パークハウス宮崎台シンフォニーテラス

[物件比較中さん]

東急田園都市線の宮崎台に建設予定の地上6階建マンションです。
いろいろ情報交換しましょう、よろしくお願いします。


所在地：神奈川県川崎市宮前区宮崎1丁目6番5（地番）
交通：東急田園都市線 「宮崎台」駅 徒歩5分 （改札口）

売主：三菱地所株式会社
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定

[581: 匿名さん]

東側の低階層はどれくらいの価格ですか？

[582: 匿名]

1次販売分に関しては、西向きと東向きが完売していて、残っていたのは南向きの低層階でしたよ。

東側低層階は4490〜です。

[583: 匿名さん]

582さんのご意見が正しければ、すごい進捗率だといえます。
他の方も書いていらっしゃいますが、私としても特に東面の低層階の販売は苦戦するだろうと思っていたからです。
南面の低層階のみ残っているのなら、最近のマンション（プラウド・ルフォン）の中ではダントツの販売進捗率になるでしょうね。

なんだかんだ言われても、駅5分で閑静な立地ですから、これにメリットを感じる人が多いという証拠でしょう。

[584: 物件比較中さん]

やはりマンションは立地ですか。。。

[585: 匿名さん]

HPに掲出されていた価格が全て消えてますね。
2次販売分の７戸も完売かもしれません。

[586: 匿名さん]

HPの物件概要を見ると3月下旬第1期3次となっています。
物件の値段は発表になっていないようですが、
1次の残り物件と言うのは要するにすべてと言う事ですね、、

[587: 物件比較中さん]

ＨＰの「プラン」を見ると、部屋のタイプによっては抜けてる箇所があります。
（Ｈ，Ｊ，Ｋ、Ｍ，Ｎタイプなど）
多分もう売れてしまったのでしょう・・・

[588: 匿名]

MRにはパークハウスの紙袋を持って来ている人も何人かいたので、購入者?もしくは次期販売の申し込み希望者…
近隣MRひと通り見てきましたが、一番の混雑ぶりでした。また抽選ですね

[589: 匿名さん]

地所が分譲住宅事業を子会社の藤和不動産に一本化することで
パークハウスというブランドが無くなるらしいですね。

三菱地所／来年１月に住宅分譲事業を分割・統合、特損も発表
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=34540

ここは最後のパークハウスになるのかな。

[590: 匿名さん]

既存パークハウスの資産価値にも影響しそうですね。

[591: 匿名さん]

パークハウス終わったな

[592: 匿名さん]

パークハウスという名称がなくなる、とは書いてありませんね。
仮に、この名称がなくなったとしても、資産価値下落に直結することとは思えませんけど。

ま、私は他のマンションを既に購入しましたので部外者ですが。

[593: 匿名さん]

パークハウスざまあ。ルフォンにして良かったと心底思う。

[594: 匿名さん]

まあ、一般的に考えて、三菱が子会社へ吸収合併すると言っても、社名に三菱ブランドを残すことが、合併新会社としてのステータスにもなり、社名でのブランド価値を維持することにもつながるでしょ。財閥系は基本的にその名前を残すものだし。
一方で住宅のブランドについては、三菱はパークハウス、藤和はベリスタと二本立てになる訳だから、それをそのまま活かし、建てる住宅のポジショニングに応じてブランドを使い分けるか、それとも新たなブランドを立ち上げるの２つが考えられる。
いずれにしても、既存パークハウスにとってみると、売主は三菱地所であり、管理会社は三菱藤和（社名変更なるのか？）という部分は変更ができない訳だから、例えば売却や賃貸に出す際に、今回の合併に伴う物件価値の毀損は大きくは無いのではないか、と考える。
ただ、一般的に現在はそのブランドが無くなって、過去に存在したブランドとなった場合、それがどういう位置づけ＆評価になるものか、は分からないな。モノによって、価値が上昇する場合（希少価値）と下降する場合（撤退等の負のイメージ）両方あるので。

[595: 匿名さん]

資産価値が下落するかはたまた上昇するかはパークハウスをこれから買おうとしてる人がどう思うかに
よるけど、「パークハウスがなくなっちゃってもう買えなくなるから買おう」とか
「藤和不動産と統合して子会社移行したから資産価値あがっちゃったね♪」って思う人が
どれだけいるんだろう…

