レアシス新横浜パークフロント［旧：（仮称）新横浜パーク＆アーバン プロジェクト］ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

レアシス新横浜パークフロントについての情報を希望しています。
新横浜も相鉄が繋がると、より便利になりそうで、この物件も気になります。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.j-rex.co.jp/house/shinyokohama/

所在地：神奈川県横浜市港北区新横浜2丁目18番4他（地番）
交通：横浜市営地下鉄ブルーライン 「新横浜」駅 徒歩8分
横浜線 「新横浜」駅 徒歩10分
東海道新幹線 「新横浜」駅 徒歩10分
間取：3LDK～4LDK
面積：75.97平米～84.75平米
売主：ジェイレックス・コーポレーション
販売代理：東京建物不動産販売
施工会社：ファーストコーポレーション株式会社
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報の一部を追加しました 2015.3.27　管理担当】
【タイトルを正式物件名称に変更しました　2015.5.19　管理担当】

[352: 匿名さん]

ここの売主の他の物件を見ているとほとんどが竣工後売れ残ってますね。板橋なんかは４年前に竣工してるのにまだ販売してます。こんな販売方法で会社が耐えられるのかな？

[353: 匿名さん]

>>349
こんな売主で東建も困ったもんでね。

[354: 匿名さん]

>>350
販売が大手だからって何を勘違いしてるんだか

[355: 匿名さん]

>>351
東京建物の言うとおりに販売してれば売り切ってたかもですね。何で勘違いしたかな？

[356: 匿名さん]

東建の営業の方も売主のやり方に頭を抱えてました。

[357: 匿名さん]

本当だ。外からだと鉄塔に電線が目立っていますが、
バルコニーからの景観にどのような影響が出ているのか
確認しないといけませんね。
垂れ幕は地元の方が購入を検討するきっかけにもなりますし、
早期完売を考えれば仕方がないと割り切るしかないのでは？

[358: 匿名さん]

まだ付いてますか？

[359: 匿名さん]

>>358
安心してください。

ついてますよ（笑）

[360: 匿名さん]

>>359
ズッコケました(笑)
ここ見てないなら言うしかないですかね？

[361: 購入検討中さん]

もうそろそろ内覧会があると記憶してますが、契約された方でどなたか内覧された方はいらっしゃいますか？モデルルームとのイメージの違いとかあったら教えて頂きたく。

[362: 匿名さん]

>>361
Dタイプのモデルルームだったと思うので、イメージしにくいタイプの部屋は実物見れるなら見て検討したいですね

[363: 匿名さん]

>>361
内覧会は来週です。モデルのパソコンに写真ありますが営業さんもゼネコンにお願いして工事の合間に数回、中に入れたようなので契約者は見てないと思いますよ。

[364: 匿名さん]

いよいよ最終期ですね。登録行こうと思います。皆さんどうですか？

[365: 匿名さん]

>>364
いよいよ最終期ですか？引渡しは2月末になってますね。
私はオフィス側で検討してます。

[366: 購入検討中さん]

>>365
引き渡しは7月という話もありましたが変わったんですかね？

[367: 匿名さん]

>>366
私は4月頃と聞いてます。
どうなんでしょう？

[368: 購入検討中さん]

>>367
4月であればいいですね。
あと、もうできてるなら内覧もさせてもらえると直良いですね。アーバン側の日当たり、眺めを確認したいです。

[369: 匿名さん]

入居開始は公式サイトの方を確認しましたところ２月下旬となっています。
人によって違うのかなぁ？
なんかよくわからないですね。

竣工しているのであれば、中は確認できるとうれしいかも。
でも契約者サンの引っ越しが落ち着くまでは難しいのかもしれませんよ。

[370: 匿名 [男性 40代]]

2016.1.5のスーモの最終期募集の詳細欄でも入居時期は２０１６年２月下旬予定になってます。
引越し抽選や駐車場抽選は終わっているので希望日に引っ越せないかもしれません。

[371: 購入検討中さん]

>>370
ほんとだ、2月下旬になってる。いずれにしても前倒しで入れるのは朗報でした！

[372: 物件比較中さん]

