パークハウス宮崎台シンフォニーテラス

[物件比較中さん]

東急田園都市線の宮崎台に建設予定の地上6階建マンションです。
いろいろ情報交換しましょう、よろしくお願いします。


所在地：神奈川県川崎市宮前区宮崎1丁目6番5（地番）
交通：東急田園都市線 「宮崎台」駅 徒歩5分 （改札口）

売主：三菱地所株式会社
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定

[221: 217]

230さん

間違いなく人気があるでしょうし、5000万円台かつ南向き上層階の間取りは抽選になることを覚悟したほうがいいですね。
東向きなら無抽選の可能性が高いと思います。

[222: 匿名さん]

東向きの情報を持っている人がいたら教えて下さい。
東向きは建物が隣接していると思いますが、日は何時くらいから当たるのでしょうか。

[223: 匿名さん]

東向きなんて、日が短い上に、建物がかぶっていて条件は最悪でしょう。
しかも4000万円台後半だから、検討する人は皆無では？
このマンションを検討するなら、南向き・もしくは公園前の西向きの部屋が賢明。

[224: 物件比較中さん]

大きめの部屋を検討中ですが、野村のプラウドのようにオーダーメイドになっているのでしょうか？
やはり、広さを求める＝プランの自由度を求める方針なので、間取りが固定であれば二の足を踏みそうです。
とはいえ、まだ金額も出ていないのであまり思い入れを強く持たず気長に待ちます。
オーダーメイドがあるかどうか、ご存知の方がいらっしゃれば教えてください。

[225: 217]

224さん

たしか、間取り変更プランがあると営業さんから聞いた記憶があります。
和室を洋室にする、その逆もあり。
リビング隣の個室をなくして広いリビングだけにする。
柔軟な対応が可能なはずです。

[226: 匿名さん]

南向きが最良でしょうね。どのマンションもそうですが。
ここパークハウスの場合、南向きの中でも東寄りの部屋を選んだほうがよさそうです。
理由は、限りなく東南に近くなるし、武蔵野線の線路の真上からはずれるからです。

[227: 物件比較中さん]

現地を見ましたが、いいマンションだと思います。
今の不動産市況から考えれば、予定されている坪単価250～260万円が妥当だと思いますし、駅から徒歩5分で閑静とくれば人気で抽選になるでしょうね。
私も東向きは人気薄と思います。

[228: 物件比較中さん]

>>203
>プラウドとパークハウスじゃ残念ながらブランド力が…。

201ですが、プラウドじゃないですよ。下った別の駅の駅近マンション。
ここの予定価格より更に高かったのに即日完売でした。

知識不足でプラウドがそんなにいいブランドだと知りませんでした。
パークハウスもひと昔前ならそんなこと言われなかったでしょうね。

[229: 匿名さん]

坪250～260で妥当なんて･･･そう思えるのが羨ましいです。
プチバブルの07年、08年の頃の価格のままのような･･･。
こんな時代でも、スリーダイヤ強しといったところでしょうか。

[230: 匿名さん]

最近のパークハウスは値付けに失敗して値引きする物件が多いですよね。
ここもそうならないか心配です。

[231: 物件比較中さん]

誰もが安い価格で売られることを望んでいますし、もちろん私もその一人ですが、ヴィークコートの高価格を除外してもプラウド宮崎台・ルフォン宮前平の同様な価格帯かつ好調な売れ行きから考えれば、坪250以上になることは普通だと思います。

また、不動産バブルの2007年前後の市況と比較しても、宮崎台・宮前平・鷺沼・たまプラーザの駅近物件はさほど値下がりしていませんし、中には分譲価格よりも値上がりしている物件もありますね。
このパークハウスも、少なくとも10年は価値を維持できると思います。

ただ、個人的には外観デザインに落ち着きがなく好きではありません。

[232: 匿名]

