パークハウス宮崎台シンフォニーテラス

[物件比較中さん]

東急田園都市線の宮崎台に建設予定の地上6階建マンションです。
いろいろ情報交換しましょう、よろしくお願いします。


所在地：神奈川県川崎市宮前区宮崎1丁目6番5（地番）
交通：東急田園都市線 「宮崎台」駅 徒歩5分 （改札口）

売主：三菱地所株式会社
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定

[101: ビギナーさん]

94です。

ご回答いただいた方に感謝申し上げます。
自分で更に勉強して、ガラス手摺りのことを調べてみますが、皆さんのご回答で少し安心しています。
駅から5分、かつ閑静ということでこの物件に興味を持っています。
ただ、どこのマンションもそうですが角部屋以外は普通の間取りで、面白味を感じないのが残念です。
Qタイプは、とても魅力を感じますが私には広すぎますし、それより以前に購入できない金額です。

今まで、プラウド宮崎台やルフォン宮前平も候補に挙げましたが、私は近隣に永く住んでいますことからプラウド前面道路の交通量の多さを知っていますし、ルフォンも抜け道に面していることから購入を断念しました。

ミストサウナは水道管工事が必要なはずで後付けは無理だと思い、私としては非常に魅力を感じます。

[102: 購入検討中さん]

皆さんご指摘の通り、角部屋が高く感じました。
これは、プラウドを売っていた頃の値段設定です。
2月の正式値段設定が楽しみです。もう少し下がった値段を期待します。
パークハウスさんの頑張りを期待します。

[103: 99]

100さん

ありがとうございます。
プラウド購入者ではありませんよ。
こちらの物件を検討しているものです。
百聞はなんとやら、事前案内会に参加してきたいと思います。

[104: 99]

100さん
聞いておいて失礼な返信でした。すみません。

[105: 100]

104さん
こちらこそ訝ってしまい、失礼致しました。
事前案内会では、間取りも貰えますし、かなりざっくりですが、予定価格もわかりますので色々参考になると思いますよ。
間取りがつまらないとの評もありますが、ちょっと前まで私が検討していたタワー物件と比べると、かなりスッキリして見えます。プラウドも今回と似た間取りが多かったですが、やはりオーソドックスな間取り（悪く言えばつまらない、陳腐な間取り）がなんだかんだで家具配置を考えても無駄の少ない気がします。個人的に和室ではなくて全て洋室がいいかな、とは思いますが。
あとは予算頑張って南向きに絞るか、公園向きを前提として進めるか、迷い中です。。

[106: 物件比較中さん]

105さん

頑張って買えるなら、南向きにしましょう。
後々に後悔しませんから。
住んでても満足ですし、将来の売却または賃貸にするときも有利です。

[107: 物件比較中さん]

予定価格で４ＬＤＫの最上階はどのぐらいなのでしょうか？
事前案内会を希望しましたが、１月の３連休に回されました。お正月に相談するのに、大体どの程度かがわかればいいなと思いました。
個人的に宮崎台は好きなのですが＠２５０万円以上であれば、正直、世田谷、杉並、湾岸あたりまで選択肢が増えてくるので、「川崎市」でそれ以上だと悩んでしまいます。

[108: 物件比較中さん]

向きにもよりますが、人気の南向きか、南西角であれば、おそらく＠270～280万円ぐらいではないでしょうか。
南向きの3～4階であれば＠250万円程度だと思います。

世田谷はあまり知りませんが、杉並でも浜田山等条件の良いところでは駅徒歩5分以内は＠320万円は超えますので、
＠250万という水準は、川崎のまあまあ条件の良い住宅地の相場だと思います。

[109: 物件比較中]

スロップシンクはついていないようですね。

[110: 匿名さん]

地所は吉祥寺でエコマンションを出すようですね。
外断熱や太陽光温水など面白い仕様です。
石神井公園の物件も細かい仕様は未発表ですが
壁面緑化などこれまた凝った仕様です。
そのあたりの物件と比べてみるのも面白いかもしれません

[111: 匿名さん]

この物件、目新しい仕様ではなく金額高め設定と思いますが、ブランド好きの方には売れる物件でしょうね。
花霞を例にすれば、マンション群に囲まれた立地＆普通の腕前では苦労する駐車場でありながら坪単価265万円ほどで売り切りましたので、ここも「パークハウス」という名前だけで売れると思います。

