プレイズ御所南ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

プレイズ御所南についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://re.sanco.co.jp/praise/pj/goshominami/

所在地：京都府京都市中京区二条通東洞院西入ル仁王門町21番2（地番）
交通：京都市営地下鉄烏丸線 「烏丸御池」駅 徒歩5分
京都市営地下鉄東西線 「烏丸御池」駅 徒歩5分
京都市営地下鉄烏丸線 「丸太町」駅 徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：38.15平米～108.49平米
売主・事業主：三交不動産　大阪支店
販売代理：住友不動産販売
施工会社：未定
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

交通アクセスがいいのが魅力ですね。
詳細は、まだ解りませんけど幾らくらいなのでしょうか？
29戸なので、こじまりとしたマンションですね。
間取りの広さを見ると、かなりバリエーション豊富な感じですが。
管理費などの面が気になります。

[2: 匿名さん]

立地的にかなりの価格になりそうですね〜

[3: 物件比較中さん]

御所南校区ってだけで御所にも御池にもどっち付かず…って感じの立地ですけどね。29だし盛りすぎるとね。家具屋のマンションみたいになりますよね。どんな価格つけてくるかでいかに売主がこの辺の最近の動向を勉強してるかわかるので期待しています。
成基には近くてよさそ。

[4: 買い換え検討中]

長期に住むことを考えると29戸はちと厳しいなぁ。管理費、修繕費の値上がりが怖い・・・

[5: 物件比較中さん]

>>4
１５年頃の大規模修繕を終えると 修繕積み立て金は底をついて 次回から大幅アップ。

[6: 匿名さん]

ここを検討されている方は、それは見込んでの事だと思われますけれどね。。。
ただどの程度の修繕費のプールが必要になってくるのかっていうのは
最初からわかっているといいのですが、
建材のコストの動向もあるから、現時点では何とも言えない、というところなのでしょう。

[7: 物件比較中さん]

投資向けでしょうか？小さい部屋が多いみたいですね。東京でも説明会するみたいですし

[8: 匿名さん]

修繕費の値上げについては計画書のようなものがあるとどこかで読んだ気がします。
営業さんに聞いたら見せてもらえるのではないでしょうか。
あくまでも計画だから実際の値上げについてはどうなるのかわからないかもしれませんが。
漠然と値上げされるかもしれないと思って暮らすのとある程度知っているのとでは気持ちの面で違ってきますよね。

[9: 匿名さん]

「本宅として、別宅として・・・・・」と公式ホームページに書かれているし、
写真も観光や老舗を意識したものが多いように感じました。

狭い部屋がほとんどだし、東京でも説明会があるそうだから、
御所南小学校のファミリー狙いだけではなさそうです。

小規模マンションは、セカンドや投資用の人が多いと、
ちょっと住みにくいかなと思います。価格もきっと東京並でしょうね。

[10: 匿名さん]

東京でも説明会が開かれるという事は、オーナーが東京にいて
資産運用マンションとして購入する方がいらっしゃると考えるべきですか？
セカンドマンションとしての購入は、税金対策でとか？
どちらにしてもオーナー不在だと管理組合がややこしくなりそう？

[11: 匿名さん]

セカンドや別荘として購入される方もいらっしゃるかもしれないということですね。
投資用としても購入される方もいらっしゃるということは賃貸で住む方もいることに関しては、永住目的で購入される方には管理組合のこともありますが、少し不安ですね。

[12: 匿名さん]

ここは、家族がごく普通に日常生活をする場所で、近隣は一軒家、小さなお店、駐車場などです。

御所に近いと言えば近いけれど、数分かかりますし、二条城も数分。
ただし、二条城は入場料が必要で、いつも観光バスがたくさん停まり、観光客でごった返しているので、しょっちゅう気軽に散歩する感じではありません。

だから、御所南と言っても、京都に住む者にとっては、ここをセカンドにするなら、ちょっと夢がないなぁという感じです。

38.15m2～108.49m2で狭い間取りがたくさんあり、東京で説明会を開くということなので、賃貸用に購入される人が
多いのでしょうか。ペイするかどうかは販売価格と修繕費の値上がり次第でしょうが、単身者や単身赴任者は四条、河原町や御池等の外食に便利で、京都駅に近い方がいいのかなとも思います。