プチバブル崩壊後に最近このエリアで販売された類似の駅近物件（プラウド、ルフォン、ブリリア）が全て200万円台中盤かそれ以上で順調に推移している中でパークハウスが200万円台前半で売る訳がないでしょう。プチバブルはヴィークコートの300万越え。
他にも根拠もなくパークハウスが最近ブランド力がないとか、立地の違うサンクタスが安いからパークハウスにも影響があるはずとか書きこんでも意味がないと思います。
買いたくても買えない人が書き込みを地所にアピールして価格を下げようとしているのかもしれませんが（そうでもないとわざわざサンクタスの情報をここに書き込みませんよね？）もうやめませんか。影響ないですから。
本当に検討をしている人にとってこの状況は避けてもらいたいです。

[233: 物件比較中さん]

232さん

本当に検討しているなら、少しでも安いほうが良いのではないですか？
比較検討しないで、一本釣りですか？

それともあなたは。。。。。

いずれにせよ、もう少しで価格発表のはずです。

[234: 231]

233さん

主旨が違うのですよ。
昨今の不動産マーケットと近隣新築マンションの販売状況を調べれば、パークハウスが坪単価200万円台の半ば（つまり250万円）より安く販売されることはないだろうということですよ。

誰もが安く買えれば嬉しいですが、比較検討する中でパークハウス宮崎台の立地と周辺環境を考えれば坪200万円台の半ばを超えた金額で販売されるだろうと、ものすごーく冷静に考えられたわけです。

お書きのとおり、近いうちに正式価格が発表されるでしょうから、今から熱くなっても仕方ありませんね。
私も含めて、各人の経済力と判断力で決めることですね。

[235: 物件比較中さん]

231さん、232さんに同感です。

私も、このパークハウスは坪単価250以上で販売されると思います。
そして、ほとんどの間取りが5000万円以上になるでしょうね。
4000万円後半で売られるのは、東と西の1階部分ぐらいだと思います。

ってことは、簡単に計算して年収800万円以上の所得者が狙える物件となります。
（5000万円の物件に対し、頭金を20%入れて4000万円を35年ローンとすれば、元利金等返済＋管理費等で月額15万円ほどになるおおまかな計算）

[236: 匿名さん]

物件本体が5000万円であっても、入居後の家財や諸費用（修繕一時金や税金）に500万円ほどを用意しなければなりませんね。
とすると、私には高い買い物です。
しかも、本体5000万円の間取りなんて、あまりなさそうですし。

うーん、考えちゃうなぁ、立地がいいから欲しいなというのが本音です。

[237: 近所をよく知る人]

立地そんなに良いでしょうか？
建物に関しても西向きの間取りが多く、実質２階が１階、機械式駐車場やエレベータなどの
ハード，設備面を冷静かつ総合的に判断して、坪単価２５０万以上でもよしと思えば
人それぞれお考えがあると思いますので買えばいいでしょうが、首都圏でも近い将来
人口の減少が予想されていますので、現在を基準に宮崎台で将来資産価値期待するので
あれば、それはあまり期待しないほうがよいと思いますよ。

[238: 匿名さん]

書き込みがないのが耐えられないんですか？余計なお世話です。情報量ゼロ。

[239: 購入検討中さん]

候補から外しました。
以下の理由からです。

１．ディスポーザなし
２．駐車場が屋外の機械式
３．カラーセレクトが２色のみ
４．価格
５．占有部分にPSが５～６か所もある。
　　部屋の四隅がPSなんて・・・
６．ダウンライトが、蛍光灯式ではない。
　　オプションにはありますが・・・
７．魔法瓶浴槽がオプション
８．玄関周辺が、吹付塗装

　修繕費を考慮した仕様？と思いきやそうでもなかったり・・・

価格面と仕様、立地を考慮しても（私の中では）中途半端な物件と判断しました。

皆様はいかがでしょうか？

[240: ぱん]

建物の内装、外装、設備どれも大切です。しかし、しかし、マンションの資産価値で一番大切なもの、それは立地です。
ダウンライト、浴槽、ディスポーザーそんなものは数年もすればたとえ今、最新であったとしても陳腐化してしまいます。

[241: 物件比較中さん]

私も239さんが書かれている点が気になりました。
ＰＳ確かに多いですよね、間取りの変更とか簡単にできるのでしょうか？
価格はどうなるか分かりませんが、カラーセレクトや設備面はやはり
いまいちだと思います。

