中さん]

141さん、カ○○と一緒にすること自体間違ってますよ。

もう少し冷静に見ましょう。坪２４０～２５０とおっしゃってますが、もっと安い部屋もあったような。。。

高いと思うなら中古で買ったらどうですか？

ここみたいに、いいマンションはないと思いますけど。


でも確かに、京都は全体的に高いですね。大阪と比べて。

[146: 不動産購入勉強中さん]

高いのは仕方ないんじゃないの。
京都の中心部は、土地がないからいい土地があれば、どこのマンションデベも入札したがるからね。
しかもデベだけじゃなく、ホテル・企業等が入札に入ってきたらデベでは太刀打ちできない価格になるからね。
確かに価格設定は高めだけど、竣工までに完売すれば適性価格だと証明されるでしょう。
売れなければ、高かったと判断できますね。
確かにカ◎ンは、平均坪単価は１７０万でしたが、多分ここで２２０万ぐらいなんで７０㎡約２１坪で計算するとカ◎ン３５７０万・こちらで４６２０万の差になるけどね。
共用部分・駅の距離ではたして１０００万以上の差があるかないかの判断は人それぞれです。
ただし、将来中古として売却するときは、１０００万以上カ◎ンより高く売れることは難しいと思いますよ。
高いとばっかり言ってる方は、中古を買えばいいんじゃないの。駅近・築浅で安いのもあるよ。

[147: 周辺住民さん]

賛否両論いろいろでているようですが、ここは、
①京都のど真ん中の街中に住むことによる満足感を得たい
②子供がいないので学区にはこだわらない
③将来売却時の資産価値（上京・中京との比較で）にもあまりこだわらない
という人には、いい物件ではないでしょうか？

今後、この周辺でこのような大規模物件が出てくる可能性はそれほど高くないように思いますし、何より
便利であることは間違いないでしょう。
私個人としては上記②、③に引っかかるので、買うのであれば烏丸御池～御所周辺が希望となりますが。