では、このマンションに居住すると考えると、まず賃貸やセカンドがどれぐらい占めるのかが問題になると思います。

周囲が賃貸ばかりだったら、入れ替わりも激しく、何のために分譲を買ったのかと思ってしまいます。
また、賃貸で住む人はマンションの資産価値の維持には無頓着でマナーやルールにも問題があったりします。

セカンドの人は飽きたら売って他所へ行かれるでしょう。

小規模なので、管理組合の理事や自治会の役員はすぐに回ってくるし、目的の違う人が区分所有者となるので、総会決議がまとまるかどうか。

このあたりを歩いてみると、駐車場や古い一軒家も多いので、まだまだ出そうかなと感じました。

[13: 匿名さん]

総戸数が少なすぎますね。
小学校の校区としては、このあたりは評判良いようですが
家族で住むにはどうなのかなと思わなくもありませんね。
駐車場も機械式で良いから設備できるような
もう少し広い土地であったら良かったかなと思います。

[14: 匿名さん]

ここはべらぼうに安いっ！大特価だわ

[15: 匿名さん]

この土地の広さで無理に作られるのか
総戸数が２９戸なのは、少し少なすぎる気がします。

こじんまりとした物件希望の人もおられるかと思いますが
将来の修繕積立などのことを考えるとどんどん高くなりそうで怖い気がします。

[16: 匿名さん]

この値段で安いというのか
数年前と比べたら２倍～３倍の価格だぞ

[17: 匿名さん]

いろんなものの価格が高騰しているのですから
マンションの価格が高騰しても当然のことだと思います。
今は特に、オリンピック地の建設などのこともあって資材が高くなっているようです。
必然的に、物件価格も高騰してしまっているように思います。

だからといって、購入を先延ばしにしても、
この先価格帯が下がることはほぼないでしょう。
予算と相談して、いつ購入するのかは個々の考え方次第だと思います。

[18: 購入検討中さん [男性 40代]]

場所はいいと思うのですが・・・
間取りにピンとくるものが無かったので
私はパスします。

閑静でいいんだけどな～

[19: 匿名さん]

閑静であるというのが一番の重要ポイントになるのかなぁという風にも思います
静かに暮らせるのは何気に貴重。

ただ「コレ」っていうのは確かになかなかないかも。

駅までは5分で行けるので、それはそれで交通の便的にはいいのかしら。

あと買物とか、何かいい事っていうのがあればいいのかなぁ。

[20: 匿名さん]

間取りも30平米台から110平米まで10種類以上あり、
狭い間取りが中心。

売れているのは狭い住戸が多い。東京でも説明会があったので、
賃貸用として購入されたのかも。

広い部屋が残っているということは、富裕層のセカンドとしては
それほど、魅力がなかったのかも。

29戸という小規模マンションに、価値観や家族構成が違う人が
住むことになるので、永住用にと考えると、長い目で考えると
がっかりすることが多いかも。

御所南小学校もマンモス化したし、春日小学校が復活するので、
ファミリーにとっても御所南の魅力が以前ほどではないのかも。

静かで地下鉄の駅が2駅使えるのはよいけれど、確かに、これという
決め手がない。

[21: 匿名さん]

この地域の学区は、なかなか人気があるので
ファミリー層向けの物件かなと思っていましたが、
間取りも含めて考えると、確かにセカンドや投資向けの物件かもしれません。

[22: ご近所の奥さま]

新しいマンションが次々と建ってきているので、そろそろ御所南のマンションバブルも終わりそうな予感がしますね。

ファミリー向けには御所南学区ブランドがありますが、人が増えすぎてプレハブ教室、実際通わせている人の評価も落ちています。分校も出来るので、その価値もなくなってきそうです。

数年後には値下がりしそうで、手を出しにくいですね。
大通りに面した他マンションと比べると微妙な立地で強気の値段設定だと思います。

[23: 匿名さん]

確かに、御所南は校区としてとても人気だと聞きます。
学力などを見ると、下のほうに行けば行くほど下がると聞きますし。
プレハブ教室とか聞くと少し心配もしますが
教えてくださる先生方や指導方法などを考えると
やっぱり地域は大切だと思うので、このあたりで検討する親御さんは多いかと思います。

[24: 匿名さん]

他府県からの方は御所南小学校をなぜか好まれるようですね。
統合後すぐは、京都市も力を入れていて、名物校長や熱心な先生が多かったと
思いますが、マンモス化が問題になってからはどうなんでしょう。
もうすぐできる春日小学校に期待している親御さんも多いですよ。
http://www.constnews.com/?tag=%E5%85%83%E6%98%A5%E6%97%A5%E5%B0%8F%E5%...

