パークハウス宮崎台シンフォニーテラス

[物件比較中さん]

東急田園都市線の宮崎台に建設予定の地上6階建マンションです。
いろいろ情報交換しましょう、よろしくお願いします。


所在地：神奈川県川崎市宮前区宮崎1丁目6番5（地番）
交通：東急田園都市線 「宮崎台」駅 徒歩5分 （改札口）

売主：三菱地所株式会社
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定

[321: 匿名さん]

サンクタスが馬絹アドレスであのような高値で販売されることを考えると妥当というか、むしろ割安感があると思います。

[322: 匿名さん]

宮崎台の物件に8000万出すなんて正気の沙汰じゃないよ
住んだことあるのかね

[323: 匿名さん]

この値段なら恵比寿辺りの最近のパークハウスも同等の坪単価ですね。
恵比寿と宮崎台なら、どちらを選ぶかは一目瞭然なような。

ヴィークコート宮前平と同じで、土地を高値掴みしてるのだろうから
勘違いな値段になってしまうのは仕方ないのかな。残念です。

[324: 匿名さん]

馬絹辺りに住んでると、ユニークな発想になるんですね。

[325: 匿名]

323さんは恵比寿の物件と比較されてるようですが具体的にどの物件ですか？
かの即日完売物件かと思われますが、最も条件の悪い部屋でも坪200万円台後半盤と記憶してます。同等というには無理有りすぎ。。
立地の悪い都心の中古戸建てを引き合いに出したり、なんかネガティブな情報を書き込めば安くなるとでも思ってる品のない方がこの掲示板には多く見受けられて残念でなりません。
比較した結果、迷わず誰が見てもその都心の物件を買うと豪語されるのなら、ここに書き込まずにその物件を買えば良いと思うのは私だけでしょうか。
少しでも安く買いたいのはもうみんなに伝わってますから、無駄な書き込みはもうやめませんか？？

[326: 匿名さん]

ネガティブな書き込みに過剰反応したり、サンクタスを必死で落としめているのは営業さんですか？
マンションの品位が落ちるので止めてください。
検討者としては情けなくなります。
堂々とかまえていただきたい。

[327: ぷ]

検討者が『堂々と』って…。
根拠ないネガは検討者にとって不利益ですよ。根拠がなければ比較もできず、ただの物件罵倒にしかならないです。
私も恵比寿でそんなんあったら買いたいです。

[328: 匿名さん]

ネガにいちいち反応するスレは荒れて検討者が敬遠するスレになるのですよ。
反論するにしても書き方を考えた方がいいです。

[329: 匿名さん]

8000万てどこの話してるんですか？そんな坪単価じゃありませんよ。
ＭＲ見に行って確認してるわけでもないのに
想像や書き込み内容だけで予想値出して無駄な論争しても意味ないのでは？
妥当かどうかは直接見に行って仕様確認して判断される方がよいでしょうね。

[330: 匿名さん]

いずれにせよ、こんなご時勢でも好調に売れると思います。
プラウドやルフォンとの価格を比較して、さらにパークハウスの立地を考えて思うわけです。
個人的には外観デザインが好きじゃないですけど。

[331: 匿名さん]

ちなみに、都内の一戸建てがとか書いた者ですが、少しでも安くとか狙ってません。
そんな魅力的な場所でもないですし。
デベに都合の良い解釈を勝手にしないでくださいね。

[332: 購入検討中さん]

ＭＲを見学し、かなり前向きに検討中です。
次回、要望住戸検討相談会で、要望書を提出しようかと思い、
現在、間取りを検討しています。

要望書を提出される方はいらっしゃいますか？

予算が許せば、南向きも検討したいところですが、道路を挟んで向かい側の
建物がある程度高いため、万一建て替えで高い建物がたってしまう
可能性もありますよね。だとすると、午前中の日照は諦めて、公園ビューの
西向きの方がいいのかな、とも思ってしまいます。
いずれにせよ、次回ＭＲに行った際、日照シュミレーションでじっくり
検討してみるつもりです。

外観や敷地計画については、自分たちにとって理想！という訳ではありませんが、
立地と日照、仕様は評価できますし、価格も、周辺マンションの値段から
考えると相場なのかな、と思っています。
気になるのは、小学校が徒歩だとやや遠いことかな。。。

前向きに購入ご検討されている方、ご意見お聞かせ頂ければ幸いです。

[333: 匿名さん]