新横浜は好きですが、地盤が悪いのが心配ですね。

[373: 匿名さん]

もう今週末最終期登録開始か。
安い部屋は抽選覚悟なるのでしょうか。情報お持ちの方がいれば知りたいです。

[374: 匿名さん]

>>373
安心してください。
抽選ですよ(笑)(^-^)

[375: 匿名さん]

>>374
最安値狙いは諦めます

[376: 匿名さん]

>>372
地盤が多少良くても支持層まで杭が届いてなければ意味がありません。ららぽーと？
逆にどんな所でも杭が届いていれば大丈夫です。例えばお台場、湾岸エリア、みなとみらい等、

[377: 匿名さん]

>>375
最低5倍かと…

[378: 匿名さん]

５倍ならまだマシか！？

[379: 匿名さん]

最寄りが新横浜駅だから、新幹線の停まる駅だから、それなりの価値もあるんでしょうね。
しかし、最寄りの駅と言うけど、歩いて１０分て、ちょっとはかり遠く感じます。
でも１０分だから約１キロの距離になるの？そのくらいはまぁ、良いっか。

[380: 匿名さん]

>>379
素人？さんお疲れ様です。
新幹線が止まる駅ではないです。（止まるに越したことはないですが）東横線沿線に価値でがあるのです。（だから馬鹿みたいな価格です。）
新横浜は横浜線、地下鉄、そして新幹線！さらに相鉄線と東横線です。

[381: 匿名さん]

>>380
東横沿線物件は徒歩10分弱の物件でも坪220万超えが当たり前なほど高い新築ばかりですからね。

新横浜が東横と繋がれば、東横沿線とは言い過ぎ？かもしれませんが、それに近い価値がでると期待できそうではあります。

[382: 匿名さん]

>>381
東横沿線でいいと思います。今だからこその価格だと思いますよ。繋がったら東横の各駅より全然いいでしょう

[383: 匿名さん]

早くも506号室が月27万で賃貸物件として出てますね。結構賃貸オーナーさんが多いのかな？あまり多いと管理が心配です

[384: 匿名さん]

確かに。。381さんが仰る通り将来的な資産価値も期待できる物件だから、投資用としても魅力なんでしょうね。

[385: 匿名さん]

>>384
投資というより投機ですかね。購入時より高く売却できないにしろ下がり幅は少ないのは間違いないでしょう

[386: 匿名さん]

>>383
投資で購入している方はほとんどいないみたいですよ！全然とは言ってないから少しはいるかもしれませんが、基本的に自分たちが住む前提のようです。転勤とかですかね

[387: 匿名さん]

内覧会終わって実際の見れますか？

[388: 匿名 [男性 40代]]

>>387
内覧時は、売り出し中の部屋を見るのは、断られましたが
手続きを踏めば見れると思います。３階辺りにシャンデリアが見えたので現地モデルルームかなんて思いました。

[389: 匿名さん]

＞＞３８７
結論、内装は雑だ。
今まで、３０００万台～４０００万台の新築戸建ては１００件以上内覧したことがあったが、これよりしっかりやっていた。
クロゼットの傷とか、なんとなく理解できたが、ドアのゴムのところに穴が空いたり、外壁が凹んだり、したところが多い。
うちだけかなと思いながら、向こう部屋の外壁を見たら、赤紙がたくさん付いている。。。

サイワイ、設備、景色が良い。。。

[390: 匿名さん]

>>388
ありがとうございます。387です。申込？契約？しないとダメなんですね？分かりました。

[391: 匿名さん]

賃貸出てる部屋の写真を見ましたが結構綺麗そうに見えますけどね。
細かい所が雑なのかしら。
写真にリビングからの景観が写ってましたが、日産スタジアムが見えてて景色良さそうですね。

[392: 匿名さん]

>>391
パーク側のバルコニーからの写真見ました。景色は良さそうでいいですね。
しかし、賃貸として27万で本当に借り手がいるのでしょうかね。

[393: 匿名さん]

>>392
確かに、、27万円はちょいと高い印象ですかね。でも分譲マンションの新築だから数万値引きすれば入っちゃうんでしょうね。。

[394: 匿名さん]