[25: 匿名さん]

御所南小だからレベルが高いとは言えないと思いますよ。
実際茶髪の児童も通学してるし、モンスターペアレントもいるし。
国公立大学への進学率が高いという話を聞いたこともないし。

それよりも御所南というだけで決めるのではなく、
秋から新春にかけて発売される三菱地所の上生洲町や野村不動産の
東洞院や大和ハウス工業の烏丸御池等々と価格・間取り・ランニング等
を比較して最終決定するべきですよ。

[26: 購入検討中さん [女性 30代]]

一期で苦戦中みたいですね。
決め手がない割りには他と比べて値段が高めだったので候補からは外していました。売れ残れば安くなったりするんでしょうかね?もう少し安くなれば候補に上がってくるんですが。

[27: 匿名さん]

この物件の外観って三井不動産レジデンシャルが分譲した「パークホームズ堺町御門」に
似てるって思いません？単なる偶然でしょうか？それとも真似でしょうか？

一期苦戦なら尚更急いでここに決める必要はありませんよねぇ。竣工間近になったら必ず
値引きしますよ。

[28: 匿名さん]

そうでしょうか、値引きあるでしょうか。
駅もほど近く、売り手が強気？の今は、めったなことで値引きはしないものと思っていました。

投資として考えるとしても、東京と比べても安くはないなと思いましたから、京都じゃなくても良いのではと思うのですが。
京都好きの方のセカンドには良いのかもしれないけれど。

[29: 匿名さん]

入居までにもし完売をしなかったとしても
値引きをされることは、あまり考えにくいです。
どうしても売れないとなれば、家具をつけたりなどという販売方法なのでは？

[30: 匿名さん]

どこも苦戦中みたいだから、次からは中古マンションも値下げになるだろうし、焦って買うと損しそう。
大手は値下げ出来ないだろうしね。
京都のマンションバブルはいつの間にか終わっていたという話だね。流石に建てすぎ。そして高すぎ。

[31: いつか買いたいさん]

学区は良いけど学区を気にするファミリー層は手が出ないし狭いですよね〜

[32: 匿名さん]

低層階で単身者向けといった感じでしょうか
セカンドハウスとして、リタイヤ者などが購入される方が多そうですね
立地もよさそうなので、利便性がいい生活ができそうです。

[33: 匿名さん]

2LDKの部屋が人気があるんですね。
１LDKの38平米だとちょっと狭いかなといった印象
DINKSなら十分広い２LDKが住みやすそうでいいです。

[34: 匿名さん]

プレハブ教室は大変ですよ。
私が小学生の頃、学校の工事とかでプレハブ教室を一時的に利用したことがありますが、
夏は他の教室に比べて、すごく暑いですし、冬も当然すごく寒いです。
夏は、毎日屋根に水を流して温度を下げていましたが、
今は、エアコンが使えたりするので、そこまでの問題はないのかな？
それでも、他の教室に比べて過ごしにくいと思います。

[35: 匿名さん]

プレミアムプランはまだ残ってるんですか。
イメージイラストのようにお茶会に使うのも素敵ですが
なかなか庶民には手を出しにくい価格で。。
他の間取りを見てもディンクスさん仕様だと思います。
和室があるのは地域柄ですかね。

[36: 匿名さん]

京都っぽさをだして和室があるのかもしれませんねぇ

京都のマンションは少し前に読んだ記事だと京都の人が買うのではなくて
他の地域の人が例えば別荘であったり投資用であったりということで
購入する場合が多いという話でしたから。

わかりやすく「京都っぽさ」が出しやすいのかな、というように感じました。

[37: 匿名さん]