プラウド宮崎台より高いのに仕様が劣る。
パークハウスは最近あちこちで失敗してるし、ここでも野村の
後塵を拝するようだとなかなか厳しいものがあるが。

[334: 匿名さん]

プラウドとの仕様の違いが詳しくわかりませんが、電器製品等でしたらオプションで選べますしね。
立地という観点では、パークハウスのほうがいいです。
ということで、パークハウスのほうが高いのは仕方ないかなと思います。

[335: 検討中さん]

前向きに検討してますが、地下駐車場じゃないこと、小学校が遠いことが気になります。最近の物件はほとんど屋外駐車場ですね。経費節減かなぁ。

[336: 購入検討中さん]

地下駐車場は排水や換気の費用が掛かるようですね。
何年か前の大雨時に近隣の新しいマンションの地下駐車場が浸水したことがあったとか。高台でありながら。
屋外だと需要がなくなった時には撤去もできると前向きに考えてます。
生活散歩にも登録していますが、城南エリアで買える価格！と思って見ると40〜50平米台になるので、
私も目黒区世田谷区は諦めました（笑）前向きに検討して要望書出します。
南側に将来何かが建っても、日照は北側斜線制限で守られると思います。
所有者が一つのまとまった大きな土地でもないですよね。

[337: 匿名さん]

ここ買うならルフォンの残り住戸かブリリアが良いと思う。駅までの距離と土橋や富士見台といった特別な学区は魅力的。過去に指摘してた人もいるけど、休日の公園は少年野球で騒がししく全く閑静ではないし、路駐の多さはかなり深刻です。宮崎台は商業施設も飲食店も宮前平より更に少ないし、図書館のような公共施設も離れているし、ぶっちゃけ不便ですよ。ましてや、サンクタスのある馬絹なんて論外だと思います。

[338: 近所をよく知る人]

周辺住民ですが実際に路駐の多さはかなり悩まされますよ。

[339: 匿名さん]

土橋や富士見台は帰国子女の受け入れで全国的にも有名だから、賃貸に出す場合も商社の借り上げ社宅で引き合いが多いと聞いたことがある。駅近なら二十万程度の家賃でもすぐ借り手が見つかると思う。宮崎台の辺りはどうなんですかね？

[340: 物件比較中さん]

>332
南側の向いの建物は、パークハウスと同様に、高さ制限がありますから、
今以上の高さに建て替えられるという心配はないと思います。

うちも要望書を出してみるつもりです。
いろんなところと比較検討してみましたが、うちが求めている条件には一番合致するので。

ブリリアとかルフォンまでの駅近は好きではないし、
そもそも宮前平駅が尻手黒川に面していて、イメージ悪いし、
娯楽等は何にもないけど生活するには困らないレベルの店はある
ぐらいの宮崎台が気に入っています。
要するに、購入する本人が気に入っていれば、それで良しってことです。
ただ、路駐は本当に悩ましいですね。

[341: 検討中さん]

ルフォンは現場だけ見て建設反対の看板に引いてしまいＭＲに行ってなかったのですが、部屋はあとどのくらいあるのでしょうか？やはり条件のいい部屋は残ってないですよね。
なかなか環境も価格も設備も全部いい物件ってないですね。

[342: 匿名さん]

プラウド宮崎台の影響も結構大きいのかな
どうしても他のデベも、あれとの比較を意識して出してきてるような気が。

[343: 周辺住民さん]

プラウド宮崎台が話題になっていますが、立地はパークハウスの方がはるかに上です。
このあたりはかなり丘陵地と言うかアップダウンがあり想像以上に高低差があります。これは住んでみないと分からない点です。プラウドの最上階がパークハウスの1階くらいになるのではないでしょうか？そのくらいの差がある気がいたします。
パークハウスのあたりは宮崎台駅周辺では一番の高台に当たります。
でも、価格的には少し高い気がいたします。

[345: 近所をよく知る人]

駅の周辺なら反対側のこけてしまったヴィークコートや三菱の社宅、サンクタスの
マンションギャラリーがある生産緑地周辺も高台です。
現在は新規物件でヴィークコートぐらいしか選択肢はありませんが、
将来このあたりに物件が出てくれば、学校や公共施設、道路事情などを考慮すると
環境・利便性などの立地条件は上だと思います。

[346: 匿名さん]