[596: 匿名さん]

うーん、名前なんてあまり関係ないんじゃないのかな？
それよりも、立地とデザインと間取りと管理が重要だと思う。

[597: 匿名さん]

三菱地所の株式の評価は逆にあがっているようです。
同業他社に先駆けて資産毀損リスクを片づけたとの評価のようです。

http://mainichi.jp/life/money/kabu/nsj/news/20100326203326.html

これから、不動産会社の動向には目が離せなくなりそうです。
物件販売価格はもう少し下がりそうな気がしますが。。。。
と考えると買えなくなりますね。。。

[598: 匿名さん]

「資産毀損リスク」＝「マンション分譲事業」のことですからね…

[599: パークハウスファン]

今後の物件に、藤和ベリスタ手法（設計、建築、デザイン、価格、営業、その他…）が入ってくると思うと、竣工まで三菱地所パークハウスであるこの物件は、私的にはぎりぎりセーフでよかったと思います。
個人的な意見ですみません。

[600: 匿名さん]

>>597
地所はビル事業が収益の中心なので
マンション事業の集約によるコストカットは当然評価対象になるでしょうね
問題はどこまで体制が変化するのか、エンドユーザーにはそこが大事ですけど

[601: 匿名さん]

三井と三菱だったら迷っても、三井と藤和だったら誰も迷わないでしょ。中古でも売れにくくなると思うけどな。

[602: 物件比較中さん]

藤和不動産はもうすでに三菱地所の子会社です。
新承継会社はどのような体制になるのか未定とのことですが、
今より効率的な組織を作ることが目的と思われます。
すなわちマンション部門も今よりより効率的な運営がなされるはずです。
このことは我々にもありがたい話なのではないでしょうか？
パークハウスの価値も上がるはずです。

3社のマンション部門の人たちは大変だとは思いますが、、、

[603: 匿名さん]

パークハウス宮崎台だから買ったけど、ベリスタ宮崎台だったら買わなかったという人も多いはず。ご愁傷様です。

[604: 匿名さん]

名前がパークハウスだろうがベリスタだろうがライオンズだろうが、立地と仕様に満足すれば売れるはず、というのが私の意見です。
ただ、このパークハウスは外観デザインが今イチなんですよね～。

[605: 匿名さん]

私にとっても、名前は特に関係なし。
外観についても、別に気にならない。
8割がた立地。
あとは普通に生活できる仕様であれば良し。

[606: 匿名さん]

管理会社は既に統合されていて、もともと地所物件だった住人からは質が落ちたとの噂もちらほらある。

[607: 匿名]

「パークハウス＝三菱」というイメージなので藤和にはパークハウスは建てて欲しくないのが本音。

しかしパークハウスというブランド性は既に確立されていると思う。
例え藤和に変わっても「実は三菱が建てた物件なんですよ」などといちいち説明しなくても誰もが周知の事ではないだろうか。

中古で売却するにしても、賃貸に出すとしても、あまり価格には影響ないのではないと思う。
倒産したわけではないのだし…

どちらにせよこれだけの立地ですからね。

又既存の数知れないパークハウスの存在もあるわけで…
まぁ私もその住人の一人ですなのですが。

[608: 匿名さん]

ベリスタだったらサンクタスの方がまだマシ。

[609: 匿名さん]

>>602
＞今より効率的な組織を作ることが目的と思われます。
＞すなわちマンション部門も今よりより効率的な運営がなされるはずです。

効率的な運営というのは仕様なども含めたコスト削減も含まれるでしょうね
今までの「パークハウス」のイメージから、より割安で高級感のない（お買い得な）パークハウスに生まれ変わります
パークハウスの価値が上がるということはないと思います
新しいパークハウスのイメージが広がるに従って、パークハウス＝ゴクレ・ナイス等の物件と同等の付加価値になっていくでしょうね
まあ、マンションは立地ですからね
宮崎台は急行も止まりませんし…。朝は毎日遅延のために大手町まで１時間くらいかかりますね。

[610: 匿名さん]

