パークハウス宮崎台シンフォニーテラス

[物件比較中さん]

東急田園都市線の宮崎台に建設予定の地上6階建マンションです。
いろいろ情報交換しましょう、よろしくお願いします。


所在地：神奈川県川崎市宮前区宮崎1丁目6番5（地番）
交通：東急田園都市線 「宮崎台」駅 徒歩5分 （改札口）

売主：三菱地所株式会社
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定

[121: 物件比較中さん]

ご指摘のようにエレベーターの数1機は少ないと思います。高級マンションほどエレベーター1機辺りの部屋戸数が少ないと言われています。ディスポーザ-がないなどかなり節約した設計になっているのでしょう。
事前説明会に行きましたが、三菱地所さんも値段設定に悩んでいるようでした。まあ、事前説明会の目的はそこにあるのでしょうが。。。。
某電鉄メーカーがタマプラでだしている物件でも、最上階東南角部屋が坪260万超でしたので、同程度かもう少し低めじゃないと売れないのではないでしょうか。宮崎台の方が立地が良いとしても設備面で見劣りしますので。。。。

[122: 購入検討中さん]

この物件で、坪２５０とか２６０とか仰っている方は、
沿線や最寄駅、立地などを見直しされた方がよいと思います。

121さんがおっしゃっているような最上階東南角部屋でしたら、
坪２９０万前後と言ったところでしょう。
この物件なら、この価格でもおそらく抽選でしょう。

[123: 物件比較中さん]

坪290万ですか？バブルですね。
宮崎台の反対側に同程度の値段で売っているマンションがありますね。。
タマプラの物件は三菱地所さんも販売主でした。失礼致しました。

よっぽど高い時に購入されましたか？
それとも、三菱地所の関連の方ですか？

[124: 匿名]

私は122さんでもなければ三菱地所の関係者でもありませんが、正直122さんに同意です。
どうやら坪250万円前後のマンションに坪300万円越えのマンションの仕様を求め、価格は坪200万円台前半を求める人が多いようですね。
この価格、仕様で、地所が仕様を下げてるとか言ってる人は、ないものねだりのいつまでもマンションを買えない人だと思います。
御影石のキッチンカウンター、食洗機、ミストサウナ…、どれもが恐らく花霞の失敗のトラウマから来る十分過ぎる仕様でしょう。条件のいい住戸を坪250万円で売ろうもんなら殺到しますよ。
期待するのは自由ですが、常に予約が一杯の今の状況がもし本当ならば、正式価格に待しても無駄かと思われます。
設備が劣る、値段が高いと言う方は見送ったほうが得策です。私を含め、花霞を見送った多くの人が、見送ってよかったと思ってますから。

[125: ご近所さん]

近所の住人でそろそろ購入を検討中です。

駅から近いのは確かですが、実際に歩いてみれば分かると思いますが
立地は駅の反対側のヴィークコートのほうが勝っています。
公園周辺の道路は最近駐禁解除になり、片側１車線が駐車車両で埋まって
しまっていて、近所の住人はかなり迷惑しています。
また、夜の公園脇は女性の一人歩きには多少不安を感じると思います。
１１９さんの書き込みに仕様がありますが、７５戸でエレベータ１機
駐車場が機械式に対して、反対側の物件は５９戸でエレベーター３機？
駐車場も平置きです。
ただ、販売価格が高すぎて売れ残っているようですが・・・
なので、坪２９０万円前後などという価格で抽選になるようなら
ヴィークコートが苦戦しないと思います。

[126: 購入検討中さん]

エレベーター１基で全然問題ないですよ。
設計やってる人なら言うまでもないですが
１４階建て１フロア４戸(５６戸)でエレベーター１基がいわゆる５０戸でエレベーター１基のベースです。
計算だけで言えば、１４階建て１フロア５戸でも十分足りてしまいます。
７５戸でも６階建てなら問題ありません。
プライバシーにとりわけ重点を置いたマンションなら３戸１エレベーターのマンションもありますが
億ションをはじめとするマンションが基本です。
地下住戸も含めて坪３００万のヴィークコートと
最も条件のいい住戸が同程度のシンフォニーテラスはそもそも価格が違いすぎる。。。

[127: 物件比較中さん]

126さんのおっしゃるとおり、ヴィークコートと比較するのは無理がありますね。
ルフォン宮前平の坪単価と比べると、南向きの部屋の坪単価はほぼ同レベル。
東向き、西向きは、ルフォンより高めですね。
ここの場合、西向きと東向きの販売個数ががかなりの数を占めるので、
あまり下げたくないのでしょうか。
確かに、立地的には魅力的ですし、（情報不足もあってか？）事前案内会も好評のようですが、
飛びつくような内容ではないと思いますが。花霞は余程酷かったのでしょうか。

[128: 物件比較中さん]

プラウド宮崎台の平均坪単価は245万円でした。ルフォン宮前平は少し低い坪単価です。
もしヴィークコート宮前平との比較をされているのでしたら、惨たんたる売れ残りの実情を知れば坪単価290万円などという価格は高すぎで、私も125さんの意見に同感です。
花霞にしても、立地も間取りも悪いのに坪単価265万円で売り出したため、とても苦戦しました。