[242: 匿名さん]

資産価値…一番影響を受けるのは立地で正しいと思います。
　　　　　が、どうでしょう。
　　　　　これからの数年は読めるでしょうが、20・30年後人口縮小で住宅購入する人が少なくなったときの
　　　　　ことなど所詮読めないですよね。（人口が増える可能性が0ということもないが）
よって、数年後にすぐ売ることを想定していなければ、資産価値もどうなるか分かりませんよね。
資産価値だけを優先して住宅購入するより、長く幸せに暮らせるためにはという発想で、
自分の優先順位を整理して、住宅購入の検討をするのがいいのかなと思ったりします。
定年までの通勤の利便性を踏まえ、駅近がよいという考え→結果、資産価値がついてきたという後付けの
発想でいいですよね。

239さん
専有部にPSが5～6箇所ある。
→部屋に出っ張りがあるという意匠的な問題よりも
→直床仕様になっていることの方が問題ですね。
（直床仕様ということは将来ｽｹﾙﾄﾝにしての大幅なﾘﾌｫｰﾑにも制限があるということです。）
多分、この施工会社の地所案件は直床仕様だと思います。
CHECK EYE'S BOOKを入手できるなら、確認して下さい。

吹付塗装…修繕費用において、ﾀｲﾙより維持費がかかります。
　　　　　少なからず修繕積立金には影響しますね。

ﾀﾞｳﾝﾗｲﾄ…照明器具は、早い時期にLEDに替えましょう。
　　　　 照明分の電気料金は大幅削減できます。
　　　　 まだLEDのｲﾆｼｬﾙｺｽﾄは高いですが、ﾗﾝﾆﾝｸﾞｺｽﾄで十分償却できます。
　　　　

[243: 購入検討中さん]

宮崎台はスーパーが少なすぎで、家族持ちには生活しづらそう？東急ストアも品ぞろえが少なく高そう？
現在、新城に住んでますがスーパーは5件あり、宮崎台で五千万だすなら、新城の四千万台のマンションが
良さそうです。渋谷までのかかる時間は同じぐらいです。

[244: 匿名さん]

数年前に横浜から移り住んできましたが、当時東急ストアの高さに驚きました。
田園都市沿線はほとんど何もないところに東急が開発したので各駅単位に
東急ストアがるのは当然でしょうが、急行が止まる大きな駅以外は競合するストアが
あまりないことから、高い設定でも他に選択肢がないので売れるのでしょうね。
田園都市沿線は地価が高いからかもしれませんが、相対的に物価が高いので
通勤等の交通の利便性以外の日常生活では案外住みやすいとはいえないかも
知れません。

[245: 匿名さん]

東急ストアは小田急OXに比べれば安いよ

[246: 周辺住民さん]

私も東急ストアは高いのでほとんど行きません。
普段はユータカラヤ、OK、ライフ、ヨーカドーなど。
でもこの間、時間的にそこしかなく新しくできたたまプラの東急ストアに入ったら意外と安かった！
競争にさらされて変わってきたのかな。
この辺は徒歩圏で何軒もスーパーはないけれど、車だと色々選択肢があります。
車行動の人が多いのでは？

[247: 匿名]

PSが多いのはむき出しになりがちなエアコンのスリーブを隠すためにわざわざ作っているためで都心部の大手デベ物件でよく見られるもの。
カラーセレクトは一般的に戸数に比例していて、91戸のプラウドなども含め100戸未満であれば2つは普通。
バルコニー側、廊下側含め一切吹き付けタイルのない物件はこの価格帯の物件ではまずないでしょう。むしろ私はバルコニー側全てにタイルが貼られていることに少し驚きました。
その他の点も含め、価格と仕様のバランスなさすぎますし、およそプロの人ではないと思われますが、検討を外されたのであれば、あまり惑わすようなことを書かれない方が良いのでは？少しでもマンションに携わっている人なら笑って読めますが、真に受けてしまう人がいるかもしれないと思ったので書き込ませていただきました。

[248: ご近所さん]

スーパーならユータカラヤがありますよ。
近隣から車で買いに来る人もいるくらいです。

[249: 匿名さん]

