ブランズタワーみなとみらいってどうですか？part3

[周辺住民さん [男性 40代]]

ブランズタワーみなとみらいについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県横浜市西区みなとみらい3丁目7番2（地番）
交通：横浜高速鉄道みなとみらい線 「みなとみらい」駅 徒歩2分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.09平米～120.31平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー（予定）

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

ブルーハーバーとの比較なども。

武蔵小杉の話題は武蔵小杉スレッドのほうでどうぞ。

[86: 購入検討中さん]

いや～　びっくりした～
海向き中部屋で@470、眺望ゼロ日陰部屋で@360。
誰が買うんだろ？

[87: 匿名さん]

>>86
海向き中部屋、
坪単価470ってどういう計算？

[88: 購入検討中さん]

>>87
72.5平米10300万。
ホントだよ。

[89: 匿名さん]

72.5㎡　10,300万かぁ
年収1600万ないとフルローンで買えまへんね。

もう相鉄線沿線しか買えん(笑)

[90: 匿名さん]

≫62
南側の商業棟とは至近距離でのお見合い（24階位まで）です。

[91: 匿名さん]

>>88
その金額ならうちも買えなくはないが
買いたくはないなあ。
以前なら千代田区の駅前タワーの部屋を買えた値段だ。

[92: 申込予定さん [女性 40代]]

57平米で一番低い階ででいくら位になりますかね？

[93: 匿名さん]

>>91
時代が違う。資材高騰、人材不足、円安。

[94: 購入検討中さん]

>>92
そこはまだ未開示だけど、たぶん6100ぐらい。

[95: 匿名さん]

>>86
あれ、予想よりも少し安いかも。
それ本当？

武蔵小杉に買うなら、
断然みなとみらいの方が良いね。

[96: 匿名さん]

みなとみらいを買う人は、半分は、現金購入ですよ。

[97: 購入検討中さん]

MMとかﾌﾞﾘﾘｱの買い替えが多いらしい。
うまくいくといいけどね。売るなら今のうち。

[98: 購入検討中さん]

>>95
プレミアム住戸でなければ、北東角@500、南東角@510ってところ。
安いですか？

[100: 匿名さん]

>>97
ローンで買い替えは無謀だろう。

[101: 購入検討中さん]

>>100
と言うかム・ボ・ウ。

[102: 物件比較中さん]

>>98
メッチャ高いです。

[103: 匿名さん]

バルコニーは当然洗濯ものは干せず、植木等も置いてはいけないようですね。タワーなので当たり前かもですが、そうするとやはりあの大きなバルコニーはもったいないですねー。ダイレクトウィンドウで部屋にしてほしかった！
まだ悩んではいるけれど、もう少し外観がよければ…

[105: 匿名さん]

現在ほとんど電車に乗らないから、こんなに価格が高いなら駅２分である必要はない気がしてきた。
老後クルマに乗らなくなったら便利だと思ったけど、健康のためにも10分くらい歩いてもいいかな。

[106: 匿名さん]

この坪単価だと、賃貸がかなり高くなるんじゃ
それだと借りる人いるのかね？空室率高くなりそう

[107: 周辺住民さん]

価格高いねー。
リセール考えたら、見送りかな。
5年後に買い替えが賢明な気がしてきた。

[108: 匿名]

カジノ場が山下埠頭に決まったら、ここの資産価値は上がりますか？

[109: 匿名さん]

>>108
多分今の価格は折り込み済み。

[110: 匿名さん]

本気で悩んでたけど85平米で1億円はやっぱり高いですね。いわゆる億ションなのにたった85平米…。
諦めの感覚から、いらないって感覚になってきました 笑

[111: 物件比較中さん]

>>110
正しいモノの見方だ。

[112: 物件比較中さん]

>>103
ダイレクトウィンドウよりバルコニーの方がマシですよ。
自分たちで窓が拭けるから。
特に潮風に乗って煙もけっこう来るはずだからそこそこ汚れると思います。

[113: 物件比較中さん]