[112: 物件比較中さん]

駐車場は機械式が主なようですが、当然サイズ制限がありますでしょうか？当方、ＢＭＷのＸ５で高さ、重量、幅とも一般的な機械式には入らないことが多いです。
また屋内ではなく、屋外駐車場になりますか？ご存知の方がいらっしゃれば教えてください。

[113: 匿名さん]

112さん

シンフォニーテラスには興味がないので知りませんが、ルフォン宮前平の駐車場ならX5でもOKでしょう。
全高210cm、全幅190cm、全長510cm、重量2300kgまで許容する屋内ピットが8台分あります。

[114: 物件比較中さん]

ここは、とにかく、場所が良い！！

[115: 匿名さん]

これからの地所物件は場所が素晴らしい！吉祥寺や石神井公園は場所が良いし仕様も凝ってる。問題は価格がいくらなの！

[116: 99]

事前案内会に行ってきました。
駅から徒歩5分とHPにも記載ありますが、
確かに駅から近く、若干坂はあるものの、場所も静かでいい立地だと思いました。
モデルルームも見せてもらいました。
ハイサッシなし、ディスポーザーなしの点は、残念でしたが、個人的には十分な設備でした。
価格は未だ決まっていないようですが、部屋数が多い西向きの最下（2F・階下がｴﾝﾄﾗﾝｽﾎｰﾙ）で坪230程度でした。西向き（厳密には北西のようですが）にしては、若干高めのような気がしましたが、正式価格もまだ決まっていませんし、引き続き検討していきたいと思います。
ところで、通勤時の電車の混み具合についてご存知の方教えて頂けないでしょうか？
新聞読んだり出来ませんか？
本当は実体験した方がいいのでしょうが、宜しくお願いいたします。

[117: ご近所さん]

116さん

宮崎台に居住しています。
朝7時15分以降の宮崎台駅からの上り田園都市線は超満員で、たまに積み残し（満員で乗れない）が発生します。
それ以前の電車であれば、あまりストレスなく通勤できますが、途中（溝の口またはニコタマ）で急行に乗り換えた場合は、それなりに混雑しています。

[118: 匿名さん]

マンションの駐車場は契約後に抽選のパターンが多いのじゃないかな。
機械式の上段なら駐車出来ても、抽選をパスできるかは分からない。。

家と車のどっちを優先するかという問題もあります。
ちなみに私はマンションの駐車場に入る車に買い換えましたよ。

現行X5は幅が１．９メートル超、普通のマンションの駐車場では難しいだろうね。
１階住戸の専用平置きとかでもサイズの確認は必要だろうね。

[119: 物件比較中さん]

物件の検討中です。
機械式駐車場って私自身は使用したことがないのですが
書き込みを見ていると出し入れに大変そうですね。
しかも地上２段地下２段と聞いていますので・・・

それとエレベーター数が７５戸で１機って少なくないですか？
通常は５０戸で１機のようです。
階段の数も少ないように見えます。

収納に関してはトランクルームがないのが残念です。
アウトドアーで使うような汚れ物は室内に置いておきたく
ないですからね。

立地は公園周辺の狭い道路が日中の時間帯に駐禁解除に
なっているため、びっしりと駐車車両が止まっているので
車で通行するとかなりわずらわしいと思います。
ただ、駅近等の環境は気に入っているので、この物件の正式な
坪単価がどのくらいになるのかで判断したいと思います。

[120: 99]

１１７さん

ありがとうございます。
７時前に宮崎台駅を出ようと考えておりますので、
それほどストレスを感じることなく通勤出来そうですね。

[121: 物件比較中さん]

ご指摘のようにエレベーターの数1機は少ないと思います。高級マンションほどエレベーター1機辺りの部屋戸数が少ないと言われています。ディスポーザ-がないなどかなり節約した設計になっているのでしょう。
事前説明会に行きましたが、三菱地所さんも値段設定に悩んでいるようでした。まあ、事前説明会の目的はそこにあるのでしょうが。。。。
某電鉄メーカーがタマプラでだしている物件でも、最上階東南角部屋が坪260万超でしたので、同程度かもう少し低めじゃないと売れないのではないでしょうか。宮崎台の方が立地が良いとしても設備面で見劣りしますので。。。。