その価格はちょっとした驚きですね（汗）
でも本当にこの価格で貸し出せるのなら、かなり利益が出るような。
新横浜の駅が近くて、新築ということで上乗せできる分が乗っかっているということですから。
ここは投資目的の方も多くいらっしゃるということなんでしょうか。

[395: 匿名さん]

>>394
386さんも言ってますが投資目的な方はほとんどいないようです。82件ありますから多少は賃貸出す方もいるみたいですけど

[396: 匿名さん]

隣のマンションで６８㎡・１８万で貸してましたね。平米単価で行けば２３万くらいが妥当ですが、新築ということでこの設定かと思います。

[397: 匿名さん]

最安の部屋は賃貸狙いの人も抽選に参加してるのかな。東横繋がればだいぶお得な価格に見えます

[398: 匿名さん]

27万は高すぎですね。相場的には22万前後でしょうし。
27万は借り手がついたら、表面利回り5%の6480位で売り抜けるためなんじゃないのかな。
元値が4990だから、結構な利ざやですね

[399: 匿名 [男性 40代]]

＞＞398
８住戸空き（先着順のようです）があるようなので、投資初めて見ようかな。

[400: 匿名さん]

東横つながれば価値もさらに上がるんだろうから、3年間住んで賃貸出すとか住み替えるなんて選択もありかもな。と思いました。

[401: 匿名さん]

>>399
スーモみると7戸になったようですね。

[402: 匿名さん]

お、本当にそうですね。
少しずつ少しずつ動いているのかなぁ。

新横浜は賃貸だったら良い、という感じはしてくるのですよね。
永住するようなタイプの街では今のところはないのかなぁと感じられます。
また街も大きく変わる可能性はありますので「今のところは」ですが。

[403: 匿名 [男性 40代]]

鴨居の建替えマンション（700戸）の仮住まい需要がすごいようです。

[404: 匿名さん]

>>403
例の傾いたとこですね。。
だから強きの家賃で賃貸でてるのか。。

[405: 契約済みさん [男性]]

内覧しましたが壁紙の仕上げ雑ですねー
バルコニー部分の外壁の吹き付け部分も下手すぎです。
指摘箇所30ヶ所超えました。
外観の汚れもキレイにしてほしいですね。

[406: 匿名さん]

405さん、お疲れ様でした！！あらら、指摘箇所そんなに出てしまっているのですか（＾＾；
キチンと直すところは直していただかないとですね。
時間も限られているでしょうに、すごくたくさん見つけられて…。
バルコニーは特に内覧の時には見落としてしまいがちだと聞きます。
きちんと出て、チェック市内となりませんね。

[407: 匿名]

>>405
以前のスレにもあったかと思いますが、壁紙の不具合は仕方ないでしょうね。
（施工会社の人間の話によると、品質よいのリリカラ壁紙を使ってるらしい。）
それより、フローリングの傷がひどかったです。皆さんは要注意。
うちは、傷が補修された跡が一箇所ありました。補修してくれて良かったと思いますが、
その傷が誰も見て、交換してくれないと補修できない傷です。。。

[408: 匿名さん]

>>407
結構内装が雑なんですね。フローリングが傷だらけって。。そんなひどいんですか？

[409: 匿名さん]

>>408
407です。
正直、フローリングをチェックしてなかったです。あの傷が偶然、光の反射で見つかりました。
最初は（汚れだらけなので）汚れかなと思って、よく見たら幅3センチぐらい凹んだ傷でした。
ひどかったのは、補修できないのに、あえて、見えなくなるように、補修することです。

[410: 再確認会さん]

内装、雑だね。巾木の隙間が酷かった。再確認したことろ、超～～キレイに直った。
最初からキレイにしたらいいのに。。。

[411: 匿名 [男性 40代]]

巾木の隙間は、少し浮いた感じになってましたが見た目統一されていたのでそのままにしました。（二重床の仕様との事）
家は玄関ドアの一番身につくところに大きなキズがありましたが、そっくり替えたのかきれいに直ってました。