ウチも東京在住の姉に関西から投資マンション購入のセールスの電話がかかってきました。
マンションを購入すると節税になるからというトークで。
実際にわざわざそんなに物理的に離れている物件を検討するのはどうかと思いますが。

[38: 匿名さん]

このあたりの学区は本当に良いと評判です。
子供がいるご家庭なら住みたいと思う方も多いはずですが
価格など総合的なもので考えると、即決めはできないです。
やはり地元の人よりも他府県の富裕層が販売ターゲットかもしれません。

[39: 匿名さん]

ポーチがあるのは魅力的です
エントランス、玄関前にカメラがあるので安心できますね。
トランクルームも完備されていますから、季節ものを収納できる利点があります
タンクレストイレはすっきりしていていいですね

[40: 匿名さん]

学区の小学校や中学校の評判がいいのは親目線としては安心できます。
やはり地域によって、だいぶ小学校も違いますし、
偏差値も違ってきますからね
ただ、マンションの間取を見るとファミリーよりはＤＩＮＫＳ向きかなと思いました

[41: 匿名さん]

そうかも…
駅まで近いということもありますし、複数路線を利用することができることから
DINKSが魅力に感じるようになってくるんじゃないかなーって思います。大人にとって便利で、とても落ち着いている感じじゃないかしら。

[42: 匿名さん]

景観に配慮してということで外観も普通のマンションとはずいぶん違うなと思いました。
バルコニーも外から目立たない感じの狭い空間で洗濯物などは干せないのかなと思います。
南側の日差しをたっぷり取り入れたいところですが少しもったいない感じがします。
プレミアムプランの玄関から階段を上るルーフバルコニーがユニークです。

[43: 匿名さん]

複線が利用できるといっても、地下鉄。
間取りから考えると単身者あるいは夫婦のみ世帯向けの物件。
もう少し広かったら良かったかなと思います。

[44: 匿名さん]

京都市内で生活する人なら地下鉄があれば十分だと思いますけど
阪急やJRが近くても、どうせ市外に行く時しか使わないし

[45: 匿名さん]

1LDKの55.24㎡はきれいな間取りだと思います。
これだけ広ければ快適に住めそうです。
ウォークインクロゼットもたっぷりしていそうです。
そこに窓？とサービスバルコニーがあるのが謎ですが。
キッチンとトイレの窓とか、パウダールームのドアが二つなのもグッド。
アルコーブもあって、玄関が少し広めなのも嬉しい。
主な窓が北と西なのと、バルコニーが小さいのが残念な点です。

[46: 匿名さん]

京都市内の中心的な立地であることと地下鉄の駅が近いのは良いのですが

１ＬＤＫ～２ＬＤＫの間取りしかないのが残念です。

この地域の校区は評判が良いとよく聞くので、

ファミリー向けタイプだと良かったなと思いました。

[47: 匿名さん]

ファミリータイプが多いエリアのなか逆に1ＬＤＫとかは希少では

[48: 坪単価比較中さん]

1LDK+物置部屋+使わない屋上スペースで12500万円!!

広告見てびっくりした
買う人いるのかなー

[49: 匿名さん]

プレミアム住戸が、最後の1邸ですね。
住居専有面積が92.37㎡もあり、すごく魅力的なのですが、
1LDK＋Fという間取りは、ちょっと使いにくそうですね。
カップルやファミリーが…っていうより、
贅沢にシングルライフを楽しむ人向けって感じでしょうか。
どんな方が購入されるのでしょうね。

[50: 匿名さん]

1LDKで広いのって最高に贅沢。だからこそのプレミアム住戸なんだろうけれどね。プレミアム住戸はそれにしても売れ方が極端。
最初に売れちゃう場合と、高すぎてしまって最期まで残ってしまう場合がある。ここの場合はあまり適正価格だと思われなかったのか、高いなぁと思われてしまったのか。
本当に良い部屋だとは思いますよ。

[51: マンション検討中さん]

最上階ですが間取りが３LDKになっているようですが、改装したのでしょうか？
価格も12000万に下がっていました。

[52: 匿名さん]

もう完売御礼になってるね。おめでとうございます。

[53: 評判気になるさん]

中古が2部屋売りに出てますね。
場所は便利な洛中だからめっちゃ高いですね！^^;

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