藤和を継承会社ってすることからして、ブランドをどうするかに関わらず、ベリスタクラスを主流にするってことじゃない。野村と東建なんかは既に長谷工物件を量産してブランドイメージよりもコストを重視する戦略をとってるよね。その後追いになるだけなのかもしれない。

[611: 匿名さん]

税金対策や各種資金の有利不利で、横綱と十両の統合でも十両が継承すること普通にあるよ。

[612: 物件比較中さん]

既存物件の価値が下がる、という議論がよくわからないのですが。

管理はともかく、立地やら仕様やらは変わらないわけですよね。
管理にしても、契約前に内容をほぼ決めているわけで。

例えば、
トヨタがクラウンを止めて、カローラとあいのこの車を出すとしたら、
既に市場に出ているクラウンの中古評価額って下がるんですか？？？

この物件の名前がベリスタに変わるというなら話は別ですが、
「パークハウス時代の物件」になるわけでしょ？

[613: 購入検討中さん]

609さん

業務の効率化は顧客の利益を生むものです。
むしろそのために企業は努力しています。
（無駄な業務が多いとそれが価格に反映されます。）
コストダウンとは別の次元の話です。
とここで経営論をしてもしょうがないのですが、、、

新会社のお手並み拝見というところでしょうか

[614: 匿名さん]

大手町まで1時間ねぇ・・・、でも乗り換えなしで行けるのは嬉しいことですし、1時間を苦にしてたら都内に住んだほうがいいでしょう。

いろんな意見を言われても、ここは順調に売れると思いますけど。

私、ほかのマンションを買いましたから偉そうなことを言えませんが。

[615: 匿名]

色々言われていますが、また抽選みたいですよ。

[616: 匿名さん]

首都圏で4～5件しか扱ってないルフォンのような弱小デベに、
　落ちぶれることは、間違ってもないだろ。

[617: 匿名さん]

>613さんに賛同。

新会社に生まれ変わって高級路線に向かうっていう経営方針になるかも、ですし。

>615さん

１期１次で選に漏れた人が２次、２次で選に漏れた人が３次．．．と人気のまま完売するのでしょう。

[618: 匿名さん]

ま、多くの人が魅力を感じる物件は、好調な販売がなされるわけだと。
デベとかネームだけが魅力の要因ではないね。

高い価格帯だから、経済的にも人間的にもしっかりした人が買って、住みやすいマンションになるといいね。

[619: 匿名さん]

>>617
その高級路線が原因で大きな損失を出したのだけど。
普通の会社だったら倒産してもおかしくないレベルの。

[620: 匿名さん]

618さん

本当に同感です。

[621: ご近所さん]

宮崎台の駅周辺は、桜がとってもきれいになりましたね。
さくらまつりは満開ですね。

[622: 匿名さん]

この季節の宮崎台は素敵です。

パークハウスの販売は好調のようで、ここに住まわれる方は桜を見たりして四季を楽しめると思います。
ここ最近の近隣新築物件の中では、プラウド宮崎台・ルフォン宮前平と並んで不況下にもかかわらず人気物件となりましたね。

[623: 匿名]

３月下旬も終わりますが、１期３次はあったんですか？

[624: 匿名さん]

＞６１４
大手町の通勤時間なら文京区か豊島区がお勧め。
地下鉄で10分台、旧山の手で環境も良いですよ。
教育環境は言わずもがな

[625: 匿名]

3次かわからないですがHPには4月2日に抽選と書いてありますね。
8戸だそうです。

[626: 匿名さん]

第1期で51戸に買い手が付いたと言う事でしょうか？
残り24戸？？

これからも随時申し込み抽選のパターンが続くのでしょうか？

[627: 匿名]

先着申し込み順の部屋もあるようでしたよ。
先週末の話ですが。

[628: 匿名さん]

下の階は間取りやカラーの選択期限が迫ってるでしょうし、希望があったら都度売り出すかもしれないですね。
それ以降は、まとめて第二期となるのでしょうか？
いずれにせよ順調ですね。

[629: 匿名さん]

結局この辺の物件は何だかんだ冷やかす人がいてもどこも順調に売れますね。
ルフォンも完売、ブリリアとサーパスはあと2戸だそうで。
値付けが割高なヴィークコートとドレッセAT鷺沼は苦戦してますけどこれは仕方ないですね。