[412: 買い換え検討中 [女性 30代]]

総戸数の店舗1は、何が入るのでしょうか？

[413: 匿名 [男性 40代]]

30日の再内覧時に聞いたら、フランチャイズ店だと看板がつく頃まで教えてもらえないのが普通ですよと言われました。
パーク側、完売のようですね。

[414: 匿名さん]

>>413
誰に教えてもらったんですか？私も担当の営業さんに聞いてもまだ決まってないって言われましたが！
フランチャイズなんですか？

[415: 契約済みさん [男性]]

駅前のパチンコ屋の眩しい電飾が２つとも撤去されましたね。
あれのおかげで落ち着いた駅前の雰囲気がぶち壊しだったので本当に良かったです。
パーク側はマリノスの選手の練習や富士山も見えますし公園の整備も進んでいて入居が楽しみです。

[416: 匿名 [男性 40代]]

>>414
最内覧時の担当者です。自分もまだ決まっていないと言われましたよ。
フランチャイズの場合と言うことです。

[417: 匿名さん]

>>416
ありがとうございます。店舗スペースは今は職人さんの休憩所ですし内覧が一段落したらですかね！早く引っ越したいですね、よろしくお願いします。

[418: 匿名さん]

>>409
そんなちゃちい作りですか。
ちょっと気になるので見に行ってみます。

[419: 匿名さん]

新横浜界隈のマンションは２００２年のワールドカップ開催時前後に建てたものが多く、築浅の物件が少なく、今後オリンピック開催に向けてマンション建設計画が聞こえておりません。したがって、現在の新築件数が希少であることでリセールするにしても競合するマンションが限られていると思われるのでここを契約しました。契約者の皆様よろしくお願いいたします。

[420: 匿名さん]

>>419
こちらこそよろしくお願いします。私も将来性を考え決めました。東横線の何もない駅よりはるかに割安感があり魅力的でした。完売までもう少しのようですが、久しぶりに営業さん会ったら予定より早いと言ってました。(^-^)

[421: 購入検討中さん]

既に契約された方にお伺いしたいのですが、内覧の際に構造に関するチェックをされた方はいらっしゃいますか？
このスレッドを見ていて、内装は雑だったという記載はありましたが、内装は後からどうにでもなるとして、構造的には問題がないのかを知りたく。自身でチェックされた方、専門家にチェックを依頼された方、色々いらっしゃると思いますが、その結果を共有頂けないでしょうか。よろしくお願い致します。

[422: 匿名さん]

>>421
マンションは無理やろ

[423: 匿名さん]

>>421
内覧会の時に専門の方を同行された契約者は結構いたみたいです。私は頼みませんでしたが、色々見て回るようですね。まぁ何かあれば問題でしょうが特に何もなかったようです。当たり前か！

[424: 匿名 [男性 40代]]

>>421
内覧では、仕上げが有るので構造部分のチェック出来ないと思います
ビューローベリタスで住宅性能評価の設計・建設の評価を取っていますのでそれを信じるしかないでしょう。設計の評価書を見ると構造は最低ランクの等級ですね。（建築基準法は満足しています。）

[425: 匿名]

施工会社（内装も）の名前が知ってる方がいるのでしょうか。10年、20年？後、買い替えの際に、この施工会社を避けたいので。

[426: 匿名さん]

>>421
うちの主人は建築関係の仕事してますが、契約したお部屋の内装の仕上げは良かったですね。職人さんによるんでしょうか？構造や設備は二重床二重天井だしディスポーザー付いてるし浄水システムとか満足してます。耐震性はどこも1でしょうし問題ないと思いますが

[427: 匿名 [男性 40代]]

>>425
ファーストコーポレーション
ＨＰの履歴にも載ってますね。

[428: 匿名さん]

>>421
内装も特別、雑な訳ではないですよ最初は汚れやキズもありますが指摘すれば直してくれたし大丈夫ですよ。
まぁ3ヶ月か半年かの点検で不具合は指摘出来ますし生活すればそれなりでしょ

[429: 匿名さん]