>>105
ならばここから海沿いに15分ぐらい歩くとあるコットンハーバーの中古なんかいかがです？
ここの半額で、景色も良くて目の前がヨットハーバーで駅までしっかり歩けますよ。

[114: 匿名さん]

駅、遠いよー

[115: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

余ったお金でイイクルマ買ってください。

[116: 匿名さん]

担当の方はっきり「サラリーマンの方は住めないマンションです。」って言ったから笑いました。
うちは開業医ですけど、それでも買えない。
住宅にそんなにお金かけるより、他のことに使いたいとも思います。

[117: 匿名さん]

サラリーマンを対象としないマンションにしては狭い部屋多いし、仕様もデザインも普通。価格だけ一流。目のこえた一流はこのマンション選ばないはず。

[118: 匿名さん]

みなとみらいの新築に住むのが、もう、特別な時代になってしまったんですね。バブルの時は、みなとみらいは、ランドマークくらいしかなかったですからね。それもなかったかも。みなとみらい新築価格、スカイハイですね。

[119: 匿名さん]

MMTの83㎡が5000万円台前半でした・・・。（涙）

[120: 買い換え検討中 [男性 30代]]

モデルルームに行ってきました。

良い点

立地
横浜市西区みなとみらい3丁目。
みなとみらい駅　徒歩2分。
パシフィコ横浜、クイーンズスクエアに隣接。
マークイズにも近い。
北東側はパシフィコ越しに海を一望。
みなとみらいの計画人口1万人に迫っており、今後の新築物件は限られる。



共用部仕様
外観デザインはガラス面を多く取り入れて明るい。
メインエントランスには車寄せ。
エントランスの天井高は約5m。
共用設備はメインラウンジ、にぎわいスペース、ウェルカムサロン、27階ビューラウンジなど。
ゲストルームは洋風と和風の2種類。
駐車場は建物内タワーパーキング。
レンタルサイクルあり。
エレベーターは3基。
内廊下設計。各階にゴミ置き場。
免震構造を採用。


専有部仕様
みなとみらいは地域熱供給がされており、冷暖房は一括管理。
エアコンの室外機はない。
ガスの配管もないので、キッチンは必然的にIH。
専有部の設備仕様は、28、29階のプレミアムと、それ以外のコンフォート。
コンフォートは標準的なファミリーマンション仕様。天井高2,550mm。
前述の地域熱供給により、エアコンは天井埋め込み式。
食洗機、浄水器、ディスポーザー、タンクレストイレ。
みなとみらいはバルコニーに洗濯物を干せないので、浴室乾燥機は必然。

プレミアムは天井高3,000mm。圧巻。
システムキッチンはジーマティック。
水栓はグローエ。

バルコニーは基本的にガラス手すり。
部屋に座った状態で眺望が楽しめる。


　


良くない点
　
立地
海側の部屋以外はかなり囲まれ感が強い。
学区の小学校が遠い。
10年間限定で分校ができる予定があるが…
駅の出口までは近いが、ホームまでは遠い。


共用部仕様
エントランスの車寄せが使いづらい構造。
例えばタクシーでおりた後は、バックで出る？？
エレベーター3基は微妙。高層階と低層階でも分かれていない。
コンシェルジュはやっぱり不要。

　
専有部仕様
タワーとしては天井高がもう一声。
ほかは特に気になる点はない。
ただ、先進的な感心するところもない。


販売価格
おおまかな予定価格。
5階南西向き43㎡１LDK　4,600万円　〜　最上階120㎡３LDK　22,800万円。
坪単価340万〜630万。
平均は計算しづらいけど、450万くらい？
同じ階だと、海側とそれ以外で、坪単価100万くらいの差。　

んーー高い！！
海側が人気だとは思うけど、高すぎ。
一昨年くらいまでなら都心の一等地が買えた。
当時、高いと言われていたブランズ麻布狸穴町でも、
中層階で坪470万程度でした…



まとめ
駅徒歩2分の利便性と、海側の眺望は魅力。
でも高い。
プレミアム住戸の天井高は惹かれる。
買える人が羨ましい。

[121: 購入検討中さん]