昨今販売された近隣のマンションで5500万以上の部屋は何処も軒並み苦戦しています。

当物件を売れる売れると煽っているのは営業かもしれませんが、そんなの夢物語です。間違いなく苦戦すると思います。ルフォンも売れ行きが好調であったのは価格を全体的に抑えたことが功を奏しているだけで、価格帯が高い部屋は依然売れ残っています。

立地の良さをしきりに強調していますが、駅や学校までのアクセス等を考えると断然プラウドでしょう。小学校低学年の子供だと通学は結構大変だと思います。

従って、焦って検討する必要は無く、様子見というのが私の結論です。

[347: 匿名さん]

344が削除されちゃってるけど何かあったの？

[348: 匿名さん]

346さん

たしかに、駅や学校までのアクセスを考えるとプラウドが一番でしょう。
しかし、プラウドですと富士見台小学校ではなく宮前平小学校が学区となります。
地元にお詳しいでしょうからご理解いただきていると思いますが、人気度としては富士見台が断トツですね。
まあ、単なる人気だけですが、帰国子女を積極的に受け入れる体制は富士見台と土橋です。

ルフォンは、ほとんどが5500万円以上でした。
たしかに、抑え目の価格でしたが、好調な理由は駅近と閑静の2点が強いからだと思います。
今、残っているのは西向きと北向きルーフバルコニー付き、それと実質1階の条件の悪い間取りですね。

[349: 匿名さん]

ルフォンは5000万前後が中心だったと記憶してるけど違います？3LDKで4000万台もあったような。

[350: 周辺住民さん]

プラウドは宮前平小学校ではなく、そのまたお隣の宮崎台小学校の学区ですよ。シンフォニーテラスと同じ学区です。
人気は富士見台が高いですが、ルフォンからの強烈な上り坂を考えると、坂も学区の雰囲気も、もう少しおっとりしている宮崎台小学校への通学は悪くないと思います。
ちなみに、ヴィークコートは宮前平小学校です。ここもとても良い学校ですよ。

[351: 匿名さん]

世田谷のグローリオがここより安くなっちゃいましたね･･。
ここ検討してたけど、向こうに鞍替えしようかな。

[352: 匿名さん]

パークハウスの学区：宮崎台小学校、宮前平中学
プラウドの学区：宮崎台小学校、宮前平中学
ルフォンの学区：土橋小学校、宮前平中学

[353: 匿名さん]

ブリリアは富士見台小・宮前平中ですね。学区ではここが一番良さそうですね。

[354: 匿名さん]

サーパス、ナイスパークフロンテージ、クレストシティはどうなるんでしょうか？

[355: 匿名さん]

帰国子女！帰国子女！と力説される方は海外在住の方でしょうか？
実際、崎小は評判いいですよ。さらに言うとその３つのどれでもない小学校に帰国子女の最優秀成績児童がいたりするのがこの辺りの面白いところです。
ですから今海外にいる方はネットの限られた情報だけで土橋や富士見台に絞り込む必要は全くなく、気軽にどの学校を選んでもいいと思います。小学校であれば。

[356: 匿名さん]

宮崎小ではなく宮崎台小でした。失礼しました。

[357: 匿名さん]

富士見台と土橋を宮崎台小学校なんかと一緒にしないでちょうだい。海外転勤の可能性がある大手企業勤務者は勿論、将来転勤で賃貸に出す可能性がある人には帰国子女のいる家庭を借り手として獲得しやすい富士見台と土橋の学区は特別ですから。帰国子女の成績優秀者がいるとかいないとかは個人の問題だから学区とは無関係の話です。

[358: 馬鹿と煙は高いところに昇りたがる]

サンクタス宮崎台：宮崎小学校、宮崎中学校（注：宮崎台小学校とは別）
クレストシティ宮崎台：宮崎小学校、宮崎中学校
サーパス鷺沼：土橋小学校、宮前平中学校
ナイスパークフロンテージ鷺沼：西有馬小学校、有馬中学校

[359: 周辺住民さん]

宮前平中学校を中心に、宮崎台小、富士見台小、土橋小の学区は他の地域に比べれば
レベルも高くそれぞれよい学校です。
帰国子女が多いとかどうかなどは、この地域の住民に関してはどうでもよいことですし
それだけで大差がないのに各小学校の優劣をつけてもしょうがないと思います。

[360: 匿名さん]

>>357
宮崎台小学校なんか、と呼ぶ人はこのスレから退場していただきたいです。夫婦仲悪そうな本当に気持ち悪い方ですね。

[361: 不動産購入勉強中さん]