[630: 匿名さん]

３次も抽選あったのかな？

[631: 匿名]

抽選でしょうね。抽選にもれた方も結構いるようですから。

[632: 近所をよく知る人]

ここは駐車車両に悩まされる事になるかと思います。最初の理事会になられる方等は苦労多いと思います。

[633: 匿名さん]

たしかに路上駐車は多いです。
でも、どうなんでしょうね、家を決める上で優先順位ではないと思います。

買える資金力があり、駅近で魅力を感じている人が多いからこそ、抽選になっていると思いますけど。

[634: 匿名さん]

路駐禁止解除区域だと聞かされてたうえで契約するので
そんなに文句は出ないんじゃ？

[635: 匿名さん]

そか、説明を受けた上で納得して買うんだから、文句は出ないでしょうね。

[636: 匿名さん]

そかそか

[637: 匿名さん]

そうそう

[638: 匿名さん]

まぁ、いい気分はしないだろうけど、仕方ないと納得するってレベルかな。

[639: 匿名さん]

そうですね。

[640: 匿名]

マンションの前の禁止区域や、禁止時間の夜間も停められると西の部屋は嫌ですが、どうしようもないですね。

[641: 匿名さん]

第１期モデルルームはＮタイプがベースでしたけど、
Ｎタイプが売り切れたいま、
２期モデルルームは他の間取りになったのでしょうか？
どなたか先週末に行かれた方、いらっしゃいます？

[642: 周辺住民さん]

>640
近所に住んでいますが、禁止時間帯にはほとんど停まってないですよ。
ただ、禁止時間でなくても、西側の部屋の方は嫌でしょうね。

[643: 匿名さん]

>641さん

第1期モデルルームから変更はなかったですよ。
Nタイプをベースとした広めの2LDKです。

[644: 購入検討中さん]

立地等はある程度気に入っているのですが、インターネットが「つなぐネット」のみで
使わなくても管理費に組み込まれているのが引っかかります。

[645: 申込予定さん]

路上駐車の問題と同じで、ネット回線の問題も優先順位としては低いのではないでしょうか？
どうしてもそれが問題であればそのマンションは購入しなければよい事です。

ただ、１００％満足なマンションはないと思います。

立地やその他の面でどれぐらいカバーできるかですね・・

[646: 匿名]

643さん
老婆心ながら、最近のマンションはパークハウスだけでなく、使う使わないに関わらず、特定のプロバイダの通信料が管理費に組み込まれているのが一般的ですから、そこに拘るとマンション購入は難しいかもしれません。
使う人にとっては、コンテンツに比べて料金が休めなので寧ろありがたいんですけどね。

[647: 匿名さん]

645さん
そうでしょうか、これらの住環境はこれから住む人に毎日係わってくることなので
優先順位云々の問題ではないと思います。
たしかに購入しなければよいのでしょうが・・

つなぐネットに関しては644さん同様疑問を感じます。

646さん
つなぐネットの料金が安めなんてとんでもないですよ。
100MBがたった1本ですよ、それを75世帯もで共有ですからね。
そもそも特定のプロバイダを抱き合わせ強制販売することが一般的って
おかしくありませんか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3125

[648: 匿名]

まあ価値観は人それぞれ。そもそも納得できないなら買わなければ良いと思います。
ただプロバイダーが予め決まってることが嫌でこのマンションを買わないなら、どのマンションも買えないのが事実です。

[649: 匿名さん]

私は、ずっと以前からイッツコムを使い、そのメールアドレスを取得して各種会員情報として登録しています。
よって、どのプロバイダが導入されるかがマンション選びの重要なポイントでした。
結果、イッツコムが導入されているマンションを選びました。
ご参考まで。

[650: 契約済みさん]

イッツコムの方が良かった…

[651: 匿名さん]

よく調べていませんが、パークハウス＝つなぐねっと　なんでしょうか？
入居後は管理組合で話をして変えられますか？
NTTのフレッツ光の工事をしてしまえばどのプロバイダでも選べますし、CATVの工事をしてしまえばイッツコムも使えますし。使い始めてしまえば、慣れてしまって文句も出なくなるのでしょうか？？