120さん
親切にありがとうございます。
57ぐらいで低層階だと坪340万ぐらいでいいんですかね？
向き関係なく、中古を買っても今は値上がりしてしまって新築かった方がリセールするときいいのかなと思います。

[123: 匿名さん]

海見えない築10年の中古が坪300オーバーで売れてるんだから350～は当たり前。
自分がデベだったらどうよ？
しかもちょっと大きめの普通のマンション並のたった200戸。

[126: 匿名さん]

4、5,000万の部屋を投資用に狙ってる人が多そうです。相続税対策なら、もっと上を狙うのでしょうか。
普通のサラリーマンじゃ、みなとみらいのマンションは買えない時代に。無理してローン地獄にハマる事はないでしょうに。それにしても、小説、映画の世界じゃ、地下構内に津波が押し寄せて、怖い。3.11、改めて、考え直します。

[127: 匿名さん]

みんな、津波の怖さを忘れてる。。。

[128: 匿名さん]

詳しくないのでお聞きしたいのですが東京湾やみなとみらいって東北のような津波って可能性十分あるのでしょうか？
山の上でも崖崩れとかありますし可能性が限りなく低いなら気にならないですが
それなりに高いならやっぱり気になりますよね。

[129: 匿名さん]

ここの外装って吹き付けタイルって本当なの？
安い市営住宅でもタイル使ってるけど、最近コストダウンで使ってるとか
コンクリートの耐久性って年1ｃｍづつ腐食して鉄筋に達したらアボン
吹き付けタイルは耐水性に難があって定期的に塗装しないと持たないし
なんぼコストダウンっても寿命に関わる部分でタワマンで使うのかな

[130: 匿名さん]

>>128
今日は311関連の番組が多くて、津波の話題もありました。
東京湾は最悪で高さ４ｍの津波が来る可能性があるそうです。

[131: 匿名さん]

>>129
現在、他の街で新築タワマン工事中の隣りに住んでいます。
外装はコンクリに作業員が
ローラーでペンキ状の物を塗っているだけですよ。
あんなものなのか、と驚きました。

[132: 匿名さん]

大規模修繕するでしょ。15年持つかなぁ。。。
津波と火災と塩害注意。

[133: 匿名さん]

日本は、ハワイと違って、湿度が高いので、潮風は、結構、ベタつきます。それでも宜しければ。

[134: 匿名さん]

>>128
ないです。隕石が落ちてくる心配をして下さい。
地球上のどこにいてもリスクはゼロになりません。

[135: 買い換え検討中 [男性 30代]]

>129

120です。
確かにバルコニーの壁面外装は吹き付けタイルでした。
高額マンションにしては安っぽいですね。

[136: 匿名さん]

被災地の方のインタビューやってましたが、
2度と海の近くは住みたくないと。

やはり、体験者でなければ、わかりませんし、
ついつい、自分は大丈夫と思ってしまいますけど、
上階なら、大丈夫だと、信じてます。

[137: 匿名さん]

外壁タイルにすると、もっと高くなるって事ですね。
これ以上高くなると困るので、吹き付けで、いいですよ。

[138: 匿名さん]

みなとみらい地区では「ブリリア」も「ミッドスクエア」も吹き付けです。
MMTは「光触媒タイル」（日光や雨でセルフクリーニングする）で、10年以上経った今も外装はピカピカです。

[139: 匿名さん]

株高止まりませんね。
ホクホクです。

[140: 匿名さん]

タイルは初期投資はかかるけどその後のメンテが楽
最近では安い建て売りでもモルタル吹き付けは見ないよ

[141: 匿名さん]

タイル外壁もピンキリだよね。

[142: 匿名さん]

タイルはピンキリでも吹き付けよりはマシかと。見た目わるいしすぐに黒くなる。白い建物なだけにこのマンションで吹き付けは微妙。
といいつつ、まだ諦めきれてない（笑）場所だけはいいから。

[143: 匿名さん]

管理費、修繕積立金が少し高いかな。
管理会社を東急コミュニティーから、日本ハウズイングとかに変更すれば3割近く下げられるでしょうね。

[144: 匿名]