こちらの物件の機械式駐車場（たぶんパズル式立体駐車場）はメンテナンスと補修にとてもお金がかかり、
１５年から２０年で機械を入れ替えなければならなく、その際はさらに１台あたりで１００万円程度も
費用がかかると、ある本に書いてありましたが、実際はどうなのでしょうか？また、かなり使いにくそうな
気もするのですが、使用したことのある方がいましたら教えてください。
わざわざ機械式にするのには、敷地に対して戸数を最大限確保できるという理由からかも知れませんが、
居住者には何かメリットはあるのでしょうか？

[362: 通りすがり]

機械式のメリットはやはり狭い敷地で数を稼げるだけです。

また、駐車場代は建物の修繕・管理に当てられて
毎月の管理費を抑えています。
駐車場を減らすことは
管理費を増やすか
駐車場一台辺りの料金を増やすことにつながります。

交換、修理が必要になることまで考慮して収支を計算し、
機械式を駆使してでも台数を確保する場合があります。

[363: 匿名さん]

360さん、夫婦仲悪そうで気持ち悪いって、そんな言い方するあなたの方がもっと気持ち悪いです。

[364: 匿名さん]

購入検討者の皆さん、気持ち悪いとか他人を誹謗中傷するような書き込みはマンションの品位を落とすので自粛しましょう。正々堂々といきましょう。

[365: 匿名さん]

357さん

ちょっと暴力的な書き方ですね。
しかし、海外からの帰任者にとって富士見台小学校と土橋小学校が人気なのは確かなことです。
私自身も海外転勤組で、帰国子女を受け入れる体制の両校には魅力を感じます。
また、賃貸価格を調べるとわかりますが、たしかに宮前平駅周辺は高めとなっています。

361さん

機械式駐車場のメンテや交換に関する費用は、マンション新築時の長期修繕計画に組み込まれています。
マンションには月々の修繕積立金がありますが、これでは賄いきれず、およそ15年ごとに数十万円の追加支出が必要となる計画です。
また、機械式駐車場の使い勝手は、入出庫どちらも3分程度かかり容易とはいえませんが、屋内機械の場合は風雨やイタズラから避けることができますので、この面では安心です。

[366: 検討中]

しかし残念なのはここが屋外の機械式ということ。小さい子がいるから屋内だったら決めてもいいんだけどなぁ。あとここ読んで通学面も気になってきたし。完璧な物件なんてないのは分かってるけど…本当に悩みます。

[367: 不動産購入勉強中さん]

３６１です。
＞３６２さん＞３６５さんありがとうございました。
やはり狭い敷地で数を増やすためのものだったのですね。
駐車料にもよるのでしょうが、維持費を考えると本当に管理費等が
抑制されるのか気になります。
むしろ高くなってしまうような気がしましたので・・
耐震などは十分なのでしょうか？
機械式にすることで少しは販売単価も抑えているのかな？？
ただ、入出庫のたびに３分もかかるのでしたら日常的に車を使用する人にとっては
かなり不便ですね。
それと、メンテナンスや修理のときは、たぶん車をどこかに退避しなければならないですよね。
金額にもよりますが、場合によっては外の月極駐車場という手もありですね。

宮崎台周辺の他のマンション物件の駐車場はどんな方式なのでしょうか？

[368: 365]

361さん

管理費と、機械式駐車場の保守をするための修繕積立金は別のものです。
耐震とは、駐車場ではなくマンション躯体そのものについて書かれていると思いますが、パークハウスは一般的な耐震等級を取得しています。
機械駐車場の耐震となると、どうなのかわかりません。

機械式駐車場を避けるのでしたら、敷地に余裕がある郊外物件を探すしかないでしょうね。

[369: 匿名さん]

宮崎台って時点で郊外物件でしょ。

[370: 購入検討中さん]

私も機械式駐車場なのが気になります。
この価格帯であれば、地下を掘るコストをかけて欲しかったですね。
機械式は設備を置くだけでいいので手軽なのでしょうが、日々の利便性の悪さと突発的な故障などのトラブル、将来的に発生するメンテナンス費など、使う方としてはデメリットしかありません。
部屋の仕様などを見ても、花霞とまではいかないまでもちょっとづつコストダウンしている事に気づきます。最終的に発表された価格はかなり強気のようですが・・。