[652: 匿名さん]

工事をしてプロバイダを自由に選択できても、
管理費の中につなぐねっとの費用は組み込まれているワナ…
ダブルでお支払いするなら良いんじゃない？

[653: 匿名さん]

６５１さん
パークハウス＝つなぐねっとです。
５年間は解約できず、途中解約は残りの分の違約金が発生するようです。
最低５年も使えって長すぎない？　

[654: 匿名さん]

いくら共同住宅でもネットぐらいは自分の自由に使わせてほしいですね。
他の回線を引くのにも管理組合の許可が必要なのかな？？

[655: 匿名さん]

駅近ならルフォン、ちょっと遠くてもいいならドレッセ。
これらを買えばイッツコムです。

あ、ルフォンは完売してましたっけ。

[656: 匿名Yはん]

６４８さんの仰る通り、ネットも人それぞれ。

皆さんが何にPriorityをおくかですね。
帯域・価格・アドレス変更の手間・ひいきプロバイダー・運用ｻﾎﾟｰﾄ など

ご参考までに～
改めて光を引くには壁に穴を空ける場合もありますし、光ファイバーを
引っ張るための金具を外壁に固定すると穴を空けますからね。。

他ADSL(電話回線)を引くこともできますが。。
まずは、販売主さんに確認してみてはどうでしょう？

[657: 匿名さん]

>656さん

光を導入する際は、公道の埋設管から引き込む
のが常道だと工事関係者から聞きました。

ご参考までに。

[658: 匿名さん]

購入した方に質問です。オプションはどのようなものを付けましたか?
食器棚とても良いけど結構な高額で検討中です。

[659: 匿名さん]

私は食器棚はもう少し収納を充実させたいのでやめようと思います。

下駄箱の扉を鏡にしたいのですが、可能なのでしょうか？
オプション一覧にはなかったので・・・

[660: 匿名]

食器棚とかはマンションのオプションでなく自分でリフォーム屋さん手配してつけると半額くらいですみます。

[661: 匿名さん]

洗濯機のところにお湯がきてないようですが、
オプションで付けましたか？
悩んでおります。冬場は必要と思えるのですが。。。

食器棚は安いのものが、オプションでもあるようです。

[662: 658さん]

ご意見ありがとうございました。リフォーム会社や安めのオプションの方向で検討してみようと思います。
洗濯機のお湯は、お風呂の残り湯を汲み取る事もあるので付けませんでした、、魔法瓶浴槽にはしました。

[663: 匿名さん]

え！洗濯機のとこの蛇口から、お湯が出るんですか？
そりゃ冬場は便利ですねえ、汚れが取れるし。

うちのマンションも、そろそろインテリア販売会があるから、そこで聞いてみるとしよっと。

[664: 匿名さん]

現在、何戸数くらい残っているのかご存知の方いらっしゃいますか。

[665: いつか買いたいさん]

おそらく20～25戸くらい。

[666: 匿名さん]

100世帯ほどのマンションなのに、どうして数期に分けて売るのでしょうね。
この場所なら、一期で売り切れると思うのですが。

上に書かれているとおり、私もネットのことがネックだと思います。
ここがイッツコムで、外観がもうちょっと素敵ならよかったのにと・・・残念です。

[667: 匿名さん]

一期はほとんど申し込みがあった部屋だけの販売でした。
販売対象になってなかったところは申し込みもなかったということ。
一期で売り切れるなんて無理だったみたい。

[668: 比較検討中]

妥当か、やや安い位の値付けだから、花霞見送ってここが買える人は即決でしょう。
手が届かない人は今回も見送り。もしくはサンクタスにも流れるかも。すぐに完売したらしたで値付け間違いなわけだし、まあ売れ行きは良い方なんじゃない?