>>239は私も非常に悪質な書き込みだと感じました。巧妙なので削除依頼は出せません。

[250: 匿名]

現地を2度しか見ていないのですが、物件前の公園のグラウンドは、週末、ほぼ少年野球などで貸し切り状態なのでしょうか？
広々とした公園に魅力を感じて検討しているのですが、一般人は週末に家族で遊ぶことができない公園なのかと、ふと疑問に感じました。
行政に尋ねれば分かることかもしれませんが、近隣さんに教えていただけましたら幸いです。（我家は土地勘がありません）

[251: 匿名さん]

239はサンクタスの工作員では？

[252: ご近所さん]

２５０さん

物件前の公園（宮崎第１公園）のグランドは、週末はかなりの確立で少年野球などで使用していますので
そのときは家族で遊ぶことはできないと思います。
家族連れが週末遊ぶ公園とは少し用途？が違う感じです。

[253: 匿名さん]

ドンキホーテもあるね。

[254: 物件比較中さん]

隣りの第一公園は、週末ほぼ少年野球です。
大きめの大会があるときなど、朝から開会式のマイクを通した声、入場行進なのか音楽付き。
試合が始まると応援している父兄の叫び声、もちろん野球少年の応援の声、
夕方の閉会式は、またマイクを通した声に音楽。
静かとはいえません。

休日は一般人がのんびり遊ぶとしても、思いっきり端っこで…ということになります。
あー、でもボールが飛んでくることを考えると、小さなお子さんは遊具がある場所(駅側)限定ですね。
平日の早朝はドッグランと化しています。
平日なら遊べると思いますよ。


>>242

この物件、二重床だと営業さんは言ってました。
花霞は直床だったけど。

[255: 匿名]

250です。
自身が想像していた公園の使い方と現実は若干異なっていたようですね。
それでも、緑の多い周辺環境は魅力ではあります。
252さん、254さん 早速詳細をありがとうございました。

[256: 購入検討中さん]

ユータカラヤは、新城で言うとクリシマやアルカードのようなスーパーなのでしょうか？
今度、行ってみます。新城のマンションが手狭になったので、子供が転校せずにすみ、西友のあるところを探してます。西友は、他のスーパーのチラシを持っていくと同じ値段にしてくれるし、さらに月2回５％オフの日があり、
できれば西友がマンションそばにあってほしいのですが、もともと神奈川は東急沿線なので、西友少ないですね。
南向きで5千万ぐらいなら買いたいですが、6千万近くするようなら、このまま新城で我慢しようと思ってます。
5件のスーパー、焼き肉屋、焼き鳥やイタメシと住むには新城はいい環境ですから！

[257: 匿名]

２５０さん
公園の入り口に子どもなんとかセンターという建物があってなかに遊ぶところがあります。ちっちゃな体育館みたいのもありますし幼児用の部屋もちゃんと分けてあります。雨の日なんか家で走り回られるよりすぐ隣にそんなところがあれば便利だなと思います。しかも結構遅くまで開いてます。

[258: 周辺住民さん]

ユータカラヤは安いけどそれなり
野菜や果物が時々食べれないほど不味かったりする
言うまでもないけど質は東急の方が良いよ

[259: 購入検討中さん]

258さん、情報ありがとうございます。衣食住、とりわけ食と住は密接な関係があって長くその土地に住むとなれば
徒歩圏に競合スーパーがたくさんあればあるほど価格競争もあり、いいものを安く買えるので、その余ったお金を
別に使えることになります。今は、肉、野菜、果物など、スーパーによって買う品をそれぞれ決めています。
牛肉などは、溝の口の丸井の柿安の特売を狙っていますが！
もうひとつ教えていただけますでしょうか。宮崎台では、新聞広告に新城の西友の広告は入りますか？

[260: 匿名さん]

西友は市が尾にあるけど武蔵新城の方が大きいね。
チラシはネットでも見れますよ。。

[261: 物件比較中さん]

宮前平・鷺沼・たまプラ辺りとの住環境比較なら参考になりますね。

[262: 周辺住民さん]