[122: 購入検討中さん]

この物件で、坪２５０とか２６０とか仰っている方は、
沿線や最寄駅、立地などを見直しされた方がよいと思います。

121さんがおっしゃっているような最上階東南角部屋でしたら、
坪２９０万前後と言ったところでしょう。
この物件なら、この価格でもおそらく抽選でしょう。

[123: 物件比較中さん]

坪290万ですか？バブルですね。
宮崎台の反対側に同程度の値段で売っているマンションがありますね。。
タマプラの物件は三菱地所さんも販売主でした。失礼致しました。

よっぽど高い時に購入されましたか？
それとも、三菱地所の関連の方ですか？

[124: 匿名]

私は122さんでもなければ三菱地所の関係者でもありませんが、正直122さんに同意です。
どうやら坪250万円前後のマンションに坪300万円越えのマンションの仕様を求め、価格は坪200万円台前半を求める人が多いようですね。
この価格、仕様で、地所が仕様を下げてるとか言ってる人は、ないものねだりのいつまでもマンションを買えない人だと思います。
御影石のキッチンカウンター、食洗機、ミストサウナ…、どれもが恐らく花霞の失敗のトラウマから来る十分過ぎる仕様でしょう。条件のいい住戸を坪250万円で売ろうもんなら殺到しますよ。
期待するのは自由ですが、常に予約が一杯の今の状況がもし本当ならば、正式価格に待しても無駄かと思われます。
設備が劣る、値段が高いと言う方は見送ったほうが得策です。私を含め、花霞を見送った多くの人が、見送ってよかったと思ってますから。

[125: ご近所さん]

近所の住人でそろそろ購入を検討中です。

駅から近いのは確かですが、実際に歩いてみれば分かると思いますが
立地は駅の反対側のヴィークコートのほうが勝っています。
公園周辺の道路は最近駐禁解除になり、片側１車線が駐車車両で埋まって
しまっていて、近所の住人はかなり迷惑しています。
また、夜の公園脇は女性の一人歩きには多少不安を感じると思います。
１１９さんの書き込みに仕様がありますが、７５戸でエレベータ１機
駐車場が機械式に対して、反対側の物件は５９戸でエレベーター３機？
駐車場も平置きです。
ただ、販売価格が高すぎて売れ残っているようですが・・・
なので、坪２９０万円前後などという価格で抽選になるようなら
ヴィークコートが苦戦しないと思います。

[126: 購入検討中さん]

エレベーター１基で全然問題ないですよ。
設計やってる人なら言うまでもないですが
１４階建て１フロア４戸(５６戸)でエレベーター１基がいわゆる５０戸でエレベーター１基のベースです。
計算だけで言えば、１４階建て１フロア５戸でも十分足りてしまいます。
７５戸でも６階建てなら問題ありません。
プライバシーにとりわけ重点を置いたマンションなら３戸１エレベーターのマンションもありますが
億ションをはじめとするマンションが基本です。
地下住戸も含めて坪３００万のヴィークコートと
最も条件のいい住戸が同程度のシンフォニーテラスはそもそも価格が違いすぎる。。。

[127: 物件比較中さん]

126さんのおっしゃるとおり、ヴィークコートと比較するのは無理がありますね。
ルフォン宮前平の坪単価と比べると、南向きの部屋の坪単価はほぼ同レベル。
東向き、西向きは、ルフォンより高めですね。
ここの場合、西向きと東向きの販売個数ががかなりの数を占めるので、
あまり下げたくないのでしょうか。
確かに、立地的には魅力的ですし、（情報不足もあってか？）事前案内会も好評のようですが、
飛びつくような内容ではないと思いますが。花霞は余程酷かったのでしょうか。

[128: 物件比較中さん]

プラウド宮崎台の平均坪単価は245万円でした。ルフォン宮前平は少し低い坪単価です。
もしヴィークコート宮前平との比較をされているのでしたら、惨たんたる売れ残りの実情を知れば坪単価290万円などという価格は高すぎで、私も125さんの意見に同感です。
花霞にしても、立地も間取りも悪いのに坪単価265万円で売り出したため、とても苦戦しました。