タイルは剥離落下リスクがある。
年季が入るとむしろ怖い。
大規模修繕時に1枚1枚打診チェックが不可欠になるので
長期的にはコスト要因となる。

[145: 匿名さん]

なるほど庶民のタワーにタイルは不要だと。。。

[146: 購入検討中さん]

一枚一枚タイル貼ってるタワーなんて無いよ。バネル！

[147: 匿名さん]

まあ、何だかんだ言って、みなとみらいのマンションの一番の強みはその希少性にあるわけで。
だから、高い価格でも取引されるんですよねぇ…

[148: 匿名さん]

いや、アベノバブルの異常価格かもよ。

[149: 匿名]

東北復興特需とオリンピック特需が重なって
ゼネコンウハウハ、人件費は高騰
将来これは絶対しっぺ返しが来るだろ

[150: 匿名さん]

みなとみらいはもう競合マンション増えないですから。
だから価格が維持されやすいんでしょう。
競合マンションが後から後からつくられるような街ではそういうわけにもいかないでしょうけど。他の街と同列には語れない所以です。

[151: 匿名さん]

小学校が10年後に消滅することが確定しているところ
をわざわざ選ぶ若い人はいないでしょう。
老人専用の街になっていくでしょう。

[152: 匿名さん]

みなとみらい新築、買える方が羨ましいですね。そんな、私は、検討したけど、手が出せず、見てるだけ状態です。
お金があれば、高騰だろうが、眺望悪かろうが、気にしませんからね。今までが、安過ぎたのか、あの乱立なら、納得の価格だったのでしょうかね。

[153: 匿名さん]

若い人、多いですよ。状況次第で、将来、恒久施設になる可能性もあるのでは…と思っていますが。

[154: 匿名さん]

ファミリーいるけど、間取り的にも、3人家族が限界ですね。
ご指摘のとおり、むしろ、子育てが終わったシニアに向いてると思います。

[155: 匿名さん]

販売戸数228戸ってのが効いてるね。
500戸であったら間違いなく売れ残る単価。
ギリギリを狙ってるだけに営業も大変やね。

[156: 匿名さん]

ここより、明らかに高仕様、眺望良好の北仲は2000
戸以上。

[157: 匿名さん]

給料が目に見えて上がる前に、不動産価格だけ上がると我々庶民はきついよね。
買える物件、買えない物件がハッキリしてしまうのも、全体の消費を下げる結果になると思うけど。
正に格差社会突入。

時代に乗れた方々は買えるでしょうけど、投資目的では期待しない方がいいでしょうね。
リセール時には同じ資産レベルの買い手を探さなきゃならんですもん。
中古で1億なんて言ったらサラリーマンは到底買えません。

期待するなら、相続対策効果でしょうけど。

はぁ〜欲しかったなぁ。

[158: 匿名さん]

まさに相続対策で検討しているけど、５年後に暴落することがわかっている物件を買う気がしない。

[159: 匿名さん]

>>157
現時点では、みなとみらい地区での新築という希少価値があるのだけれど、リセールを考えたとき、他の周辺マンションと比べた希少性がどれだけ残るかという疑問はありますよね。そこを考えず、みなとみらいの新築に住みたいという人向けの物件かな。

[160: 購入検討中さん]

>>159
営業の人も正直に同じこと言ってました。

[161: 匿名さん]

>>160
10年前とは、免震構造も違いますよ

[162: 物件比較中さん]

>>158
五年後に暴落したとしてもっと長い目で人生設計できる人なら立地と希少性優先で欲しければ買えば良い。

十年以内の売却を前提とした損得勘定なら買いじゃないんですね。

[163: 物件比較中さん]

>>161
つまり10年後とも違うんだけどさ。
変わってるようで変わってないのがこの手の技術革新。
震災を経たからって極端に金使って改善したのは直後の１、２年ぐらいだけだよ。結局コスト優先で効率化され建築基準クリアすれば良いってレベルに戻っている。

[164: 匿名さん]