[669: 匿名]

666さん
知ってて言われてるのか真面目に言われてるのか分かりませんが、まだ一年近く先に引き渡す物件を、いくら大規模でないとは言え、第１期で完売するようならデベとしてマーケットを見誤った、安く売りすぎて利益の取り損ねたと考えるのが普通でしょうね。
掲示板の情報が本当だとしたら、第１期で全体の７割が売れてしまってること自体、もう少し高く売れた、と思ってるかもしれません。

[670: 匿名さん]

購入をかなり前向きに考えたので、販売状況はよく知っていたつもりですが、３月下旬で約４５戸位成約済み＋５戸くらいも近々契約まじかと聞きました。　その時点で、西側５戸、東９戸、南１１戸位残っていました。　東側を除いて８０平米以上のタイプの部屋（６０００万円台後半～）の部屋が残っていました。　これまでは快調に販売できたのは５０００万円台を中心の比較的コストパフォーマンスが高いと（私は）思っているタイプでしたが、今後は、価格帯が比較的高いタイプの部屋の販売になるので、これまで通り快調に販売できるのか・・・、ちょっと注目してます。
私は当初、１期の販売対象外の西側の部屋を申しこもうと思ってたのですが、その部屋がいつのまにか１期の枠にまわされて無くなってしまいました。　そのような売り方するんだ～と唖然としました、正直に待っていた私が馬鹿でした（苦笑）
　　

[671: 匿名]

うん、一期で対象外であってもそれが二期以降に販売するとはどこにも書いてないかと。一期二次、三次で売ることは普通にあることを知らなかったのは残念だと思う。

[672: 匿名さん]

一期販売対象の部屋の幾つかは２～４倍だったようで、抽選会が行われたそうです。抽選に外れた方は優先的に一期販売対象外の部屋を購入できると聞きました。

[673: 匿名さん]

デベも仕事ですから、購入意志の高い人には、取りこぼさないように働きかけるのが普通です。
私は一期の時点で対象外の部屋にも既に希望者がいると聞いておりました。本当に購入意思があるのなら営業に相談した方が良いと思います。

[674: 購入検討中さん]

私も、以前別のマンションで悔しい思いをしたことがあります。
第2期をまっていたら売れておりました。
担当者には抗議しましたが、、、
希望の部屋があるなら、担当者に強く言ってみてください。
残っている部屋はすべて販売対象物件です。

[675: 匿名]

私は希望の部屋が1期の1次では販売対象外でした。
確認したら1期の2次で販売になると言われたので、購入の意志を伝えておきました。
670さんは営業から希望の部屋を一度も聞かれなかったと言う事でしょうか？
それはお互いにとって残念な事でしたね…

結局私も2次販売時に抽選になってしまいましたが。
西向きの条件のよい部屋はほとんど抽選だったと聞きます。
縁がなかったという事かもしれませんね…

[676: 匿名さん]

外壁やネット等、何だかんだ言っても完璧なマンションはありませんからね。こちらは条件的に良いので私を含め、購入に積極的な方が多いですよね。のんびりしていると選択の余地が減っていきますね。

[677: 匿名さん]

670さんの申し込もうと思っていた部屋が知らない間に１次にまわされて無くなっていたというのがどうしても理解できません。
営業さんにちゃんとその部屋を希望する旨を伝えていましたか？？
希望を出していれば、事前審査をして、１次の販売戸になり申し込みに参加できたはずですが．．．
私は早い時期から希望の部屋を伝え、１次で抽選になりましたが当たりました。
運悪く外れた方も第２希望の部屋を購入できたと聞きましたが．．．

[678: 匿名]

670さん
1次が終わった地点で、2次販売の案内が郵送されて来ませんでしたか？
売り出される部屋が詳しく記載されていたものが送られてきました。

確かに営業はガツガツしていないというか(笑)営業なのに営業気は少ないと思いましたが。
それでも希望の部屋を第3希望ぐらいまではアンケートで聞かれると思います。

[679: 匿名さん]

確かに、近隣他社と比べて、営業気が少ないですね。対応は良い印象を受けました。ある所では他社批判をまとめた用紙とかも見せてくれましたが、結局は自信がないのかなという感じで、ちょっと引きました。
それに比べてこちらはMRのオプションも少なく、イメージしやすかったので冷静に考えて結論が出せました。
どうせなら間取りや色を選べる期間のうちに決めた方がお得かと思います。

[680: 匿名さん]

他社の悪口を言う営業もたまにいるけど
自分の物件の品を落としてるだけだよね