直近の、宮崎台・宮前平の中古物件の坪単価をご存知ですか？
駅から徒歩5分以内、75平米前後、築年数10年未満の物件ほとんどが坪単価200万円弱で取引されています。
このことから、ごくごく標準的な仕様のシンフォニーテラスが将来売りに出れば、とっても悲しい結果となります。
ま、不動産市況が現在と同じ環境であればですが。

いずれにしても、費用対効果でそんなに魅力的な物件とは思えません。
西向きが多く、どの間取りも田の字ばかりです。
冷静に考えられたほうがいいと思いますけど。

[129: 物件比較中さん]

学区や駅からの距離考えたら、絶対ルフォンやブリリアの方が魅力的。
宮前区の行政機能が集まってる宮前平の方が何かと便利だし、宮崎台の方が勝ってる点があれば是非教えてください。

[130: 匿名さん]

宮前平駅を最寄りに10年以上住んでいます。
駅前に尻手黒川が通っているせいか駅まわりがなかなか充実しません。
宮崎台の方が店も多くていいなあと長年思ってました。
鷺沼駅近物件があればベストなんですけどねえ。。

[131: 匿名さん]

１５年ぐらい前に宮崎台に住んでいましたが、これといったお店がなくて寂しい駅だと感じました。
宮前平や宮崎台が人気がある街だと知ったのは最近のことです。本当にびっくりです。
私なら坪２５０万以上も出すのなら他の地域を選びますよ。

[132: 申込予定さん]

宮崎台は魅力に乏しく便利ではなく寂しい駅のようですね。。。
建物自体も魅力的な物件ではないようですね。。。
西向きが多い立地で価格も高いわりに間取りも普通で仕様は悪く設備が劣りエレベーターも少ない。。。
124さんと同意見で、正式価格を待つまでもなく直ぐに止めたほうがいいと思います。

私も花霞見送り組ですが、時節柄お手頃になった上に人気がないみたいなので倍率がつく心配もなくて良かったです♪

125さんが立地の話で、夜の公園脇は女性の一人歩きには不安を感じるとありましたが、
駅からあの距離で不安だと全国の多くの女性は一人歩きなんてできなくなるのではないでしょうか？

[133: 匿名さん]

最近は、パークハウスの竣工済物件の多くでかなりの大幅値下げがされている点も気になりますね。
財閥系は値下げしない、はもはや昔のことなのでしょうけど
それでもあれだけ下げられる可能性がある、というのはちょっと気になります。

割高かもしれない、と言う人が多い地所の物件では最初は様子見が妥当なのかな。

[134: 匿名さん]

検討中の者です。
どなたか宮崎台の利点を教えていただけないですか？
学区とかそんなにいいのですか？

[135: どげんかせんと]

全国学力調査の結果が知りたいね

[136: 匿名さん]

250なら新百合ヶ丘がカエルかも

[137: 周辺住民さん]

>>132
近隣住民です。公園側の道路は夜は暗く、女性の一人歩きはかなり怖いと思いますよ
通勤の為毎日通らなくてはなりませんが、いつも後ろや周囲を気にしながら歩いています。
最近は夜はパトカーが巡回しているようで、パトカーのランプを見るとほっとします（何かあったのかと逆に怖くもなります）
宮崎台は、駅前にスーパー薬局がティップネスがある以外特に何もない街で
田舎っぽい感じが好きなら良いと思います。そこは私も嫌いじゃないです。
通勤は急行への乗り換えが面倒なのとラッシュが嫌で各停で行ってしまうため利便性は全く感じません。
ニコタマが１５分程度で行けるのだけは良いです。
田都沿線は電車通勤するのに他の線より忍耐がいると思った方が良いです。
沿線に住んでる人と話をすると絶対「通勤がツライ」という話しになります。
車メインで生活されてる人には問題ないです。

[138: 物件比較中さん]

宮崎台に住んでおり、今年の夏ごろに宮前平の＊＊＊＊に引越しをする予定です。

私としては、宮前平よりも宮崎台に魅力を感じますし、このパークハウスの立地にも魅力を感じます。
駅近・閑静・将来の周辺環境の変化という条件から考えれば、とてもいい場所です。
また、駅周辺の商業施設で日々の生活には十分で、なんら問題ないと思っています。

隣に公園があるため、夜間の特に女性の一人歩きを心配されるかと思いますが、それを言い出してしまうと他の安心な場所は見当たらないと思います。
ちなみに、宮前区はとても治安のいい場所とのことです。