私は多少の傷は気にしてません。いずれ傷付いてしまうので…あまりにも指摘しなかったから営業の方がチェックしてくださいました。（笑）

[430: 匿名さん]

>>428
私も内覧会で見ているうちに粗探しのようになってしまい、たくさん細々とした指摘はしましたが、大きな指摘事項はありませんでしたのでホッとしてます

[431: 匿名さん [男性 40代]]

>>429
営業の方はどうやってチェックしましたか。
営業の方は鍵を持ってないし（施工会社しか持ってない）、
同行して内覧会参加する理由もないし（契約予定者と同行して、内覧の可能性があるが、429さんは契約者でしょう）、
話しは怪しいね

[432: 匿名さん]

>>431
もちろん内覧会でのことですよ。

[433: 匿名さん]

>>429
私も営業さんと内覧しました。何回かチェックしてるから指摘は少しだけで終了しました。＞＞431の事は気にしないでください。

[434: 匿名]

営業さんって、施工会社の営業さんのことですよね。＞＞４３１は誤解かな
東京建物の営業さんだったら、確かに、忙しくて、参加する暇がないです。

先週末までの情報です：
１０戸のうち７戸は重要事項説明済（黄色の花）、残った３戸はまだです。
６１００万の部屋は売りました！！（驚いた！！！）

[435: 匿名さん]

>>434
完売間近かな。
残りは5戸らしいです、ホームページ情報

[436: 契約者]

５階Ｆタイプが２７万/月に加え、１４階Ｄタイプ２５万/月で賃貸出てますね。販売中の残りの部屋をもう１つフルローンで買った方がいいかなあ。

[437: 匿名さん]

>>436
14階は借り手がついたようです。

[438: 匿名さん]

>>437
月家賃25万円でも入るんだ。すげー。

[439: 契約者]

売れ残っているＥタイプ５５００万フルローンで金利２．６％で２０万/月、２６万/月で貸して、７２万/年の収入、これから管理費、税等を引くと。。。３６万/年の収益。１０年でどれくらいの金額で出口となるか。売りにくいサイズなので厳しいかな。

[440: 匿名さん]

>>438
武蔵小杉で借りること考えればお得なんじゃないでしょうか、もうすぐ東横乗り入れるし、新幹線通勤できる会社ならいいと思います。

[441: 匿名さん]

>>437
ピタットハウスにはまだ掲載されているようでしたよ

[442: 匿名さん]

よく理解できないんですが、フルローンでなく、
2割出して、0.625％で12万/月
15年間平均賃料18万/月
15年後売るとして計算する場合：


支出：
頭金2割：1100万
10年間返済額：2160万
ローン残高：2240万
初期費用：200万？
15年間固定資産税：200万？
10年間（管理費＋修繕費）：900万？
計①：6800万？

収入：
15年間賃料：3240万
売る：
4000万
計②：7240万

計②　－　計①　＝440万　利益
利回り6.4% 定期よりお得ですよ

[443: 契約者]

>>442さん

金利０．６２５％は普通の住宅ローンを組んだ時ですよね？自己居住分は住宅ローンを組んでます。賃貸経営用だと２．６％くらいになると思うのですが、、、

[444: 匿名さん]

>>441
借りる方が決まったと聞きました。審査か何かでダメになったのかな。

[445: 匿名さん]

>>443
フラット35はダメ？

[446: 契約者]

>>445さん
フラット３５は自己居住が条件ですね。不動産経営には使えません。

[447: 匿名さん]

>>445
逆ですね。

[448: 匿名さん]

>>447
今の家→貸す＝フラットOK
買い増し→貸す＝フラットNG
逆でした。すみません

[449: 匿名さん]

ここは確かに期待できる物件ですね、5000万以内ありますか？

[450: 匿名さん]

>>449
パーク側はないですが、アーバン側にまだ5000万以外は2件ほどあったはずです

[451: 購入検討中さん]

不動産経営で儲かるかどうかは別として、25万円の賃貸申し込みが入る（審査落ち？）ってことはやっぱり魅力的な物件なんだって改めて感じさせられました。もう一度モデルルーム行ってみよ。