どのマンションにもウイークポイントがあり、このパークハウスも西向きが多い・武蔵野貨物線が地下を通過等の弱みがあると思うのですが、なかなかいい立地だと思います。
私は、ここが売り出される前に近隣の物件を購入済みですから客観的に書きますが、きっと満足できるマンションだと思いますね。
ご予算があれば、南向きを狙うのがいいと思いますが、たぶん抽選になるでしょう。
抽選を避けて立地優先で狙うなら、西向きがいいかなと思います。

[263: 元近所]

東急ストアは、鷺沼や宮前平や梶が谷と比較すると、少し鮮度が悪い気がします。。
回転の問題かもしれませんが。

あと、新城って南武線の？

東横や田園都市線は沿線の雰囲気やブランドが好きで住む人が多いです。
一度住んだらリピーターというか。
その辺りの価値観が違うと、住んでから苦労するのでは？
塾率はほぼ100%で、ほとんど私立に行くエリアです。

[264: 匿名さん]

>263
笑止千万。殆ど私立に行くなら公立の小中学校は無くなっているはず。

実際は違うはず、私立の小中の数も少なく、通学には激混み電車。
現実的な選択としては公立は大多数のはず。

本気で私立進学を狙うなら23区の世田谷、杉並、練馬、板橋より都心に
住居を構えるのが妥当。国立小も多数受験可能なエリアに住むのが自然。

同じチェーンのスーパーでも郊外の田都と23区内でが品ぞろえも全く違う。
西友でも荻窪タウンセブンなら、たまプラ東急デパート以上だと思うけどね。。

[265: 購入検討中さん]

２６３さん、個人的には実利優先ですの、ブランドとか考えていません。
川崎市に詳しい人は宮崎台のほうが武蔵新城より裕福なかたがマンション購入しているのかと思うのかも知れませんが都内の人や他県の人は全く知りませんし、溝の口経由の通勤のことを考えれば都心へのこと出勤に関しては宮崎台でも武蔵新城でも全くといっていいほど同じです。帰宅が終電まじかだと乗り換えの分多少違いますが、宮崎台も各駅停車の駅なので大差ないと思います。武蔵新城は外食するおいしいお店もあり、本当は宮崎台より魅力的です。
本当は溝の口や、小杉の6000万以下のマンションを探してますが、なかなか良い物件がなく、宮崎台も考えましたが南向き6000万では高い物件と思っています。6000万くらいするのであれば、中延の物件の価格が気になります。

[266: 物件比較中さん]

265さん

>溝の口経由の通勤のことを考えれば都心へのこと出勤に関しては宮崎台でも武蔵新城でも全くと
>いっていいほど同じです

同じではないでしょう。
溝の口から宮崎台まで各停2分ですが、武蔵新城となると乗り換え＋南武線の時間がかかります。
また、通勤時間帯の乗り換えストレスは大きく、それをどう考えているのでしょうか。

[267: 物件比較中さん]

もし可能であれば、武蔵新城・南武線・西友の話題から一旦外れませんか？

[268: 物件比較中さん]

267さんのご意見に賛成です。
地下を通る武蔵野貨物線について、建物構造への影響についてご存じの方がいましたら教えてください。
私自身、この貨物線の真上の賃貸マンションに住んでいましたので、音については支障がないと思っています。

[269: 購入検討中さん]

私も、267サンの意見に賛成です！

宮崎台やこの物件の話をしましょう！

公園は、実は中学校時代よく塾の帰りにたまってました。
花火したり、お菓子食べながらしゃべったり。。
子連れで遊ぶような公園ではないですね。
グラウンドというか。

土日は野球、平日の夜は中学生がいるとなると結構騒がしいでしょうか？
自分が遊んでおいてなんですが、今の環境が知りたいです。

[270: 物件比較中さん]

この物件の近くに住んでおり、車で物件の前を良く通ります。
公園の周りは駐車している車が多く、特に物件の西北側のT字路は見通しが悪く結構神経を使います。
駐車場が接続する出入り口の前後は駐車禁止にしてもらわないと危険な気がいたします。
公園は小学生中学生向きと言った感じで乳幼児が安心して遊べると言った感じではありません。むしろ野球場と考えたほうが良いでしょう。