この物件の難点は、西向きの間取りが多いことと、ちょっと広めの間取りになると値段が跳ね上がることでしょう。

[139: 物件比較中さん]

小学区は宮崎台小になると思いますが、やや距離を感じています。通学ルートはティップネスの前を下っていき、そのまま学校の横まで通るルートでしょうか？これから小学校に入る子供が２人いるので、やはり低学年ですと２０分ぐらいはかかるでしょうか？結構引っかかっています。中学生になれば宮前平中まで２０分かかろうが気にはなりませんが・・・
そう思うと、宮崎台は北側のほうが何かと便利かなと思ったりしています。ここは私みたいなファミリー層よりもシニア層のほうがいいのかと思ったり・・・　
皆さんは小学校までの距離は気にはなりませんでしたか？

[140: 近隣さん]

三十年以上宮崎台に住んでます。宮崎台小学校は母校ですが、確かに今思うと遠かったと思いますが、当時は苦にもならなかったですね。小学生なんてそんなもんです。パークハウス予定地は昔よく秘密基地とか作って遊んだなぁ、あー懐かしい。

[141: 近所をよく知る人]

パークハウスから宮崎台小学校までですと低学年生では最低でも
２０分はかかるかも知れませんね、信号待ちを考慮すればそれ以上で
しょう。通学ルートは１３９さんが書かれているルートが一般的です。
私も学区や公共施設等を考えれば宮崎台は北側のほうが便利だと
思いますよ。
それと１３７さん等が書き込みされていますが、公園脇の夜の道路は
感じ方は人それぞれでしょうが、やはり不気味だと思っております。
数年前には梶ヶ谷で通り魔殺人がありましたが、現地とそれほど遠く
ないので、子供たちには注意を促していました。
宮崎台周辺もそこそこ事件は起きているようですので、油断は禁物です。

[142: 物件比較中さん]

宮崎台にもう一つ選択肢がでましたね、オリックス・長谷工の様です。
旧ゴルフ練習場アルバの跡地のようです。

http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/m-127/index.html

[143: 匿名さん]

こちらは坪２００万から坪２５０万といったところですか。さて。。。

[144: 物件比較中さん]

サンクタス宮崎台、安いですね・・・

[145: 買い換え検討中]

駅から徒歩９分、実際はもうちょっとかかりそうですね。＞サンクタス宮崎台
でも、なかなか充実した設備でリーズナブルな価格ですから、一般サラリーマン家庭の私にとっては魅力的です。

[146: 匿名さん]

三菱地所は竣工済み物件になると、最近は容赦無く値下げしてくるようなので
竣工後売れ残ってたら検討に含める、ぐらいに留めたいですね。
サンクタス宮崎台もかなり安い（坪185程度）ようですし。

[147: 周辺住民さん]

サンクタスがあるドンキー周辺は宮崎台駅近辺とは雰囲気が違う感じです。
そのあたりが安い要因だと思いますが、ドンキーもノジマも近く買い物にも便利ですし、上り坂だけど駅までまあまあの距離。
設備的にもディズポーザがあるなど充実していてパークハウスとは明らかに価格帯が違うからかなり悩ましい選択ですね。

[148: 物件比較中さん]

駅から５分と９分の違いがありますが、サンクタス宮崎台安いですね。
設備も充実しているようなので、価格差を考えればかなり気になる存在です。
この不況の時代、この先どうなるかも分かりませんしね・・

[149: 匿名]

以前販売不振で販売延期になったサンクタスが、名前を変えて再び動き出したようですね。
当時は、あの場所にも関わらず強気な価格設定で全く振るわず、販売の三井不レジは今回外れていますね。
今回は初めからホームページに価格を出しているところからも、立地ではなくあくまで価格で売ろうという姿勢が感じられます。
意外とこことサンクタスを並行検討される方がいるようでちょっとビックリです。
これを幾にパークハウスも価格を下げてくれるとありがたいのですが、もっと駅近で住環境のよい似たような立地の物件でも出ない限り、影響はなさそうかな。

[150: 物件比較中さん]

宮崎台駅からサンクタスまでなら、問題ない徒歩圏だと思います。
モデルルームが出来てみないと判断できませんが、サイトに表示の価格は魅力的です。