>>162
そもそも希少かどうかが怪しい。
横浜駅徒歩2分ならともかく、所詮地下鉄の駅からの徒歩2分ですからね…
頼みの眺望も限られた部屋のみとなれば…。

[165: 契約済みさん]

>>163
今は根本が違うよ。
震災前物件は非常用電源も下にある

[167: 匿名さん]

>>165

根本と言う割には大した違いじゃないね
電源なんて置き場所変えるだけじゃない

免震装置そのものの技術革新は？
引き抜き力耐性向上？
ブランズの塔状比じゃあまりメリットないよね
鉛ダンパーのクラック対策？
もともと建物荷重を支える部材じゃないから
既存マンションだってクラックしたのを交換すれば同じだよね

大震災で得られた知見は反映されたのかも知れない
どこに何を置いてどう備えるとか
でも大震災ですぐに技術革新がある訳じゃないし
得られた知見は新築マンションだけのものじゃない

むしろ心配なのが動的設計の進歩
近年、地震や風に対する高層建築物の挙動を精密に
予測できるようになり、限界まで経済設計が可能になった

以前の免震建物は上部構造物も余裕を持たせてあったけどね
今、もし“非経済設計”したならちゃんと宣伝して価格転嫁するだろな

[168: 匿名さん]

>>167
そもそも既存のタワマンて、オイルダンパーついてないんじゃないの？
新しい方がいいのは当然でしょう。

[169: 匿名さん]

>>168

オイルダンパーは基本的な免震部材でずっと前からあります
既存マンションにも当然ついてます

[170: 購入経験者さん]

フォレシスは鉛ダンパーですよ。
2006年築と
2016年築では、後者の方が優れているのは当たり前です。

[171: 匿名さん]

中古だとどんなダンパーなのかなんて気にしない。

[172: 匿名さん]

それが当たり前じゃないということが167後半に書かれている

10年前と違うのは低コストで作れるようになったことかな
契約者がその恩恵を受けられるかどうかは別だけど

[173: 匿名さん]

難しいことは分かりませんが、みなとみらいの既存のマンション群とは築年数が「10年違う」という差は大きいんですよね。。。

[174: 匿名さん]

戸数が500戸、1000戸じゃなくて、200戸程度しかないっていうのも、せかされる気持ちになる原因になってる気がする。
それも、いわゆる「希少価値」ってやつなのか。。。

[175: 匿名さん]

10年以上築年数が違うのはでかいですね。
ただし、その分、価格が高い。
駐車場が少ないのも、フォレシスがガラガラなことなども影響してるのではないでしょうか。

[176: 匿名さん]

後からできる方が学習効果も効いてるようですな。

[177: 匿名さん]

都内の港区・目黒区でマンション購入を検討している知人にここの価格を話したら驚愕していました。
えーっ、みなとみらいで？って。
海が見えようが何が見えようが買わない、買えないそうです。
良識ある日本人の反応に思えます。

[178: 匿名さん]

>>177
都内検討していると良識ある日本人の代表？
おかしな書き込みだな。都内検討だから都心に近いところしか知らないだけと思う。

[179: 匿名さん]

三井小杉が330らしい。
現実的だな。

[180: 匿名さん]

>>178
あんたらがみなとみらいしか知らないんだと思うが？
たかがブランズに大枚はたく○○さん。

[181: 匿名さん]

みなとみらいの海が見えるって、あの海にそんなに魅力あるかな？？

[182: 匿名さん]

伏せ字を使うくらいなら書かなきゃいいと思う

[183: 匿名さん]

横浜近辺の土地勘があり、相場感を押さえてる検討者の意見なら聞く価値があるが、
港区・目黒でマンション探してる検討者の意見なんか何の意味もない。

それを嬉々としてここに書き込む177とか馬鹿の極み。

[184: 匿名さん]

港区目黒区に住みたがるのは田舎者だからねえ。

[185: 匿名さん]

住まいに何を求めているかだろう。
あと、相場というのは株と同じで人気によって上下する。
ここを高いというのであれば、買えないひとというだけ。
株のような激しい上下しない分、より適正価格を示している。