直近の、宮崎台・宮前平の中古物件の坪単価をご存知ですか？
駅から徒歩5分以内、75平米前後、築年数10年未満の物件ほとんどが坪単価200万円弱で取引されています。
このことから、ごくごく標準的な仕様のシンフォニーテラスが将来売りに出れば、とっても悲しい結果となります。
ま、不動産市況が現在と同じ環境であればですが。

いずれにしても、費用対効果でそんなに魅力的な物件とは思えません。
西向きが多く、どの間取りも田の字ばかりです。
冷静に考えられたほうがいいと思いますけど。

[129: 物件比較中さん]

学区や駅からの距離考えたら、絶対ルフォンやブリリアの方が魅力的。
宮前区の行政機能が集まってる宮前平の方が何かと便利だし、宮崎台の方が勝ってる点があれば是非教えてください。

[130: 匿名さん]

宮前平駅を最寄りに10年以上住んでいます。
駅前に尻手黒川が通っているせいか駅まわりがなかなか充実しません。
宮崎台の方が店も多くていいなあと長年思ってました。
鷺沼駅近物件があればベストなんですけどねえ。。

[131: 匿名さん]

１５年ぐらい前に宮崎台に住んでいましたが、これといったお店がなくて寂しい駅だと感じました。
宮前平や宮崎台が人気がある街だと知ったのは最近のことです。本当にびっくりです。
私なら坪２５０万以上も出すのなら他の地域を選びますよ。

[132: 申込予定さん]

宮崎台は魅力に乏しく便利ではなく寂しい駅のようですね。。。
建物自体も魅力的な物件ではないようですね。。。
西向きが多い立地で価格も高いわりに間取りも普通で仕様は悪く設備が劣りエレベーターも少ない。。。
124さんと同意見で、正式価格を待つまでもなく直ぐに止めたほうがいいと思います。

私も花霞見送り組ですが、時節柄お手頃になった上に人気がないみたいなので倍率がつく心配もなくて良かったです♪

125さんが立地の話で、夜の公園脇は女性の一人歩きには不安を感じるとありましたが、
駅からあの距離で不安だと全国の多くの女性は一人歩きなんてできなくなるのではないでしょうか？

[133: 匿名さん]

最近は、パークハウスの竣工済物件の多くでかなりの大幅値下げがされている点も気になりますね。
財閥系は値下げしない、はもはや昔のことなのでしょうけど
それでもあれだけ下げられる可能性がある、というのはちょっと気になります。

割高かもしれない、と言う人が多い地所の物件では最初は様子見が妥当なのかな。

[134: 匿名さん]

検討中の者です。
どなたか宮崎台の利点を教えていただけないですか？
学区とかそんなにいいのですか？

[135: どげんかせんと]

全国学力調査の結果が知りたいね

[136: 匿名さん]

250なら新百合ヶ丘がカエルかも

[137: 周辺住民さん]

>>132
近隣住民です。公園側の道路は夜は暗く、女性の一人歩きはかなり怖いと思いますよ
通勤の為毎日通らなくてはなりませんが、いつも後ろや周囲を気にしながら歩いています。
最近は夜はパトカーが巡回しているようで、パトカーのランプを見るとほっとします（何かあったのかと逆に怖くもなります）
宮崎台は、駅前にスーパー薬局がティップネスがある以外特に何もない街で
田舎っぽい感じが好きなら良いと思います。そこは私も嫌いじゃないです。
通勤は急行への乗り換えが面倒なのとラッシュが嫌で各停で行ってしまうため利便性は全く感じません。
ニコタマが１５分程度で行けるのだけは良いです。
田都沿線は電車通勤するのに他の線より忍耐がいると思った方が良いです。
沿線に住んでる人と話をすると絶対「通勤がツライ」という話しになります。
車メインで生活されてる人には問題ないです。

[138: 物件比較中さん]

宮崎台に住んでおり、今年の夏ごろに宮前平の＊＊＊＊に引越しをする予定です。

私としては、宮前平よりも宮崎台に魅力を感じますし、このパークハウスの立地にも魅力を感じます。
駅近・閑静・将来の周辺環境の変化という条件から考えれば、とてもいい場所です。
また、駅周辺の商業施設で日々の生活には十分で、なんら問題ないと思っています。

隣に公園があるため、夜間の特に女性の一人歩きを心配されるかと思いますが、それを言い出してしまうと他の安心な場所は見当たらないと思います。
ちなみに、宮前区はとても治安のいい場所とのことです。

この物件の難点は、西向きの間取りが多いことと、ちょっと広めの間取りになると値段が跳ね上がることでしょう。

[139: 物件比較中さん]

小学区は宮崎台小になると思いますが、やや距離を感じています。通学ルートはティップネスの前を下っていき、そのまま学校の横まで通るルートでしょうか？これから小学校に入る子供が２人いるので、やはり低学年ですと２０分ぐらいはかかるでしょうか？結構引っかかっています。中学生になれば宮前平中まで２０分かかろうが気にはなりませんが・・・
そう思うと、宮崎台は北側のほうが何かと便利かなと思ったりしています。ここは私みたいなファミリー層よりもシニア層のほうがいいのかと思ったり・・・　
皆さんは小学校までの距離は気にはなりませんでしたか？

[140: 近隣さん]

三十年以上宮崎台に住んでます。宮崎台小学校は母校ですが、確かに今思うと遠かったと思いますが、当時は苦にもならなかったですね。小学生なんてそんなもんです。パークハウス予定地は昔よく秘密基地とか作って遊んだなぁ、あー懐かしい。